둔촌주공재건축아파트 6월 시세동향 스케치

[둔촌주공하나공인]

안녕하세요. 둔촌주공아파트 전문 하나공인의 파워트레인입니다. 오늘은 6월 1일이네요. 벌써 6월 첫 날이자 첫 주 시작하는 월요일입니다. 한낮 온도는 30℃를 오르내리고 있네요.

둔촌주공아파트는 지난 5월 말에도 2단지 22평, 25평, 4단지 31평형이 줄줄이 거래되면서 호가를 끌어 올려 매매 가격이 소폭 상승중입니다. 이번 달 사업시행인가 고시 시점에 보다 큰 폭의 상승을 예상한 대기 매수자들의 매입이 증가한 상황입니다.

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2015년 절반을 향해 가는 2015년 주택시장은 올초부터 오름세를 지속할 전망입니다. 전세 가격 급등과 재건축 이주에 따른 실수요자들의 매매 전환, 주택담보비율(lLTV)▪총부채상환비율(DTI)이 완화되고 저금리 기조 유지 등으로 주택 구매 여건이 개선되고 있습니다. 재건축 이주 수요로 전세 물량 부족으로 전세값은 오를 수 밖에 없고, 초저금리로 전세금을 은행에 맡겨 둔 전세 임대인으로선 실질적인 오히려 마이너스로 손해볼 수 있습니다. 무리해 대출을 받지 않고 투자와 실거주를 위해 집을 구입하는 것이 낫다고 판단될 수 있습니다.

▶ 집 값의 꼭짓점​

지난 10년간 둔촌주공아파트 18평형의 트렌드(아래 도표 참조)를 분석해 보겠습니다. 2006년 부동산 실거래가 신고, 2007년부터 1가구 2주택의 경우 양도세율 50%가 중과돼 1가구 3주택 60% 중과세율에 이어 다주택자에 대한 진입장벽이 높아졌습니다. 2006년 하반기에는 강북지역이나 소형 평형 등기 강세를 보이고, 2007년 대출규제가 6억원 이하인 주택까지 적용되면서 부동산 시장이 식기 시작하고 2008년 리먼 사태 등 금융위기의 외풍으로 바닥까지 하락하였습니다. 지금은 전반적인 대세 상승기조를 당분간 유지할 것으로 보여집니다.

 

 

집을 사는 사람이나 파는 사람들 사이에 문제는 집 값이다. 매수인은 내가 상투를 잡는게 아닌지, 매도인은 더 오를텐데 더 기다려야할지 등 서로 갈등한다. 2007년 수준까지 집값이 상승한다고 해도 문제는 될게 없다. 오르면 오를 수록 담보가치가 증가하므로 문제가 안된다. 문제는 집값이 떨어질 때다. 2013년 이후 지금처럼 집값이 지속적으로 오르는 시기에는 상환 여력이 커지는 만큼 부채는 걱정할 필요가 없다. 문제는 내가 집을 사는 정확한 기준이다. 실 거주 목적으로 감내할 수 있는 부채 수준이라면 걱정할 필요 없다고 보여집니다.​

▶ 고삐 풀린 가락시영, 개포주공 등 재건축 단지 분양가

2014년 12월 24일 크리스마스 이브날 국회 국토위는 부동산 3번을 의결하면서 재건축 시장의 깜짝 크리스마스 선물을 안겨 졌습니다. 민간택지 내 주택은 주택정책심의위원회를 거쳐 지정하는 지역에 한해 분양가 상한제를 적용하도록 하였습니다. 분양가 상한제 탄력적용은 사실상 민간 택지에 한해 분양가 책정이 자유로워지는 셈입니다. 이에 따라 신규 일반 분양 및 재건축 단지의 일반 분양가 올리기 양상이 나타나고 있습니다. 특히, 송파구 가락시영과 강남구 개포 주공3단지 조합 등 강남권 재건축 아파트 단지 일반 분양가를 당초 예정한 분양가 보다 크게 인상했습니다.

 

​​서울 지역 단일 최대 규모 재건축 단지인 송파구 ‘가락시영’은 최근 일반분양 예정가격을 3.3m2당 2800만원으로 변경했다고 합니다.(작년 관리처분 총회 때 아파트 조합이 책정한 금액은 2500만원선) 이에 따라 전용면적 84m2의 일반분양가는 당초 8억 5000만원에서 9억 5000만원 수준에서 분양될 전망입니다.

개포동 노른자위 단지인 개포 주공3단지는 일반분양가를 지난해 3.3m2 당 3200만원선으로 책정했지만 최근엔 3.3m2당 3500만원대로 올리는 것을 검토하고 현재 진행 중인 주민 이주는 오는 6월 말 완료한 후 10월 착공에 들어가 2016년 조합원 동호수 추첨 및 일반 분양에 들어갈 것이랍니다.

고덕재건축아파트 일부 단지의 미분양이 소화되면서 재건축 단지들이 최근 부동산 시장 호황에 따라 분양가를 올려 조합원 부담을 경감하려는 시도로 보여집니다. 부동산 시장 침체에 따라 착한 분양가를 유지하던 분위기에서 신규 아파트를 중심으로 한 분양가 올리기를 통한 조합원 부담 경감과 조합원 추가 이익으로 연결되는 분위기입니다.

▶둔촌주공 사업시행인가 임박

둔촌주공의 164% 확정 지분제에 대한 회의감을 갖고 투자를 망설였지만, 둔촌주공 재건축 아파트의 경우 용적률이 2종 250%에서 3종 273.88%로 부분 종상향으로 현재 5,930가구에서 11,106세대로 증가하면서 일반 분양 물량이 1,100여 세대 추가로 조합원 추가 부담금이 줄어 들게 되며, 둔촌주공 일반 분양가를 평당 2500만원으로 상정할 경우 8억5천만원 일반 분양가를 예상할 수 있으며, 동호수가 좋은 조합원 물량은 9억원을 호가할 수 있으므로 타 강남권 재건축 단지에 비해 수익성이 휠씬 뛰어날 수 있습니다.

 

◆ 둔촌주공아파트 단지 내 쑥 자란 잡초

 

또, 주변에 올림픽공원, 일자산공원, 남한산성, 검단산, 아산병원, 강동성심병원, 경희대병원, 롯데월드, 현대백화점 등이 차량 5~10분 거리에 위치한 환경적 요인과 함께 5호선, 9호선 더블역세권, 동북, 보성, 창덕여고 등 우수한 학군, 단지내 초중고가 모두 위치하는 천혜적인 입지를 자랑하고 있습니다.

 

둔촌주공 아파트 사업시행인가 진행사항으로, 한강유역환경청에 제출된 환경영향평가서 관련 “둔촌습지”의 보완 사항은 완료되었으며, 강동대로변 소음문제와 관련하여 강동대로(폭70M) 옆에 도로 소음이 상당하여 건축한계선(5.1M~11.7M) 수용은 곤란하여, 최소 40M 이격이 권고되었으니, 방음벽 설치등 적극적인 대책으로 환경청의 업무 협의가 완료된 상태라고 합니다.

 

둔촌주공재건축 사업에 허용되는 건폐율과 용적률 하에 평형가구수, 단지 배치, 주차장, 구체적인 건축계획 등에 관한 사업시행계획서가 서울시, 강동구, 외부 기관을 포함하여 심의가 완료되어 조만간 강동구청이 주관하여 14일 이상 주민 공람->고시->인가 단계가 진행될 것으로 예상하고 있습니다.

 

그러면 지금 재건축 아파트에 투자해도 괜찮을까, 가장 간단한 방법은 분양을 앞둔 단지 일반 분양을 받거나 조합원 입주권을 사는 것입니다. 일반적으로 재건축 아파트는 조합원들이 먼저 동▪호수를 추첨하고 남은 물량이 일반분양으로 나오기 때문에 조합원 아파트의 층과 향이 상대적으로 좋을 수 밖에 없습니다. 하지만 조합원 물량은 한 번에 목돈을 들여야 한다는 부담이 있지만, 일반 분양을 받으면 계약금, 중도금, 잔금을 공사기간 동안 나눠 낼 수 있어 비용 부담이 덜 할 수 있습니다. 조합원 물량을 구입하는 경우에도 조합원 분양가 최종 산정과 동▪호수 추첨이 모두 끝난 뒤라면 원하는 동▪호수 매물에는 프리미엄이 붙어 있을 가능성이 높고, 프리미엄이 클수록 투자 대비 수익률은 떨어질 수 밖에 없습니다. 반대로 동▪호수 추첨 전이라면 불확실한 만큼 프리미엄이 낮다고 볼 수 있습니다.

 

▶ 표류하는 둔촌주공 재건축사업, 현실적인 대안 모색

내일, 2015년 6월 2일은 둔촌주공 바른회 주최로 표류하는 둔촌주공 재건축 사업에 설명회와 토론회가 열릴 예정입니다. 2016년 이주 목표로 한 둔촌주공 재건축아파트는 사업지연, 이주지연, 무상 지분 변동 등 현안 문제점 및 합리적인 해결 방안에 대한 토론의 장입니다. 당초 2015년 중반 이주를 예상했는데 아직 사업시행인가조차 확정하지 못하고 있는 둔촌주공재건축조합 집행부의 지지 부진한 모습과 결과에 많은 조합원들이 실망하고 계십니다. 현 조합이 문제가 없는 것은 아니나 사업시행인가를 앞둔 시점에 자칫 가락시영아파트와 같이 조합원들간 소송과 분쟁으로 허송세월한 점은 반면 교사 건전하고 타협적인 발전 방향으로 나갈 수 있도록 조합원의 단결된 모습을 보여줄 필요는 있습니다.

 

5월의 장미가 더 붉어지는 6월입니다. 6월에도 환한 기쁨만이 가득하시길 기원합니다.

집을 사는 사람이나 파는 사람들 사이에 문제는 집 값이다. 매수인은 내가 상투를 잡는게 아닌지, 매도인은 더 오를텐데 더 기다려야할지 등 서로 갈등한다. 2007년 수준까지 집값이 상승한다고 해도 문제는 될게 없다. 오르면 오를 수록 담보가치가 증가하므로 문제가 안된다. 문제는 집값이 떨어질 때다. 2013년 이후 지금처럼 집값이 지속적으로 오르는 시기에는 상환 여력이 커지는 만큼 부채는 걱정할 필요가 없다. 문제는 내가 집을 사는 정확한 기준이다. 실 거주 목적으로 감내할 수 있는 부채 수준이라면 걱정할 필요 없다고 보여집니다.​

## 둔촌주공아파트 평형별 급매물을 알려드립니다. ##

1단지 8평 [지분 9 평] 3억7천만원

1단지 16평 [지분19.1평] 6억1천5백만원

2단지 16평 [지분18.8평] 6억1천만원

3단지 23평 [지분18.8평] 6억2천만원

4단지 23평[대지지분 18.34평] 6억2천.

1단지 18평[대지지분 21.48평] 6억7천.

4단지 25평[대지지분 20.64평] 6억6천5백.

1단지 22평[대지지분 26.22평] 7억4천5백.

2단지 22평[대지지분 25.78평] 7억3천5백.

3단지 31평[대지지분 25.78평] 7억4천.

4단지 31평[대지지분 25.22평] 7억3천5백.

4단지 34평[대지지분 28.66평] 7억9천.

2단지 25평[대지지분 29.30평] 8억2천.

3단지 34평[대지지분 29.30평] 8억2천,

1단지 25평[대지지분 29.83평] 8억5천.

4단지 34평[대지지분 29.83평] 8억5천5백.

과거의 경험칙 상으로 분석해 볼 때 호재가 있는 시기에 매수를 차일피일 미루다가 가격이 올라 기회를 놓친 경험을 하신 분들이 많습니다. 그러한 누를 범하지 않기 위해서 구입 시기를 앞당기는 것이 좋을 것으로 사료됩니다.

둔촌주공 재건축에 대해 궁금한 점 문의 바랍니다.

둔촌주공 하나공인(☎02-486-7300)

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