↑위에 질문하신 서울시 강동구 천호동 근린주택+아현동 근린시설 경매 답변 입니다.

[러브정/정의덕]

*2010타경7441*

이 물건은 서울시 강동구 천호동 근린주택 경매물건 입니다.

1.권리분석결과

답변:본건 토지 및 건물등기부를 열람한 결과 2001.12.12

우리은행의 근저당이 말소기준 권리가 되어 낙찰시 전부 소멸

하므로 토지 및 건물 등기부 상으로 법적인 문제는 없습니다.

2.임차인 관계건

답변:점유관계조사서와 매각물건명세서,전입세대열람내역서를 확인한 결과

말소기준권리 이후 전입한 대항력 없는 임차인 권칠현외 23명이

기록되어 있으며 임차인 23명은 모두 인도명령 대상자 입니다.

3.본건의 강점및 약점 정리

답변:본건의 가장 큰 약점은 아래-자료 사진에서도 보이지만 2001년11월

건축되어 약10년이 경과한 건물 치고는 외관이 많이 노후해 보입니다.

또한 3층 발코니를 불법으로 확장하여 관할 강동구청에서 과태료가 부과 될 것으로 보이니

강동구청을 방문하여 매년 얼마정도 과태료가 부과될지 확인 하시고 입찰가에 미리 반영

시켜야 합니다.

하지만 본건은 토지면적이 144.293평으로 상당히 좋고 무엇보다 1층과2층이 고시원

(은혜고시텔)으로 운영 중인데 방62개에서 나올 정기적인 고정수입(월세)이 상당할 것으로

예측 됩니다.

그리고 당초 2011년4월21일 유치권을 신고했던 김숙자(은혜고시텔)가 2011년4월22일

유치권신고철회서를 제출하여 일부 대출도 가능해 보이는 것도 강점입니다.

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*2010타경10494(물번번호 1번)*

이 물건은 서울시 마포구 아현동 근린시설 경매물건 입니다.

1.권리분석결과

답변:본건 토지 및 건물등기부를 열람한 결과 2005.12.28

우리은행의 근저당이 말소기준 권리가 되어 낙찰시 전부 소멸

하므로 토지 및 건물 등기부 상으로 법적인 문제는 없습니다.

2.임차인 관계건

답변:본건의 점유관계조사서와 매각물건명세서를 확인한 결과

말소기준권리 이후 전입한 대항력 없는 임차인 백장례와 진태훈이

기록되어 있으며 두 사람은 모두 인도명령 대상자입니다.

그러나 3층의 임차인 한미숙(한기획)은 말소기준권리 이전 전입하여

대항력이 있는데 확정일자도 없고 배당요구도 하지 않아 한미숙의

임차보증금 800만원 전액을 낙찰자가 인수해야 합니다.

3.본건의 강점및 약점 정리

답변:본건의 가장 큰 약점은 아래---자료 사진에서도 보이지만 1983년8월 건축되어

28년이나 경과한 건물(왼쪽--노란색네모 표시부분)이라 외관이 상당히 노후해 보입니다.

또한 건물 맞은편에는 아현고가차도(오른쪽---붉은색 네모 부분)가 위치하여 상권이

차단되고 지하철2호선 아현역4번 출구를 나오면 계속 오르막길로 이어져 아현역에서도

통행하는 유동인구가 가장 적은 지역 인 것이 큰 약점입니다.

또한 현재 지층이 공실로 그냥 방치되어 월세수입이 적고 더구나 아현3구역 재개발

구역에서도 빠져 존치될 예정이고 설상가상으로 아래--- 토지이용계획확인원상 공동주택 (주가복합건물제외)

단독주택 건축 등이 제한되고 있어 향후 미래가치도 그다지 높아 보이지않습니다.

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4.최종결론:질문하신 두건 중 2010타경7441 강동구 천호동 근린주택은

이번 회차에 반드시 입찰 참여 하시고 2010타경10494(물번번호1번)

마포구 아현동 근린시설은 입찰을 포기하시기 바랍니다.

^^러브정/정의덕(016)391-3005 올림.

[ddll]

상세한 분석에 깊은 감사드립니다. 많은 공부와 도움 되었습니다. 감사합니다~!!!

[러브정/정의덕]

ddll회원님 댓글 감사 드리구여...성투를 기원 합니다.^^러브정/정의덕 올림.