둔촌주공 아파트 소개

[둔촌주공하나공인]

◉ 둔촌주공 아파트 소개

안녕하세요. 둔촌주공 재건축전문 하나공인의 파워트레인입니다.

작년 후반기 최경환 경제팀 출범이후 부동산 활성화 정책이 쏟아지면서 부동산 시장이 들썩여 둔촌주공 재건축 아파트의 가격은 수천만원 급등하는가 하면, 주택거래량도 최근 9년만에 최대치를 기록하고 있습니다. 집값 회복에 대한 찬반 의견이 많지만, 부동산 시장이 바닥을 치고 상승기에 접어들었다는 것이 중론입니다.

첫째, 정부의 강력한 부동산 활성화 정책 ‘7.24 대책’ ‘9.1대책’ 등 규제완화 보따리를 풀어 제친 덕분입니다. 7.24 대책에서 LTV, DTI 상향조정으로 내집마련 부담을 줄였고, 9.1대책에서는 최장 40년으로 정해진 재건축 연한을 30년으로 완화하고 대규모 신도시 개발을 하지 않겠다는 것입니다. 또한, 한국은행의 금리 하향 조정으로 금융권을 떠돌던 자금이 부동산시장으로 유입되고, 대출 이자 부담도 경감되고 있는 상황입니다.

▶ 최근 10년간 둔촌주공 매매가 추이 그래프(출처:부동산114)

- 최경환부총리의 2기 경제팀 강한 경기 부양 의지+한은 기준금리인하->부동산 상승

첫째, 박근혜 정부 2기 경제팀은 재정,세제,금융 등 모등 정책수단을 동원하여 경기를 부양시키겠다는 강력한 의지를 보이고 있다는 점입니다. DTI, LTV 금융규제 완화와 강한 달러와 엔저 압박으로 2.25% 한은 금리가 추가 인하설까지 부동산 시장에 긍정적 요인으로 작용하고 있습니다.

둘째, 집값이 고점 대비 많이 떨어진 만큼 이제는 오를 만한 시기가 왔다는 것입니다. 2008년 글로벌 금융위기 이후 오랫동안 부동산 가격이 하락했는데 상승-하락 주기상 상승세로 돌아설 시점이라는 것입니다. 또, 몇 년새 선진국 집값이 오른 동안 우리나라 집값이 떨어진 것을 감안하면 우리나라 집값이 연소득 대비 주택가격 비율이 다른 나라에 비해 낮은 수준이라는 분석입니다.

셋째, 아래 그래프에서 보는 바와 같이 최근 10년가 둔촌주공 전세가 추이 그래프를 보면 시간이 지남에 따라 우상향 곡선을 그리면서 가격이 큰 폭으로 상승하고 있음을 알 수 있습니다. 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 계속 높아지는 점도 주택구매심리 회복을 예측할 수 있는 근거입니다. 서울주택 전세가율은 70% 육박할 정도로 고공 행진중이면 세입자들이 주택을 구매하고 분양시장에 눈을 돌리고 있는 분위기입니다.

▶ 최근 10년간 둔촌주공 전세가 추이 그래프(출처:부동산114)

넷째, 둔촌주공의 경우 평당 매매가격이 타 강남권 재건축 아파트에 비해 저평가되어 있습니다. 잠실주공 5단지 34평형(대지지분 22.5평)의 경우 평당 5330만원, 가락시영의 경우 평당 매매가가 4천만원을 넘어섰지만, 둔촌주공의 경우 평당 매매가가 3천만원 미만으로 입지, 교통, 환경 등을 고려해도 타지역에 비해 저평가된 상태입니다.

- 둔촌주공의 수익성 개선-입지, 교통, 환경, 학군, 분담금 등

둔촌주공 재건축 아파트의 경우 용적률이 2종 250%에서 3종 273.88%로 부분 종상향으로 현재 5,930가구에서 11,106세대로 증가하면서 일반 분양 물량이 4,130세대로 조합원 추가 부담금이 줄어 들게 되며, 둔촌주공 일반 분양가를 평당 2350만원으로 상정할 경우 타 강남권 재건축 단지(가락시영 2,500만원 예상, 고덕2단지 2,050만원 예상)에 비해 수익성이 휠씬 뛰어날 수 있습니다. 또, 주변에 올림픽공원, 일자산공원, 남한산성, 검단산, 아산병원, 강동성심병원, 경희대병원, 롯데월드, 현대백화점 등이 차량 5~10분 거리에 위치한 환경적 요인과 함께 5호선, 9호선 더블역세권, 동북, 보성, 창덕여고 등 우수한 학군, 단지내 초중고가 모두 위치하는 천혜적인 입지를 자랑하고 있습니다.

● 둔촌주공 신축 평형 구성도

-재건축 초과이익 환수 2년 추가 유예로 둔촌주공 관리처분 부담 無

금번 정기국회에서 부동산 관련 법안의 처리가 둔촌주공 재건축 상승을 위한 분수령이 될 수 있습니다. 재건축 초과이익 환수 폐지를 추진하고 있는 정부 여당은 먼저 2년간 재건축 초과이익 환수 유예를 추진하고 있습니다. 지금 현재, 개포 2, 3단지, 고덕 2단지를 제외한 서울시내 주요 재건축 단지(둔촌주공 재건축 아파트)는 연내 관리처분이 쉽지 않은 상황에서 재건축 초과이익 환수 2년 유예로 대다수 강남권 재건축 아파트들이 수혜를 입을 것으로 보이며, 당분간 사업 진행 부담도 벗어날 수 있습니다. 또한, 분양가 상한제 탄력 시행으로 재건축 아파트 사업의 수익성이 개선될 수 있을 것으로 보여집니다.

- 둔촌주공 2015년 하반기 관리처분 조합원 총회 예정

둔촌주공아파트 재건축 조합에서는 12월23일 구청에 사업시행인가 신청후 올해 3월 정도에 사업시행인가를 득한 후 올해말 관리처분을 위한 조합원 총회가 예정되어, 둔촌주공 아파트의 재건축 진행이 가시화될수록 둔촌주공 아파트의 가격에도 긍정적으로 작용할 것으로 보여집니다.

둔촌주공 재건축 아파트의 조합원 동·호수 추첨은 관리처분 시점의 지침에 따라 정해지지만, 현 시점에서 조합원들의 선호도와 기대 수익률을 고려해 보겠습니다.

●둔촌주공(재건축)아파트 26평형(전용59㎡)의 가격과 가치●

둔촌주공아파트는 재건축후 총세대수가 11,106세대로 이중 조합원과 일반 분양분이 10,060세대이고 SH공사 임대주택(장기세대)이 1,046세대로 건설됩니다. 분양 세대 10,060세대는 19평형, 23평형, 26평형, 33평형, 37평형, 43평형, 50평형으로 구성되어 있습니다.

최근 한 자녀 가구인 3인 가구가 늘어나면서 전용 59㎡ (분양평형25~26평형) 안팎의 실속평형 공급이 늘고 있습니다. 현대경제연구원에 따르면 잠재적 주택 구매층은 1~2인 가구보다 3인 이상 가구에 집중되고 있습니다. 주택 구매여력이 높은 3인 이상 가구는 2012년부터 지난해까지 382.1만 가구에서 428.1만 가구로 11.9% 증가한 반면 1~2인 가구는 1.0% 증가하는데 그쳤다고 합니다. 3인가구라도 소형주택을 선호한다고 단정할 수 없지만 건설사들이 주택시장에서 주택을 구입하는 주 소비층으로 3인가구가 떠오르면서 59㎡대 틈새 평형 아파트를 앞다퉈 공급에 나서고 있고, 최근 일부 재건축 단지에서는 34평형보다 25평형에 대한 선호도가 높게 나타나고 분양 경쟁률도 치열해지고 있습니다.

통상적인 25평형(59㎡) 안팎의 아파트는 대부분 안방을 포함해 방3개, 거실, 화장실 2개로 3인 가구가 생활하기에 안성맞춤입니다. 신규 분양하는 59㎡대의 틈새 평형 아파트의 경우 대표적인 중소형 평형인 84㎡와 비교하면 조금 작지만 기존 34평형 3베이 구조의 안방, 거실, 방 2개로 구성되는 평면이나 구조가 비슷해 체감상 크기를 구분하지 못합니다. 또, 베란다를 확장할 경우 중·대형 아파트 공간 연출이 가능하고 분양가도 상대적으로 저렴하다는 특징을 갖고 있어 일반 분양 뿐만 아니라 재건축단지 조합원 분양에서도 높은 선호도를 나타내고 있습니다.

둔촌주공 재건축시 26평형의 분양가는 6억2천만원 전후로 결정될 것으로 보여지며, 여기에 약간의 프리미엄을 더하면 6억5천 이상의 시세를 유지할 것으로 보여집니다. 현재 시세 6억원의 4단지 25평형 둔촌주공 소유자라면 1억3천만원을 환급과 신축 26평형 아파트를 받을 수 있습니다. 결론적으로 전세와 약간의 대출을 통해 4억7천만원 투자하여 6억 이상의 수익을 올릴 수 있습니다.

▶기존 평형 4단지 25평형(현 시점에서 매입가 6억 2천만원)

▶대지지분 21.48평

▶무상지분율 164%(시공사 선정시 현대건설사업단에서 제시한 조건)

▷입주 희망평형 26평

▷입주시 시세 2350만원/평당분양가(6억5천)

완공후 예상가 = 26평형 x 2350만원/평당분양가 = 6억2천만원 + α ≒ 6억5천이상

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무상지분평형(무상지분율 x 대지지분) 164% x 21.48평 = 35.22평

추가부담금(입주예상평형-무상지분평형) x 예상 평당분양가

(35.22-21.48) x 2300만원 = +27400만원(환급)

상기 가정에서도 4단지 25평형을 6억2천에 매입해도 27,400만원 환급과 26평형(6억5천만원 이상) 새 아파트를 무상으로 배정받을 수 있습니다. 물론 상기 계산에서는 무상지분율과 평당분양가는 부동산 경기 상황에 의해 가변적이며, 완공시점까지의 금융비용과 전세금(부채)을 빼고 계산하였으므로 실제 수익률은 약간 변화할 수 있으므로 참고하시기 바랍니다.

●둔촌주공(재건축)아파트 33평형(전용85㎡)의 가격과 가치●

둔촌주공 아파트 재건축의 경우, 무상지분율에 따라 평형 배정 우선권이 다르지만 둔촌주공 재건축 기존 조합원이 5,940세대에서 11,106세대로 확대된 대단지이므로 둔촌주공 재건축 조합원이시라면 큰 변수가 없다면 33평형(3,948세대)을 배정받을 수 있으리라 예상됩니다. 다만, 초기투자금과 추후 발생되는 추가부담금의 차이가 있을 뿐입니다.

신축 33평형은 총 세대수 11,106세대 중 3,948세대로 전체 평형 중 세대수가 가장 많고 대중적 선호도 높은 평형입니다. 둔촌주공 33평형을 배정받기 위해 소형 평형을 매수하시면 초기 자금은 작지만 추가부담금이 많아지고, 큰 평형(대지지분이 큰 평형)을 매수한다면 초기 자금이 크지만 환급금이 발생하거나 추가부담금이 적습니다. 둔촌주공 재건축 사업시행인가 임시총회에서 배포된 책자를 참조하여, 둔촌주공 재건축 아파트 신축 33평형(84㎡)의 구성을 살펴보겠습니다.

■ 33A형, 24개동, 1,296세대, 판상형, 남향 배치로 거실을 중앙에 3베이 구조로 남향으로 배치되어 환기와 채광 측면에서 선호도가 높은 일반적 형태입니다.

■ 33B형 3개동, 204세대, 탑상형, 남향 배치로 젊은 층이 선호하는 타입이며, 세대수가 작아 희소성이 있는 평형입니다.

■ 33C형 1,394세대, 탑상형, 43평형과 혼합 배치로 비남향 배치로 33평형 중 구조와 향 배치면에서 불리할 수 있는 평형입니다.

■ 33D형 1,054세대 3,948세대, 탑상형, 43평형과 혼합 배치로 인해 동향 배치되는 세대로 33A형, 33B형에 비해 선호도면에서 떨어질 수 있는 구조입니다.

둔촌주공 재건축 정비조합의 관리처분인가 시점의 정확한 동·호수 지침에 따라 조합원 지분가액을 기준으로 희망 평형을 선택하면 무작위 컴퓨터 추첨으로 배정될 가능성이 높습니다. 따라서, 신축 33평형을 희망하는 일부 조합원의 경우 비남향 세대 배정받을 가능성이 있습니다. 둔촌주공 재건축 아파트의 경우 신축 33평형 세대수가 4천세대에 달하므로 같은 평형대라고 동·호수 층수 등에 따라 추가부담금의 차이가 날 수 있고 차후 시세에도 영향을 받을 수 있습니다. 둔촌주공 매수전 중개업소와 협의하신 후 초기 자금 여력과 투자 대비 수익률을 검토하시기 바랍니다.

●둔촌주공 재건축 아파트 38평형(전용95.97㎡)의 가격과 가치●

둔촌주공아파트 신축 37평/38평형은 총504세대로 37A(95.97㎡)(498세대) 판상형과 39B(95㎡)(6세대) 복층형으로 대부분의 세대가 남향 배치로 조합원 분양 신청시 다른 평형대보다 경쟁력 있고 거주 만족도 높은 평형이므로 내년으로 예정된 둔촌주공 재건축 조합원 동·호수 추첨시 가장 치열한 평형이 될 것으로 예상됩니다.

일반적으로, 방 4개, 거실, 화장실 2로 구성된 배치도를 살펴보면 거실을 확장하면 34평형보다 휠씬 여유 공간이 크고 40평대의 관리비를 부담스러워하는 세대에게 안성맞춤 평형입니다. 둔촌주공아파트 신축 37평/38평형의 당첨가능성이 높은 평형으로는 둔촌주공아파트 재건축 이후 신축되는 50평형 204세대를 감안하더라도 권리가액이 높은 1단지 25평형(29.83평)과 4단지 34평형(29.83) 소유 조합원 800세대가 신축 37/38평형 당첨에 가장 유리하다고 할 수 있습니다.

둔촌주공 재건축 아파트 38평형(전용95.97㎡)에 당첨되기 위해서는 둔촌주공의 가장 큰 지분을 가진 자들의 싸움이 될 수 밖에 없으며, 이 평형에 입주를 고려하시는 세대라면 둔촌주공 대지분(29.83평)을 매수하셔야 합니다.

현재 가락시영의 분양가가 평당 2,550만원, 고덕주공 2단지 분양가가 평당 2,050만원을 고려하여 둔촌주공 재건축 아파트의 분양가를 2,350만원 전후 정도 예상하면 둔촌주공 재건축 아파트 38평형(전용95.97㎡)의 분양가가 9억 이상에서 분양될 것이며, 여기에 중대형 프리미엄과 단지내 희소성을 고려한다면 10억 전후의 가격이 될 것입니다. 지금까지 중소형 평형을 중심으로 둔촌주공아파트 신축 평형에 관해 설명드렸습니다. 오늘은 둔촌주공 대형 평수(100㎡이상)를 중심으로 예상 가격과 가치에 대해 말씀드리겠습니다.

최근 대형 평수 아파트의 특징은 혁신적인 4베이와 광폭거실 설계로 거실을 넓게 쓸 수 있으며, 인간중심의 동선 설계 구조로, 주방과 거실을 일자형(一字型) 설계로 공간 활용이 좋고 넓게 활용할 수 있다는 장점이 있습니다.

●둔촌주공 재건축 아파트 신축43평형(전용109㎡)의 가격과 가치●

둔촌주공아파트 신축 43평형은 총2,658세대로 둔촌주공아파트 신축 33평형 다음으로 세대수가 많고, 43A형(414세대) 판상형(일부 제외하고 남향 배치)과 43B(2,244세대) 판상형으로, 이 평형은 전 세대 남향 판상형 배치로 경쟁력 있고 선호도 높은 평형으로 둔촌주공 재건축 조합원 동·호수 추첨시 선호도 높을 것으로 예상됩니다.

동·층수를 포함한 조합원 동호수 배정은 관리처분총회결의에 따르지만 일반적으로 평형 선택의 우선권이 종전 평가금액이 높은 조합원이 유리한 점을 고려하면, 둔촌주공 신축43평형을 안정적으로 배정받기 위해서는 권리가액이 높을수록 유리하다고 할 수 있습니다. 둔촌주공 1, 2단지 25평 혹은 둔촌주공 3, 4단지 34평형 이상의 세대수가 2,660세대임을 감안하면 이들 저층 25평형이나 고층 34평형 조합원이 유리할 수 있습니다. 따라서, 저층 25평이나 고층 34평형 이하의 소형 평수 조합원 중 신축 43평형을 희망하시는 경우라면 매도 후 대형 평수로 갈아타기 전략도 필요해 보입니다. 방 4개, 거실, 화장실 2개로 구성된 신축 43평형의 배치도를 살펴보면 최근 가구와 대형 가전 제품을 고려해 거실 확장형이면 30평형대 보다 휠씬 여유롭고 윤택한 공간을 활용할 수 있습니다.

현재 가락시영의 분양가가 평당 2,500만원, 고덕주공 2단지 분양가가 평당 2,050만원인 점을 고려하여 둔촌주공 재건축 아파트의 분양가를 2,350만원 정도 예상하면 둔촌주공 재건축 아파트 43평형의 분양가가 10억 전후로 분양될 것이며, 여기에 중대형 프리미엄과 희소성을 고려한다면 11~12억 전후의 가격이 형성될 것으로 보여집니다.

●둔촌주공 재건축 아파트 50평형(전용134㎡)의 가격과 가치●

둔촌주공아파트 신축 50평형은 둔촌주공 신축 평형 중 가장 크고 6개동, 총204세대로 134A(102세대), 134B세대(102세대)로 동북고 뒤편 둔촌습지 인근 그린벨트에 위치하며 전세대 판상형 구조로 남향 배치됩니다. 134A세대는 거실과 방2개가 남향으로 배치되는 3베이 구조인 반면, 134B세대는 거실과 방3개가 남향으로 접하는 4베이 구조로 개방감이 높은 134B구조에 대해 선호도가 높으리라 예상됩니다.

둔촌주공 신축 50평형은 총 세대수(204세대)가 다른 평형대에 비해 적고 전 세대 판상형 남향 배치로 대형 평수를 선호하는 조합원 거주 만족도 높은 평형입니다. 일반적으로, 방 4개, 거실, 화장실 2로 구성된 배치도를 살펴보면 거실을 확장하면 개방감 높고 여유 공간이 큰 세대를 희망하는 조합원에게 적합할 것으로 보여집니다.

둔촌주공아파트 신축 50평형의 당첨가능성이 높은 평형으로는 권리가액이 높은 1단지 25평형(29.83평)과 4단지 34평형(29.83) 소유 조합원 800세대가 유리할 수 있습니다. 따라서, 둔촌주공 재건축 아파트 50평형(전용134㎡)에 당첨되기 위해서는 둔촌주공의 가장 큰 지분을 가진 자들의 싸움이 될 수 밖에 없으며, 이 평형에 입주를 고려하시는 세대라면 둔촌주공 대지분(29.83평)을 매수하셔야 합니다.

참고로, 둔촌주공 대지분(29.83평) 소유자의 경우 2주택을 분양받아 2주택 중 하나의 주택은 거주하시고 한 개의 주택은 임대를 통해 연금처럼 월세를 받을 수 있습니다. 수도권 과밀억제권역인 서울지역에서는 원칙적으로 1세대 1주택 공급이었다가 2012년2월1일 도시정비법 개정을 통하여 조합원의 권리가액 범위 내에서 2주택을 공급할 수 있습니다.

1+1분양 신청을 희망하시는 세대의 경우 보유 부동산의 감정평가금액과 전용면적 두 조건을 모두 만족해야 하며 60㎡ 이하의 분양세대 수가 1천8백여 세대에 불과하기 때문에 1+1 분양 신청 경쟁이 치열할 것으로 보여지므로 보유 부동산의 감정평가 금액(대지 지분)이 큰 둔촌주공의 1단지 25평형 혹은 4단지 34평형 대지분(29.83평)을 매수해야 할 것으로 보여집니다.

가락시영의 분양가가 평당 2,500만원, 고덕주공 2단지의 분양가가 평당 2,050만원을 고려하여 둔촌주공 재건축 아파트의 분양가를 2,350만원 정도 추정되며 신축 50평형의 중대형 프리미엄과 희소성을 고려한다면 13억5천만원 이상의 가격대에서 형성될 것으로 보여집니다. 2014년 11월22일 현재 둔촌주공 대지분(29.83평)의 급매가 8억이고 약간의 추가부담금을 고려하여도 큰 수익을 남길 수 있으리라 예상됩니다.

이상 둔촌주공 재건축 전문 하나공인의 파워트레인(☎010-9922-5189)이었습니다.

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개정 양도소득세율

구 분	과 세 표 준 액(원)	세 율	누진공제액	적용시점
2년 이상 보 유 자 ---------- 기본세율	1,200만 이하	6%	-	2014. 01. 01
	1,200만 초과~ 4,600만 이하	15%	108만원
	4,600만 초과~ 8,800만 이하	24%	522만원
	8,800만 초과~ 1.5억 이하	35%	1,490만원
	1.5억원 초과~	38%	1,940만원
단기보유 주 택 자	1년 미만 주택 · 조합원입주권	40%	지정지역 내는 10% 추가과세 항구적 적용	2014. 01. 01
	2년 미만 주택 · 조합원입주권	6~38%
다주택자	고율의 양도세부과제도 폐지	6~38%
1주택자 (비과세요건)	1주택자 보유기간 ; 2년 이상 기존주택 처분기간 ; 3년 이내	대체취득 ⇒ 기존주택 취득 후 1년 후에 취득하는 경우 에만.. 처분기간 3년을 인정		2012. 06. 29
비사업용토지	2014.12.31까지 기본세율 적용(지정지역 제외)		장기보유특별공제 배제
중과대상	일반 부동산 중... 미등기양도 = 70% 1년 미만 = 50%, 2년 미만 = 누진과세		장기보유특별공제 배제

[비사업용 토지] 2015년 부터는 기본세율+10%P 적용하되... 보유기간이 2년 미만인 경우는 중과세 대상인 40% 또는 50%의 세율 중 높은 세율을 적용한다. [소득세법 제104조제4항 후단 신설]

[장기보유특별공제]

보 유 기 간	1세대1주택	다주택 / 건물 · 토지	비 고
3년 이상 ~ 4년 미만	24%	10%	조합원입주권을 양도하는 경우엔 관리처분계획인가 전의 양도차익에 대하여 장기보유 특별공제를 적용 [2013.01.01개정]
4년 이상 ~ 5년 미만	32%	12%
5년 이상 ~ 6년 미만	40%	15%
6년 이상 ~ 7년 미만	48%	18%
7년 이상 ~ 8년 미만	56%	21%
8년 이상 ~ 9년 미만	64%	24%
9년 이상 ~ 10년 미만	72%	27%
10년 이상	80%	30%
행복한 선택 - 둔촌주공 하나공인 ☎02)486-7300

부동산취득세율

부동산 취득의 종류		구 분	취득세	농특세	교육세	합 계	적용시점
주택 [유상취득]	6억 이하	85㎡ 이하	1.0%	-	0.1%	1.1%	[시행] 2014.01.01 [소급적용] 2013.8.29
		85㎡ 초과	1.0%	0.2%	0.1%	1.3%
	6억 초과 9억 이하	85㎡ 이하	2.0%	-	0.2%	2.2%
		85㎡ 초과	2.0%	0.2%	0.2%	2.4%
	9억 초과	85㎡ 이하	3.0%	-	0.3%	3.3%
		85㎡ 초과	3.0%	0.2%	0.3%	3.5%
주택 외 유상취득		-	4.0%	0.2%	0.4%	4.6%	[시행] 2011.01.01
농지의 유상취득		-	3.0%	0.2%	0.2%	3.4%
원시취득 [신축]		-	2.8%	0.2%	0.16%	3.16%
상속으로 인한 취득		농 지	2.3%	0.2%	0.06%	2.56%
		농지 외	2.8%	0.2%	0.16%	3.16%
증여에 의한 취득		-	3.5%	0.2%	0.3%	4.0%
행복한 선택 - 둔촌주공 하나공인 ☎02)486-7300

상속·증여세율

과 세 표 준	세 율	누 진 공 제
1억 이하	10%	0원
1억 초과 ~ 5억 이하	20%	1,000만원
5억 초과 ~ 10억 이하	30%	6,000만원
10억 초과 ~ 30억 이하	40%	16,000만원
30억 초과	50%	46,000만원
[증여공제 관련 개정 내용] 2014.1.1시행 1. 직계존속 및 직계비속으로부터 증여 ; 3,000만원 / 미성년 ; 1,500만원 ⇒ 아래와 같이 개정 직계존속으로부터 증여 ; 5,000만원 / 미성년 ; 2,000만원으로 개정 2. [신설] 직계비속(수증자와 혼인 중인 배우자의 직계비속을 포함)으로부터 증여 ; 3,000만원

▶강남권 재건축 비교 분석

●은마아파트, 잠실주공5단지 vs. 둔촌주공아파트

강남권의 재건축 선두주자인 은마아파트, 잠실주공5단지, 둔촌주공 재건축 아파트 매입에 관해 궁금해 하시는 군요. 아시다시피, 이들 단지는 재건축의 화두이지 향후 투자가치 분석을 통해 부동산 투자자들의 영원한 숙제라고 할 수 있습니다.

대치동 은마아파트는 기존 용적률은 185%. 용적률 230%로 재건축을 추진하다가 서울시의 기본계획발표에 따라 현재는 용적률 210%로 추진이 가능한 상태입니다.

2003년 12월 추진위 승인만 받은 재건축사업 초기 단지로 현행 재건축 규제를 모두 적용하면 기존 평형보다 작은 평형을 배정받게 될 가능성이 높습니다. 기대심리로 높아진 가격과 각종 규제로 떨어진 수익성 때문에 사실상 현재 상태로는 재건축 추진이 불가능한 상태입니다. 대치 은마 아파트가 위치한 대치동 지역과 인근 도곡동 지역은 최근 도곡렉슬을 비롯한 역삼 래미안, 대치 아이파크, 역삼 아이파크, 역삼 푸르지오, 래미안 청실아파트 등이 주변에 있습니다.

7·24, 9·1 부동산대책이후 매매가와 전세가가 동반 상승하고 있는 상황이고, 이러한 추세는 당분간 지속될 것으로 보여집니다. 질문하신 내용을 기초로 강남 재건축 대장주인 은마아파트, 송파구의 잠실주공 5단지와 강동구 대표 아파트 둔촌주공 재건축을 비교해 보겠습니다.

▶ 은마아파트의 매력

중층아파트 재건축 대명사이자 강남 재건축 대장주로 불리우는 은마아파트는 31평(2674세대, 대지지분14.6평), 34평형(1750세대, 대지지분 16.3평)의 2평형으로 구성되며, 현재 재건축추진위원회 설립단계로서 재건축 추진을 위한 초기 걸음마 단계입니다. 강남권 대장주 노릇을 하던 대치은마는 현재 선두자리를 반포/잠원동 한강변 아파트에 밀려 정작 시장 주도주로 보이지 않고 있습니다. 하지만 은마아파트는 강남의 중심인 대치동에서도 3324세대의 대규모 재건축 단지라는 점에서 투자자들의 관심을 받아 왔으며 주식으로 치면 강남재건축의 상징으로 역할하고 있습니다.

-은마의 결점

은마재건축 추진이 안되는 이유의 걸림돌 중에서 첫 번째 단지 내 폭 14m 도로 개설 문제를 꼽을 수 있습니다. 은마아파트 단지 내 폭 14m 도로는 서울시가 2006년에 주거환경정비기본계획을 수립하면서 설계한 것으로, 도로주변은 사선 제한 등의 건축규제로 사업성이 떨어진다면 주민들 입장에서 도로를 없애는 계획을 요구하고 있습니다. 하지만, 서울시가 도로 필요성을 강조하고 있으면 도로를 없애는 문제는 서울시의 기본 계획을 바꿔야 하는 문제이기 때문에 쉽지 않은 상황입니다.

두 번째로 주민들간의 의견차가 크다라는 것입니다. 여느 강남권 재건축에서도 주민들간의 의견차는 있지만 유독 대치 은마아파트의 경우 그 경향이 크다는 것입니다. 현재 새로운 추진위원회가 설립되었지만 본격적으로 사업을 주도할 만한 추진력을 상실한 상태에서 의견만 난무하는 상황이라 의견수렴이 되지 않은 상태입니다. 은마아파트 단지 내 일부인 1020의1번지 2190㎡ 가 정태수 전한보그룹회장 소유의 부동산으로 해외로 도피중인 정전회장의 체납세금을 회수하기 위해 공매와 소송으로 법적 분쟁도 예상되는 상황입니다. 또한, 소형주택의무비율, 재건축초과이익환수제, 분양가상한제 등 법적 규제가 해결되지 않는 이상 은마아파트의 이익은커녕 오히려 막대한 추가 부담금이 걸림돌로 작용할 것으로 보여집니다.

▶ 잠실주공 5단지

잠실 주공5단지는 기존 용적률 138%로 1978년 입주한 단지로서, 조합설립 상태로 현재 삼성물산,현대산업개발,GS건설이 시공사로 정해진 상태. 중층 단지지만 비교적 용적률이 낮고 대지지분이 커 재건축 가능성과 투자가치 있지만, 최근 조합장 비리 사건으로 진행이 늦어질 가능성이 커졌습니다. 하지만 용적률 230%로 소형평형 의무비율을 적용하여 재건축 할 경우 34평형 소유자는 평형 증가 없이 오히려 전용면적이 줄어들어 배정될 수 있습니다.

잠실동은 현재 상대적으로 대치동과 압구정동에 비해 지역선호도와 교육인프라는 낮은 편이지만 잠실 주공1~4단지와 시영 파크리오 등 인근의 대부분의 단지들이 새로운 신규아파트지대를 형성할 수 있고 한강 조망권을 갖추고 있어 대치동과 도곡동과 견주어도 손색이 없는 특급 명품주거지로 발돋음하고 있습니다, 또한, 제2 롯데월드 건립과 더블어 신흥 직주근접 지역으로 떠오르고 있습니다. 가장 큰 메리트는 기존 용적률이 138%로 중층 단지들 중 비교적 용적률이 낮다는 장점이 있고 한강조망권과 2호선 잠실 역세권의 좋은 입지를 가지고 있는데 제2롯데월드, 롯데슈퍼타워가 건설 중이고 잠실주공5단지의 용도변경이라는 가능성이 있지만 확실치 않은 상황입니다. 현재 오른 가격과 차후 분양가를 비교했을 경우 큰 차익 실현이 어려운 상황입니다만, 잠실의 분위기는 잠실1,2,3,4, 시영단지의 대규모 입주와 더불어 205만평규모의 송파신도분양과 거여마천 뉴타운지구, 장지택지개발지구, 문정동 법조타운, 동남권유통문류센타, 제2롯데월드 등의 어마어마한 개발호재를 바탕으로 지속적인 상승세가 예상됩니다.

▶둔촌주공 재건축 아파트

둔촌주공 재건축 아파트는 5,930세대의 매머드급 재건축 대상단지로 재건축후 11,000세대 예정이며 지하철 5호선 둔촌동역과 지하철 9호선 오륜역(가칭)의 더블 역세권을 형성하고 있습니다. 2014년 1월 기준으로 둔촌주공 1단지(저층) 18평형이 5억9천 내지 6억2천 정도의 시세를 형성하며, 재건축후 34평형이 무상 배정될 예정입니다.

둔촌주공의 경우 평형대가 다양하므로 대기 수요자들의 매수가격대는 천차만별입니다. 재건축의 기회는 또 다시 오고 있습니다 위기와 기회는 같이 오고, 단타냐 장기 홈런은 관점의 차이입니다. 참고로, 재건축의 양면성을 분석하면

※ 재건축아파트가 하락하는 이유

1). 분양가상한제, 재건축개발부담금 및 개발이익환수 등 재건축 규제

2). 베이비 부머 은퇴

3), 국내 경기 불확실성

※ 재건축아파트가 상승할 수 있는 이유

1). 서울 강남권 공급부족

2). 신규 아파트에 대한 대기수요( + 초과수요)

3). 서울 강남권 주택의 양질화(명품아파트 선호)

4). 소득양극화에 따른 이동

상기 변수를 고려하면 재건축개발부담금과 개발이익환수가 철폐되고 국내 경기가 좋아진다면 재건축아파트가 하락할 이유보다는 상승할 이유가 더 크게 작용할 것으로 보여집니다. 기회는 다시 오고 있습니다. 여러분과 똑같이 생각하고 행동하는 분들은 100명중에 95명입니다. 위기를 기회로 바꿀 수 있는 5명은 여러분의 생각과 행동을 예의 주시하고 있습니다. 여러분이 행동을 취할 때 이미 5명은 앞서가고 있습니다. 결국 5명만이 기회의 땅에 안착할 것입니다. 상기 언급한 두 가지의 양면성에 대해 언급을 하였습니다. 누구나 이미 알고 있는 사항들입니다. 그러나 어느 쪽을 선택하느냐에 따라 운명과 결과는 확연히 달라질 수 있습니다.

※재건축 추진 아파트 대지지분 비교표

단지명	준공 연도	면적	대지지분	현재 용적률	재건축 추진단계	시세
잠실주공5	1978	112㎡(34평)	76㎡(22평)	138%	조합설립	11억5천
은마	1979	111㎡(34평)	53.9㎡(16.3평)	197%	설립추진위	10억
둔촌주공	1980	112㎡(34평)	98.6㎡(29.83평)	82%	사업시행인가	8억4천

위에서 보시다시피, 34평형 기준으로 은마와 둔촌주공의 대지지분의 상당한 차이가 있고, 은마아파트는 조합설립도 불확실한 상태이며, 둔촌주공은 사업시행인가를 위한 조합원 총회가 10월25일 예정되어 있고, 내년정도에 관리처분인가가 예정되어 있습니다. 은마아파트 재건축에는 상당기일(20년) 소요될 것으로 보이며, 둔촌주공은 늦어도 3~4년 이주후 2020년 입주가 예상되는 상황입니다. 또한 대지 지분별 투자가치를 보더라도 은마는 평당 6천만원이고, 둔촌주공은 평당 3천만원도 안되는 저평가 우량주로 판단됩니다.

세상에는 양지와 음지가 존재하며, 누가 음지에 살지, 양지에 살지는 행동하는 사람에 따라 좌우됩니다. 민주주의 사회에서 기회는 누구에게나 주어지지만, 기회는 모두에게 똑 같이 돌아가지 않습니다. 그중 단 1명만이 선택되어지고 선택하는 것입니다.

●둔촌주공재건축) 가락시영 VS. 둔촌주공 수익률 비교

언론에 보도된 바와 같이, 가락시영이 다음달 12월9일 관리처분 총회를 잠실체육관에서 개최하기로 하였다고 합니다. 둔촌주공 아파트도 이번주 사업시행인가를 강동구청에 신청할 예정으로 알려져 있습니다. 재건축에서 관리처분은 9부 능선을 넘어서는 것이므로, 가락시영도 머지 않아 철거될 것 같습니다. 1980년대 초반 가락시장 옆에 세워진 5층짜리 서민용 아파트가 매머드급 아파트 단지로 변모하게 됩니다. 한편, 재건축의 8부 능선을 넘어선 둔촌주공 아파트도 10월25일 사업시행인가 총회를 마치고 사업시행인가 신청할 예정입니다.

국내 최대 재건축 단지인 가락시영과 둔촌주공의 재건축이 가시화되는 시점에 토요일 고객 한 분이 방문하셔서 가락시영 재건축 아파트와 둔촌주공 아파트 중 하나를 사려고 하는데 어느 아파트가 좋을까 문의 주셨습니다. 일단 학군이나 주거환경면에서는 가락시영보다 둔촌주공 아파트가 우수하지만 둔촌주공아파트가 가락시영 보다 한 박자 늦고 강동구라는 단점에 망설이시는 듯 합니다. 입지, 교통, 학군, 주거 환경 등 정량적 분석을 제외하고 각 단지의 수익률의 정성적 분석을 통해 수익률 분석을 해 보았습니다. 약간의 수학 실력과 재건축 흐름에 대한 기초 지식이 필요하지만, 기본적 가정을 토대로 가락시영과 둔촌주공 아파트의 수익률 간단하게 계산해 보았습니다.

2014년 11월22일 현재를 기준으로 33평형을 배정받기 위해 가락시영 1차 17평형을 매수하는 경우(분양가 2,500만원, 관리처분단계)와 둔촌주공 1단지 18평형을 매수하는 경우(164% 확정지분제, 분양가 2350만원, 사업시행인가단계)로 가정합니다.

▶ 가락시영(관리처분) 분양가 2,500만원, 1차 17평형 기준

▶ 둔촌주공(사업시행) 분양가 2,350만원, 1단지 18평형 기준

➀ 총투자금액

가락시영 17평형 시세 63,500만원 + 평균 추가부담금(1억3천2백) = 7억6천7백만원

둔촌주공 18평형 시세 62,500만원 + 추가부담금 없음 = 6억2천5백만원

➁ 완공후 예상가액(분양가 이외의 프리미엄은 환산하지 않은 순수 금액임)

(가락시영 분양가:2500만원, 둔촌주공 분양가:2350만원 예상)

가락시영 33평형 X 2500만원 = 8억2천5백만원(일반 분양가)

둔촌주공 33평형 X 2350만원 = 7억7천6백만원(일반 분양가)

➂ 예상 총수익액 = ➁예상가액 - ➀총투자금액

가락시영 8억2천5백만원 - 7억6천7백만원 = 5천8백만원

둔촌주공 7억7천6백만원 - 6억2천5백만원 = 1억5천1백만원

➃ 수익률 = ➂예상 총수익액 / ➀총투자금액

가락시영 수익률 = 5,800 / 76,700만원 ≒ 7.6%

둔촌주공 수익률 = 15,100 / 62,500만원 ≒ 24.2%

현 시점의 조건에서 가락시영의 수익률은 7.6%, 둔촌주공 수익률은 24%로 나타나고 있습니다. 과연 여러 분은 어느 쪽을 선택하시겠습니까? 물론 수익률은 무상지분율, 평당 분양가, 순수 투자금액, 재건축 진행 상황에 따라 가변적이며, 완공시점까지의 금융비용과 전세금, 프리미엄을 빼고 계산하였으므로 실제 수익률과 차이가 있을 수 있으므로 참조하시기 바랍니다.

▶둔촌주공아파트-동,호수 추첨이 중요한 이유를 알아볼까요?◀

아파트의 경우 첫번째도 입지요, 두번째도 입지요, 세번째도 입지입니다.

같은 단지내 같은 면적임에도 다양한 가격군이 형성되고 있는 가장 큰 이유는 단지의 대형화, 평면 다양화와 초고층 설계에 따라 단지 내 같은 34평형이라도 단일화된 가격이 아니라 시세 차이가 존재하게 됩니다.

특히 ♡둔촌주공 아파트와 같이 국내 최대 단지의 경우 좌우 폭이 1~2km되다 보니 같은 단지 같은 평형이라도 시세가 차이가 날 수 밖에 없습니다. 타워형의 경우 맞통풍이 되지 않는데다 불필요한 복도공간 때문에 판상형 설계 보다 가격이 떨어지며, 조망권, 공원, 호수, 지하철까지의 거리에 따라 집값에 직접 영향을 받을 수 밖에 없습니다.

종래에는 단순히 로얄층과 저층이라는 기준으로 가격차가 존재하였지만, 교통, 생황여건, 조망권, 동 배치, 내부 시설은 물론 집 주인의 경제적 상태에 따라서도 거래가격이 차이가 날 수 있습니다. 둔촌주공과 같이 1만1천 세대의대단지의 경우 직접 거래 물건의 특성을 파악해 매입가격을 결정해야 하며, 최근 거래된 동,층,향은 물론 발코니 확장 여부 등을 파악해 자기이 거래하려는 주택과 비교해 매수 가격의 적정성의 파악이 주요하다고 할 수 있습니다.

둔촌주공아파트와 같이 6천세대의 대규모 단지에서는 조합원을 한 곳에 집결하기도 어렵고 조합원 수가 많다 보니 기존 방식으로 추첨하는 것은 무리이고, 컴퓨터 추첨을 통해서 일괄적으로 지정되는 방식이 채택되고 있습니다.

이때 조합원들의 동˙호수 추첨에는 저층과 향이 좋지 못한 층은 당연히 제외되어야 합니다. 따라서, 조합원의 경우 로얄층 배정 확률이 높습니다. 대부분의 재건축 아파트의 경우 로얄층은 조합원들이 갖고, 저층의 비로얄층은 일반 분양하고 있으며, 그럼에도 불구하고 일반 분양의 경우 조합원 분양가보다 높은 것이 일반적입니다.

따라서, 재건축 아파트를 구매해서 저렴한 분양가에 로얄층을 배정받는 메리트가 있습니다.

재건축 아파트의 경우 일반 분양 물량도 100% 완판되는 경우도 있지만, 계약률이 60~70%만 되어도 분양 성공이라고 할 수 있습니다. 나머지 미분양분은 시공기간이 통상 2~3년 이므로 이기간 동안 잔여물량을 판매할 수 있습니다. 혹시 둔촌주공아파트 일반 분양물량이 많아 미분양 걱정하시는 분이 있지만, 입지 좋은 대단위 아파트는 초기 미분양물량이라도 공사 진척되면서 대부분 소화되고 있으므로 큰 걱정 안하셔도 됩니다.

◆ 둔촌주공아파트 재건축, 환급금(청산금) 세금 관련 질문

도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발 정비사업조합에 참여한 조합원이 소유하던 토지ㆍ건물의 대가로 재개발조합으로부터 새로운 아파트를 취득할 수 있는 권리와 환급금(청산금)을 교부받은 경우, 그 환급금(청산금)에 상당하는 종전의 토지ㆍ건물은 유상이전에 해당하여 양도소득세 과세대상이 됩니다.

다만, 관리처분인가일 기준으로 보유하신 재건축 주택이 1세대 1주택 비과세요건을 충족했다면 환급금(청산금)에 대하여 비과세가 됩니다.

아래에 사례에 따라 더욱 상세하게 설명해 드리겠습니다.

1. 관리처분계획인가일 기준 1세대 1주택으로 2년이상 보유한 경우

둔촌주공아파트를 2년이상 보유하고 1세대 1주택 요건을 갖추고 있다면 환급금(청산금)에 대한 양도소득세를 걱정하실 필요는 없습니다.

2. 관리처분계획인가일 기준 1세대 1주택으로 2년 미만 보유한 경우

환급금(청산금)에 대한 1세대 1주택 비과세 판단은 양도일 현재시점을 기준으로 판단하지만 둔촌주공아파트 재건축정비사업의 조합원이 2년미만 보유하던 종전주택을 당해 조합에 제공한 경우에 해당되므로 그 청산금은 「소득세법 시행령」제 154조 제1항의 1세대1주택 비과세 요건을 충족하지 아니하여 양도소득세가 과세되는 것입니다.

3. 관리처분계획인가일 기준 1세대 다주택 일 경우

1) 환급금(청산금)의 양도일 기준 2주택 모두 보유시

이 경우 수령받은 환급금(청산금)에 대해 양도소득세가 과세됩니다.

2) 청산금의 양도일이 되기 전 다른 주택을 처분하였을 시

관리처분계획인가일 기준 2년 이상 보유한 둔촌주공아파트 외 다른 주택을 보유하다가 재건축기간 중에 다른 주택을 양도하고 환급금(청산금)을 수령 받는 경우라면, 환급금(청산금)의 양도일 현재 1세대 1주택이 해당되어 양도소득세가 비과세 됩니다.

만약, 관리처분계획인가일 기준 둔촌주공아파트 보유기간이 2년 미만일 경우에는 청산금의 양도일 현재 1세대 1주택이라고 하더라도 청산금에 대한 양도소득세가 과세됩니다.

※둔촌주공재건축 아파트 환급금(청산금)에 대한 양도차익 계산법

① 관리처분계획인가 전 양도차익

= (기존주택의 평가액 - 취득가액 - 필요경비) X {(평가액 - 청산금) / 평가액}

② 관리처분계획인가 후 양도차익

= 양도가액 - (평가액 - 청산금) - 필요경비

[둔촌주공 취득시 부대비용]

둔촌주공 아파트 3단지 31평형을 7억3천만원에 매입하는 경우 취득시 세금과 관련하여 문의가 있어 이에 관해 자세히 설명드리겠습니다.

사례] 둔촌주공 3단지 31평형 - 7억 3천만원에 매수하는 경우 취득세금 및 부대 비용

취득세법으로는 주택보유수와는 상관없이 주택을 취득하는 경우에 주택가액을 기준으로 하여 주택의 취득가액이 6억원이하는 1%, 6억원초과 9억원이하는 2%, 9억원초과는 3%적용하게 됩니다. 전용면적 85㎡ 이하 6억초과 9억원 이하 주택을 취득하는 경우에는 취득세와 지방교육세가 2.2% 부과되어 7억 3천만원 × 2.2% = 1,606만원이 됩니다. (등록세는 취득세와 통합됨)

⓵ 취득세(지방교육세 포함) 7억3천만원 × 2.2% = 1,606 만원

⓶ 수입인지 150,000원 (거래대금이 1억원 초과~10억원)

⓷ 법원증지 15,000원

⓸ 특별시 및 광역시 그 밖의 지역에 소재하는 주택로서 국민주택채권할인액

대략 234,000원 (730,000,000 × 26/1.000 × 5.5%)입니다.

(국민주택채권은 기준시가 기준으로 계산하여야하나 자료부족으로 매매가로 계산하였기에 약간은 줄어들 것이며, 또한 매입즉시 매도할 경우 할인율이 대략 5.5% 내외입니다. 할인율은 매일매일 달라지기에 등기하는 날의 할인율에 의합니다)

⓹ 법무사비용과 그 부수비용이 대략 65만원 정도 들어갑니다.

따라서, 둔촌주공 3단지 31평형 - 7억 3천만원에 매수하는 경우 취득세금 및 부대 비용,

이들 합계 ⓵ + ⓶ + ⓷ + ⓸ + ⓹ ≒ 약 1,720 만원 정도입니다.

●둔촌주공 재건축 아파트 취득시 자녀와 공동 명의 증여 사례●

지난 주 둔촌주공 재건축 전문 하나공인을 방문하신 실제 사례입니다. 둔촌주공 재건축 아파트를 아들 명의로 구입하려고 하는데, 증여세 문제로 상담한 내용입니다. 아무래도 재건축 대상 아파트는 완공되면 많은 시세 차익과 증여를 동시에 해결할 수 있는 블루칩입니다.

질문) 최근 전세금액이 매매가에 80%에 육박하는 경우 차라리 전세를 얻는 것 보다 매매를 하시려는 경향이 많습니다. 어머님의 경우 현재 2억원 현금과 전세 1억1천만원 안고 어머니와 아드님 공동 명의로 둔촌주공아파트를 매입할 경우 취득과 증여시 세금에 대해 궁금해 하셨습니다.

답변)

본 사연은 대학생 아들을 두신 어머니가 자녀에게 둔촌주공 재건축 아파트를 어머니와 아들 공동 명의로 취득한 후 추후 나머지 지분을 아들에게 증여한 후 세대 분리를 통해 1세대 1주택 비과세 혜택을 받으시는 경우입니다.

일단, 추천드린 매물이 둔촌주공재건축 1단지 18평형 6억2천만원 아파트와 둔촌주공재건축 2단지 16평형 5억6천만원 아파트 중 둔촌주공아파트 2단지 16평형을 선택하셨습니다.

둔촌주공 2단지 16평형의 경우 조합원 평형 선택시 26평형을 선택하시면 6천만원 환급을 받을 수 있고, 34평형을 선택하시면 6천만원 부담하시면 새로운 아파트를 받을 수 있습니다.

새로 개정된 취득세 인하의 규정은 주택의 보유수와 관계없이 거래가액이 6억원 이하로서 전용면적 85㎡ 이하 주택을 취득하는 경우에는 취득세와 지방교육세가 1.1% 부과됩니다.

㉮ 취득세 계산,

취득세는 560,000,000 × 1% = 5,600,000원

지방교육세 560,000,000 × 0.1% = 560,000원

======================================================== 계 6,160,000원입니다.

그 이외에

수입인지 150,000원 (거래대금이 1억원 초과~10억원)

법원증지 15,000원

국민주택채권할인액은

대략 582,400원 (5,600,000,000 × 26/1.000 × 4%)입니다.

그리고 등기신청을 법무사에게 위임하면 수입인지, 증지, 국민주택채권매입비용을 제외한 법무사비용이 대략 40만원~50만원이 들어 갑니다.(법무사마다 조금씩 다르니 여러군데 비교하여 결정하시는게 좋습니다.)

㉯ 증여세 계산

매입가 5억6천만원

-)전세 1억1천만원

-)대출 2억5천만원

==================

실투자금액 2억원

어머니와 아들 공동 명의시 1억원에 대해 증여세 신고시-

직계가족 증여시 5천만원 면제, 5천만원에 10%(증여세율) 450만원 정도

㉰ 총합

둔촌주공 재건축 아파트 16평형 취득시 700만원 + 증여세 450만원 = 1천150만원의 세금이 나올 수 있습니다. 추후 둔촌주공 재건축 아파트 완공시 34평형(분양가 평당 2300만원 내외 가정)의 시세가 8억원 정도로 예상하면, 실투자금액 2억원 + 추가부담금 6천만원으로 둔촌주공 재건축 8억원짜리 34평형 아파트를 구입하실 수 있습니다.

재건축시 투자대비 수익률이 100%로, 세금과 증여 면에서 재건축 대상 아파트를 증여하는 것이 유리하실 수 있습니다. 이상의 내용이 도움이 되셨으면 합니다.

◆둔촌주공아파트의 재건축 (예상) ◆

2013. 05. 02. 둔촌주공 재정비 계획 변경고시

2013.10. 29. 서울시 건축심의 접수

2014. 05. 20. 서울시 건축심의 통과

2014. 10월25 사업시행인가 신청을 위한 조합원 총회

2015. 4월 사업시행인가고시

2015. 8~9월 조합원 분양신청

2015년 11~12월 관리처분 총회

2016년초 관리처분인가신청

2016년 하반기 이주예정

2019년 입주 예정

현재 시장에 나와 있는 재건축 추천 급매물은 다음과 같습니다.

●둔촌주공 재건축 추천 급매●

- 둔촌주공 1단지 25평형 - 매매가 8억5천, 초급매, 추천

- 둔촌주공 1단지 18평형 - 매매가 6억5천5백, 전세, 급매

- 둔촌주공 2단지 16평형 - 매매가 6억, 월세, 특올수리, 급매

- 둔촌주공 2단지 25평형 - 매매가 8억1천, 특올수리, 입주가능, 추천급매

- 둔촌주공 3단지 31평형 - 매매가 7억4천, 입주가, 추천 급매

- 둔촌주공 4단지 31평형- 매매가 7억3천, 전세, 올수리, 로얄층

- 둔촌주공 4단지 34평형- 매매가 7억9천5백, 전세, 올수리

- 둔촌주공 4단지 34평형-지분 최대, 8억5천, 로얄층, 남향

재건축에 관해 사심을 버리고 고객의 이익이 되도록 상담하겠습니다.

둔촌주공아파트 재건축 전문 하나공인(☎02-486-7300)이었습니다.

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