Gs 1기 7주차 /문제1 비교표준지/ 문제2 무단용도변경

[최시우]

안녕하세요! 7주차 실무 문제 중 궁금한 부분이 있어 질문 드립니다

1. 문제 1번에서 경매평가와 담보평가 모두 표준지 3을 비교표준지로 선정하였습니다.
강의에서 상업용과 상업기타는 다소 차이가 있다고 하셨는데, 경매평가는 2024 공시지가를 사용하기에 상업용 표준지를 선정할 수 없어 가장 유사한 상업기타를 선정 했다고 이해하면 되는 것인가요?
담보평가의 경우 2025 상업용 표준지가 있으나 ,
군사시설로 공법상제한이 상이하여 선정할 수 없는 것인가요?

2. 문제 2번에서 무단 용도 변경한 건물에 대해
담보평가에서는 공부상을 기준으로, 보상평가에서는 조서에 제시된 대로 평가하였습니다.
동일한 경우에 경매평가에서는 건물의 용도를 무엇을 기준으로 파악해야 하나요?

감사합니다!

[김사왕(감평스웨거)]

1.4번은 24.25년 모두 군사시설보호구역으로 공법상제한이 상이하여 배제합니다.
상업용과 상업기타는 큰 차이가 없다고 말씀드려왔습니다. 전답임야기타(축사창고)가 전답임야와 완전히 다른 조성된 부지라고 설명드렸습니다.

[김사왕(감평스웨거)]

2. 근생에서 주택으로 용도변경은 신고사항으로 경매평가에서는 용도변경 제반 사항을 검토하여 현황평가가 가능합니다.

[김사왕(감평스웨거)]

현업 실무적으로 있을 수 있는 판단사항일 뿐
경매평가라 할지라도 토지를 상업용 평가하면서 건물을 주택으로 정상 평가하는 것은 제합사용원칙에 위배됩니다.

[김사왕(감평스웨거)]

즉 건물을 주택으로 평가한다면 토지를 상업용대비 감가하여 주거용 성격을 반영하여 평가해야 할 것 입니다.

[김사왕(감평스웨거)]

추가적으로 최유효이용의 원칙을 따져봐야 합니다