[상가임대차] 임차인이 무단으로 불법증축한 건물주의 책임은?

[변호사 김덕은]

임차인이 상가건물을 임차하여 영업을 하다가 상가건물을 무단으로 불법 증축하거나 불법 구조변경을 하는 경우가 종종 있습니다.

이와 같은 임차인의 무단불법증축 또는 구조변경에 대해 건물주인 소유자는 책임을 져야 할까요.

갑은 건축허가를 받고 6층으로 된 건물을 지어 사용승인을 받았습니다. 이후 각 층마다 임대차계약을 체결하였는데 건물 임차인들은 구청의 허가를 받지 않고 무단으로 개방공간에 바닥을 설치하고, 옥외부분을 증축하였습니다.

이에 구청은 건축법에 따라 건물주인 갑에게 무단 증축부분의 자진시정명령을 내리고, 다시 이행강제금까지 부과를 한 것입니다.

이에 갑은 무단증축은 자신이 아닌 임차인들이 한 것이라며 자신은 책임이 없다며 구청을 상대로 소송을 제기하였습니다.

대법원은 건축법상 이행강제금은 건축법을 위반한 건축물의 방치를 막기 위하여 행정청이 시정조치를 명하였음에도 건축주, 시공자, 소유자, 관리자 등이 이를 이행하는 않는 경우 행정명령의 실용성을 확보하기 위하여 부과되고 시정명령은 위반 건축물의 소유자가 위반행위자가 아니더라도 해당 소유자등에게 부과할 수 있다고 판시하였습니다.(대법원 2012. 3. 29. 선고 2011두27919 판결) 즉 무단으로 증축된 건물의 소유자는 자신의 과실유무에 관계없이 해당 건축물의 위법상태를 시정할 공법상 책임을 부담하고, 이행강제금의 제재를 받는다는 것입니다.

다만 법원은 위반자의 의무 해태를 탓할 수 없는 정당한 사유가 있는 등의 특별한 사정이 있는 경우에는 책임을 면할수 있다고 판시하고 있습니다. (대법원 2003. 9. 2. 선고 2002두5177판결)

위 사건에서 법원은 갑은 건물의 소유자로서 직접 무단증축, 용도변경 등의 행위를 하지 않았다고 하더라도 구청의 갑에 대한 이행강제금의 부과는 적법하다. 이 사건에서 갑은 일부 층의 임차인을 변경하면서 계약서 특약사항에 "전 임차인의 불법증축에 따른 이행강제금, 민형사상 책임 등 모든 지위를 승계한다"라고 하였으나 결국 갑은 건축법 위반을 방조하였거나 적어도 인식하였음에도 묵인을 하였다며 정당한 사유도 없다고 판시한 것입니다.

결국 불법증축에 관해 임차인이 책임을 지기로 특약을 하였다고 하더라도 이는 행정기관의 소유자에 대한 처분에 영향을 미치지 않고 건물주는 자신에게 책임이 없다는 정당한 사유를 입증하여야 하는 것이나 이는 쉽지 않아 보입니다. 다만 건물주는 임차인을 상대로 손해배상청구를 하거나 임대차계약의 해지를 할 수는 있을 것으로 보입니다.

부동산전문변호사 김덕은