4대강변 투자 (여주)

[비개인오후]

강천보 건설현장 남한강 바닥을 어마어마하게 파내고 보를 설치하고 있는 모습이다.

완공되면 거대한 댐이 생기고 각종 레저 상업시설이 주변에 들어설 것이다.

1개읍 9개면으로 이뤄진 여주군은 수도권정비계획법상

자연환경보전권역과 상수원보호구역의 영향때문에 2만평이상의 단지가 조성이 불가능하여

개발이 매우 더딘 지역이다.

인구가 60년대에 10만명수준에서 2008년도까지도 거의 차이가 나지 않을 정도이니

필자가 어린시절부터 사촌 큰누님네가 여주라서 꽤나 다녀 보았지만

예나 지금이나 변한게 하나도 없을 정도다.

점심에 빠가매운탕을 먹으면서 이런이야기를 하니 식당 주인 아주머니가 그렇다고 맞장구를 친다.

변한 것은 도시 군데군데 들어선 소규모의 아파트 단지뿐이니

개발타이밍 맞추기가 얼마나 어려운 것인가를 잘 설명해주는 실사례다.

그러나 여주군은 이천시의 발전의 포화넘침 영향과 오랜기간의 침체에 긴박감을 느낀

지자체의 뉴페러다임 전략사업의 도출을 불러오면서

탁월한 수도권 내륙중심의 입지여건을 활용하고 

4대강 사업의 수헤지로서 천혜의 남한강 수변의 개발에 힘잆어 오랜 기간의 잠에서 깨어나고 있다.

여주는 현재 시승격을 목전에 두고 신성장동력을 가동하고자 노력하고 있다.

여주군은 2005년도 당시 26조가  풀린 보상가의 대토수요의 촉발점을 전후해서 지가가 급상승한 곳이다.

여주는 남한강이 도시의 정중앙을 관통하고 있어 수변구역으로서 대단한 절경을 내포하고 있다.

현재 대신도시지역, 북내도시지역, 여주도시지역, 능서도시지역,

가남도시지역의 5개도시지역으로 나눠져 있다.

이중 여주읍내에 전체인구의 절반이 넘는 5만 2천여명이 거주하고 있고

그뒤로 대신면, 능서면, 북내면, 점동면, 강천면 등이 뒤따르고 있다.

현재 여주는 고령화가 전체인구의 14%를 넘어가고 있어

신속한 물류와 전원주택, 레저시설의 확충이 요구되고 있다.

전원주택지의 경우 경기동향에 따라서 밀물처럼 들어왔다 썰물처럼 빠져나가기를 반복하고 있으며

현지의 상하수도와 전기공사가 완료된 계획관리지역의 전원주택지의 경우 입지와 지역에 따라서

보통 평당 70만 원에서 200만 원선에서 거래가 되고 있다.

여주는 전체면적대비 상업지역의 면적구성비기 0.9%, 주거지역이 10.9%, 공업지역이 3.3%,

관리 농림 녹지지역이 84,9%로 전형전인 도농복합지역이다.

여주엔 88만평이 군사시설보호구역으로 규제를 받고 있다.

여주의 개발규제중 가장 강력한 것으로 수질보전 특별대책지역에 대한 행위제한을 빼놓을 수 없다.

특별대책지역은 팔당유역의 수질을 1등급으로 개선유지하기 위해 1990년 7월 19일에 지정됐다.

여주군은 군전체 면적의 40.9%가 이 제한에 걸려있다.

특별대책은 1권역과 2구역으로 나뉜다. 1권역이 2권역보다 훨씬 규제의 강도가 높다.

일반건축물과 관련해서 1권역에서는 연면적 800제곱미터 이상 건축이 불허된다.

2권역에서는 규모제한은 없으나, bod, ss 20ppm이하의 처리나 하수처리장 유입처리시설을 갖춰야 한다.

숙박시설과, 음식점은 400제곱미터 이상 건축이 불허되나

2권역권에서는 역시 제한은 없으나  bod, ss 20ppm이하의 처리나

하수처리장 유입처리시설을 갖춰야 한다.

공장은 1권역권에서는 수질유해물질의 배출시설의 입지가 불허되며

폐수는 1일 200톤이상의 폐수시설의 입지가 불허된다.

2권역에서는 유해물질은 역시 불허되나,

허용되는 유해물질의 종류에 따라서 규모에 상관없이 입지를 허용한다.

축산시설은 우사는 450제곱미터, 돈사는 500제곱미터 이상은 입지가 불허되면

2권역에서는 규모에 관계없이 입지가 허용되나

bod 및 ss 50ppm 이하처리는 허가대상이고 bod 150ppm이하 처리는 신고대상이다.

그외 골프장, 폐기물재생 및 매립시설은 1,2구역을 막론하고 입지가 불허되며,

유도선업이나 수상레저업은 기존 면허 허가자를 제외하고 전면금지다.

현재 여주는 1권역엔 흥천면, 금사면, 산북면, 대신면, 능서면의 55개리가 지정되어 있고,

2권역엔 능서면 8개리에 걸쳐 지정되어 있다.

이처럼 전체면적의 40%가 넘는 수질보전을 위한 대책구역지정은 도시의 발전을 가로막는

가장 최대의 장애이다. 2000만 수도권 인구가 마시는 상수원이니 불가항력적인 일로서

결국 부동산 투자 수익성을 높이기 위한 필수요소인

대규모와 밀집성과 근접성이 떨어지는 약점을 가지고 있다.

여주는 군전체 면적의 100%가 자연보전권역과 자연보전지역으로 지정되어 있다.

따라서 대규모 개발사업이 권역지정이 폐지되거나

수정되지 않는 한 이뤄질 가망이 제로라는 것이 문제다.

예를들어 어떤 주거나 산업단지나 기타 단지가 동일한 목적으로

개발하게 되면 연접제한을 받게 된다.

면적의 기준은 택지는 30만 2500평, 관광지는3만 250평,

공업용지는  9만 750평이상이 개발제한을 받는다.

택지신규조성의 경우 수도권정비위원회의 심의를 거쳐도

1만 8150평 미만의 개발만 허용되 여주에 가면

고만 고만한 아파트 단지만 외떨어져 있는 경우를 볼 수 있다.

자연보전지역으로 지정되면 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 벌률에 근거해

각종 공장의 신증설 또는 이전에 제한이 많다.

이 역시 부동산 투자성을 저하시키는 요인이다.

그외 대학교나 공공청사는 물론

판매용 건축물 업무용 복합용 건축물 연수시설의 규모에 대한 제한이 있다.

남한강 물줄기가 도시를 관통하는 관계로 수해예방을 위한 필요성에 의해

수변구역으로 지정관리되는 면적도 전체 면적의 7.4%를 차지하고 있으며

이 수변구역에서는 음식점 , 숙박업소, 목욕장, 관광숙박업, 공동주택, 축산폐수배출시설,

폐수배출시설의 입지가 까다롭다. 특별대책구역(1,2권역)에 중첩되면 아예 입지가 금지되고

폐수배출시설은 일체 불허가 되며, 지역에 저촉이 안된다면 환경부장관의 허가를 받아야 한다.

단 축산폐수의 경우 공공처리시설에 유입처리하거나 전량 퇴비화하는 경우에만 입지가 가능하다.

수변구역은 상리, 우만리, 단현리, 신진리, 멱곡리, 매룡리, 연양리, 천송리, 현암리, 장안리, 삼합리,

도리, 흔암리, 복대리, 계신리, 문장리, 하다리, 상백리, 귀백리, 율극리, 이포리, 궁리, 전북리, 금사리,

외평리, 용담리, 왕대리, 백석리, 내양리, 후포리, 당산리, 가산리, 천남리, 천서리, 당남리, 보통리,

초현리. 양촌리, 가정리, 이호리, 가야리, 적금리, 굴암리, 강천리에 걸쳐 9개읍 44개리에 걸쳐 

137만평이 지정되어 있다. 이 역시 도시발전에는 도움이 안되는 것이라 하겠다.

또한 수원함량보안림지역(농공용수의 안정적 확보 및 상수원 수질관리 목적으로 지정)으로

여주군 전체의 2.5%가 지정되어 있는데, 군수가 지정하는

제 1종 보안림과 산림청장이 지정하는 제3종 보안림의 규제가 있다.

이 지역에 지정된 필지는 입죽목의 벌채와 임산물 굴취 채취 가축의 방복에 제한을 받고

토지의 형질변경행위를 하기 위해 절토, 성토,

토석의 굴취와 채취와 토지의 형상을 변경하는데 제한을 받는다.

그리고 여주군은 전지역이 청정지역으로 지정되어 있다.

수질을 1등급으로 보전해야 한다는 목적으로 지정된 청정지역은

여주군 전체 면적대비 1일 배출 할 수 있는 폐수의 총량과 생물학적 산소요구량,

화학적 산소요구량, 부유물 물질량이 정해져 있어

도시가 전체적으로 개발 될 수 있는 한계가 정해져 있다.

이처럼 여주는 개발규제의 종합박물관이라고 할만큼

수도권 정비계획법상 자연보전권역 지정, 한강수계의 수질오염 방지를 위한

개발행위 제약, 오염총량제 시행, 여주군 중심을 관통하는 수변구역 지정,

환경정책기본법상의 특별대책지역로 1권역권과 2권역권으로 지정되어 있고 그외,

군사시설보호구역, 비행안전구역, 문화재보호구역, 상수원보호구역 등이 지정되어 있어

참으로 개발이 난해한 지역인 것이다.

거기에다 수도권에 입지해 있으면서도 취약한 관광 문화기능, 인구고령화, 지역기반시설의 취약,

생활기반시설 부족, 중첩된 개발규제의 총체적인 어려움을 겪으면서

교통과 수도권 인접성으로 인해 지역이 온통 부동산 투기장의 나락을 떨어져

더욱 난개발이 진행되고 있다.

그러나 여주는 4대강 사업의 일환으로 벌어지고 있는 보가 3군대나 설치되고

천혜의 관광자원과 중부내륙의 탁월한 입지와 교통 인프라의 영향으로

제값을 하기 위한 용트림을 하고 있어 주목을 받고 있다.

여주엔 영동 중부의 총집산 물류단지가 개발되고 있고,

성남과 여주를 잇는 복선 전철망이 2012년 완공예정이며,

양평 여주간 중부내륙고속도로가 2012년 완공할 예정으로

수도권 동남지역의 중추적 도시로 부상하고 있다.

여주는 최신 토목 공법을 활용한 오염총량계획의 범위내에서의 친환경적 도시개발로

팔당 상수원 수질보전한도를 넘지 않는 특별한 개발을 꾀하고 있다.

여주를 방문해보면 매우 친환경적인 도시임을 한눈에 확인 할 수 있다.

이 또한 단점이 장점으로 승화될 수 있음을 충분히 납득할만하다 하겠다.

수변구역을 중심으로 예술과 문화가 중심이 되는 수변여가공간이 엄청나게 건설되고 있으며,

여주 광주 이천을 잇는 도예관광벨트 육성사업이 진행되고 있다.

여주는 수도권 전철연장과 사통팔달의 고속도로교통망으로

친환경적인 강남근접성 전원주거벨트를 구축함으로 전원주거수요를 충족시키고

다양한 생태자연환경을 즐길 수 있는

도예문화 지식산업 전원주거수요의 최적지라는 탁월한 장점을 누리게 될 것이다.

여주에 투자하려면 이것 만은 알아두자.

여주는 2020년까지 인구목표가 불과 18만명에 불과하다.

이는 황제필지와 노예필지의 차이가 매우 현격하다는 의미다.

돈되는 필지를 고르는 안목이 아주 중요하다.

가능한 대로변 코너의 요지의 필지를 택할 것이고,

현재 기획부동산이 가장 설치고 있는 지역임으로 매입가격에 특히 조심 조심 또 조심하라.

똑 같은 조건이라고 가격차이가 3배까지 날 수 있기 때문이다.

여주는 강남이나 신도시와 같은 대규모 고밀도 고정주 도시가 될 수 없다.

현재 여주의 기본도시구상 자체가 자연속의 쾌적한 전원도시 건설이란 점을 명심하라.

이런 도시는 경기 동향에 부침이 심하게 마련이다.

경기가 좋으면 확 거래가 살아나다가 좀 나빠지면 썰물처럼 빠지고

좀체 환금조차 안되는 경향이 높다는 말이다.

여주는 시승격을 대비해서 여주읍의 하리와 창리의 구시가지를 2020년까지 정비할 계획이다.

현재 시외버스터미널 운동장 주변에 대한 도시지역과 비도시지역의 용도지역 세분화 작업을 하고 있다.

기획 부동산의 용도지역에 대한 예언을 믿지 말고 세심히

시의 공식적인 발표내용에 주의를 기울일 것이다.

여주는 여주읍, 산북면, 능서면, 강천면에 주거형 개발진흥지구로 제 2종 지구단위계획을 통해

3만 250평을 민간주체로 개발하고자 하고 있다.

대규모 개발이 불가능한 지역 형편에 따른 고육지책으로서

공원과 체육시설과 장소별 경관을 위한 외부공간시설물의 지원이 있게된다.

역세권 개발계획은 여주역세권(99,825평 개발)과

능서역세권( 260,150평개발)의 복합개발사업이 추진된다.

2012년 복선이 완공되면서 역세권 주변에 지구단위계획이 수립될 것이고,

광장과 도로와 보도가 정비된다.

또한 역세권 토지가 바운더리 별로 상업지, 준주거지, 등으로 바뀌면서 희비가 교차할 것이다.

또한 기존 시가지의 상업지와 주거지를 정비하고 기능향상을 위해

여주읍과 점동면에 하리 1지구(1만 6,976평), 오학지구(4만 2,282평), 천송 1지구(1만 6,587평),

청안지구(1만 6,840평)가 시가화용지 도시개발사업으로 진행된다.

향후의 도시기능을 확보하기 위한 시가화예정용지 도시개발 사업으로는

창리지구(여주읍 창리16만 6,375평) , 월송지구(여주읍 월송리 15만 7,300평),

현암지구(여주읍 현암리 11만 4,950평), 홍문지구(여주읍 홍문리 27,225평),

태평1지구(가남면 태평리 8만 7,725평), 심석1지구(가남면 심석리 3만 3,275평),

율촌지구(대신면 율촌리 4만 8,400평), 당우지구(북내면 당우리 2만 1,175평)가 개발된다.

중상류층용 웰빙 전원주택사업 또한 눈에 띄는 사업이다.

여주군은 제2종 지구단위계획으로 근교형(여주읍에 1만 250평)과 휴양형(강천면에 2만 500평) 

두가지로 웰빙 전원주택단지계획을 가지고 있다.

상하수도 전기 도로 기타 기반시설이 완벽한 민간주도의 주택 단지를 개발해

고품격 전원도시 공간으로 조성한다는 계획이다. 

또한 여주군청 이전 계획과 유비쿼터스 신시가지개발, 태양열 주거단지, 은퇴자 노인복지마을,

뉴타운형 기업도시 등의 계획을 발표하고 있어 귀추가 주목된다.

여주투자에 대한 이야기를 최종 정리하자면

여주 발전의 원동력은 수변구역의 개발과 물류 레저 아웃렛 전원주택단지와

지역토속작물과 도예와 같은 지방산업의 육성에 있으므로

이런 점들이 고려된 실수요자를 고려하는 가운데,

저평가된 물건 위주로 여유자금으로 중장기 투자를 고려해야 한다는 점이다.

단기매매와 같은 투자기법은 초보자나 일반인들에게 상당히 어려움을 줄 수 있으므로 주의가 요망된다.

개별물건을 잡기위해 최소 2~3억원대가 넘어야 하므로 그만큼 위험부담이 크다.

반드시 투자금 대비 연수익률을 임대소득으로 환산해보고

자신의 자금여력을 넘는 투자는 금물이란 점을 잊어서는 안된다.^^~

강바닥을 준설하면서 어마어마한 모래와 자갈과

특히 상기 사진에서는 화강암이 쏫아져 나오고 있다. 

준설현장을 보면서 엄청난 규모에 혀가 내둘릴 정도다.

장마철을 대비해서 전체공구를 나누어서 한꺼번에 개발을 진행하고 있다.

준설이 완료되면 어떤 모습일까 기대된다.

일부에서는 반대하는 목소리가 높지만 필자가 보기엔 잘되고 있는 것 같다.

그 그규모에 놀라지 않을 수 없다. 

공사가 잘 마무리되서 멋진 모습을 드러낼 때가 기다려진다.

출처 : 국토해양부