주택, 상가의 월차임 인상한도

주택, 상가의 월차임 인상한도   질문1주택의 월차임은 년 5% 범위내에서 올릴수 있다는데, 갱신의 경우에도 적용이 되는가?   답변주택임대차보호법의 5% 한도는 계약기간 중에 임대료를 올리는 경우에만 적용되고 계약기간이 끝나 재계약하는 경우에는 적용되지 않는다. (대법원 1993.12.7 선고 1993다30532 판결)     주택임대차보호법 제7조 (차임 등의 증감청구권) 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 주택임대차보호법 시행령 제2조 (차임 등 증액청구의 기준 등) ① 법 제7조에 따른 차임이나 보증금(이하 "차임 등"이라 한다)의 증액청구는 약정한 차임 등의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 질문2그러면 상가 임대차 경우도 마찮가지인가?  임대료 인상한도가 재계약에는 적용되지 않는가?    답변상가 임대료의 인상 한도 9%는 재계약할 때도 적용된다.이렇게 다른 이유는 소규모 상가 임차인에게는 주택 임차인과 달리 ‘계약갱신요구권’이 있기 때문이다. 관련 법에서는 이를 통해 5년의 상가 임차기간을 보장하고 있다. 그 대신 임대인에게는 5년 기간 중에도 임대료를 올릴 수 있도록 했다. 그런데 만약 임대료를 마음대로 올릴 수 있다면 갱신요구권이 아무 의미가 없어진다. 따라서 재계약에도 인상한도가 적용되는 것이다.   상가건물임대차보호법 제10조 (계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. ② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.   질문3상가 임대료 9% 인상을 거부하면 나가야 하는가?   답변사람들은 법적으로 임대료를 매년 9%씩 올릴 수 있다고 생각한다. 그래서 상가임대차보호법이 나올 때부터 임차인들은 이 점을 우려했다. 매년 9%씩 올리면 복리 효과 때문에 5년간 40% 가량 올리는 셈인데 이걸 감당할 임차인이 있겠느냐는 것이다. 임대인들도 대부분 매년 9%씩은 당연히 올릴 수 있다고 알고 있다. 그래서 임차인이 못 올려주겠다면 법대로 해서 내보낼 수 있다고 생각한다.그러나 여기에는 양측 모두 오해가 있다. 9% 인상은 임대인이 마음대로 할 수 있는 것은 아니다. 월세를 올릴만한 사유가 있을 경우에 임대인이 인상을 요구하고 임차인이 동의해야 비로소 결정이 되는 것이다.  질문4임대인은 상가임차인 누구에게나 년 9% 이내에서 차임증액을 청구할 수 있는가?   답변상임법상 보호대상은 년 9%범위내에서만 증액청구가 가능하나, 상임법 보호대상이 아닌 임차인은 제한을 받지 아니하고 증액청구를 할 수 있다. (상임법 제11조)     노인장의 새로운 교재작성중인   망하는 계약서 작성법중에서