스크랩 기획부동산 그 베일을 밝힌다. !!!

[땅사랑]

기획부동산 그 베일을 뱕힌다

[커버스토리ㅣ땅!땅!하다 쪽박?]

대박 꿈 쪽 빨아먹는 ‘개미 귀신’

기획부동산 불법 다단계 판매와 흡사 …

 ‘폭탄 돌리기’식 영업 당하기 전엔 몰라

아파트 중도금을 내기 위해 차근차근 돈을 모았던 주부 K씨. 오랜만에 연락이 닿은 고등학교 동창생에게서 경전철이 개통될 것이라는 경기도 여주 땅을 소개받았다.

친구의 ‘유혹’에 넘어간 그녀는 반년 정도 돈을 돌리면 두 배 넘게 수익을 낼 수 있다는 말에 1억원을 주고 임야 300평을 구입했다.

소개해준 친구에게는 따로 수고비를 챙겨주기도 했다.그러나 친구와의 연락은 금세 끊어졌다.

약속했던 반년이 지나고 어느새 아파트 중도금 낼 시기가 다가왔지만 현금이 바닥나 결국 아이들 교육보험마저 해약해야 했다.

더욱 기막힌 사실은 애당초 취득세 300만원을 냈지만 부동산업체가 이중 계약한 사실이 발각돼 추가로 2000여만원의 세금을 추징당한 것. 그제야 ‘사기’인 줄 알았지만 집을 압류한다니 어쩔 수 없이 또 빚을 낼 수밖에 없었다.

땅이라도 담보로 잡아 대출을 받기 위해 알아보니 공시지가는 1000원에도 미치지 못했다. 주변 시세조차 5만원 내외라니 기가 막힐 뿐이었다.

“당해보기 전까지는 몰랐는데 자본주의란 게 친절한 사람을 등쳐먹는 것이라는 생각마저 들더군요. 적어도 나는 대학까지 나왔는데 이렇게 허무하게 당할지는 몰랐어요. …탈북자들이 지원금 홀랑 날리는 사정을 이해하게 되더군요.”

그녀의 친구는 이른바 기획부동산에서 일했던 텔레마케터(전화로 영업하는 사원ㆍ중개보조원), 업계에서 약자로 티엠(TM)으로 불리는 부동산 다단계회사의 직원이었다.

정식 명칭이 ‘부동산매매법인’인 이 신종 사업은 세간에서 기획부동산으로 통하지만 업계에선 오히려 다단계 부동산으로 불린다.

그렇다고 직원들에게 땅을 강매하거나 피라미드 방식으로 이들의 친인척들에게 물건을 떠넘기는 ‘고전적인’ 방식은 절대 쓰지 않는다.

 세상 물정 모르는 이들이나 대박의 환상을 좇는 서민들의 꿈을 악용해 이른바 ‘폭탄 돌리기’식 영업 방식을 추구할 뿐이다.

문제는 물건이 겨우(?) 수십만원, 수백만원에 지나지 않는 자석요나 정수기가 아닌 수천만원 혹은 1억원을 넘는 부동산이라는 점.

가격을 빼면 대부분의 행태가 ‘불법 다단계 판매’와 여러모로 흡사하다. 기획부동산의 세계를 들여다봤다.

1. 적극적인 텔레마케팅 전법

강원 횡성에 연고라곤 찾아볼 수 없는 J씨가 이곳 땅에 투자를 한 계기는 올 봄에 걸려온 단 한 통의 전화였다.

휴대전화로 걸려온 낯선 전화 한 통을 무심코 응대해준 것이 실수였던 것. 평소 친절하다는 평을 듣는 그였기에 낯선 아주머니의 사근사근한 목소리를 매몰차게 내치지 못했다.

결국 한 달에 두세 번씩 걸려오는 전화공세에 굴복하고 소소한 재테크 컨설팅을 받기에 이른다.

(기획부동산 업체들은 다양한 경로를 통해 재산을 형성한 이들의 신상정보를 확보하고 집요한 전화공세를 펼친다.

현재 서울 강남 테헤란로에만 200여 업체가 밀집해 있으며, 인터넷을 통해 말주변이 뛰어난 주부·학생 등을 텔레마케터로 뽑아 적게는 20~30명, 많게는 200명까지 두고 파상적인 전화공세를 펼친다.

자격증이 필요 없기 때문에 대박을 노리는 이들의 진출이 활발하게 이뤄진다.)

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땅 놓고 돈 먹기 … 대한민국 온통 투기장

기획부동산 ‘솔깃한 유혹’ 피해자 속출 … 마구 쏟아지는 각종 개발 계획 투기 부채질

“아파트말고 땅을 사라!”

재테크에 조금이라도 관심 있는 사람이라면 요즘 도처에서 들을 수 있는 말이다.

“아파트를 사면 값이 두 배가 되는 데 10년이 걸리지만 땅은 고작 1년”이라는 것이 유혹의 핵심.

은행 금리가 3%대에 머물고, 주식시장은 좀처럼 회복될 기미를 보이지 않으며, 정부의 강력한 아파트 매매가 억제정책으로 다른 투자처를 찾지 못한 여유자금이 온통 땅, 땅으로 몰려들고 있는 형국이다.

결정적 요인은 역시 참여정부가 연일 정신을 차릴 수 없을 정도로 쏟아내놓고 있는 개발 계획이다.

행정수도, 기업도시, 대규모 복합레저단지, 산학협력단지 등 이름도 각양각색. 처음 바람이 분 곳이야 경기와 충북 일원이었지만

이제 와선 강원, 충남, 전남·북, 경남·북, 멀리 제주며 땅끝마을이라 불리는 해남까지, 부동산 열기에 휩싸이지 않은 곳이 별반 없을 정도다.

갈 곳 없는 여유자금 땅으로 … 온갖 수법 동원 ‘장난’

이 틈을 타 이른바 ‘기획부동산’들이 활개를 치고 있다. 1990년대 초 이미 크게 ‘해먹은’ 경험이 있는 이들은 투자액 3000만~2억원 정도를 손에 쥔 중산층,

특히 ‘10억 만들기 열풍’에 마음이 쏠린 주부나 직장인들을 대상으로 갖가지 ‘장난’을 치며 엄청난 이윤을 거둬들이고 있다.

기획부동산이란 대규모 토지를 매입한 후 일반인들의 돈을 끌어들일 수 있는 적당한 크기로 나눠, 텔레마케터 등 조직적 판매망을 통해 매도하는 조직을 말한다.

일부 건전한 기획부동산도 있다고는 하나, 상당수는 ‘사기’라 해도 과언이 아닌 과장·속임수. ‘먹튀(먹고 튀기)’ 수법을 세련되게 구사하며 ‘대박’에 눈먼 투자자들을 울리고 있다.

경북지역 소도시에 사는 맞벌이 주부 강모씨(35)는 2002년 11월 기획부동산 D사를 통해 경기 용인 땅 303평을 평당 35만원에 샀다.

이듬해 2월에는 역시 같은 회사의 ‘제주도 펜션단지 계획’을 듣고 465평을 평당 19만원에 구입했다.

 그런데 이상했다. 처음 약속한 때보다 한참 뒤에 등기가 이루어진 것까지는 좋았는데, 땅이 공동명의로 돼 있는 데다 개발 가능성도 극히 낮은 것이었다.

강씨는 “용인이나 제주나 아예 시가 자체가 나오지 않더라. 지역 부동산업자들한테서 ‘기획부동산이 한꺼번에 사 이리저리 쪼갠 뒤, 그나마 500평 1000평씩 묶어 공동명의로 해놓은 땅은 아예 매매가 되지 않는다’는 말만 들었다”고 했다.

그렇다고 강씨가 현지 답사를 가지 않은 것도 아니다. 특히 제주도는 다른 투자자들과 단체답사를 다녀왔다.

당시 D사는 “도로, 전기, 수도 시설은 물론 허가받는 문제, 호주 전문업체와 펜션을 건립하는 문제까지 다 책임진다”고 했지만 일은 전혀 진행되지 않았다.

일단 일의 시작이랄 수 있는 공동명의 땅의 분할 자체가 불가능했던 것이다.

“각 지자체의 조례에 따라 일정 크기 이하로 분할이 안 되는 땅은 지가 상승 가능성이 거의 없다.

관리 보전할 땅이지 개발할 땅은 아니라는 뜻이기 때문이다. 생면부지의 사람과 공동명의로 된 땅을 그나마 나눠가지려 해도 소유자 간 이해관계가 다 달라 분할이 불가능하다.

 법에 하소연하자니 딱히 사기죄로 집어넣을 방법이 없고, 또 소란이 일면 그나마 땅값 떨어진다는 이유로 ‘차라리 참자’는 투자자들도 적지 않다. 이러한 일련의 과정은 기획부동산이 쓰는 전형적 수법이다.”

(JMK플래닝 진명기 대표)

개발지로 소문난 지역의 ‘분할 불가능한, 즉 개발 불가능한’ 땅을 싼값에 사들여 마구잡이로 판 뒤 나 몰라라 하는 것이다

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개발 들먹이는 충청권 ‘편법 동원’ 해먹었다

기획부동산업자 전격 실토 … “땅 매입~판매 두 달 작업 40여억 챙겨”

서울 강남에 사무실을 둔 K부동산컨설팅 회사가 충남 홍성군 홍북면 일대 임야 2만평을 매입한 것은 2004년 6월 초.

현지에서 활동 중인 ‘ 똠방’(땅을 모아 부동산업자에게 넘기는 사람)한테서 “괜찮은 물건이 있다”는 연락을 받은 지 불과 5일 만에 성사된 거래였다. 매입가는 평당 15만원으로 총 40여억원대였다.

K사는 땅을 매입, 계약금을 치른 뒤 곧바로 ‘칼질’에 들어갔다. 칼질이란 작게는 100평에서 많게는 수천평으로 땅을 분할, 투자자들 입맛에 맞추는 작업을 말한다.

이 작업에 소요된 시간은 대략 한 달 전후. 땅을 매입하기 전 지역 부동산업계에 떠돌던 ‘도청 이전설’ 및 ‘지역개발 프로젝트’의 구전 홍보에 K사의 입들이 가세, 개발기대 심리를 최고조로 이끌었다.

K사는 적절하게 포장한 이 땅을 시장에 매물로 내놓았다. 평당 분양가는 33만원선으로 총매도액은 80여억원에 이르는 것으로 알려졌다.

 2만여평의 땅을 모두 처분하는 데 소요된 시간은 고작 2주일이었다. 이 작업을 지켜본 부동산업자 R씨는 “토지를 분할하는 데 시간이 필요할 뿐, 땅 매매는 보름이면 충분하다”고 말했다.

 두 달 남짓 작업으로 40여억원의 순익을 챙긴 K사의 기획부동산팀들은 또 다른 황금의 땅을 찾아 인근 서산과 대산으로, 또 일부는 해남과 부안 등지로 발길을 돌렸다.

미등기전매·다운계약 등 단속의 눈길 감감

지금은 덜하지만 한때 충청은 기획부동산팀들에게 황금의 땅이었다. 행정수도 이전에 대한 개발기대 심리가 폭발, 손만 대면 ‘톡’ 하고 터졌다.

1980년대와 90년대 부동산 붐을 경험한 서민들은 행정수도 이전이라는 호재를 외면하기 힘들었다.

 기획부동산들은 이들의 주머니 속에 숨어 있는 3000만~5000만원을 주로 노린다. 뒤탈도 없고 ‘쇼부(勝負)’도 빠르기 때문이다.

그 과정에서 온갖 탈·불법이 이뤄지지만 단속에 걸리는 경우는 극히 드물다. 그들은 정보와 자금, 그리고 조직으로 무장해 날아다니지만, 단속의 손길은 기어다니기 때문이다.

특히 먹이를 찾는 정보와 이를 돈으로 연결하는 조직원들의 움직임은 마치 군사작전을 방불케 할 정도로 민첩하고 정교하다.

이 작전의 출발은 ‘ 똠방’으로부터 출발한다. 홍성군에서 근 1년째 ‘ 똠방’ 생활을 하는 H씨는 5월 말 이른 아침,

면 단위의 한 마을 이장한테서 ‘제법 큰 물건(부동산)이 나왔다’는 전화를 받았다. 그 전에 명함을 주고 “물건이 나오면 연락을 달라”고 그물을 친 것이 생각 이상으로 빨리 효과를 발휘한 것.

이장은 “동네 몇몇 지주가 땅을 팔 계획이며 그들이 예상하는 판매가는 얼마”라는 따끈따끈한 정보를 제공했다