개별등기 분양상가, 투자시 유의점

박상언     2010/07/04 09:10   개별등기 분양상가 투자시 주의점      카멜레온 같은 개별등기, 구분등기 or 지분등기    대표님 ,판교에 상가하나 분양 받았는데 괜찮을까요?   요전 날 투자자 중 한분이 퇴근 무렵에 상담차 회사를 방문했다.  검토해본 결과 계약금을 포기하더라도 해지하는 게 나아 보였다.  은행에서 중도금대출 자서까지 앞둔 입장이라 쉬워 보이지는 않았지만 나중에 후회가 더 클 것 같아 계약포기를 계속 종용했다.   ‘분양금액의 30%가 융자가능,  개별등기로 분양’ ‘전세대 토지+건물 개별등기’라며 고시원의 각 호실에 대한 개별 분양이 가능’     판교신도시 일대서 고층상가를 원룸텔로 분양하면서 개별등기란 모호한 표현으로 들 소액투자를 유도하고 있다. 상가분양 업체에서도 언론사 여기저기에 협조를 충분히 요청한  덕분인지, 탯글을 거는 언론사도 소수에 불과하다.   경기도 일원 특히 용인시, 부천시, 화성시 병점역, 판교, 일산 등지에서 이런 일들이 많이 발생하고 있다. 개별등기란 지분등기도 되고 구분등기도 되는데 계약하기 전에 투자자들은 전부 본인의 집값이 구분등기로 알고 업체에서도 그렇게 현혹시킨다는 점이다.    분양받기 전 해당관청에 문의하라    현재 ‘000비즈텔’은 판교동과 운중동 일대에 지상 7층 규모의 상가건물 5∼6개 동을 짓고 1, 2층은 기존 상가로 나머지 3층에서 7층 중 2개층은 고시원으로 변경시킬 계획으로 분양을 하고 있다. 현행법상 고시원(원룸텔)은 근린생활시설및 근린상가에 들어 갈수 있는 시설로 공동지분 등기는 가능해도 각 호실마다 개별 등기는 불가능함에도 이같은 광고를 통해 분양이 이뤄지고 있다. 통상 건물을 건축허가 사항에 맞게 기존상가로 건축, 준공검사를 필한 후 다시 후시설공사(리모델링)를 통해 1개층당 전용면적 10∼20㎡ 규모의 고시원 쪽방을 10∼20개를 만들어 이를 일반인들에게 개별 분양한다. 시 건축과에 알아보면 ‘’고시원 스타일의 쪽방형태가 아닌 1개층당 4∼5개의 일반 상가 형태로 건축허가를 받았으며 차후 고시원 각호실별 개인등기를 목적으로 건축물 대장 구분등기 분할은 불가능하다는 걸 알수 있다.   O00비즈텔의  경우  전용면적 9.6~26.33㎡형(3~8평)으로 분양가는 3.3㎡당 830~930만원대인데. 지분등기분양하면서  적정 가격보다  오히려 투자자들에게  바가지를 씌우고 있는 느낌이 든다.  원룸텔로 준공이후 원룸임차인이  내는 임대료는 고정되어 있는데  마치 기획부동산 토지 쪼개듯이 상가를 지분등기로 쪼갠후 소액투자로 만들어 가치보다 높게 투자자들에게 분양해 오히려 임대수익율을 떨어뜨리는 결과를 초래하고 있다.      지분등기는 등기부에 구체적인 호수가 정해져 있지 않고 `100분의 6`와 같은 형태로 지분만 표시되는 것으로 일부 투자자 지분이 경매로 넘어갈 때는 문제가 될 수 있다. 또 분양자가 매각을 하려 해도 지분등기 한계 때문에 매매가 쉽지 않을 수도 있다. 투자자들은 이 같은 지분등기 한계를 알지 못하거나, 인허가 등기 등 관련 서류를 제대로 확인하지 않기도 한다. 특히 분양업자들은 개별등기가 가능하다며 투자자들을 현혹시키고 있지만 개별등기는 이들이 만들어낸 용어로 정확한 법률 용어가 아니다. 구분등기가 된다면 문제가 없지만 지분등기만 되면 재산권 행사에 한계가 있고 매매도 잘 되지 않고 가격이 하락할 가능성이 많다. 양재동에 있는 00복합 쇼핑몰의  경우도 상층부를 지분등기로  해서 사무실로 개조해서 임대, 결국  분양가 대비 20% 이상 떨어졌는데도 매기가 전혀  없다.     퇴출 건설사들, 시공 상가도 주의   퇴출 건설사들이 시공하고 있는 상가의 경우는  공사 중단 등 문제가 생길 가능성이 높기 때문에 시공사도 면밀히 검증해야 한다. 공사가 중단되면 새로운 시공사가 선정될 때까지 분양 시기가 무기한 연기된다. 또한 주택법 적용을 받는 아파트와 달리 상가는 법적 보증의무가 미약해 투자자 피해가 염려되기 때문이다. 상가는 부도를 대비해 신탁계약, 분양보증, 연대보증 가운데 하나를를 반드시 가입토록 돼 있으나 연면적 3천㎡ 이하의 중소형 상가에는 이러한 내용이 적용되지 않는 등 주택에 비해 안정성이 많이 떨어지고 있기 때문이다. 과거 한신건영의 부도로 일산 화정의 한신에리어타워, 파주 금촌의 아이맥스타워 등이 공사 중단의 후유증을 앓는 등 시공사의 부도로 인해 상가 투자자의 공사중단 피해가 적지 않았다. 더욱이 새로운 사업주가 등장해 시공사가 교체되더라도 여전히 문제는 존재한다. 새로운 사업자 입장에서도 기존 분양자가 시행사와  맺었던 수익률 보장 등의 계약조건을 바뀐 시공사가 승인할지 여부가 불투명하기 때문이다.  수익형 부동산의 열풍을 타고 상가투자에  무작정 뛰어들기 전에 투자자들은 시공사의 재무 건전성과 분양 신고필증, 분양보증 여부 등을 반드시 확인해야 한다.    끝으로 행정당국에서도 개별등기란 모호한 표현을 쓰지 못하게 하거나  부득이하게 사용하게 될때는 정확하게 부가적인 설명을 병행해서 행정지도가 필요하다고 하겠다.        1.구분등기   1동의 건물에 각각 독립하여 1개의 건물이 될 수 있는 부분이 수개 있는 경우 그의 각 부분을 양도하거나 그 부분만 임대하였을 때 이에 대응한 소유권이전 등기나 임차권설정 등기를 하기 위하여는 앞에서 열거한 그 건물을 수개의 건물로 하는 등기를 해야 하는데 이 등기를 구분등기라 한다(부동산등기법 제104조 참조). 이 등기는 건물소유자의 신청에 의해 행하는데 그 신청서에는 구분 전의 건물과 현재의 건물 및 구분된 건물의 표시를 하고 구분 후의 각 건물의 도면 및 각층의 평면도를 첨부해야 한다.   2.지분등기   민법상으로 한 필지(筆地)의 토지를 여러사람이 소유할 때 이를 공동소유라고 한다. 공동소유에는 3가지 방식이 있다. ① 공유(共有) : 가장 일반적인 방식으로 여러사람이 지분(持分)에 따라 공동으로 소유하는 형식이며 지분이 정해지지 않은 경우에는 균등한 것으로 추정한다. ② 합유(合有) : 여러 사람이 조합을 구성하고 소유권을 조합명의로 하는 것이다. 그러나 명칭이 조합이라도 법인인 경우는 합유가 아니다. 예를 들면 등기를 한 노동조합의 소유는 합유가 아니고 법인의 소유이다. ③ 총유(總有) : 법인이 아닌 사단(社團)이 집합체로서 공동소유하는 형식이다. 대표적인 것이 문중의 재산이나 종중(宗中) 재산이다. 부동산 등기법에는 문중재산이나 종중재산에 대해서는 법인이 아니더라도 그 사단이나 재단을 등기권리자로 정하고 있다.(부동산등기법)   3.개별등기   현재 개별등기란 용어자체는 없다. 즉 합친용어로서 지분등기도 개별등기에 포함되고 구분등기도 개별등기에 포함되는 단어이다. 즉 개별등기하고 하면 다들 구분등기인줄 착각하는경우로 원룸텔 경우 거의 지분등기로 되어있다