05년도 창원시 부동산 동향

[(꽃)쇼핑플라워]

4년전 부동산 동향 예상도 - 과거와 현재 그리고 미래는.....

▶일반현황
○ 2005년 말 현재 인구 50만6천여명, 2002년 12월(51만3459명)이후 지난해 10월(50만3860명)까지 매월 200명~400명이 감소하다 11월 50만5천여명, 2006년 3월 현재 50만6천여명으로 급격히 늘어 증가추세. 이는 지난해 11월말까지 입주한 성주동, 의창동 대단지아파트(약1990여세대) 영향이 크며 올해도 더욱 늘어날 것으로 보임. 주택보급률은 94.1%로 현재 경남 도내 중 최저치를 기록하여 주택수급 불균형을 초래하고 있음.
○ 인구 절반이상인 약30만명(7만5천여명/4인기준)이 창원공단에 생계를 의존하고 있고, 기업체 수는 2005년 말 현재 전년대비 17% 증가. 최근 영남권 축구센터(FC)를 유치하여 창원시 사파정동에 올9월 착공하여 2007년 말 완공할 예정. 부산, 대구, 경북, 경남 등 4개 시·도에서 이용, 지역경제 효과가 연간 100억원으로 추정됨.
○ 창원시 발전의 걸림돌이었던 39사단이 올 4월 이전조건 등 협의, 8월 합의각서 승인신청, 2007년 상반기 보상 협의하여 2011년까지 이전사업 완료 계획. 올 3월까지 소계~북면 도로를 완전 개통하며, 2009년 12월까지 국대도 25호선, 북부 외곽도로인 사림~도계, 2010년 6월까지 남부 외곽도로인 마창대교~제2창원터널이 개통됨.

▶현재시장 상황
○경상남도 지가상승률은 0.24%, 지난해 4월 동읍, 대산, 북면 등이 토지거래허가구역으로 묶이면서 토지시장 갈수록 위축되고 있으며 거래량도 거의 변화가 없음. 택지부족과 함께 공장용지도 부족한 실정. 지난해 웅남동 통일중공업 부지가 평당 120~130만원 선에 분양돼 현재 200만원을 호가.

○아파트가격은 2004년 6월부터 지속적인 급등세를 보이며 도내 시장 주도했으나 지난해 8·31대책 이후 그 기세가 꺾이기 시작. 2005년 8월(-0.2%), 9월(0.0%), 10월(-0.3%), 11월(-0.4%), 12월(-0.1%) 하락세를 보이다가 올 1월(0.8%), 2월 0.2% 상승 기미를 보이고 있으나 전반적으로 진정되며 투기수요도 잠잠한 모습.
택지부족으로 만성적 신규아파트 공급부족지역이며, 아파트 75%가 94년 이전 입주하여 노후화가 상당부분 진행되어 있음. 2002~2003년 동안 재건축아파트를 비롯 아파트 매매가 급등하면서 투기 규제책이 강화되며, 2003년6월 주택투기지역, 11월 투기과열지구로 지정에 사업환경 악화로 2004년 들어 재건축 상승세 크게 둔화됨.
○ 지역내 아파트는 29평 미만 소형평형의 비율이 70%, 2000년 이후 40평 이상이 24%를 차지하여 중대형화 추세. 입주물량은 2004년 1천49가구, 2005년 2천50가구이며 올해는 2천681가구로 다소 늘어났고, 31~40평형이 1천539가구로 대부분이며 41평 이상은 237가구에 불과함. 지난해 11말 입주 성주동 유니온 빌리지는 30평형대 입주 완료됐으나 대형평형은 기대에 못 미치고 있음. 선호 주거지 반송(주공, 럭키, 현대 등), 신월동(은하그린), 시청 주변.
○ 현재 기존 아파트 매매가는 평당 570만원선이나 읍면을 제외한 시내의 경우 평균적으로 600만원선을 넘어 부산 대구보다 높고 수도권 인천과 유사한 수준. 가장 높은 곳은 재건축이 예정된 가음동으로 평당 914만원선. 현재 1:1로 재건축되는 명곡주공아파트(2009.9월입주)의 경우 15평 조합원이 48평형 배정시 1억9,780만원, 72평형은 5억6000만원을 추가로 부담, 평당 1500만~2000만원 호가하고 있음. 최근 분양의 GS건설의 가음동 자이(140가구)는  40~50평형대의 대형 평형으로 분양가 1천100만~1천200만원 예상.

▶향후시장 동향
○ 입주물량은 늘어날 전망. 반송주공 재건축아파트(5309가구, 1만8000명), 도계동 국민주택(516가구), 봉림지구 임대주택(2038가구)가 건립되고, 도심잔여지개발로 성주지구 등 5개지구에 7천500가구, 읍면 도시개발로 2008년 말까지 동읍 신방, 북면 동전지구, 2010년 말까지 북면 감계, 북면 무동지구 등 7개지구에 2만3천여 가구를 개발함. 그리고 G.B 조정가능지인 다호지구 등 10개지역에 9천400가구도 예정돼 있음. 향후 아파트 선호평은 중대형평형이며 거주목적은 용지동, 중앙동, 투자목적은 팔용동, 상남동을 선택했음.

▶의견
○ 현재 창원은 매도자위주 시장임. 신규아파트 공급이 쉽지 않아 기존 저층아파트의 재건축에 대한 지속적 관심이 필요함. 정부의 재건축정책과 창원시의 도시계획(주로 용적률)등에 따라 변화가 예상되는데 특히 내년에 있을 창원시의 도시계획 재정비 등이 관건이 될 것으로 보임. 현재 신월주공, 용지주공, 상남동 대우, 대원동 현대정공 등 대부분이 저층아파트 2종전용주거지역(용적률150%)으로 묶여 있어 입주민들은 내년 도시계획에서 용적률 상향을 위해 벼르고 있음

[출처] 부동산동향