Is April real estate crisis on horizon? 4월 부동산 위기가 눈앞에 다가온 것일까?

[김우정]

건설업계는 4월10일 총선이후 일부 건설사들의 금융위기를 전망하고 있습니다.
2021년 레고랜드 사태, 작년 12월 태영건설의 워크아웃신청이후 이러한 전망이 가시화 되고있습니다.
건설현장에서는 과거 한달에 한두건 이던 공공분양전환이 10건이상으로 증가했습니다.
부동산과 PF대출문제는 당분간 지속되지만 금융권 전체의 리스크로 확대되지는 않을 것으로 보입니다.
 
Is April real estate crisis on horizon?
4월 부동산 위기가 눈앞에 다가온 것일까?

By Lee Yeon-woo 이연우 기자
Posted : 2024-04-03 16:41 Updated : 2024-04-03 16:42
Korea Times

Apartment complexes are seen in Seoul in this March 17 photo. Yonhap 3월17일 사진에 서울의 아파트단지가 보이고 있다. 연합

Gov't and market clash amid construction sector's struggle
건설업계의 고전 속에 정부와 시장충돌

As the April 10 general elections approach, there is a growing debate between the government and market observers about a potential real estate crisis in April.
4·10 총선이 다가오면서 4월 부동산 위기 가능성에 대한 정부와 시장 관측통들의 논쟁이 커지고 있다.

Some observers suggest that, after the election, construction companies could face a wave of bankruptcies — a situation the government is keen to avoid to ensure electoral success. They also raise concerns about the potential spread of insolvency to the financial sector.
일부 관측통들은 선거 후 건설회사들이 선거성공을 위해 정부가 피하고 싶어하는 상황인 파산의 물결에 직면할 수 있다고 전망한다. 그들은 또한 금융부문에 대한 잠재적인 부실의 확산에 대한 우려를 제기한다.

Their scenario points to a buildup of unsold real estate amid a market downturn, coupled with a rise in loan interest rates that began two years ago. Compounding the issue, a significant amount of project financing (PF) obligations for construction companies are due after April.
이들의 시나리오는 2년 전부터 시작된 대출금리 상승과 더불어 시장 침체 속에 미분양 부동산이 쌓이고 있다는 것을 보여준다. 문제를 더하면 건설사들의 PF(프로젝트 파이낸싱) 채무가 4월 이후에 상당 부분 만기가 도래하기 때문이다.

However, the government denies these concerns.
그러나 정부는 이러한 우려를 부인하고 있다.

"It appears that the portrayal of the situation might be exaggerated," Minister of Land, Infrastructure and Transport Park Sang-woo told reporters on Tuesday. "Speaking as a government official with responsibility, our agreed-upon consensus is to aim for a controlled, soft landing of the market."
화요일, 박상우 국토교통부 장관은 이날 기자들과 만나 "상황묘사가 과장된 것 같다,"며 "책임있는 정부 관계자로서 우리가 합의한 사항은 시장의 통제된 연착륙을 목표로 하는 것"이라고 말했다.

Despite the government's repeated explanations, concerns and suspicions persist.
정부의 거듭된 해명에도 불구하고 우려와 의혹은 끊이지 않고 있다.

Kim Min-seok, a local real estate developer at Cube Property, believes the crisis has already begun in some form.
큐브 프로퍼티의 현지 부동산 개발자인 김민석씨는 이미 어떤 형태로든 위기가 시작됐다고 보고 있다.

"The public might not realize how serious the situation is, as not every bankruptcy makes the headlines. However, many construction and development companies have already gone under," Kim said. "In the past, large project sites seldom experienced more than one or two instances of transitioning to public sales in a month if the business struggled. But now, it's common to see more than 10 such cases monthly."
김씨는 "모든 부도가 화제가 되는 것은 아니기 때문에 국민들은 상황이 얼마나 심각한지 잘 모를 수도 있다. 하지만 이미 많은 건설, 개발업체들이 부도를 맞았다"고 말했다. "과거 대형 프로젝트 현장에서는 사업이 어려워지면 한 달에 한두 번 이상 공공분양으로 전환하는 경우가 드물었지만 지금은 한 달에 10건 이상 발생하는 것이 일반적"이라고 말했다.

Their financial difficulties can be traced back to the Legoland crisis in 2021. Since then, policy rates have been sharply rising, weakening the sentiments in the housing market.
이들의 자금난은 2021년 레고랜드 사태로 거슬러 올라간다. 이후 정책금리가 급격히 상승하면서 주택시장의 심리가 약화되고 있다.

This led to a significant rise in the industry's interests on PF loans. The situation is particularly challenging for smaller companies that lack the backing of larger parent companies.
이로 인해 PF 대출에 대한 업계의 관심이 크게 높아졌다. 특히 규모가 큰 모기업의 지원이 부족한 중소기업의 경우 더욱 어려운 상황이다.

Headquarters of Taeyoung Engineering & Construction in Seoul / Korea Times file 서울 태영건설 본사 / 코리아 타임즈 파일

Last December, Taeyoung E&C, Korea's 16th-largest builder by construction capacity, applied for a debt workout as well. However, the company's extensive involvement in PF projects and its broad network delayed the workout process, leading to its bonds being delisted from the market from Thursday.
시공능력 16위인 태영건설도 지난해 12월 워크아웃을 신청했다. 하지만 PF 사업에 대한 광범위한 참여와 광범위한 네트워크 구축으로 워크아웃 처리가 지연되면서 채권이 이날부터 시장에서 상장 폐지됐다.

Despite the bleak outlook for the real estate market, experts believe that the deteriorating quality of PF loans is unlikely to pose a systemic risk to the entire financial sector.
전문가들은 부동산 시장 전망이 어둡지만 PF 대출의 질적 악화가 금융권 전체에 시스템 리스크로 작용할 가능성은 낮다고 보고 있다.

"Although delinquency rates in the secondary financial sector are rising, they remain within a manageable range," Lee Jong-ryeol, deputy governor of the Bank of Korea, said. "Financial institutions possess adequate liquidity and the ability to absorb losses, and the government is executing various policy tools to ensure stability."
이종렬 한은 부총재보는 "제2금융권 연체율이 상승하고 있지만 관리 가능한 범위 내에서 유지되고 있다"며 "금융기관은 적정 유동성과 손실흡수 능력을 보유하고 있고 정부는 안정성 확보를 위해 다양한 정책수단을 집행하고 있다"고 설명했다.

Although new measures to support the recovery of the construction sector have been introduced, including improved credit lines for companies, some critics deem them insufficient to fully reassure the market.
기업의 신용대출 한도개선 등 건설경기 회복을 지원하는 새로운 대책이 나왔지만 시장을 충분히 안심시키기에는 역부족이라는 비판도 나온다.

"The continuous speculation about the April crisis, despite the government's firm rebuttals, reflects a widespread anxiety in the market and a diminishing confidence in government policies," Kim In-man, the head of Kim In-man Real Estate and Economics Institute, said.
김인만 부동산경제연구원장은 "정부의 단호한 반박에도 불구하고 4월 위기설에 대한 지속적인 추측은 시장의 불안감이 팽배하고 정부 정책에 대한 신뢰도가 떨어지고 있음을 반영한다,"고 말했다.

He noted the importance of strategies that exceed market expectations and offer significant psychological reassurance rather than a simple proliferation of announcements.
그는 단순한 발표 확산보다는 시장의 예상을 뛰어넘는 전략과 상당한 심리적 확신을 제공하는 전략이 중요하다고 언급했다.

The concern over real estate and PF loan crisis is expected to persist for some time.
부동산과 PF 대출 대란 우려는 당분간 지속될 것으로 보인다.

"Trillions of won in PF loans won't collapse overnight. The unraveling has started with the less visible components, but the damage and losses are real," the developer said.
시행사 측은 "수조원의 PF 대출이 하루아침에 무너지지는 않을 것"이라며 "눈에 잘 띄지 않는 부분부터 풀리기 시작했지만 피해와 손실은 현실"이라고 설명했다.

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