송도6·8공구 개발사업 문제제기에 대한 인천시의 입장

송도6·8공구 개발사업 문제제기에 대한 인천시의 입장 1. 송도6․8공구 10만평을 헐값에 매각해 1조원 특혜, 배임행위라는 주장 ❍ 300만원은 당초 토지대금(240만원)과 합의 당시 조성원가 등을 감안하여 총 89회에 걸쳐 협상을 통해 합의한 결과이나, SLC의 실부담금은 토지 가격 300만원외 기투입비 등을 감안시 550만원/평으로 공시지가 수준이고 용적률이 낮은 부지임(평균 188%) ※ 6․8공구 공시지가(2015) : A4 540만원/평, A11 580만원/평 ※ 기반시설 완료된 5․7공구 매각가(2014.2) : 703만원/평 ❍ 용적률이 높은(평균 230%) 6․8공구의 공동주택 최근 매각가도 890만원으로 현재까지 송도에서 1,200만원으로 매각된 사례는 없음 ※ 용적율이 높은(500%) 주상복합용지와 상업용지 : 1,200 ～ 1,500만원임 ❍ 또한 SLC 동의없이 교보증권에 토지를 매각하여 우리시가 협약상의 불리한 상태에서 합의서 체결로 IRR 12% 초과분 50%는 환수키로 하여 개발이익 환수장치를 마련하였음 ❍ 아울러 6․8공구 토지 대부분(가용토지 69만평중 59만평)의 개발권을 회수하여 약 4조원 정도의 추가 세외수입 확보 ※ 당초 개발협약으로 매각시 : 240만원 × 69만평 = 1조 6천 6백억 합의 후 : 5조 6천 2백억 ❍ 만일 2015년 합의서 체결을 하지 않았다면 6․8공구는 현재까지 미개발 상태이고 경제청 재정운영에도 어려움을 겪었을 것인데 특혜나 배임이라는 것은 일방적인 주장에 불과함 2. 인천시에 절대 불리하게 개발협약을 체결하였다는 주장에 대하여 ❍ 송도6·8공구 최초 협약이 체결된 2006년 당시에는 송도6·8공구는 공유수면 상태인 미개발지로 경제자유구역 지정 직후 였음 ❍ 경제자유구역은 외국인 투자기업의 경영환경과 외국인의 생활여건을 개선함으로써 외국인 투자를 촉진하고 국가경쟁력의 강화와 지역간의 균형발전을 도모함을 주 목적으로 하고 있음 ❍ 2007년 개발협약 당시 151 인천타워는 세계 최고층 건축물로서 약3조5천억원이 투입되어 약 25천명의 고용창출과 랜드마크시설로서 인천 뿐만 아니라 국가적으로도 상당한 파급효과가 예측된 사업이었음 ❍ 협약상 일부조항이 인천시에 다소 불리한 조항이 있었떠라도 외국인 투자유치와 151 인천타워 유치를 위해 불기피한 선택이었음 3. 151층 인천타워의 건설기한 규정 및 기한이 명시되지 않은 사유 ❍ 151층 인천타워 건설 관련 개발협약 상 규정은 SLC가 2013년 12월 31일 까지 타워를 완공할 수 있도록 최선을 노력을 다하도록 되어 있으나, 이는 인천시가 본 협약상의 모든 의무사항의 이행을 적시에 완료할 경우를 전제로 하고 있음 ❍ 인천시의 의무(기한내 매립 등)를 다하지 못할 경우 이는 강행규정으로 판단하기 어려우며, 최선의 노력을 다한다는 사항은 확정적 구속력이 없는 사항으로서 법률적인 강행규정에 해당되지 아니함 ❍ 당초 SLC와의 개발협약 체결 당시 송도6·8공구는 매립 중으로 사업성공이 불확실한 상황에서 미국 포트만사를 유치하여 151층 타워 건립을 위해서는 개발협약 당사자의 사업리스크를 감안한 협약 체결이 불가피한 사항이었음 4. 151층 인천타워가 무산되었는데 SLC를 협약 해지 않은 사유에 대하여 ❍ 인천시와 SLC는 당초 151층 인천타워의 백지화가 아닌 층수 조정 및 이윤분배에 대한 사업계획 조정 협의가 주 협상내용으로서, ❍ 당초 개발협약 및 토지공급계약 상에 151층 인천타워의 완공의 의무가 법적인 강제사항이 아니었으며, 인천시 채무 급증에 따른 교보증권의 리턴토지(A1,A3,R1)의 임의 매각으로 인하여 경제청의 협약상의 손해배상 청구 대상이 될 수 있는 사항이었음 ❍ 따라서, SLC와의 협약의 해지, 시행자지정 취소시 SLC에서 가처분 신청과 손해배상청구가 예상되어 협약을 해지하지 않았음 ※ 협약서상 분쟁조정은 싱가폴 국제상공회의소 중재 5. 151층 인천타워의 백지화가 인천시가 최초로 제안했다는 주장에 대하여 ❍ 경제청은 SLC와 2007. 8월 개발협약을 체결하고, 송도 6․8공구(176만평)에 대한 독점개발권을 부여하여 151층 인천타워를 포함한 업무․상업․주거 등이 복합된 국제도시 개발을 추진하였으나, ❍ 세계금융위기에 따른 사업환경 악화와 인천시 재정악화에 따른 재정확충을 위하여 2010년 8월부터 사업계획조정 협상을 진행하면서 인천시와 SLC측 쌍방간에 협의에 의해 151층 인천타워가 조정(무산) 되었음 6. 토지가격이 시기별로 상당한 가격차이가 있다는 주장에 대하여 □ 2007년 8월 개발협약 체결시 결정한 240만원은 ❍ 경제자유구역 지정 직후 외국인 투자유치를 위해 공유수면상태에서, 송도6·8공구 조성원가(207만원/평)에 20%를 가산하여 결정된 가격임 □ 2015년 1월 사업계획조정 합의시 토지대금 300만원은 ❍ 총 89회의 협상을 통해 결정된 금액으로, 당시 조성원가를 재산정(264만원)하고 해상이전에 따른 제2외곽고속도로 추가공사비(2,500억원)를 반영하여 결정한 금액으로, ❍ SLC의 기투입 등을 고려할 경우 SLC 실 부담금은 공시지가 수준인 약550만원/평임 ❍ 또한 IRR 12% 초과이익 50%는 환수키로 하였음 □ 2012년 9월 토지리턴제로 매각한 810만원은 ❍ 우리시에서 2012. 9월 SLC와 개발협약이 유효한 상태에서 송도 8공구 3개 필지, 10.5만평에 대하여 토지리턴제 계약방식으로 토지매매계약을 체결(평당 810만원)한 바 있으나, ❍ 토지리턴제 계약방식은 사실상의 금융담보대출 형식의 계약으로 리턴시 매각금액에 금융이자(약5.19%)를 포함하여 인천시에 재매각 할 수 있는 방식으로, 매수자는 토지금액이 높을수록 유리한 구조였음 ❍ 토지리턴 문제를 해결하기 위해 1,241세대를 늘리고 용적율도 20% 상향시켜주었음 □ 따라서, 토지가격 차이는 당시 상황을 종합적으로 고려하여 판단해야 할 사항임 7. 사업조정 합의 전 송도3개 블럭의 임의매각 사유 ❍ 2007년 8월 우리시와 SLC간의 협약 체결되어 69만평에 대한 독점적 개발사업권이 유지되고 있던 상황에서, 인천시의 재무상태 악화로 시 재정위기극복을 위하여 SLC의 반대에도 불구하고 A1외 2개 필지를 매각(환매조건부 매각 2012.9.7. ~ 2015.9.7.)하였음 ❍ 당시 법률 검토결과 매매계약 체결만으로는 협악상의 채무나 손해 배상이 아니라는 의견이 있어서 매매계약을 체결하였고, 리턴기간인 3년내에 SLC와의 합의를 통하여 토지처분권을 회수할 계획이었음 ※ 토지소요권 이전시는 채무불이행 확정으로 손해배상 대상 ❍ 토지임의매각으로 인해 사업계획조정 협상시 인천시가 불리한 입장에서 진행하였으나 2015년 1월 합의서 체결로 매각토지에 대한 개발사업권을 회수하여 임의 매각에 따른 법적인 문제를 해소하였음 8. 사업계획조정 방침 결정시 결재선이 문제가 있다는 지적에 대하여 ❍ 송도6․8공구 개발사업은 2006년 2월 MOU체결을 시작으로 경제청 투자 유치본부 주관으로 추진 되었으나, ❍ 2010년 8월 업무 일체가 투자유치본부에서 도시개발본부(현 송도사업본부 개발계획총괄과)로 이관 되었으며 ❍ 2015.1월 사업계획조정시 6․8공구 재산관리관은 도시개발본부(개발계획총괄과장)로 사업계획조정 방침서의 결재선은 문제가 없는 것으로 확인됨 9. 개발이익 환수 및 시기․방법이 합의서에 미포함된 사유는 ❍ 2015. 1월 사업계획조정 합의서는 그동안 4년여에 걸쳐 협상하였으나 합의치 못한 송도6․8공구 개발사업에 대해 상호 큰틀에서 합의한 것으로 세부적인 사항까지 명시하지 못하였음 ❍ 송도국제업무단지 등 개발사업의 개발이익환수는 사업이 완료되는 시점에서 정산하는 것이 일반적인 방법이나 ❍ 우리 시에서는 2016년 개발이익의 효율적 환수방안을 모색코자 인천발전연구원에 의뢰하여 블록별 환수방안이 인천시에 유리하다는 제안을 받고 SLC에 블록별 정산을 요구중임 ❍ 앞으로 개발이익에 대한 구체적인 환수 및 시기․방법은 개발협약 변경시에 세부사항을 구체화할 계획임 10. 민간개발사업시행자인 SPC와 개발이익 환수분쟁에 대한 대책은 ❍ 2015년 1월 사업계획 조정 합의후 SLC에 제공키로한 총 7블럭 중 현재 3개 블록에 대한 토지를 매각하여, 2개 블록은 분양완료되어 2019년부터 준공예정에 있음. ❍ 현재 개발이익환수 관련 쟁점은 공동주택 개발사업에 따른 초과 개발이익 분배시기로 사업자측은 전체 공동주택 준공 후 정산을 주장하고, 우리시는 효율적 정산을 위해 블록별 정산이 필요하다는 입장임. ❍ 개발이익 환수에 대한 문제를 조속히 해결코자 현재 6‧8공구 사업자의 재무회계조사용역을 진행하고 있으며 동 용역의 결과를 토대로 SLC와 개발이익 분배방안에 대해 합의하여 개발이익 환수에 최선을 다하겠음 출처 : 인천시청