분당아파트 리모델링의 실체 폭로.

[부동산선지자]

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 오늘자 포털 메인에 분당 리모델링 관련 기사가 올라와 있더군요,

본 카페의 회원분들께서는 이미 잘 아시겠지만.

제 글을 처음 접한 분들을 위해...

분당지역의 아파트 리모델링의 실체를 적나라하게 폭로해 보겠습니다.

아파트 리모델링의 실체, 당신들의 평생 재산을 노린다.

첫째, 리모델링 비용이 의외로 많이 든다는 것입니다.

예를들어 전용면적 85㎡(25.7평) 리모델링한다고 하면 현 제도권에서는
30% 증축이 가능하므로 전용면적 110.5㎡(33.4평) 정도 늘어나게 됩니다.
즉, 109㎡(33평) 아파트가 149㎡(45평) 아파트로 되는 것입니다.
통상적으로 리모델링 비용이 3.3㎡당 300만원 정도 든다고 하면
총 공사비용은 얼마가 될까요?
이 질문에 대해 늘어나는 "면적 x 300만원"이라고 생각하는 경우가 의외로 많습니다.
즉, 40㎡ * 0.3025 * 300만원 = 3,630만원정도로 생각하는 분들이 많습니다.
조금 안다는 사람들은 현재면적 109㎡*0.3025*300만원=9,900만원이라고 생각합니다.
조금 더 아는 사람들은 증축면적 149㎡*0.3025*300만원=1억3,500만원이라고 생각합니다.
그래서 조금 부담스럽지만 감내해낼 수 있는 정도라고 생각합니다.
하지만 한번만이라도 시공사로부터 견적을 받아본 사람이면 알겠지만

이 모두가 오답입니다.
왜냐하면 공유면적을 고려하지 않았기 때문입니다.

리모델링시의 계약면적은 전용면적+증축면적+공유면적으로 계산하기 때문입니다.

일반적으로 109㎡면적의 아파트의 공유면적이 33㎡(10평)정도라고 한다면
실제로는 계약면적은 149㎡(전용+증축면적)+33㎡(공유면적)이 되며,

공사비는 182㎡*0.3025*300만원=1억6,500만원이 필요하게 됩니다.
그럼 위의 공사비만 마련되면 리모델링할 수 있는 것인가?
절대로 그건 아닙니다.

리모델링할 기간 동안의 이주비도 필요합니다.

사람들은 일반적으로 이주비를 시공사에서 주는 것으로 착각하고 있습니다.
하지만 절대 시공사는 이익이 남지않는 장사를 하지 않습니다.
다만, 일반 금융권보다 다소 낮은 이율로 빌려주는 것입니다.
이주비는 인근 아파트의 전세값으로 계산해야 하는데요...
109㎡(33평) 아파트에 살고 있었다면 최소한 인근의 90㎡ 이상의 아파트로는
이사가야 할 것입니다.
서울 어지간한 지역의 이 정도 면적의 아파트 전세값은 2억 정도 합니다.
즉, 이주비로 최소한 2억정도는 염두에 두고 있어야 한다는 것입니다.

그럼 이주비와 공사비(3억 6,500만원 정도)만 마련되면 리모델링할 수 있을까?
그것 역시 아닙니다.

조합비와 취득세ㆍ등록세 등 부대비용도 고려되어야 합니다.

리모델링 조합만 결성되면 리모델링이 당장 진행될 줄 아는 사람들이 많은데,
주민들의 의견을 수렴하고 동의율을 높이는데 시간이 의외로 많이 걸립니다.
이 시간을 단지 사정에 따라 틀리겠지만 최소 2년, 최대 4년 정도 잡아야 하고,
리모델링 결정 후 주민들을 이주시키는데 1년 정도 소요됩니다.
그리고 공사 1년 6개월에서 2년정도...
그 기간동안 조합사무실 임대료와 조합장과 조합임ㆍ직원의 월급 등을 내야하니

최소 5년, 최대 7년 정도의 조합비를 계산해야 합니다.

취득세ㆍ등록세 등까지 감안하면 3~4천만원 정도의 부대비용이 필요할테니,
총 4억원 정도는 마련되어야 합니다.

그럼 이걸로 되는가?
그것도 아닙니다. ㅡ,.ㅡ;;;

세상살이에는 항상 변수란 것이 있습니다.
공사를 하면 추가비용이란 것이 들게 됩니다.
이건 공사견적서를 받을 당시랑 실제 공사시랑 원자재값의 증가와
인력비용의 상승등이 주 요인입니다.
솔직이 말이 좋아서 3.3㎡당 300만원이지 공사 끝날 때쯤이면
추가로 3.3㎡당 50만원 가량의 추가비용이 더 소요됩니다.
5%니 추가부대비용 8%니 하며 이상한 계산식을 붙이지만
결국은 이 비용이 3천만원 정도입니다.
따라서 109㎡에서 149㎡로 증축리모델링을 하는데 있어서,
최소한 4억 3천만원 정도의 재원이 필요하다는 이야기가 됩니다.
이 중 이주비 2억은 나중에 다시 돌려받게 되지만,
잔금을 치르고 입주하기 전까지는 이 금액이 고스란히 소요됩니다.

결국 이는 2억 5천만원 들여 방을 1개 늘리는 셈이고,
집 2채를 살 돈으로 1채만 사는 셈입니다.

리모델링으로 얼마나 대단한 집에서 살게 될지는 몰라도.....말이죠...
이것만한 낭비는 없다고 생각되네요...

둘째, 리모델링 추진 아파트는 팔기 어렵다는 사실을 아는 주민이 많지않습니다.

리모델링에 찬성하는 사람들은..
리모델링 추진 후 어느 정도 집값이 오르면 집을 팔고 떠나길 원하는 사람이 제법 됩니다.
또는 리모델링 추진하다가 비용조달이 마음대로 되지 않더라도 집만 팔면
해결될 것으로 안이하게 생각하는 사람들이 적지 않습니다.
물론 리모델링하면 늘어난 면적 만큼의 집값은 올라갑니다.
하지만 그건 내가 꼬라박은 돈만큼 집값이 올라가는 것이니 썩 남는 장사가 아니겠죠.
그것보다 더 올라갈 것을 기대하는 사람들도 있겠지만,
리모델링은 재건축과 달리 내력벽 해체 불가 등 법적ㆍ물리적 제약이 많기 때문에..

리모델링 후의 내부구조는 방만 하나 늘었다 뿐이지 기형적 구조(ex. 동굴형)가 될 수밖에 없습니다.

그래서 학군, 교통 등 다른 여건이 받쳐주지 않는 한 그 이상 오를 것을 기대하기 어렵습니다.
단가계산상 현 시세가 3.3㎡당 2천만원 이하인 지역에서 리모델링은 시세차익을 기대하기 어렵습니다.

따라서 시세차익을 노린 투자자들의 관심을 끌기 어렵다는 것입니다.

하지만 더욱 큰 문제는 4억 3천만원이나 되는 막대한 투자비용에 있습니다.
리모델링을 추진하는 집을 사는 사람은 집값만큼의 부담을 더 안게 됩니다.
예컨대 리모델링하면 집값이 오를 것이라는 착각 속에서..
리모델링을 추진 중인 집을 사게 되면, 그것도 대출 1억원을 껴서 무리하게 사게 되면..
아까 말한 대로 5억 5천만원의 대출을 얻어야 하는 문제가 발생합니다.
집을 5억 주고 산 것이라면 실제 투자비용은 9억 5천만원이 되는 셈이죠.
따라서 금융비용 등을 감안한다면 집이 7억 5천만원이 된다고 하더라도 손해인 셈입니다.
쉽게 말해 리모델링 추진 중인 집을 사는 것은 폭약을 안고 불 속에 뛰어드는 행동입니다.
제 정신을 가진 사람이라면 해서는 안되는 일입니다.
따라서 리모델링 추진 후 집값이 잠시 오르는 듯한 것은 허상이고, 착각일 뿐입니다.
집값이 얼마 오르건 간에 집을 살 사람이 없는데, 어떻게 집을 팔 수 있겠습니까?
집을 팔지 못하는 이상, 죽으나 사나 리모델링을 쫓아갈 수밖에 없다.
그런데 집을 팔 마음을 먹고 있던 사람들은 대개 돈이 부족한 사람들이기 때문에..
즉, 4억 3천만원+＠를 마련할 수 없는 사람들이기 때문에 애초에 리모델링을 쫓아갈 수가 없습니다.
이런 사람들은 리모델링 주택조합이 자기 집을 사주기를 바라겠지만,

리모델링 주택조합은 리모델링에 반대하는 주민들의 집에 대한 매도청구권은 있어도..
조합설립에 동의하고 리모델링에 찬성하는 주민들의 집을 사줄 의무가 없습니다.

유감스럽게도 이런 얄팍한 생각을 가진 주민들의 말로는 비참합니다.
시공사나 금융기관은 채무불이행을 이유로 이들 주민의 집을 경매에 넘길 수밖에 없는데,
현재 시세의 반값이나 받으면 다행이고..
그나마 반값 받은 돈도 공사비용 정산하고 나면 몇 천만원 남기 어려울 것입니다.
어설프게 리모델링에 찬성했다가 쪽박차고 자기 집에서 쫓겨나는 셈이 되는 것이죠.

그럼 리모델링에 반대하면 괜챦은가?
그것도 아닙니다.

리모델링 주택조합이 설립되고 나면 주택법 제18조의2 제2항의 규정에 의거하여..
리모델링에 끝까지 반대하는 주민은 법원의 조정 하에 조합에 집을 팔아야 합니다.

어차피 팔리지 않을 집에 대해 높은 값을 쳐줄리도 없고,
소송으로 맞장 떠봤자 몇 년간 시간만 허비할 뿐입니다.
리모델링 주택조합 설립을 막지 못하게 되면..
반대자의 운명도, 찬성하고 돈없어서 쫓겨나는 사람의 운명과 별반차이가 없게 됩니다.
공사대금 정산이 없으니 목돈은 쥐고 떠나겠지만 집 잃은 건 마찬가지고,
그 돈으로 전세나 제대로 얻을지 의문입니다.

셋째, 이 막대한 돈을 본인 스스로 조달해야 합니다.

재건축의 경우는 일반분양분이 있는 만큼 공사비가 그만큼 적게 들지만,
리모델링의 경우 4억 3천만원이란 막대한 자금을 모두 자기 스스로 조달해야 합니다.
물론 주택담보대출을 받을 수도 있고, 시공사가 저금리로 일반 금융권을 소개시켜준다고 해도
이자를 연 5%로만 잡아도 4억 3천만원에 대한 이자는 월 215만원입니다.
중도금-잔금 등 기간에 따라 실제로는 이보다 작겠지만, 어지간한 가정의 한달 수입을 넘죠...
입주한 뒤 남는 금액인 2억 5천만원으로 계산해도 월 125만원이고,
원리금 상환이 들어올 때는 월 250만원 정도 갚아나가야 할 것입니다.
흔히 입주하고 나서 1년 정도 지나고 나면 원리금 상환이 들어올 줄 알겠지만,
이주 후 입주까지 최대 4년이 걸릴 수도 있다는 점을 감안하면..
입주 전에 원리금을 상환해야 할 경우도 생길 수 있습니다.

그런데 가장 큰 문제는 4억 3천만원을 모두 대출받을 수는 없다는 점입니다.

일단 주택담보대출인정비율(LTV)의 제약을 받습니다.
LTV를 40%로 잡고, 109㎡ 아파트 4억 3천만원 중 2억원 정도만 대출로 감당할 수 있다는 부분이 됩니다.
나머지 2억 3천만원만큼 자신이 현금을 확보하고 있거나 사채를 끌어써야 하겠죠
그런데 여기서 문제가 하나 더 있습니다.

그것은 상당수의 가구가 기존 대출을 안고 있다는 점입니다.

기존 대출이 단돈 천만원이라도 있으면 그걸 그대로 안고 가야 합니다.
예컨대 기존 대출이 7천만원이면 이 돈을 갚은 후 대출을 받거나
이 돈을 엎어서 대출을 갈아타야 하는 만큼 리모델링에 필요한 비용도 4억 3천만원이 아니라
5억원이 되어야 합니다.
따라서, 금융비용도 이를 전제로 다시 계산해야 합니다.
과연 얼마나 있을까요?
그럼에도 불구하고 여기저기서 리모델링한다고 난리치는 걸 보면 솔직히 이해하기 어렵습니다.

넷째,

리모델링의 함정을 모르고
대로변을 지나다 보면 '○○아파트 리모델링 추진결정'...
'○○건설 우선협상시공사 선정' 등의 플랜카드가 여기저기 널려 있습니다.

여기에는 무시무시한 함정이 있읍니다.

먼저 리모델링의 생리와 리모델링 업자들에 대해 간단히 알려드리겠읍니다.
어느 아파트든 그 아파트에 있는 부동산 중개업자는 아파트가 15년 이상 되면 리모델링 업자를
찿습니다.
아파트에 리모델링 업자는 그 아파트가 리모델링 시한인 15년된 아파트에
집을 사서 들어옵니다.그리고

동대표회의 사람들 과반수 이상을 자기사람으로 만들고
리모델링 추진위원회를 만들어 각각 리모델링 추진위원회 감투를 주고 월급을 줍니다.

이때

부녀회라는 조직도 같이 리모델링 추진위원회에 감투를 주고 월급을 줍니다.

이 돈은 정비 업체를 선정해서 정비업체에 대여금이라는 명목과 보증금이라는 명목으로
빌리는데 이돈과 나중에 리모델링 건설업체를 선정하면서 대여금이라는 보증금 형태로
받게 됩니다.그리고

주민들의 동의는 아주 무시하고 그들만이 리모델링주택조합 창립총회를 합니다.

그리고 리모델링 주택조합에서는 건설업체에서 대여금이라는 명목으로
돈을 받고 그돈은 리모델링주택조합 임직원 월급도 주고 모든 돈을 지원받습니다.
결국 리모델링 업자,부동산 중개인,정비업체,
그아파트 동대표들,그리고 부녀회들이 건설업체로 부터 돈을 받습니다.
그러면 건설업체는

나중에 리모델링이 끝나면 건설가격을 분담금 증가라는 명목으로 주민들에게 비싸게 요구하고
건설비를 못내는 할아버지,할머니처럼 가난한 사람들은 바로 경매로 넘어가 집을 뺏기게
됩니다.

그러나 능력있는 사람이나 젊은 사람은 집을 팔거나 해서 나가겠지요.
그돈이 건설비의 30%라고 합니다.그것을 리모델링업자는 같은 리모델링추진위원들과
나누어 먹고 어떤 경우는 리모델링 업자가 혼자 건설업체에서 다받아먹을 수도 있다고
합니다.

바로 할아버지 할머니들의 고혈을 먹고사는 사람들입니다.
이것이 리모델링업자의 일반적 업무입니다.

재건축 비용이 100%라면 리모델링 비용은 70%라고 합니다
그러나 리모델링이 끝날때는 리모델링 비용과 재건축 비용이 똑같이 나온다고 합니다.
30%의 건설비가 리모델링 업자들에게 돌아가는 거지요.
보통 31평형 아파트의 경우 전용면적 25.70평형이 나오고 주거공용으로 3.16평형이 나오고
현행법상공급면적은 28.86평형이고 기타공용은 2.53평형이라고 할때 종전법 공급면적이 31.38평형이라고 공급됩니다.
이것이 리모델링이 지하2층 까지 주차장 만들고 1층 외벽을 허물고 15층에 1층이 추가되어

16층으로
리모델링이 된다고 할때 41평형 아파트가 되고 전용면적 33.41평형이 나오고 주거공용으로

6.82평형이 나오고
현행법상공급면적은 40.22평형이고 기타공용은 2.60평형이라고 할때 종전법 공급면적이

42.82평형이라고 공급됩니다.
여기에 지하주차장 면적 12.59평형이 나오고 계약면적 55.41평형이 나옵니다.
여기서 건설회사는 평당 280만원이라고 선전합니다.
그러면

주민은 내가 31평형에서 42평형 아파트로 됐으니 11평형에 대한 건설비로 11평형 곱하기 280만원만 내면 된다고 생각합니다.

그러나 리모델링후 계약면적 55.41평형에 평당 280만원이라는 돈이 들어가는 것을 아는 주민은 거의 없습니다.

여기에 추가 분담금(물가,금리등 인상과 리모델링 업자들에게 줄 돈)이라는 명목으로 이라는 명목으로 건설이 끝나면 평당
380만원 이상을 요구합니다. 
30%의 건설비를 놓고 싸우니 1000세대
아파트만 돼도 400-500억이라는 돈이 왔다갔다하니 목숨을 걸고 하고 선량한 입주민들은 아무것도 모르고 리모델링이 끝나면 건축비를 낼수없고 못내면 경매처분되고 집에서 쫓겨나는 것입니다.
아주 죽는 것입니다.리모델링업자는 불법,탈법을 쓰고 수단과 방법을 안가리고 조직폭력배를
동원하고 하니 입주민들은 절대 이길수 없습니다.리모델링 업자는 모든 법에 통달하고 모두 알고 있으니
당하는 아파트 주민만 그냥 죽는 겁니다.돈낼 능력없는 할아버지 할머니들은 건축비를 못내 집이 경매처분되고
집에서 쫓겨난 할아버지 할머니들은 어떻게 될까요?능력없으면 죽으라는 것입니까?
능력있는 젊은 사람들은 다 이사가고 노인들만 죽는 것입니다.
또 건축비없는 사람들은 바로 집이 경매넘어가고 집에서 쫓겨난다는 겁니다.
그러나 이것을 똑바로 알고 있는 사람은 없습니다.

다섯째, 공사할 시공사가 없을까봐 우선협상시공사 선정을 서두르는 단지가 많습니다.

리모델링을 추진하는 아파트는 대개 저평가된 아파트들이 대부분입니다.
그러다 보니 리모델링을 추진한다고 할지라도 공사할 시공사가 없을까봐 안달이죠.
그래서

성질 급한 사람들은 리모델링 주택조합을 설립하기도 전에...
건설사와 우선협상시공사 약정을 맺기도 합니다.
그런데 이것은 악마에게 영혼을 파는 일과 다름 없다는 걸 명심해야 합니다.

그 이유는 다음과 같습니다.

아파트 단지의 세대수가 500세대만 넘어서면 리모델링 사업비는 1,000억을 넘어서게 됩니다.
시행사에게 거저 주어지는 수익만도 10%정도, 100억이 넘습니다.
이런 큰 사업에 군침을 흘리지 않을 건설사는 단 1군데도 없습니다.
그래서 리모델링 주택조합이 설립되고 리모델링 추진이 결정된다면..
유수의 건설사들이 서로 하려고 덤벼들 것은 불을 보듯 뻔한 일입니다.

우선협상시공사 선정이 급한 일이 아닙니다.
정상적인 과정을 밟아 리모델링을 추진한다고 해도 앞서 말한 3가지가 문제되기 때문에..
시공사 선정은 신중에 또 신중을 기해도 모자랄 것입니다.

시공사 선정과 맞물려 금융기관 선정에도 신중을 기해야 합니다.
그러나 리모델링주택조합 추진위원회는 시공사를 선정해야 시공사로부터
대여금명목으로 계속 돈을 빌려 쓸수있기 때문에 리모델링주택조합만 창립되면 시청에서
인가를 받든 안받든 상관하지않고 시공사를 선정합니다.거의 인가도 안받고 일합니다.
돈이 있어냐 일을 할수있지만 리모델링주택조합 임직원들도 돈맛을 알아야하기때문에

리모델링 추진한다고 외부에 알리는 순간부터 집이 팔리지 않기 때문에..
조합 설립 후 리모델링 추진결정 시기도 신중하게 선택해야 합니다.

이 모든 것이 주민들의 생사(生死)와 맞물려 있습니다.

그런데 무턱대고 우선협상시공사 선정부터 하고 나면 이 모든 것이 뒤틀려버립니다.
위에서 밝혔듯이 시행사 마진율은 10% 정도입니다.
5,000억원 짜리 사업이라면 500억원의 돈이..
공사시행책임을 지라는 미명 하에 시행사에 주어집니다.
우선협상시공사는 장차 시행사가 될 확률이 100%에 가깝기 때문에..
500억원의 돈을 여유자금으로 보아 다른 용도로 활용할 수 있습니다.
예컨대 반대하는 주민들의 집을 조합 설립 이전에 미리 사둘 수도 있습니다.
리모델링이 추진되건 않건 간에 상황에 따라 다시, 팔면 될 일이기 때문에 손해볼 일도 없죠.
만일

500억원의 여유자금이 확보될 것이 예상되고 집값이 3억~5억원 정도 한다면..
100~200 가구 정도를 미리 사둘 수도 있습니다.
이는 리모델링 지분을 10% 정도 확보할 뿐만 아니라..
장차 리모델링주택조합의 의결권도 10% 이상 확보하는 것을 의미합니다.

즉, 조합의 주도권을 주민 대표가 가지는 것이 아니라..
경우에 따라서는 (우선협상) 시공사가 가질 수도 있는 것입니다.

따라서 건설사가 원하는 방향으로 리모델링을 추진하거나..
자신들과 시공사 계약을 하는 데에 영향을 미칠 수 있게 됩니다.
주민들은 우선협상시공사의 의미를..
그 건설사와 먼저 협상하라는 의미 정도로 소박하게 이해할지 몰라도..
이미 시공사 계약이 체결된 것과 진배없는 상황이 될 수밖에 없습니다.
건설사는 우선협상시공사 약정을 맺은 후에 리모델링 주택조합 설립을 서두르게 될 것이고,
경우에 따라서는 자신들이 조합가입을 알선하고 나서게 될 것입니다.

조합을 설립하고 리모델링 공사가 시작된 이후에는..
자금조달이 어려워 탈락하는 주민들의 집을 싼값에 시공사가 낙찰받을 것이기 때문에..
조합에 대해 가지는 시공사의 지분율은 점점 늘어날 수밖에 없습니다.

결국 시공사 입맞에 맞는 리모델링 사업이 추진될 수밖에 없고,
추가비용은 그대로 살아남은 조합원에게 전가되게 됩니다.
건설사로서는 이 과정에서 손해볼 것이 전혀 없습니다.
자금조달 잘한 주민들에게는 돈이 되건 안되건 약속한 집을 제공하게 되고,
시공사에게는, 싸게 매수하거나 낙찰받은 집을 비싼 값에 되파는 셈이 되니 남는 장사겠죠.
팔지 못한 집을 금융기관에 담보잡히면 적어도 투자한 돈만큼은 회수할 수 있습니다.
어차피 돈은 주민들 주머니에서 나오는 것이고, 주민들이 시킨 일만 했으면 됩니다.

하지만 주민들은???
사이좋고 화목했던 마을주민들은 리모델링 찬반 때문에 서로 반목하고 싸우고,
반대하던 주민들은 집 팔고 떠날 수밖에 없고,
찬성은 했지만 돈 없는 주민들은 집 뺏기고 쫓겨나는 신세마저 되버리고 맙니다.

무사히 다시 재입주에 성공한 주민들도 방 하나 더 생겼을 뿐 남는 것이 없고,
원리금 상환이 개시되니 대출금 갚을 일이 막막하고,

친했던 이웃들은 어디론지 간 데 없고 처음 보는 주민들과 다시 교제를 시작해야 합니다.
다른 동네로 전학갔다가 다시 돌아온 아이들도 친구 없어 외롭고,
집 팔고 다른 동네로 떠나자니 몇 년간 고생한 것이 아깝게 느껴집니다.

앤디

관련기사 2009.02.09 입력

[중앙일보] 분당 리모델링 추진위 조사

리모델링 위해 4억원 대출 받아야

수도권 2기 신도시 아파트에서 리모델링 공사를 진행하기 위해 가구당 평균 4억원을 넘는 대출 부담을 져야 한다는 조사결과가 나왔다. 정부가 저금리 대출 알선 등의 지원책을 마련하지 않는다면 활발한 리모델링 사업 추진이 어렵다는 이야기다.

성남시 분당구 서현동 효자촌 그린타운 증축리모델링 추진위는 지난해 12월부터 올 1월까지 이 아파트 1774가구를 대상으로 설문조사를 벌인 결과, 대부분 가구가 이미 대출을 받고 있었으며 리모델링을 추진할 경우 공사비와 이주전세자금 등의 부담금을 추가로 대출로 해결할 계획인 것으로 조사됐다고 8일 밝혔다.

설문결과에 따르면 이 아파트 전체 가구 중 62%가 이미 대출을 받고 있었고 이중 28%는 은행에서 1억원 이상 빌렸다. 거의 모든 가구가 1억5000만원선의 리모델링 공사비는 물론 2~3년간의 이주 전세자금으로 1억5000만~2억원 정도를 대출에 의존할 계획인 것으로 나타났다.

“저금리 대출 알선 등 자금 지원 있어야”

이 아파트 김종민 리모델링 추진위원장은 “리모델링을 추진할 경우 기존 대출에 공사비, 이주 전세자금을 합해 가구당 평균 4억원 이상 대출 부담이 생긴다는 조사결과가 나왔다”면서 “대출 부담이 해결되지 않고는 활발한 사업 진행이 어려울 것”이라고 주장했다.

가구당 4억원의 대출이 있을 경우 연 6%로 대출이자를 받는다고 해도 월 200만원의 이자 부담이 생기므로 입주민들이 사업 진행에 부담을 느낄 수밖에 없다는 것.

대부분 입주민들은 또 리모델링 이후 사생활 보호가 중요하며 15년 전 지어진 작은 주차장을 늘리고 헬스클럽, 도서실 등 기존에 없던 생활편의시설을 신설하는 등 공용공간 증축이 절대적으로 필요하다고 응답했다고 추진위는 설명했다.

김종민 위원장은 “리모델링 활성화를 위해선 아파트 소유주의 부담을 줄여줄 수 있는 저리의 금융대출상품 지원 등 실질적인 정부차원의 대책이 있어야 한다”면서 “1기신도시가 조성된 지 15년 넘는 지금이야말로 체계적인 정부 지원책이 절실하다”고 말했다. 

http://news.joinsland.com/total/read.asp?pno=82992

앤디

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[중아일보] 분당 리모델링 추진위 조사

리모델링 위해 4억원 대출 받아야

수도권 2기 신도시 아파트에서 리모델링 공사를 진행하기 위해 가구당 평균 4억원을 넘는 대출 부담을 져야 한다는 조사결과가 나왔다. 정부가 저금리 대출 알선 등의 지원책을 마련하지 않는다면 활발한 리모델링 사업 추진이 어렵다는 이야기다.

성남시 분당구 서현동 효자촌 그린타운 증축리모델링 추진위는 지난해 12월부터 올 1월까지 이 아파트 1774가구를 대상으로 설문조사를 벌인 결과, 대부분 가구가 이미 대출을 받고 있었으며 리모델링을 추진할 경우 공사비와 이주전세자금 등의 부담금을 추가로 대출로 해결할 계획인 것으로 조사됐다고 8일 밝혔다.

설문결과에 따르면 이 아파트 전체 가구 중 62%가 이미 대출을 받고 있었고 이중 28%는 은행에서 1억원 이상 빌렸다. 거의 모든 가구가 1억5000만원선의 리모델링 공사비는 물론 2~3년간의 이주 전세자금으로 1억5000만~2억원 정도를 대출에 의존할 계획인 것으로 나타났다.

“저금리 대출 알선 등 자금 지원 있어야”

이 아파트 김종민 리모델링 추진위원장은 “리모델링을 추진할 경우 기존 대출에 공사비, 이주 전세자금을 합해 가구당 평균 4억원 이상 대출 부담이 생긴다는 조사결과가 나왔다”면서 “대출 부담이 해결되지 않고는 활발한 사업 진행이 어려울 것”이라고 주장했다.

가구당 4억원의 대출이 있을 경우 연 6%로 대출이자를 받는다고 해도 월 200만원의 이자 부담이 생기므로 입주민들이 사업 진행에 부담을 느낄 수밖에 없다는 것.

대부분 입주민들은 또 리모델링 이후 사생활 보호가 중요하며 15년 전 지어진 작은 주차장을 늘리고 헬스클럽, 도서실 등 기존에 없던 생활편의시설을 신설하는 등 공용공간 증축이 절대적으로 필요하다고 응답했다고 추진위는 설명했다.

김종민 위원장은 “리모델링 활성화를 위해선 아파트 소유주의 부담을 줄여줄 수 있는 저리의 금융대출상품 지원 등 실질적인 정부차원의 대책이 있어야 한다”면서 “1기신도시가 조성된 지 15년 넘는 지금이야말로 체계적인 정부 지원책이 절실하다”고 말했다. 

http://news.joinsland.com/total/read.asp?pno=82992

[호드기]

무섭다~~~진짜 건설업자들은 돈버는 도사인것 같네요..ㅋㅋ

[오빌]

음~ 역시 알면 알 수록 무섭군요... 좋은 정보 감사^^*

[필경재]

리모델링/이노베이션...일본에서 유래된 용어다.
수년전에 주택공사 일본 유학파 모모 박사께서 석사과정....리모델링과목 저에 지도교수....
지는 직접 아파트 현장을 보면서 강의를 들은적 있다.(주공에 많은 자료가 있음)
무조건 적자다. 철거하믄 설계도면과 전혀 다른 모습이...
추가 공사비가 엄청...결국엔 법정싸움이다.

[cfpland]

아하 정말 알아야 면장 하는 군요..좋은 정보 감사합니다.

[7년동안빚다갚은자롱]

아 정말 주옥같은 정보입니다..감사합니다..읽고 나니 손이 후덜덜 하네요 ;;이런 함정이 있을줄이야...절대 아파트는 사지말아야겠다는 다짐을 해봅니다..!재건축만 문제 되는게 아니고 15년되면 리모델링이라는 무서운 게 또 있었군요 ㅠㅠ게지랄 좃같은 아파트가 따로 없네요!!

[naraejy]

좋은 정보~정말로 감사합니다. 열심히 공부해야 당하지 않고...최소한 가진거라도 뺏기지 않고 살수 있는 세상이네요.

[풍지]

리모델링 우선협상대상업체 선정 축하프랑카드가 6개월 가량 걸려있다가 슬그머니 내려진 아파트에서 전세사는 사람인데요!~ 귀가 잘 안들리는 어르신 빼고는 다아 눈치챈 사안입니다. 눈치채고 팔려니 팔리지도 않고, 그저 아무생각없이 예전부터 살아오신 나이드신 분들은 큰일날뻔 하셨던거죠!~ 돈좀 먹어보겠다고 근처 빈사무실 임대내서 추진위 운영하던 사람들 고저고저!~ 혼쭐나야됩니다.

[엄세준]

여튼... 아파트는... 시간이 지나면 가치가 없어지는 주거용 상자라는 사실을 명심해야겠군요...

[그린11]

좋은 정보 감사합니다. 잘 읽었습니다.

[요니]

오늘 뉴스에 사업추진 10년만에 재건축을 앞두고 이주하는 동부이촌동의아파트가 추가분담금이 5억4천2백이 나왔어요.....공사비가 평당 450이고 132곱미터당 호가기준으로 10억5천에서13억이고 입주시점에서 가격이 4년후 17억에서 20억은 되어야 한다고하네요.....재건축위원장말이 4년후에는 평당4천에서5천되지않겠냐구하네요....하구야 후덜덜하네요...이거듣고 부동산선지자님말씀이 하나도 안틀리다고 경험하니 ...부동산선지자님정보에 귀를 귀울여봅니다....

[경기시민]

공부했네요.. 무서운 재건축과 리모델링...

[inprosa]

감사합니다, 유익한 교육 잘 받았습니다

[시간차]

제가 사는 동네 다 뒤져봐도 단독은 스무채도 안됩니다. 95퍼센트가 빌라나 아파트인데 (거의 15년차된) 그렇다면 앞으론 어떻게 해야 되는건가요. 돈많은 사람들은 기존 집 버리고라도 새집으로 이사가겠지만 돈없는 사람들은 집 무너질때까지 살다가 나중엔 천막치고 살아야되는거군요. 그런 생각하면 정말 세상 살맛 없어지겠네요.

[월령00]

매번 잘 읽고 있습니다. 환절기 건강챙기시구요! 건필하시길...

[열성]

잘 읽었습니다. 감사합니다.

[바람소리 물소리]

십년감수 했네요 빛봏은 개살구 입니다.떨린다 떨려요 이 글을 읽고나니요.

[고구려인]

감사합니다...잘 읽고 갑니다...

[Guess who]

지나가다 널려있는 리모델링 축하 플랜카드를 다시 봐야겠네요..

[시골으사]

1기 신도시 리모델링 활성화의 키는 법개정이 가능할것인가에 있습니다. 즉, 가구수를 늘릴수 있느냐 없느냐에 달린것이지 현재의 리모델링법을 가지고 백날 이런글 올려봐야 설득력이 없습니다. 법개정을 둘러싼 논란과 그 가능성을 타진하는것이 현실적으로 맞다고 봅니다. 좀더 공감가는 글을 기대합니다.

[신의]

멋진 글 이었습니다. 다음에도 멋진 글 부탁합니다.