늘어난 임대아파트 건설, 지속 가능할까?

[Dr.K]

주택 임대료 상승속도가 워낙 빨라 지난해의 임대전용 아파트 건설이 지난 30년간 최고였다는 캐나다모기지주택공사CMHC의 발표를 믿기 힘들 정도이다.

수요급등 속, 비용상승으로 건설 보류

전국적으로 급증한 임대수요로 인해 공실률이 급락하고 임대료는 하늘을 찌를 듯 상승하고 있다.

건설 속도는 지역별로 다르다. 캘거리는 지난해 신축 아파트가 가장 많았다. 사스카툰은 정점을 찍은 듯 보합세를 보였고 토론토는 하락했다.

지역적 차이에도 불구하고 최근 캐나다에는 임대할 수 있는 고층 아파트의 건설이 꾸준하게 증가해 왔다. 그러나 빨라진 속도가 유지될 수 있을지 의문이다.

실제로 집을 소유하는 사람 보다 임대하는 사람들이 훨씬 빠르게 증가중이다. 치솟은 집 값과 대출금리의 상승으로 임대를 선호하는 추세이다. 캐나다로 유입되는 인구와 국내 인구들이 모두 수요의 압력을 높이고 있으며 노동력 보충을 위해 유입되는 이민인구가 수요를 더 가중시키고 있다.

급증하는 임대수요는 콘도와 임대주택의 개발 붐을 더 부추길 수 있지만 일부 전문가들은 치솟은 대출금리과 인플레이션이 개발을 둔화할 수 있다고 경고한다.

임대건축 붐 종료?

최근의 임대건설 붐은 부분적으로 지난 몇 년 간의 경제상황이 유리했기 때문이다. 이자율은 낮고 반면에 임대료는 전반적으로 상승하고 있었다.

일부에서는 차입 비용과 건축 자재비, 인건비 급증으로 아파트의 가격표가 올라 임대시장 건축 붐은 이제 끝났다고 말한다.

CMHC 경제학자 밥 호간은 “가령 2021년에 토론토 시내에 고층 복합콘도를 짓는 것이 수익성이 있다고 판단했을 개발사는 현재는 경제 상황이예전처럼 유리하지 않다고 판단할 것”이라고 했다.

또 다른 문제는 렌트가격이 오르고는 있지만 임차인들이 자신이 집이 아닌 집에 기꺼이 지불할 의지 또는 능력에 한도가 있다는 점이다.

키치너에 본사를 둔 바이브 개발의 최고운영자, 헤더 캠벨은 개발자들이 프로젝트를 가능하게 하려면 임대아파트 건설비를 콘도보다 저렴하게 만들어야 한다고 말한다. 그러나 인플레이션으로 주머니 사정은 더욱 어려워졌다.

“경제상황이 변해 임대업자들이 임대주택을 구매하거나 프로젝트를 진행하기 더 힘들어졌다.”

경제상황은 모든 다가구 개발에 영향을 주고 있지만 CIBC은행 경제학자 벤자민 탈은 임대건물 개발사들이 가장 타격이 크다고 했다. 콘도 개발사들과 달리 구매자 계약금이 없기 때문이다. 그는 임대 건설사들이 프로젝트를 보류하고 상황이 바뀔 때까지 기다릴 것이라고 예상했다.

“문제는 개발이 완공되어야 할 2년 후에 가시화 될 것이다. 완공될 건물은 줄고, 수요는 계속 증가할 것이다. 특히 토론토와 밴쿠버와 같은 대도시에서 더 심각할 것”이라고 했다.

임대주택 개발 인센티브

비용이 많이 올라 프로젝트를 시작하기 전에 신중해야 하는 것은 사실이지만 임대 개발이 장기적으로는 현재 상황을 돌파할 가치가 있다고 생각하는 개발사도 있다.

캘거리와 위니팩에서 가족용 임대주택을 개발하는 RNDSQR 개발사의 공동창립자, 알카림 데바니는 임대개발을 중단할 계획이 없다.

밴쿠버와 캘거리에 지사를 둔 부치 개발의 부사장, 마이크 부치는 최근 몇 년 간 임대건물 개발의 비중을 늘렸다. 그는 집을 소유하는 것이 현실에서 점점 더 멀어지고 이민자자 증가하면서 주거지 선호가 소유에서 임대로 이전하는 추세가 계속될 것이라고 믿는다. “우리는 임대주택의 수요가 분명하고, 강하며, 지속 가능하다고 믿는다”고 했다.

또 임대주택 개발사에게 주어지는 인센티브도 있다. 임대가격과 기타 기준조건을 충족시키면 낮은 대출금리와 함께 CMHC 모기지 대출 보험료 인하와 상환기간 연장의 혜택이 주어진다. 이러한 인센티브가 없었다면 임대건물의 신축 증가가 불가능했을 것이라고 캠벨은 말했다.

이 인센티브는 콘도 개발사들이 임대주택 개발로 전환하는데 중요한 역할을 한다고 상업부동산대출기간협회의 아마르 니자는 말한다.

건축속도 지속되어도 물량 부족

앞으로 몇년간 얼마나 많은 임대 및 아파트의 하우징이 건설될 것 인가? 이는 거시적 경제추세 뿐만 아니라 용도변경 및 대지가격 등의 현지 요인에 달려있다.

그러나 앞으로 캐나다 전반의 하우징 건설은 전국 대다수 지역에서 현재보다 훨씬 더 많이 필요한 상태이다.

CMHC는 감당할 수 있는 가격으로 끌어 내리려면 2030년까지 현재 신축 예상치보다 350만호 이상이 더 필요할 것으로 추산한다.

지난해 임대용 신축 증가는 희망적이지만 아직 부족하다. 듀건은 앞으로 필요로 되는 수준으로 주택이 공급되지 않을 수 있다는 점을 우려했다.