|
▲한화건설이 1구역에서 분양하는 ‘갤러리아 포레’는 미국 뉴욕 맨해튼의 센트럴파크 주변 고급 주택가에 견줄 만한 최고의 주거공간으로 지어진다. 213∼376㎡ 231가구 모두가 남향으로 배치돼 한강과 서울 숲이 한눈에 보인다. 거실에서는 3면 조망이 가능하며 풍부한
갤러리아 포레 ‘한국의 센트럴파크’ 한화건설이 1구역에서 분양하는 ‘갤러리아 포레’는 미국 뉴욕 맨해튼의 센트럴파크 주변 고급 주택가에 견줄 만한 최고의 주거공간으로 지어진다. 213∼376㎡ 231가구 모두가 남향으로 배치돼 한강과 서울 숲이 한눈에 보인다. 거실에서는 3면 조망이 가능하며 풍부한 자연 채광과 통풍 시스템을 갖춰 쾌적하다. 가구마다 스파형 욕실이 꾸며져 서울숲을 바라보며 스파를 할 수 있어 최고의 휴식공간을 제공한다. 실내에서 자동으로 쓰레기를 이송, 수거하는 최첨단 쓰레기배출시스템이 적용돼 쓰레기 없는 쾌적한 실내 환경을 제공받는다. 총 1,409대의 차량이 동시에 주차가 가능한 대형 주차장을 갖췄고 4층에는 정원과 대형 커뮤니티 시설이 설치된다. 지하층에 들어서는 아트갤러리와 전시, 문화, 공연, 교육시설, 외부와 연결되는 대형 아트리움은 서울숲을 향한 열린 공간으로 조성돼 명소가 될 전망이다.
뚝섬 주상복합, 세계적 건축거장이 설계한 명품 한화건설이 밝힌 갤러리아 포레의 주거 컨셉트는 ‘VIP’다. 뉴욕 센트럴파크 고급 주택가를 모델로 조망ㆍ조명ㆍ조경을 핵심으로 잡았다. 고급주택 수요층을 대상으로 하는 만큼 디자인에 주력한다는 계획인 셈이다. 갤러리아 포레의 디자인을 이끄는 두 건축가는 프랑스 현대건축가 장 누벨과 이탈리아의 마시모 교수다. 아랍문화원, 아그바타워, 두바이 루브르 박물관, 리움미술관 등을 설계한 누벨은 내부 디자인을 맡았다. 우선 ‘조망’은 서울숲과 한강 전경이 내부 공간에 자연스럽게 펼쳐지는 게 핵심. 모든 가구가 남향으로 배치되고 거실의 삼면 어디에서든 서울숲과 한강을 조망할 수 있게 설계된다. 실내에는 개인정원 공간을 제공해 서울숲을 집 안에서 느낄 수 있도록 한 것도 특징이다. ‘조명’을 통해서는 숲 속에 자리잡은 유럽 고성(古城)을 연상시키는 신비한 분위기를 연출할 예정이다. 서울의 랜드마크적 볼거리를 제공하는 게 목표다. 외부의 대형 아트리움, 옥상정원, 문화공연장 등에 부분 조명시설을 설치해 빛과 물, 숲이 어우러지도록 한다. 이탈리아 마시모(Massimo Venturi Frriolo) 교수는 주거조경 분야의 세계적 권위자다. 인간과 자연 조화를 중시하는 디자인 철학으로 유명한 마시모 교수는 ‘숲을 향한 창’을 주제로 갤러리아 포레의 자연 환경인 서울숲을 최대한 활용한 ‘조경’ 공간을 선보이게 된다. 건물 앞 중심부에는 유리로 만든 대형 아트리움을 세우고, 이를 주축으로 입주민을 위한 유럽식 중앙정원을 조성한다. 중앙정원 주변에는 거울이 깔린 투명 연못을 만들어 아트리움 유리가 만들어낸 빛을 반사하는 효과를 연출한다. 서울숲과 건물 중심부를 연결하는 커뮤니티 로드도 조성해 예술적으로 설치된 구조물을 통과하면서 단계별로 숲을 보고, 느끼고, 반응할 수 있는 열린 공간도 디자인한다.
|
▲뚝섬상업용지에 들어설 주상복합건물 ‘한숲 e-편한세상’과 ‘갤러리아 포레’의 경우 업체들이 대지비에서만 1채당 12억 원 이상의 차익을 챙기게 된다는 의혹이 일고 있다.
‘40억대 고분양가’ 뚝섬 주상복합 땅값 차익만 1채당 ‘12억’ 최고의 분양값으로 분양(입주자모집 공고) 승인이 난, 서울 성동구 뚝섬상업용지에 들어설 주상복합건물 ‘한숲 e-편한세상’과 ‘갤러리아 포레’의 경우 업체들이 대지비에서만 1채당 12억 원 이상의 차익을 챙기게 된다는 의혹이 일고 있다. 분양값이 42억5,900만 원에 이르렀던 330㎡(100평)짜리 한숲 이편한세상의 경우, 대지비만 제대로 매겨도 30억 원에 분양될 수 있다는 얘기다. 2005년 6월 서울시가 얼마에 땅을 팔았는지 등 원가를 훤히 알고 있는 성동구청이 어떻게 해서 턱없이 높게 대지비를 책정한 입주자 모집공고안을 승인해줬는지 의문이다. 물론 입주 때까지 들어갈 금융비용도 감안해야 한다. 성동구청 임경호 건축과장은 “2005년 매입 때부터 입주 때까지 땅을 사는 데 소요될 금융비용 및 제세공과금으로 두 업체 모두 1,500억 원 가량씩 책정해 분양 승인을 신청했다”고 설명했다. 임 과장은 “대림의 땅 구입비가 인피니테크보다 1,000억 원 가량 더 들어갔는데도 금융비용이 서로 비슷한 것은 대림은 자기 자본으로 구입한 땅이 많기 때문”이라고 덧붙였다. 금융비용을 감안한다 해도, 대림과 인피니테크는 입주 때까지 대지 구입비용으로 각각 5,323억 원과 4,498억 원을 투입하는 셈이다. 대지 3.3㎡당 대지 구입비는 각각 9,669만 원과 8,502만 원이 된다. 결국 대지 3.3㎡당 9134만원과 1억861만원의 차익이 발생하며, 가구당 평균 대지지분이 43.568㎡(13.179평)와 38.530㎡(11.655평)이므로 가구당 대지비에서만 각각 12억 원 이상의 차익을 업체가 거두게 된다. 한숲 이편한세상은 196가구, 갤러리아 포레는 229가구다. 모두 분양되면 대림과 인피니테크는 각각 2,300억 원과 2,700억 원 등 모두 5,000억 원 이상의 차액을 챙기게 된다.
분양시장 찬바람..건설업계 ‘어찌하오리까’ 중대형 줄이고 분양 연기 땡처리까지 ‘극약처방’ 아파트 신규 분양시장에 찬바람이 불면서 건설회사들이 불황을 타개하기 위해 안간힘을 쓰고 있다. 분양률을 높이기 위해 규제 완화가 기대되는 4월 총선 이후로 분양시기를 미루는가 하면 중대형 판매가 부진하자 중대형을 중소형으로 전환하는 회사도 있다. 일부 업체는 입주 후에도 안 팔린 미분양을 헐값에 넘기는 ‘땡처리’까지 감행하며 유동성 확보에 나섰다. 연초 분양물량 급증과 함께 늘어나는 미분양을 최소한으로 줄이기 위한 고육책인 셈이다. ·중소형으로 바꿔라 = 지난 3월 11일 건설업계에 따르면 최근 대출 규제와 세금 부담으로 중대형 분양이 어려움을 겪자 중대형을 중소형으로 바꾸는 곳이 늘고 있다. 중대형은 청약률이 저조하지만 실수요층이 탄탄한 중소형은 비교적 선전하고 있기 때문이다. 경기도 파주시에 아파트 분양을 준비 중인 한 건설회사는 당초 66-165㎡대로 계획했던 이 아파트의 전용 85㎡ 이하 중소형 비율을 50-60%에서 90%대로 대폭 늘리고 중대형은 10% 미만으로 줄이는 방안을 검토하고 있다. 지난해 말 분양을 시작한 경기도 고양 식사지구의 ‘위시티 자이’도 시행사가 중대형을 중소형으로 바꾸는 방안을 추진 중이다. 이 아파트는 전체 4천507가구 중 536가구를 제외한 88%가 중대형이고, 분양가도 3.3㎡당 1,500만 원이 넘는 고가여서 고전하고 있다. ·분양은 총선 후로 미뤄라 = 분양시장이 어둡자 아예 분양을 연기하는 회사도 있다. 4월 총선 이후 새 정부가 본격적으로 규제를 풀어준다면 시장이 살아날 것이라는 기대감도 한 몫하고 있다. 서울 성북구 하월곡동에 주상복합아파트를 분양하려던 동일하이빌은 당초 이달 7일 모델하우스를 개관하려 했으나 4월 중순 이후로 미뤘다. 뚝섬 등 고가 주상복합아파트 판매 동향을 지켜보면서 정부의 규제 완화도 기다려보겠다는 생각에서다. 대우건설은 시흥시 신천5차 푸르지오 434가구의 분양을 3월에서 일단 5월로 연기했다. 대우건설 관계자는 “분양시장이 나빠 섣불리 뚜껑을 여는 것보다는 시기를 저울질하고 있다”며 “일단 총선 이후 시장 분위기를 봐가며 오픈 일정을 잡을 예정”이라고 말했다. 지방은 가뜩이나 시장도 안 좋은데 정부가 올 상반기내 지방 공공택지에 짓는 아파트의 전매 제한 기간을 완화해줄 것으로 알려지면서 ‘눈치보기’가 두드러진다. ·미분양은 땡처리라도 = 미분양이 크게 늘면서 전문 도매상이나 분양대행사에 미분양을 통째로 판매하는 일명 땡처리도 성행하고 있다. 중간 도매상에게 미분양을 분양가의 25-30% 싸게 넘기면 중간 도매상들은 여기에다 적정 이윤을 붙여 최종 소비자에게 판매하는 식이다. 땡처리는 외환위기 당시 미분양 해소 차원에서 한 때 유행했다가 최근 다시 늘어나는 추세다. 특히 이미 공사가 끝났는데도 주인을 찾지 못한 준공 후 미분양에서 이런 경우가 많다. 재무구조가 탄탄한 회사로 알려진 중견 건설회사 S사는 최근 공사가 끝난 부산, 대구, 구미, 울산 등 지방의 미분양 물량의 통매각을 진행 중이다. 분양회사의 한 관계자는 “아무리 건실한 회사도 미분양이 생기면 자금난 악화로 당해낼 재간이 없다”며 “분양시장 침체가 계속된다면 땡처리라도 해서 숨통을 틔우려는 회사들이 점점 늘어날 것”이라고 말했다.
|
▲한화건설이 밝힌 갤러리아 포레의 주거 컨셉트는 ‘VIP’다. 뉴욕 센트럴파크 고급 주택가를 모델로 조망ㆍ조명ㆍ조경을 핵심으로 잡았다.
뚝섬 주상복합 증여세도 ‘핵폭탄’ 10억~16억 원 뚝섬 주상복합아파트에 20~30대의 젊은층이 대거 당첨되면서 증여세 부담이 얼마나 될 지 관심이 쏠리고 있다. 이들 아파트는 분양가가 30억~40억 원대로 사회생활 경험이 짧은 청·장년층이 자신의 수입만으로 구입하기에는 버거운 금액이어서 일부 당첨자는 경제력이 있는 부모가 분양가를 대납해 증여 대상이 될 가능성도 있기 때문이다. 실제 이 아파트 분양 상담고객 가운데는 “보유세보다는 증여, 상속세를 걱정하는 사람이 적지 않다”는게 건설회사의 설명이다. 한 세무 전문가의 의견에 따르면 한화 갤러리아 포레와 대림 한숲e-편한세상 주상복합아파트 당첨자의 분양가를 부모가 대신 내준다면 무려 10억~16억 원이 넘는 증여세가 부과될 것으로 예상됐다. 이는 취득·등록세, 증여세는 당첨자(자녀) 본인 부담할 경우를 가정한 것으로, 아파트 한 채를 자녀에게 사주기 위해 강남권 아파트 중대형 아파트 한 채 가격을 세금으로 내는 꼴이다. 한화 갤러리아 포레의 경우 이 아파트 전체 청약 순위내 당첨자 43명 가운데 1970년대와 1980년대 출생자가 25%인 11명이나 됐다. 이 아파트 중 233㎡에 당첨된 1980년대 생의 경우 분양가 31억4,600여만 원을 모두 부모가 대납해준다면 증여세로 9억8,800여만 원을 내야 한다. 분양가에서 자녀 공제금액 3,000만 원을 제외한 31억1,600여만 원에 50%의 증여세율이 적용되고, 자진 신고납부시 산출된 금액이다. 같은 방법으로 분양가 34억8,880만 원짜리 267㎡는 증여세로 11억4,200여만 원, 41억2,500여만 원짜리 299㎡는 14억2,800여만 원의 증여세가 각각 부과된다. 또 한숲e-편한세상 330㎡는 당첨자 대신 부모가 분양가 45억7,930만 원을 증여한다고 가정하면 총 16억3,300만 원을 증여세로 내야 한다. 한숲 e-편한세상은 총 당첨자 29명 가운데 7명(24%)이 30대인 1970년대 생이다. 하지만 이 세액은 증여세와 취득·등록세는 당첨자 본인이 부담했을 경우를 가정한 것으로 이런 세금까지 부모가 대납해준다면 증여세는 2배 가까이로 불어나게 된다. 만약 자녀가 아닌 부모 이름으로 먼저 계약한 뒤 입주 시점에 자녀에게 증여할 경우에는 증여세 부담이 더 커진다. 입주시점의 실거래가와 분양가가 같을 경우 증여세는 자녀 이름으로 계약해 분양가를 부모가 대납해줬을 때와 같지만 부모 명의의 아파트를 자녀에게 증여할 때는 부모와 자녀가 이중으로 취득.등록세를 부담해야 하기 때문이다. 예컨대 부모 명의를 자녀 명의로 바꾸면서 갤러리아 포레 233㎡의 경우 1억1,500여만 원, 한숲 e-편한세상 330㎡는 1억6,470여만 원의 취득·등록세를 더 내야 한다. 특히 입주 시점에 아파트값이 오르면 세 부담은 더 커진다. 입주 후 시세(실거래가)가 분양가대비 10% 올랐을 때 갤러리아 포레 233㎡는 11억3,000만 원, 267㎡는 12억3,000만 원, 299㎡는 16억1,400만 원, 한숲 e-편한세상은 최고 18억4,000만 원 가량이 증여세로 부과된다. 만약 증여세를 회피하기 위해서는 계약자 본인이 분양가의 80% 이상을 부담할 수 있다는 자금출처를 소명해야 한다. 다만 실입주가 아닌 투자가 목적인 경우 증여세를 줄이기 위해 대출 등의 방법으로 증여금액을 줄일 수 있을 것으로 전문가들은 보고 있다. |