대방건설(주)의 아파트 임대차계약서상 위약금조항에 대한 시정명령
“임대차계약 중도해지시 위약금을 임대보증금의 10%로 정한 것은 과중”
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□ 공정거래위원회(위원장 권오승)는 대방건설(주)(대표이사 윤정호)의 아파트 임대차계약서상 임차인이 중도 해지할 경우 임대보증금의 10%를 위약금으로 배상하도록 정한 조항이 「약관의 규제에 관한 법률」(이하 “약관법”이라 함)에 위반되어 무효로 의결하고, 이를 삭제 또는 수정하고 앞으로 사용하지 않도록 시정명령을 하였음
ㅇ 이번 시정명령은 대방건설(주)가 동일한 불공정약관조항에 대한 공정거래위원회의 시정권고(제2005-034호, 2005. 5.11)를 정당한 사유없이 불이행하여 다수 고객의 피해가 발생할 우려가 현저하다고 판단하여 약관법 제17조의2 제2항 제6호*(2001.3.28 신설)의 규정을 적용하여 조치한 것임
＊ 사업자가 제1항의 규정에 의한 권고를 정당한 사유없이 따르지 아니하여 다수 고객의 피해가 발생하거나 발생할 우려가 현저한 경우
※ 대방건설(주)의 임대아파트 현황 : 주로 수도권(4개소)에 집중되어 있으며 총 임대아파트수는 2,146세대임
□ 시정대상 약관조항 및 불공정 사유
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ㅇ 임차인이 중도에 계약을 해제 또는 해지할 경우에는 임대인에게 위약금으로 임대보증금의 10%를 배상 |
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부동산 임대차계약에서 계약해제 또는 해지로 인한 위약금은 통상임대차계약기간의 임대보증금에 대한 이자분과 월임대료를 합한 금액 즉 임대료 총액의 10% 정도임에도, 이를 초과하는 임대보증금의 10%를 위약금으로 정한 것은 고객에 대하여 부당하게 과중한 손해배상의무를 부담시키는 조항임
< 계약기간별 위약금 비교 >
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계약기간 |
임대료 총액(10%)의
위약금(A) |
피심인의 위약금(B)
(임대보증금 10%) |
추가 부담률
(B/A*100-100) |
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5년 |
1,838,400원 |
2,097,600원 |
14.0% |
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4년 |
1,470,720원 |
2,097,600원 |
42.6% |
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3년 |
1,103,040원 |
2,097,600원 |
90.1% |
□ 시정조치의 기대효과 및 향후 계획
ㅇ 이번 시정조치로 인해 임대아파트에 입주한 임차인들이 중도에 해지할 경우에도 과중한 위약금을 무는 피해를 예방함으로써 서민생활의 주거안정 및 아파트 임대업 분야에서의 건전한 거래질서의 확립에 기여할 것으로 기대됨
ㅇ 공정위는 아파트 임대사업자들을 회원으로 두고 있는 한국주택협회 및 대한주택건설협회에 이번 시정명령내용을 통보하여 회원에게 향후 불공정약관조항을 사용하지 않도록 교육 등의 조치를 취하도록 협조를 요청할 계획임
ㅇ 아울러 공정위는 앞으로도 시정권고를 이행하지 아니하는 사업자에 대하여 약관법 제17조의2 제2항 제6호의 규정을 적극적으로 적용하여 엄중 조치해 나갈 예정임
첨 부 : 1. 불공정 약관조항 및 불공정사유
2. 사업자의 일반현황 및 임대아파트 현황 |
[첨 부1] 불공정 약관조항 및 불공정 사유
1. 약관조항
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□ 판교 대방노블랜드 임대아파트 임대차계약서
제13조(위약금 등)
① 을이 제9조 제1항 각호에 해당하여 갑이 본 계약을 해제 또는 해지할 경우 을은 갑에게 임대보증금 총액의 10%를 위약금으로 배상한다.
□ 나주 대방노블랜드 임대아파트 임대차계약서
제10조(위약금)
제9조 제1항 각호에 해당하는 사유로 본 계약이 해제 또는 해지될 경우에는 을은 갑에게 임대보증금 총액의 10%를 위약금으로 배상한다.
□ 동두천 대방샤인빌 임대아파트 임대차계약서
제10조(위약금)
제9조 제1항 각호에 해당하는 사유로 본 계약이 해제 또는 해지될 경우에는 을은 갑에게 임대보증금 총액의 10%를 위약금으로 배상한다.
□ 포천 대방샤인빌 임대아파트 임대차계약서
제15조(특약)
⑥ 제10조 제2항의 규정에 의하여 위약금 및 불법거주에 의한 배상금․손해금은 다음 각호에 따른다.
1. 을이 제10조 제1항 각호의 1에 해당하거나 을의 일방적인 요청으로 인하여 본 계약을 해제 또는 해지할 경우에는 을은 갑에게 위약금으로 임대보증금 총액의 100분의 10을 위약금으로 배상한다. |
2. 불공정 사유
□ 부동산거래에 있어 계약해제 또는 해지로 인한 위약금은 통상 거래대금의 10% 정도라 할 것이고, 임대차계약에서 거래대금은 계약기간동안의 임대보증금에 대한 이자분과 월임대료를 합한 금액, 즉 임대료 총액으로 보는 것이 적정
□ 사업자의 약관조항에 의한 위약금(임대보증금의 10%)이 임대료 총액으로 산정한 위약금(10%)보다 과다(5년 약 14%)할 뿐만 아니라 특히 계약기간이 단기인 고객일수록 더욱더 과다(4년 약 43%, 3년 약 90%)해 지므로 이는 고객에게 부당하게 과중한 손해배상의무를 부담시키는 조항으로 약관법 제8조에 위반되는 불공정약관에 해당
＊ 약관법 제8조(손해배상액의 예정) 고객에 대하여 부당하게 과중한 지연배상금등의 손해배상의무를 부담시키는 계약조항은 이를 무효로 한다.
※ 위약금 비교(청구인 계약조건 예시, 계약조건 : 임대보증금(20,976,000원), 월임대료(219,000원)
① 계약기간 : 5년 경우(심사청구인 ○○○의 계약조건 경우)
- 임대료 총액 : 18,384,000원(임대보증금 이자분 5,244,000원 + 월임대료 합계액 13,140,000원)
․ 임대보증금 이자분 : 5,244,000원(20,976,000원×5%×5년, 3년 정기예금 5%)
․ 월임대료 합계액 : 13,140,000원(60개월×219,000원)
② 계약기간 : 4년 경우(최초 임차인이 중도해지하고 다음 임차인의 경우)
- 임대료 총액 : 14,707,200원(임대보증금 이자분 4,195,200원 + 월임대료 합계액 10,512,000원)
․ 임대보증금 이자분 : 4,195,200원(20,976,000원×5%×4년, 3년 정기예금 5%)
․ 월임대료 합계액 : 10,512,000원(48개월×219,000원)
③ 계약기간 : 3년 경우(최초 임차인이 중도해지하고 다음 임차인의 경우)
- 임대료 총액 : 11,030,400원(임대보증금 이자분 3,146,400원 + 월임대료 합계액 7,884,000원)
․ 임대보증금 이자분 : 3,146,400원(20,976,000원×5%×3년, 3년 정기예금 5%)
․ 월임대료 합계액 : 7,884,000원(36개월×219,000원)
ㅇ 계약기간별 위약금 산출
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계약기간 |
임대료 총액(10%)의
위약금(A) |
피심인의 위약금(B)
(임대보증금 10%) |
추가 부담률
(B/A*100-100) |
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5년 |
1,838,400원 |
2,097,600원 |
14.0% |
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4년 |
1,470,720원 |
2,097,600원 |
42.6% |
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3년 |
1,103,040원 |
2,097,600원 |
90.1% |
[첨 부2] 사업자의 일반현황 및 임대아파트 현황
1. 사업자의 일반현황
(2005년도 기준, 단위 : 백만원)
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설립년도 |
자산총액 |
매출액 |
자본금 |
당기 순이익 |
종업원수 |
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1991.4.10 |
199,156 |
114,811 |
3,902 |
16,070 |
105명 |
2. 사업자의 임대아파트 현황(2006.12.31 현재)
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구분 / 지역 |
동두천1차 |
동두천2차 |
포천1차 |
판교1차 |
나주1차 |
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임대아파트명 |
대방에이스빌 |
대방샤인힐 |
대방샤인빌 |
대방노블랜드 |
대방노블랜드 |
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총 임대아파트수 |
226세대 |
852세대 |
672세대 |
266세대 |
130세대 |
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최초 임대차계약일 |
2000.2.2 |
2002.8.25 |
2000.12.28 |
2006.5.15 |
2005.9.24 |
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계약만료일 |
2006.9.30 |
2009.5.31 |
2007.6.30 |
2018.12.30 |
2011.10.30 |
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위약금 동일여부 |
동일 |
동일 |
동일 |
동일 |
동일 |
