용적률과 건폐율

[잠실박사]

용적률과 건폐율

1.용적률

건축물 연면적을 대지면적으로 나눈 비율을 말한다. 건축물연면적은 건축물 각층의 바닥면적 합계이다.

용적률=건축물 바닥면적의 합계/대지면적×100이다.

예로 100평의 대지에 각층 바닥 면적이 70평인 3층 건물을 지었다고 하면 이 건물의 용적률은 210%이다[210=(70+70+70)/100×100].

용적률을 계산할 때 지하층의 바닥면적은 포함시키지 않으며, 또 지상 층의 면적 중에서 주차용으로 쓰는 것, 주민공동시설의 면적, 초고층 건축물의 피난안전구역의 면적은 포함시키지 않는다.

예컨대 바닥 면적이 70평인 건물을 지하1층, 지상 3층으로 짓고 1층 전체를 주차장으로 만들었다고 하면, 이 건물의 연면적은 280평(70평×4개층)이 되어야 하나, 용적률 산정 시 지하층과 주차장을 제외하므로 140평이 된다.

용적률이 높을수록 대지면적에 비해 건축물 연면적의 비율이 높다는 뜻이며, 용적률이 높다는 것은 그 만큼 건물을 높게 지을 수 있다는 말이다. 그러므로 용적률이 높은 토지가 낮은 대지에 비해 가격이 높다.

용도지역에 따라 용적률이 다르며 80~1,500%의 범위이며. 도시지역의 주거지역은 500% 이하이다. 건축법과 국토의 이용 및 계획에 관한 법률에 규정하고 있지만, 구체적인 개별토지의 용적률은 해당 지방자치단체가 도시계획조례로 정해놓았으므로 실제 용적률을 알아보려면 해당 자치단체의 조례를 보아야 한다. 지구단위계획에서는 기준용적률, 허용용적률, 상한용적률을 정해 놓고 세분하여 적용한다. 용적률은 건폐율과 함께 지역의 개발밀도를 가늠하는 척도로 활용한다.

2.건폐율

대지면적에 대한 건축면적의 비율을 말한다. 

건폐율 산정시 사용되는 대지면적은 건축대상 필지 또는 부지의 면적을 말하며, 건축면적은 건물의 외벽이나 이를 대신하는 기둥의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적(水平投映面積)을 말한다. 대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 건축면적의 합계로 한다.

건폐율을 제한함으로써 각 건축물의 대지에 여유 공지를 확보하여 도시의 평면적인 과밀화를 억제하고 일조·채광·통풍 등의 공간을 만들어 쾌적한 생활환경을 조성할 수 있게 된다.

건폐율은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 다음의 범위 내에서 지방자치단체의 조례를 통해 용도지역별로 건폐율을 제한하고 있다.

3.용도지역과 건폐율/용적률의 관계

우리나라 모든 국토는 용도지역으로 구분되어 있습니다. 용도지역에 따라 같은 크기의 땅에도 더 큰 면적의 건물을 지을 수 있고 더 높은 층 수를 가진 건물을 지을 수 있는것이 바로 건폐율과 용적률에 따른 결과 입니다.

*서울시 용도지역에 따른 건폐율과 용적률*

건폐율과 용적률은 법으로 정해져 있습니다.

법에서 상한선을 정하면 그 상한선 안에서 시행령을 통해 상한선을 정하고

시행령 안에서 각 지자체 별로 도시계획조례를 통해 건폐율과 용적률을 정합니다.

서울시 건폐율과 용적률은 다음 표와 같습니다.

예를 들어 건물이 제3종 일반주거지역에 있고 대지면적은 100평이라면

건폐율 50%에 용적률이 250%이므로 한 층을 최대 50평으로 5층까지 지을 수 있습니다.

건물의 용도지역을 알고 싶다면 아래 사이트를 이용하세요^^

http://kras.seoul.go.kr/land_info/info/baseInfo/baseInfo.do