“공장이 아파트 인기 뛰어 넘을까”

[벙개소년]

틈새·분산 투자시대①지식산업센터…높은 임대수익률로 투자자 유혹

아파트·오피스텔·토지 등 부동산 시장의 ‘주류’ 상품이 약세를 면치 못하고 있다. 정부의 잇따른 규제 완화로 올해 초 주택시장은 정상화 기미를 보였지만 과거와 같은 활황세는 기대하기 힘는 상황이다.

게다가 정부의 정책 엇박자로 정상화 조차도 요원한 상태다. 오피스텔 등 소형주택 투자시장은 정부의 과세 방침과 공급 과잉으로 힘이 빠지고 있다. 그러다 보니 시장의 유동자금은 대체 상품을 찾아 이동하고 있다.

지식산업센터나 단지 내 상가, 수익형 호텔 등 이른바 ‘틈새’ 상품이다. 특히 최근의 부동산 투자 행태는 과거 아파트나 토지 등에 올인하던 것과는 달리 여러 상품에 나눠 리스크를 줄이는 분산 투자가 늘고 있다.

최근 인기를 끄는 틈새 부동산 상품에 대해 연속 기획으로 알아본다.

지식산업센터(옛 아파트형공장)는 최근 손꼽히는 틈새 상품으로 떠오르고 있다. 임대수익률이 공급 과잉으로 주춤한 오피스텔이나 도시형생활주택 등에 비해 높기 때문이다. 상가 등에 비해 비교적 가격도 저렴하다.

특히 지난 2월 정부의 주택임대차 선진화방안 발표 이후 지식산업센터의 인기는 더 높아지고 있다. 실제 최근 경매시장에선 아파트의 인기를 뛰어 넘고 있다. 이 같은 인기 덕에 신규 분양도 이어진다.

지식산업센터란 지식산업·정보통신산업·제조업을 영위하는 시설이 복합적으로 들어서는 건축물이다. 3층 이상 규모로 6개 이상의 공장이 입주할 수 있다. 이 상품 역시 오피스텔처럼 일반인이 매입해 임대를 통해 임대수익을 얻을 수 있다.

분양가 낮고 임대수익률도 높아

오피스텔 및 도시형생활주택 등은 공급과잉으로 수익률이 하락한 반면 지식산업센터는 상대적으로 공급 물량이 많지 않고 분양가도 낮은 편이다.

부동산114에 따르면 지난 3월 전국 오피스텔의 평균 임대수익률은 연 5.78%로 지난해보다 0.08% 포인트 떨어졌다.

평균수익률이 연 6%가 채 안 되는 셈이다. 도시형생활주택도 1~2인 가구 증가 대책에 따른 정부의 세제 지원이 전폭적으로 이뤄지면서 최근 수년간 28만여 가구가 한꺼번에 공급돼 공실률도 함께 높아진 상태다.

반면 서울에 위치한 상당수 지식산업센터는 대출을 받지 않는다고 가정해도 연 7%대의 수익률을 기록하고 있다. 서울 구로구 구로디지털단지 인근에 위치한 대륭포스트타워1차 135㎡(이하 전용면적)은 매매가가 4억3700만원인 데 보증금 2500만원에 월 임대료는 250만원에 이른다.

▲ 지식산업센터는 높은 임대수익률로 투자자를 유혹하고 있다. 사진은 경기도 성남 판교신도시의 한 지식산업센터.

대출을 받지 않더라도 임대수익률이 연 7.28% 수준이다. 구로구 구로동 한신IT타워 120㎡는 매매가(2억8600만원) 대비 임대료(보증금 2000만원에 월 200만원)가 비싸 임대수익률이 연 9.02% 정도다.

공실 위험도 비교적 낮은 편이다. 오피스텔이나 도시형생활주택처럼 개인이 임차하는 경우가 거의 없기 때문이다. 대부분 장기 임차를 선호하는 법인이 많은 것이다. 이남수 신한PB PB팀장은 “정부가 올해 지식산업센터 임대 제한 규제를 폐지키로 하면서 투자에 나서려는 사람이 적지 않다”고 말했다.

경매시장에선 아파트 뛰어넘어

인기는 경매시장에서도 확연히 드러난다. 경매정보회사인 지지옥션에 따르면 올 들어 지난달까지 경매에 부쳐진 서울·수도권 지식산업센터의 낙찰률(경매건수 대비 낙찰건수)과 낙찰가율, 평균 응찰자 수(입찰 경쟁률)가 2001년 조사를 시작한 이후 역대 최고치를 기록했다.

올해 1~4월 지식산업센터는 낙찰률 44.6%, 낙찰가율 84.8%, 평균 응찰자 수 4.2명(물건당) 등을 나타났다. 특히 지식산업센터의 낙찰가율은 같은 기간 아파트 낙찰가율(84.2%)을 제치기도 했다.

실제 지난달 3일 경매 진행된 서울 금천구 가산동 아이티캐슬2차 지식산업센터(289.9㎡)는 10명이 응찰해 97.2%에 낙찰됐다. 하유정 지지옥션 선임연구원은 “수요자들이 전·월세 과세에서 자유로운 지식산업센터나 상가 등 비주거용 수익형 부동산으로 눈길을 돌리고 있다”고 말했다.

분양도 줄을 잇는다. 현대엔지니어링은 서울 송파구 문정동에서 문정역 테라타워를 상반기 분양할 예정이다. 연면적 17만㎡ 규모로 지하 5층~지상 16층 2개 동이다. 서울 지하철 8호선 문정역과 지하통로로 연결되며 서울동부지방법원, 동부검찰청, 동남권유통단지가 가깝다.

현대건설은 서울 독산동 일대에서 현대지식산업센터를 분양 중이다. 지하 4층~지상 26층 2개동으로 서울 지하철 1호선 독산역을 이용할 수 있고 서부간선도로, 남부순환로, 서해안고속도로 등을 이용하기 쉽다.

투자 땐 환금성 등 고려해야

대우건설은 인천 송도국제도시에서 송도스마트밸리를 분양 중이다. 이 센터는 연면적 29만㎡로 지상 23층 아파트형 공장과 지상 28층 기숙사동, 근생시설 등 총 6개 동 규모다. 일부 공간에서 바다를 조망할 수 있고 보육시설·체력단련실 등 입주사 편의시설도 갖췄다.

투자 열기가 뜨겁지만 투자 때는 옥석 가리기가 필요하다는 지적이다. 정부의 임대제한 폐지 예고로 투자자 관심이 꾸준히 늘고 있지만 조건에 따라 ‘잘 되는 곳’과 그렇지 못한 곳의 편차도 상당하다.

이에 따라 지식산업센터 투자 때도 입지·분양가 등을 면밀히 따져야 한다. 특히 세제혜택의 폭이 줄고 있다는 점도 염두에 둬야 한다. 올해부터 취득세는 기존 75%에서 50%로, 재산세는 50%에서 37.5%로 감면 폭이 줄었다.

투자자나 실 입주 대상자 모두 주의해야 할 점이다. 작년 수준의 혜택을 생각하고 분양 받았다간 생각지도 못한 손해(세 부담 증가분)를 볼 수도 있다. 아파트나 오피스텔처럼 환금성이 좋지 않다는 점도 고려해야 한다.

박원갑 국민은행 부동산전문위원은 “상품 특성상 다량 공급이 어렵고 환금성이 높지 않아 수익형 부동산의 주류로 간주하기 어려운 점은 유념해야 한다”고 말했다.

황정일기자

출처 : http://board.mk.co.kr/view.php?id=expert_column&no=1792&c=1&v=11 

[유닉]

잘봤습니다. ^^*

[초이스]

감사합니다

[소주한잔]

잘봤습니다

[아나벨]

인기가 있으면 우루루 몰리는데, 투자에는 항상 명암이 있군요.

[바보곰]

좋은 정보 감사합니다.

[doyour park]

언제까지 붐일것인지..

[도연(쫄뱅)]

잘보앗어요