1주택자 비과세 요건 총정리

[경호처장]

집 한 채가 전 재산인 경우 1가구 1주택 양도세 비과세는 중요한 절세법이며 세테크가 되는 것이다. 

그런데 최근 정부의 부동산 대책으로 1주택자 양도세 비과세 요건은 점점 까다로워지고 복잡해지고 있다.

앞으론  "나는 1주택이라 팔아도 세금 안낸다"고 단순하게 생각해서는 보유 및 거주 요건에 따라 세금 부담이 달라지는 낭패를 볼 수 있는 상황이다. 따라서 대부분 아는 내용이지만 양도세 비과세에 관해 다시 한번 정리하고자 하고자 합니다.

◈ 원칙 : 1가구 1주택자가 집 한 채를 2년 이상 보유하고 있다가 매각할 경우 양도차익에 대한 양도세는 내지 않는다.

              단, 비과세는 9억원까지이고 초과하는 부분은 세금을 내야 한다. 이때 9억원이란 실제 거래가격을 의미한다.

그러나 1주택 비과세 혜택을 받기 위해서는 사한에 따라 다른 조건을 충족해야 한다.


1. 실거주 2년 필요

- 2017년 8월 2일 이전 보유자 비과세 요건: 2년 보유. 2년 거주 요건 없음.

- 2017년 8월 2일 이후 매수자 비과세 요건: 2년 보유 + 2년 거주

둔촌주공 적용) 2017년 8월 2일이후 둔촌주공 매수자들의 경우 비과세 적용을 위해서는 입주 후 2년 거주 요건 필요.

2. 장기 보유 특별공제 제한

-1가구 1주택이라도 9억까지만 양도세 비과세이고, 9억 초과 부분은 양도세를 낸다. 이때 고가 주택 보유자들이 가장 신경쓰는 부분이 장기보유특별공제인데 1주택자의 경우 10년 보유시 양도차익의 80%를 공제해주는 제도이기에 양도차익이 큰 9억원 이상을 보유한 1주택자들의 경우에는 필히 관심을 가져야 할 사항이다.

- 2019년 12월 31일까지 양도하는 모든 주택 → 거주여부 관계없이 최대 80% 공제.

- 2020년 1월 1일이후 양도하는 모든 주택에 적용 + 2년 거주 → 최대 80% 공제.

- 2020년 1월 1일이후 양도하는 모든 주택에 적용 + 미거주 → 최대 30% 공제.

둔촌주공 적용) 둔촌주공을 10년이상 보유하였으나 거주를 한번도 못한 상황에서 입주 후 매도를 계획하는 경우에는 입주후 2년 거주이후 매도를 검토하는 것이 필요함. 공제 받을 수 있는 장기보유특별공제율이 50% 차이가 나기에 거주여부에 따라 부담해야 할 양도세 차이가 매우 큼.

3. 1주택 기간 2년 유지

- 다주택자로서 마지막에 매도하는 주택을 1가구 1주택 비과세 혜택을 받으려면 다주택을 보유한 기간은 제외하고 순수하게 1주택을 보유하게 된 날로부터 2년을 보유해야 한다.
- (기존) A. B주택을 보유한 사람이 A주택 매도 : 2019년 1월 31일. B주택 매도 : 2019년 2월 1일 → B주택 비과세

- (개정) A주택 매도 : 2019년 1월 31일. B주택은 A주택을 매도한지 2년이 경과해야 B주택 비과세. 즉, B주택이 순수하게 1주택으로 된 기간이 2년이 되어야 함.

- 2021년 1월 1일이후 매도하는 주택에 적용.

둔촌주공 적용) 다주택자로서 마지막 매도하는 주택은 비과세 혜택을 얻는 방법으로 모든 주택을 한 시기에 다 정리하고자 한다면 2020년 12월 31일전까지 시기를 활용해야 할 듯 함. 

4. 임대사업자 비과세는 딱 한 번

- 2019년 2월경 시행령 개정이후 취득주택부터 적용.
- (기존) 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 2년이상 본인이 거주한 주택을 양도할 때 양도세 비과세 혜택. 횟수 제한無.
- (개정) 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 2년이상 본인이 거주한 주택을 양도할 때 최초 거주 주택을 양도하는 경우에만 적용.


5. 일시적 1가구 2주택자

- 일시적 1가구 2주택자(기존주택+신규취득주택)가 되는 경우 2주택인 상태에서 기존 주택을 팔아도 양도세 비과세 혜택.

 (기존 주택과 신규 취득주택의 취득 시점 격차는 1년 이상)
- 조정대상 지역은 그 기한을 2년으로 단축 (전국 43개 조정대상 지역 이외 지역은 기존대로 3년 안에만 팔면 됨).

둔촌주공 적용) 강동구는 조정대상 지역임을 감안 일시적1가구 2주택자의 경우 매도 시기를 잘 따져야 함.

6. 재건축 대체주택

- 재건축아파트를 보유한 사람이 재건축 기간 동안 일시 거주를 위해 주택을 매수하는 경우 2주택이라도 일정 요건을 갖추면 대체주택을 매도시 비과세 혜택을 주는 제도.  

- 관리처분인가전 재건축아파트 1채를 보유한 사람이 사업시행인가이후 대체주택을 매수한 경우 (입주권 매수자는 대체주택 해당 무 / 보유기간 및 거주 기간 제한 없음)

- 대체주택에 전세대원이 1년이상 거주.

- 재건축아파트가 완공되기전 또는 완공된 후 2년이내 대체주택 매도.

- 재건축아파트가 완공 된 이후 2년이내 전세대원이 이사하여 1년이상 계속 거주.

둔촌주공 적용) 관리처분인가전 둔촌주공을 보유 또는 매수하신 경우로 대체주택을 매수 할 경우 참조 사항임.

7. 일시적 1주택+1조합원 입주권 특례 규정

- 기존 주택을 보유한 사람이 재건축 조합원입주권을 매수하여 일시적 1주택+1조합원입주권이 된 경우 1주택을 2년이 넘어 매도해도 일정 요건을 갖춘 경우 비과세 혜택을 주는 제도

- 기존 주택을 재건축 아파트가 완공되기전 또는 완공된 후 2년이내 매도.
- 재건축아파트가 완공 된 이후 2년이내 전세대원이 이사하여 1년이상 계속 거주.

둔촌주공 적용) 기존 주택을 보유하고 있는 상황에서 둔촌주공 입주권을 매수한 경우 기존 주택을 둔촌주공 입주시점 전후에 매도하여 비과세 혜택을 누리고 둔촌주공에 바로 입주하는 장점이 있음.

단, 기존주택을 보유한 사람이 둔촌주공을 매수하면서 이주비 승계를 받을 경우 9. 13 대책에 따라 기존 주택은 2년내 매도 조건이 되어야 금융권에서 이주비 승계를 승인 해 줌.

다시한번 간단히 요약하면 아래와 같습니다. 자세한 내용은 단골세무사와 상담하셔도 좋을듯 합니다.

내       용	적        용	비         고
2년 실거주 요건	2017년 8월 2일이후 취득 주택  = 2년이상 거주+보유	2017년 8월 2일 이전 취득 주택 = 2년이상 보유 → 비과세
장기보유특별 공제 (10년 보유 80% 공제)	2020년 1월 1일 양도시부터 적용  거주 2년 필수.  미거주자 30% 공제	2019년 12월 31일까지 매도시 거주 요건없이 10년 보유자 80% 적용.
1주택기간 2년 유지	2021년 1월 1일이후  양도 주택분부터 적용	다주택자(A. B보유)의 경우  (기존) A 주택 매도(2019년 1월 31일). B 주택 매도(2019년 2월 1일) → B주택 비과세  (변경) A주택 매도후 2년이상 경과후 B 주택 매도 → B주택 비과세
임대사업자 비과세 횟수 1회로 제한	시행령 개정(2019년 2월경)이후  취득 주택	장기임대주택을 보유한자가 2년이상 본인거주 주택  비과세 횟수 1회로 제한
일시적 1가구 2주택 매도 시한 조정	3년 → 2년 단축( 9. 13 대책)	조정대상지역만 적용  2018년 9월 13일 이후 취득분부터 적용.
재건축 대체주택	재건축아파트를 관리처분인가전에 보유(1채) 중에 사업시행인가일이후 대체주택(A) 매수.  재건축을 관리처분이후 매수한자는 대체주택 적용 무.	- 대체주택에 전 세대원 1년이상 거주.  - 완성된 주택에 전세대원이 완성된 후 2년이내에 이사하여 1년이상 계속 거주.  - 주택완공 전 또는 완공 된 후 2년이내 대체주택 매도.  - 보유기간 및 거주기간 제한 없음. ☞ 위 요건 충족시 대체주택(A) 매도시 비과세
일시적 1주택+1조합원입주권 특례 규정	기존주택(A)을 보유한자가 조합원입주권을 매수하여 일시적 1주택과 1조합원입주권 소유한 경우	☞ 일시적 1가구 주택 제한 없이 아래 요건 충족하면 기존 A 주택 비과세  - 기존 주택(A)를 조합원 입주권이 완공되기전 또는 완공후 2년이내 매도.  - 조합원입주권이 완공되어 2년이내에 이사하여 전세대원이 1년이상 계속거주

이상 둔촌주공 부동산헤드라인(02-482-8900)에서 알려드렸습니다.