부동산과 세금

[염정규]

11. 3억원 범위 내에서 배우자에게 재산을 증여해 주어라

부부간에 재산을 증여하면 증여세를 계산할 때 3억원을 공제해준다. 즉, 3억원 까지는 증여세가 과세되지 않는다.

이를 잘 활용하면 부인한테 사랑 받고, 세금을 절약할 수 있으며,재산도 보존할 수 있다.

예를 들어 정금슬씨가 부인 명의로 3억원짜리 아파트를 구입했다고 하자.

부인이 소득이 없더라도 이는 증여재산공제액( 3억원) 이하이므로 부인명의로 아파트를 구입한 데 대해 증여세는 과세되지 않는다.

만약 이 아파트를 정금슬씨 명의로 취득했다고 하면 나중에 정금슬씨가 사망했을 때 아파트가액만큼 상속재산이 늘어나 상속세 부담도 그만큼 더 늘어나게 될 것이다.

이와 같이 3억원 한도 내에서 부인 명의로 재산을 취득하거나 부인에게 재산을 증여해 주면 증여세를 물지 않으면서 나중에 자녀들의 상속세 부담도 덜어 줄 수 있다.

또한 부인 명의로 재산을 취득하게 되면 남편이 빚 보증을 섰다가 잘못되는 경우에도 그 재산만큼은 지킬 수 있으며, 남편이 사업을 하다가 부도 등의 사유로 세금을 체납하여 재산이 공매되는 경우에도 재산을 지킬 수 있다.

다만, 고의로 세금을 면탈할 목적으로 재산을 부인 명의로 돌려놓는 경우에는 세무서에서「사해행위취소소송」을 제기하여 체납세금을 징수하고 있는데, 사해행위취소소송의 경우 대부분 국가가 승소하고 있다. 따라서, 이를 잘못 이용하면 취득세ㆍ등록세 등만 부담하게 되므로 이러한 행위는 하지 않는 것이 좋다.

12. 미성년자 명의로 재산을 취득하는 경우에는 자금출처 조사에 대비하라

“자금출처조사”란 어떤 사람이 재산을 취득하거나 부채를 상환하였을 때 그 사람의 직업ㆍ나이ㆍ그동안의 소득세 납부실적ㆍ재산상태 등으로 보아 스스로의 힘으로 재산을 취득하거나 부채를 상환하였다고 보기 어려운 경우, 세무서에서 소요자금의 출처를 제시하도록 하여 출처를 제시하지 못하면 다른 사람으로부터 증여를 받은 것으로 보아 증여세를 추징하는 것을 말한다.

자금출처조사는 모든 경우마다 다 하는 것은 아니며, 10년 이내의 재산취득가액 또는 채무상환금액의 합계액이 아래의 기준금액 미만인 경우에는 자금출처조사를 하지 않는다. 다만, 기준금액 이내라 하더라도 객관적으로 증여사실이 확인되면 증여세가 과세된다.

※ 자금출처조사 배제기준

구 분	취득 재산		채무상환	총액한도
	주택	기타재산
1. 세대주인 경우 가. 30세이상인자 나. 40세이상인자	2억원 4억원	5천만원 1억원	5천만원	2억5천만원 5억원
2. 세대주가 아닌 경우 가. 30세이상인자 나. 40세이상인자	1억원 2억원	5천만원 1억원	5천만원	1억5천만원 3억원
3. 30세 미만인 자	5천만원	3천만원	3천만원	8천만원

자금출처조사 대상자로 선정되면 세무서에서「재산취득자금 출처에 대한 사전안내문」을 보내 오는데, 이 때에는 증빙서류를 제출하여 취득자금의 출처를 밝혀야만 증여세 과세를 피할 수 있다.

취득자금의 80 %이상을 소명하지 않으면(취득자금이 10억원 이상인 경우에는 소명하지 못한 금액이 2억원 미만이 되지 않으면)취득자금에서 소명금액을 뺀 나머지를 증여받은 것으로 보므로 소명자료는 최대한 구비하여 제출하여야 한다.

자금출처로 인정되는 대표적인 항목과 증빙서류는 다음과 같다.

구 분	자금출처로 인정되는금액	증빙서류
근 로 소 득	총급여액-원천징수세액	원천징수영수증
퇴 직 소 득	총급여액-원천징수세액	원천징수영수증
사 업 소 득	소득금액-소득세상당액	소득세신고서사본
이자ㆍ배당ㆍ기타소득	총급여액-원천징수세액	원천징수영수증
차 입 금	차입금 액	부채증명서
임대 보증 금	보증금 또는전세금	임대차계약서
보유재산처분액	처분가액-양도소득세등	매매계약서

특히 개인간의 금전거래의 경우에는 사적인 차용증, 계약서, 영수증 등만 가지고는 거래사실을 인정받기 어려우므로 이를 뒷받침할 수 있는 예금통장사본, 무통장입금증 등 금융거래 자료를 준비하는 것이 좋다

13. 부채를 상환할 때도 상환자금의 출처 조사에 대비해야 한다

임채무 씨는 아들이 결혼할 나이가 되자 나중에 결혼하면 분가해 살도록 아들 명의로 국민주택규모 아파트를 한 채 매입해서 1억 5천만원에 전세를 주었다.

1년쯤 지났을 때 세무서에서 아들의 아파트 취득자금 출처에 대하여 소명하라는 안내문이 나왔으나 전세계약서와 아들의 근로소득원천징수영수증 등을 제출하고 해결을 하였다.

얼마 후 아들이 결혼을 하게 되어 임채무 씨가 전세금을 대신 갚아주고 아들이 입주해 살고 있는데, 이번에는 전세금 반환자금의 출처를 소명하라는 안내문이 다시 나왔다.

임채무 씨는 지난번 자금출처조사를 할 때 소명자료를 제출했기 때문에 다 끝난 줄 알았지 전세금을 갚아 준 것에 대하여 또 다시 자금출처 조사가 나올 줄은 미처 생각하지 못한 것이다.

아들이 소명자료를 제출하지 못하자 세무서에서는 임채무 씨가전세금 상당액을 증여한 것으로 보아 그에 대한 증여세를 고지하였다.

상속세를 결정할 때 공제받은 채무나 재산취득자금에 대한 출처를 조사할 때 자금의 원천으로 소명한 부채는 상속세 과세시 또는 자금출처 조사시 세무서에서 인정해 주었다고 하여 다 끝난 것이 아니다.

세무서에서는 상속ㆍ증여세(부담부증여 등)를 결정하거나 재산 취득자금의 출처를 확인하는 과정에서 인정한 부채를 상속인, 수증인 또는 재산취득자가 자력으로 변제할 수 없다고 인정되거나,다음에 해당하는 경우에는 국세청 컴퓨터에 입력하여 관리한다.

1. 수증인 또는 재산취득자가 30세 미만이고, 부채금액이 3천만원 이상으로서 수증인 또는 재산취득자의 연간소득의 2배를 초과하는 경우

2. 부채로 인정한 금액이 5천만원을 초과하는 경우

입력이 끝나면 국세청에서는 업무량 등을 고려하여 일정기준 이상의 사후관리대상자를 선정하여 금융기관 등 채권자에게 채무변제 여부를 조회하며, 조회결과 부채를 변제한 사실이 확인되면「부채변제 자금원에 대한 소명자료제출 안내문」을 발송한다.

안내문을 받으면 상환자금의 출처를 소명해야 하며, 소명을 하지 못하거나 타인이 변제한 사실이 확인되면 증여세가 과세된다.

그러므로 소득이 없거나 부채금액이 3천만원( 30세 이상인 경우에는 5천만원) 이상인 자가 부채를 상환한 경우에는 자금출처 조사에 대비하여 미리미리 입증서류를 챙겨두는 것이 좋다.

14. 고령인 자가 거액의 재산을 처분한 경우에는 자금의 사용처에 대한 증빙을 철저히 갖추어 놓아라

국세청에서는「과세자료의 제출 및 관리에 관한 법률」의 제정시행, 각종 세법에 과세자료 제출의무 부여, 직접수집 등의 방법으로 다양한 과세자료를 수집ㆍ전산입력 하여 개인별로 관리하고 있는데, 그 중에는 고령인 자가 일정규모 이상의 재산을 처분하였거나 재산이 수용되어 보상금을 받은 자료도 포함되어 있다.

이와 같이 재산을 처분하거나 수용당하고 거액의 보상금을 받은 사람에 대하여는 일정기간 재산의 변동상황을 사후관리하고 있으며, 이 때에는 배우자나 직계존비속 등 특수관계에 있는 자들의 재산변동상황도 함께 사후관리 한다.

사후관리 결과 특별한 사유 없이 재산이 감소한 경우에는 재산처분 대금의 사용처를 소명하라는 안내문을 보내오며, 보상금을 받고 난 후 배우자나 직계존비속 등이 재산을 취득한 사실이 확인되면 취득자금의 출처를 소명하라는 안내문을 보내온다.

안내문은 재산을 처분하거나 보상금을 받은 후 바로 나오는 것이 아니라 통상 2∼3년이 지난 후 보내오므로 이 기간 중에 처분대금을 사용하는 경우에는 사용처에 대한 증빙을 갖추어 놓는 것이 좋다. 자금을 사용하고 몇 년이 지난 뒤에 증빙서류를 확보하기란 여간 어려운 일이 아니기 때문이다.

재산 처분대금의 사용처와 취득자금의 출처에 대한 소명요구에 대하여 소명을 명확히 하지 못하면 재산을 처분한 자가 재산을 취득한 자에게 증여한 것으로 보아 증여세를 과세한다.

특히 고령인 자가 거액의 보상금을 받은 경우 자녀들이 부동산을 취득하였다가 거액의 증여세를 추징당하는 경우가 종종 있으므로 이런 경우에는 취득자금 출처에 대한 입증서류를 더욱 더 철저히 갖추어 놓을 필요가 있다.

15. 자녀의 증여세를 부모가 대신 납부하면 또다시 증여세가 과세된다

자녀에게 부동산이나 주식 등을 증여하는 경우 증여세는 증여를 받은 자녀가 납부해야 되는데 자녀가 소득이 없으면 세금을 납부할 능력도 없다. 현금으로 증여를 받으면 증여받은 현금으로 세금을 납부하면 되지만 부동산이나 주식을 증여받으면 이를 처분하지 않는 한 세금을 납부할 방법이 없다. 그렇다고 세금을 안 낼 수도 없으므로 결국 부모가 대신 납부하게 된다.

이와 같이 자녀를 대신하여 납부한 증여세는 부모가 또다시 증여한 것으로 보므로 당초 증여한 재산가액에 대신 납부한 증여세를 합산하여 추가로 과세한다.

이를 모르고 자녀에게 증여를 한 후 증여세 신고를 하고 세금까지 납부하여 증여세 문제가 깨끗이 종결되었다고 잊고 있다가 나중에 세무서로부터증여세를 더 내야한다는 고지서를 받는경우가 있다. 이런 경우는바로부모가자녀를대신하여증여세를납부했기때문이다.

그러므로 자녀가 증여세를 납부할 수 있는 정도의 소득이 있는 경우에는 당초 의도대로 증여를 하되, 자녀가 소득이 없는 경우에는 증여세 상당액만큼의 현금을 더하여 증여하면 한 번의 신고ㆍ납부로 증여세 문제를 깨끗이 해결할 수 있다.

나중에 증여세를 추징당하게 되면 그에 상당하는 가산세까지 물어야 하므로 부담만 더 늘어나게 된다.

16. 세대를 건너뛰어 증여하면 세금을 30% 더 내야 한다

할아버지가 손자에게 재산을 증여하면 일반적인 경우 즉, 할아버지에서 아버지로 재산이 이전되었다가 다시 아버지에서 손자로 이전되는 경우에 비하여 한 단계가 생략되었으므로 세금부담이 훨씬 줄어든다.

이와 같이 한 세대를 건너 뛰어 재산을 이전함으로써 상속세 또는 증여세를 회피하는 행위를 방지하기 위하여 세법에서는 증여자의 자녀가 아닌 직계비속에게 재산을 증여하는 경우에는 증여세액에 세액의 30 %에 상당하는 금액을 더해서 내야 한다. 다시 말해 일반적으로 계산한 증여세액이 1,000만원이라고 할 경우 세대를 건너 뛰어 증여하면 1,300만원의 증여세를 내야 한다.

다만, 증여자의 최근친인 직계비속이 사망하여 그 사망자의 최근친인 직계비속이 증여를 받는 경우에는 증여세를 할증하여 과세하지 않는다. 즉, 아버지가 사망한 상태에서 할아버지가 손자에게 증여하는 경우에는 할증과세를 하지 않는다.

이 경우 직계존비속간인지 여부를 판정할 때는 부계와 모계를 모두 포함한다. 따라서 할아버지 할머니가 손자녀에게 증여하는 경우뿐만 아니라 외할아버지 외할머니가 외손자녀에게 증여하는 경우에도 할증과세가 된다. 이 때는 물론 증여재산공제도 성년인 경우에는 3,000만원, 미성년자인 경우에는 1,500만원까지 공제된다.참고로 장인과 사위, 시아버지와 며느리 사이는 직계존비속관계가 아니다. 따라서 증여재산공제액도 500만원에 불과하다.

그러므로 세대를 건너 뛰어 증여를 하고자 할 때에는 30% 할증과세를 한다는 것을 고려하여 증여여부를 결정하는 것이 좋다

17. 증여세를 신고하지 않으면 신고한 경우에 비하여 최고 50 %까지 세금을 더 내야 한다

다른 사람으로부터 재산을 증여받은 자는 증여를 받은 날로부터 3개월 이내에 증여세를 신고하여야 하며, 신고를 하면 내야 할 세금의 10 %를 공제해 준다.

혹자는 증여는 개인간에 그것도 특수관계에 있는 자간에 이루어지는 것인데 국세청에서 어떻게 증여사실을 알까 하여 신고를 하지 않는 경우가 있는데 이는 아주 잘못된 생각이다.

국세청에서는「과세자료의제출및관리에관한법률」의 제정ㆍ시행, 세법규정에 의한 과세자료 제출의무 부여, 소속공무원을 통한 수집 등을 통하여 거의 모든 과세자료를 수집ㆍ전산입력 하여 관리하고 있다. 따라서 등기ㆍ등록이나 명의개서 등을 요하는 재산의 변동사항은 물론이고 각종 기관이나 단체를 통하여 거래된 자료도 대부분 국세청에서 관리하고 있다고 보면 된다.

그러므로 증여를 받았으면 적법하게 신고를 하고 10% 세액공제를 받는 것이 조금이라도 세금을 절약하는 길이다.

또한, 증여세를 신고하여야 할 자가 신고를 하지 아니하였거나 신고하여야 할 금액에 미달하게 신고한 경우에는 내야 할 세금의 20 %에 상당하는 가산세를 물어야 하며, 납부할 세금을 납부하지 아니하였거나 납부하여야 할 세금에 미달하게 납부한 때에는 납부하지 아니한 기간에 따라 내야 할 세금의 10∼20 %를 또다시 내야한다.

그러므로 증여세를 신고ㆍ납부하여야 할 자가 신고ㆍ납부를 모두하지 않으면 신고한 사람에 비하여 최고 5 0 %까지 세금을 더 내야 한다.

물론 증여받은 재산가액이 증여재산공제액에 미달하는 경우에는 내야 할 세금이 없으므로 신고를 해도 공제받을 세액이 없으며,신고를 하지 않더라도 가산세가 부과되지 않는다. 즉 신고를 하나 하지 않으나 마찬가지다. 그러나 이 경우에도 신고를 해 놓으면 나중에 증여받은 사실에 대한 증빙이 필요할 때 요긴하게 활용할 수있으므로 신고를 해 놓는 것이 좋다.