단독주택의 공시가격

[관리자]

건설교통부가 14일 단독주택의 공시 가격을 발표함에 따라 시가 기준으로 과세할 수 있는 길이 열렸다. 이에 따라 시세에 비해 턱없이 적거나 많은 세금을 매기는 일이 불가능해져 조세 형평성을 높일 수 있게 됐다.

그러나 고가 주택을 중심으로 거래세 및 보유세 부담이 늘어날 수밖에 없어 조세 반발과 부동산시장 위축 가능성도 제기되고 있다. 공시 가격이 9억원 이상이어서 종합부동산세를 내야 하는 주택 소유자의 경우 보유세가 상한선인 최고 50%까지 늘어날 전망이다.

◆ 단독주택 세금 부담은=단독주택에 대한 과세 방법이 올해부터 확 달라진다. 지난해까지는 건물과 땅에 따로따로 세금을 매겼으나 앞으로는 건물과 땅값을 합친 개별주택 공시 가격을 기준으로 부과하기 때문이다.

보유세의 경우도 그동안 토지와 건물에 따로 매겼다. 토지에 대해서는 공시지가에 지방자치단체 적용률(평균 39.2%)을 곱해 산출된 과세표준에 일정 세율을 적용, 종합토지세를 부과했다. 건물에 대해서는 신축원가(㎡당 18만원)를 감안한 과세표준을 기준으로 재산세를 매겼다.

그러나 올해부터는 지방자치단체가 4월 30일 고시하는 개별주택 공시 가격의 50%가 주택분 재산세의 과세표준이 된다. 개별주택 공시 가격은 토지와 건물을 합쳐 평가한 것으로 9억원 이상이면 주택분 재산세 외에 9억원 초과분에 대해 1~3%의 종합부동산세도 내야 한다. 정부는 거래세 부담이 급격히 늘어나는 것을 막기 위해 지방세율을 소폭 내렸다. 등록세의 경우 종전 3%에서 2%로 인하됐다. 개인 간 거래의 경우 0.5%포인트 더 내려 1.5%가 적용된다.

구체적인 세부담 사례를 보면 서울 성북구 성북동 소재 13억4000만원짜리 단독주택(과세표준 지난해 3억6240만원, 올해 6억7000만원)의 경우 보유세는 239만7000원에서 309만원(주택분 재산세)으로 29%가량 오른다.

이 집은 공시 가격이 9억원 이상이어서 종합부동산세 110만원을 추가로 부담해 전체 보유세 부담액이 419만원으로 75%나 늘어난다. 그러나 세부담액이 지난해보다 50% 이상 늘지 않도록 한 상한제 덕에 모두 359만6113만원만 내면 된다.

이 집의 취득.등록세 부담은 5360만원으로 지난해에 비해 6만4132원만 늘어난다. 이 주택의 과세표준액은 건물이 95만2200원인 데 비해 토지가 9억2208만원으로 이 주택의 값어치는 사실상 땅값에 좌우된다.

서울 서초구 반포동 5억6800만원짜리 단독주택(과세표준 지난해 1억3900만원, 올해 2억8400만원)은 취득.등록세는 1680만5000원에서 2272만원으로 591만5000원(35.2%) 오른다. 반면 보유세는 138만원에서 116만원으로 오히려 줄어든다.

경북 구미시 형곡동 9600만원짜리 단독주택(과세표준 지난해 4500만원, 올해 4800만원)의 경우 취득.등록세는 지난해 477만여원에서 올해 384만원으로 93만여원 줄어든다. 보유세는 지난해 15만여원에서 올해 8만4000원으로 46%가량 낮아진다.

공시 가격이 4월 30일 공시되기 때문에 4월 말까지의 취득.등록세는 종전 과세표준이 적용되지만 보유세는 6월 1일을 기준으로 새 공시 가격이 적용된다.

◆ 이의 신청=표준주택의 공시 가격은 소재지 시.군.구에서 열람할 수 있다. 이의가 있는 주택소유자 및 이해당사자는 공시일로부터 30일 이내(2월 14일까지)에 시.군.구에 비치된 이의신청서를 작성해 건교부 주택시가평가팀으로 제출하면 된다.

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전국 13만여 가구 표본조사

전국의 1308만5000가구(호)의 가격을 모두 조사하는 것은 정부가 올해 처음 시도하는 일이다. 이를 위해 정부는 가격을 전혀 조사하지 않았던 단독주택과 중소형연립 및 다세대 주택 조사에 379억원의 예산을 배정했다.

주택 가운데 아파트 626만6000가구, 대형연립주택 5만7000가구(49.9평 이상) 등 632만3000가구에 대해서는 국세청이 기준시가를 매년 4월 말 고시하고 있다. 내년부터 건교부가 이 일을 맡는다.

단독주택(다가구 포함) 450만가구, 중소형 연립주택(49.9평 미만) 91만3000가구, 다세대 134만9000가구 등 총 676만2000가구는 올해 처음으로 4월 30일 주택가격이 공시된다. 이 중 중소형 연립주택과 다세대주택은 한국감정원을 통해 전수조사 방식으로 가격이 산정된다.

또 단독주택 450만가구는 아파트나 연립주택과 달리 외관이나 면적이 워낙 다양하기 때문에 표준 건물을 정해놓고 나머지를 비슷한 표준건물에 빗대어 평가하는 공시지가 평가방식에 따라 가격을 매긴다. 이번에 가격이 공개된 표준주택 13만5000가구는 나머지 436만5000가구의 단독주택을 평가하는 잣대인 셈이다.

앞으로 지방자치단체가 비준표(비교평가표)를 적용해 나머지 436만5000호에 대해 특성이 가장 유사한 표준주택을 적용해 개별주택가격을 매겨 4월 30일 고시할 예정이다.

비준표는 한 개의 공동 비준표 외에 시군구별.구조별.용도지역별로 1200여개가 있다.

표준주택 선정과 가격 평가에는 감정평가사 1168명이 동원됐다. 표준주택은 2005년 1월 1일 기준으로 가격을 매긴다.

건교부는 다음달 14일까지 주택소유자 및 이해관계인의 이의 신청을 받는다. 이의신청이 들어오면 제3의 감정평가사들이 주택가격을 재조사해 한 달 뒤인 3월 14일 조정가격을 공시할 예정이다.

건교부는 가격공시 대상을 확대해 중장기적으로 상가.오피스텔 등 비주거용 건물에 대해서도 가격을 고시할 계획이다.

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고급주택 거래 찬바람 불 듯

단독주택 가격이 공시됨에 따라 서울 등 대도시를 중심으로 단독주택시장에 찬바람이 불 전망이다. 상당수 단독주택의 경우 취득.보유단계의 세금이 모두 늘어나 투자 이점이 줄기 때문이다.

김종필 세무사는 "등록세율 인하에도 불구하고 4월 말부터 공시된 가격에 따라 취득.등록세를 매기면 세 부담이 지금보다 많게는 배 이상 늘어나 수요자들이 적지 않은 부담을 느낄 것"이라고 말했다.

내집마련정보사 김영진 사장은 "단독주택은 아파트에 비해 값이 잘 오르지 않는데 보유세가 늘어나면 팔려는 사람이 많이 생길 것"이라고 내다봤다.

부동산업계에선 세금이 많이 늘어나는 서울 용산구 한남동.서초구 방배동.강남구 삼성동 일대 고급 단독주택이 영향을 받을 것으로 본다. 지방의 소형 단독주택도 보유세 부담은 줄지만 취득.등록세는 늘어나 이번 조치가 호재가 되기 어렵다는 게 전문가들의 분석이다.

RE멤버스 고종완 사장은 "단독주택은 환금성이 낮아 주택경기 침체의 영향을 많이 받았는데 이번 조치로 단독주택 기피현상이 심화될 수 있다"고 말했다. 건설교통부에 따르면 지난해 전국 단독주택 가격은 3.6% 떨어져 아파트(-0.6%)보다 하락폭이 컸다.

재건축 규제의 반사이익을 누려온 서울 뉴타운.재개발 구역도 적지 않은 영향을 받을 것으로 보인다. 조인스랜드컨설팅 권순형 부장은 "취득.보유세 부담이 상대적으로 낮아 허름한 단독주택을 사려는 사람이 많았으나 앞으로 투자 수요가 줄 것 같다"고 전망했다.




                      [자료원 : 중앙일보]