[논평]분양전환분쟁전면수사하고 지자체비호행정중단촉구

[정책국장]

검찰은 임대아파트 분양전환 분쟁 전면 수사하라

지방자치단체의 임대사업자 비호행정으로 입주민 고통 심각

지자체 임대주택담당자 직무교육강화하고 위민행정실시하라.

경기도 양주시 A임대아파트 분양전환 승인과 관련, 업체 측으로부터 3차례에 걸쳐 1,000만원을 수뢰한 공무원이 27일 전격 구속되었다.  5년 임대의무기간 후 분양전환되는 민간건설 공공임대아파트는 국가와 지자체가 묻지마식의 임대사업자 선정과 지원으로 부도사태를 양산하였다. 뿐만 아니라 분양가를 높게 하기 위한 임대사업자의 불법행위는 끊임없이 일어나고 있다.

이번 양주시 사건은 임대사업자의 횡포의 근원이 바로 지자체의 임대사업자 비호에 그 원인이 있었음을 웅변하고 있다. A아파트 입주민은 “당시 분양전환 과정에서 임차인들의 주장을 일방적으로 묵살하는 등 유착의혹을 제기했는데 양주시가 어떠한 조치나 조사도 없었다”고 증언하고 있다.

수십만 가구에 달하는 민간건설 공공임대아파트 입주민들은 입주때부터 5년간의 계획으로 내집마련을 꿈꾸어 온 서민들이다. 그러나 적법한 절차를 준수하고 주민과 원만한 합의에 의한 분양전환은 거의 없었을 정도이다.

임대아파트전국회의(이하,전국회의)에 접수된 민원에 의하면, 분양전환분쟁에서 지방자치단체의 ‘나 몰라라’행정, ‘나도 몰라요 ’행정, ‘임대업자맘대로 분양 ’불법분양방조행정으로 인해 임차인들의 고통과 원성이 행정에 대한 불신을 넘어 “법과 권력은 가진자들의 편”이라는 냉소를 낳고 있다.

첫째, 『나몰라라』 행정

임차인이 분양관련질의나 요청들을 하면 “사적인 계약관계이므로 지자체의 소관사항이 아니다” “우리가 할 수 있는 일이 없다.” 고 하면서 발빼기부터 시작한다. 그러나, 지자체는 임대주택의 임차인대표회의를 구성할 수 있음을 통지할 수 있고 임대의무기간종료일 6개월전에 분양전환준비권고권한이 있다. (임대주택법 29조 시행규칙 13조) 임대업자가 지자체의 승인없이 분양전환을 할 수 없고 지자체의 승인을 요하는 행정행위이다.

=============== 사 례 ============================================

예: 부영건설 공공임대아파트분쟁지역인 충북 청주시, 충남 홍성군, 경남 김해시,전북 전주시,대구시등

토지신탁개발 및 금광건설,대원건슬등 민간건설공공임대아파트분쟁지역인 경기평택시,충남 아산시 ,천안시,논산시, 전남 광양시등 전국에 걸쳐 공통적으로 발생하고 있다.

둘째, 『나도 몰라요』 행정

공공임대주택의 일반적인 내용과 분양전환절차 및 분양가산정방법, 임차인의 권리등에 대해서 현행법과 제도에 대한 이해와 실무적인 지식이 없다. 오히려 임차인들이 공무원을 가르쳐줘야 하는 상황이 발생하고 있다.  대표적인 대민업무중의 하나가 주택 및 건축관련 민원행정인데 이 분야에 대한 직무교육실태를 짐작케 한다.

==========================[ 사 례 ] =========================================

예: 김해시 건축과

2008년 9월 26일 김해시소재 장유 부영6차, 삼계동 부영1,2차 3개단지와 10월 2일 장유 부영8,9차 삼계동 부영3차에 대한 분양전환을 승인하였으나 자기자금이자율이 기본금리인 4.1%가 아닌 수퍼우대금리인 5.05%로 적용되어 세대당 45만원~58만원의 추가비용이 들게 하고 부영건설은 약20여억원의 부당이득을 챙기는 결과를 초래 (해당 사건은 창원지법에서 임차인들의 승소판결 2008가단54153부당이득금)

충남 천안시 건축과

천안시 북면 중앙아파트 - 2002년부터 국민주택기금의 이자를 납부하지못하여 부도등의 사태에 처한 아파트로 부도임대아파트는 임대주택법 16조3항에 따라,‘다른 임대업자가 매입하려면 ’향후 관리계획,국민주택기금융자금변제계획 및 부도임대주택정상화를 위한 보증금보험가입등의 계획서를 필참하여 지자체허가를 얻어야 하는데도 담당공무원은 이러한 법적 규정을 전혀 인지하지못하여 피해발생함

충북 충주시

호암리버빌아파트 - 법정금액초과한 임대보증금으로 한 임대조건신고서를 승인해주었을뿐만아니라 특별수선충당금 과소적립하여 약 3,300만원손해봄(임차인승소판결), 기타 사항 소송계류중

호암부강아파트 - 95.12.4 당좌거래정지로 부도등의 아파트로 2007.6.19 자본금5천만원밖에 되지않는 부강하우징에게 분양관련일체채권양도가 되어 2008년 두 차례의 분양신청이 이루어지기까지 부도아파트에 대한 대책 및 분양승인신청시 필수적으로 요하는 제반조건을 충족하지해야 한다는 사실도 인지하지못한 채 임차인대표들의 지적과 항의로 뒤늦게 임대업자고발함

충북 청주시

부영11차3단지: 최초입주당시 주택가격산정할 때 지방세감면분 약 8천여만원을 산정가에 산입한 것을 확인못함

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셋째, ‘임대업자맘대로 분양’ 불법적인 분양전환 방조행정:

 “분양받든지 불법거주배상금물든지” 임대업자맘대로 분양

임대업자는 자신들이 원하는 가격에 분양전환이 이루어지지 않으면 지자체의 분양승인없이 공가세대를 중심으로 분양신청을 받아 분양세대를 늘리는 수법을 전개한다. 이러한 불법행위에 대해 지자체가 아무런 시정조치를 취하지 않는 사이 임대업자는 주민들의 불안감을 조성하여 감정평가도 제대로 치르지않은 높은 분양가에 분양신청을 강요하고 있다.

[예: 전남 광양시 금광아파트 및 성호1차아파트 , 충남 아산시 장존동 및 논산시 강산동 청솔아파트]

주택법 60조에 따라 국민주택기금을 지원받아 건설하는 임대주택을 분양전환하는 경우는 입주일이후부터 분양전환당시까지 해당 임대주택에 거주한 무주택자인 임차인등에게 우선분양하여야 하는 것은 물론이며 임대사업자는 국토부령으로 정하는 서류를 첨부하여 시장군수에게 분양전환승인신청하여야 한다.

 이때 분양전환가격은 시행규칙 9조,14조에 영 13조5항과 영 23조7항규정에 의한 공공건설임대주택분양가산정기준(별표1)에 따라 임대의무기간이 5년인 경우 건설원가와 감정평가금액을 산술평균한 금액으로 하되, 임대주택의 건축비 및 택지비를 기준으로 분양전환당시에 산정한 해당 주택의 가격(산정가격)에서 임대기간중의 감가상각비를 뺀 금액을 초과할 수 없다.

이렇게 법규정에서 산정가격과 절차,우선분양자격등을 세밀하게 규정한 것은 공적 자금지원을 받은 공공임대주택은 무주택서민의 주거안정을 위해 내집마련의 꿈을 이룰 수 있도록 하는 것이 제일의 목적이기 때문이다. 그렇기 때문에 지방자치단체의 분양전환승인권을 부여하고 불법 탈법적인 임대업자의 행위에 대해서는 형사벌(벌금 및 징역형)을 부과할 수 있고 심지어는 임대사업자의 등록말소권한까지 부여하고 있는 것이다.(임대주택법 15조,21조 및 36조) 그러나, 전국적으로 벌어지고 있는 지방자치단체의 공무원들의 행태는 이러한 취지를 망각하고 임대업자의 이익을 방조하거나 심지어 임대업자의 대변인노릇을 하고 있다.

지난 30일 이명박대통령이 참석한 가운데 열린 지방자치단체장 간담회에서는 230개기초지자체중 174개가 6월말현재 76%의 재정조기집행을 이뤘다고 보고하면서 조기집행지자체에 대해 표창까지 한 바 있다.

재정조기집행에 대해 표창까지 수여해야 하는 지는 모르겠으나 무주택서민들의 내집마련의 꿈을 짓밟는 지자체공무원에 대한 조기수사 및 일벌백계는 언제나 이루어질 지 한탄스럽다.

검찰은 양주시 사건을 계기로 민간건설 공공임대아파트의 분쟁에 대한 전면적인 수사에 착수하여 입주민들의 민생을 돌봐 입주민들의 주거권보장과 사회불안척결에 만전을 기하기 바란다.

2009.8.3

임대아파트전국회의