특수경매 대지권미등기 정리 6월 8일 구미경매학원 무료특강

[전길봉 교수]

대지권

1. 질문1.

대지권이라는 제도가 등장하게 된 이유

답

토지 등기의 비대화 방지차원이다. 매건 구분 건물이 넘어 갈 때마다 토지 지분등기까지 함께 넘어가게 된다면 토지 등기부가 가득 차게 되어 비대화 될 것이다. 그러나 대지권으로 하여 건물만 넘어가게 하면 토지등기는 비대화 되지 않을 것이기 때문이다.

2. 질문2.

용어 정리

답

구분소유자

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “구분소유권”이란 제1조 또는 제1조의2에 규정된 건물부분[제3조제2항 및 제3항에 따라 공용부분으로 된 것은 제외한다]을 목적으로 하는 소유권을 말한다.

2. “구분소유자”란 구분소유권을 가지는 자를 말한다.

3. “전유부분이란 구분소유권의 목적인 건물부분을 말한다.

대지사용권

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률

6. “대지사용권”이란 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리를 말한다.

대지권

부동산등기법 제40조 제3항

제40조(등기사항) 

③ 구분건물에 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제2조제6호의 대지사용권으로서 건물과 분리하여 처분할 수 없는 것[이하 “대지권”이라 한다]이 있는 경우에는 등기관은 제2항에 따라 기록하여야 할 사항 외에 1동 건물의 등기기록의 표제부에 대지권의 목적인 토지의 표시에 관한 사항을 기록하고 전유부분의 등기기록의 표제부에는 대지권의 표시에 관한 사항을 기록하여야 한다.

3. 질문3.

대지권 미등기 사유

답①건축된지 얼마 되지 않아 토지구획정리가 마무리되지 않은 경우 등 지적 정리가 되지 않은 경우 ②분양한지 얼마 되지 않아 구분 소유자에게 토지지분배정이 확정되지 않은 경우③수분양자가 대지권을 등기해도 되는 상황임에도 불구하고 개인사정(자금문제)으로 등기하지 않은 경우

④각 세대당 지분비율 결정의 지연

4. 질문4.

대지권등기 3종세트

답

①대지권의 목적인 토지의 표시

1동건물의 표제부(시행사가 신청)

②대지권의 표시

전유부분 건물의 표제부(시행사가 신청)

③대지권이리는 뜻의 등기

토지등기(등기관이 직권으로 등기)

대지권관련 부동산등기규칙

부동산등기규칙

제88조(대지권의 등기) 

제89조(대지권이라는 뜻의 등기) 

5. 질문5.

일체성이란?

답

일체성 관련 구분건물에 대한 기본 사항 보기

가. 조문보기

답

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “구분소유권”이란 제1조 또는 제1조의2에 규정된 건물부분[제3조제2항 및 제3항에 따라 공용부분으로 된 것은 제외한다]을 목적으로 하는 소유권을 말한다.

2. “구분소유자”란 구분소유권을 가지는 자를 말한다.

3. “전유부분”이란 구분소유권의 목적인 건물부분을 말한다.

4. “공용부분”이란 전유부분 외의 건물부분, 전유부분에 속하지 아니하는 건물의 부속물 및 제3조제2항 및 제3항에 따라 공용부분으로 된 부속의 건물을 말한다.

5. “건물의 대지”란 전유부분이 속하는 1동의 건물이 있는 토지 및 제4조에 따라 건물의 대지로 된 토지를 말한다.

6. “대지사용권”이란 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리를 말한다.

나. 구분소유권 취득 시점

답

대법원 2013. 1. 17. 선고 2010다71578 전원합의체 판결

[대지권지분이전등기등][공2013상,298]

[1] 구분소유의 성립을 인정하기 위하여 반드시 집합건축물대장의 등록이나 구분건물의 표시에 관한 등기가 필요한지 여부(소극)

다. 일체성 성립 이후 처분은 무효인지?

답

대법원 2013. 1. 17. 선고 2010다71578 전원합의체 판결

[대지권지분이전등기등][공2013상,298]

[4] 갑이 아파트를 신축하면서 내부 구분건물 각각에 대하여 분양계약을 체결한 후 토지에 관하여 을 주식회사와 부동산담보신탁계약을 체결하고 신탁등기를 마쳐 준 사안에서, 신탁등기를 마친 당시 아파트 각 전유부분이 구조상·이용상 독립성을 갖추었고, 갑이 구분건물 각각에 대하여 분양계약을 체결함으로써 구분행위의 존재도 인정되므로, 아파트 전유부분에 관하여 이미 구분소유권이 성립한 이상 토지만에 대한 부동산담보신탁계약은 무효이므로 신탁등기는 말소되어야 한다고 본 원심판단이 정당하다고 한 사례

라. 대지권출발 일체성

*분리처분 가능은
당사자 규약/공증에 의해서 가능,
다만 그것은 등기할 수 없고


분리처분 할 수 없다(분리처분금지)는 것은
등기가 가능하다.


*규약-아파트관리규칙(수인)
*공정증서-구분건물 전부를 1인이 소유한 경우 공증 받은 것

분리처분 가능 규약이 있는 경우

제20조(전유부분과 대지사용권의 일체성) ① 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다.

② 구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다. 다만, 규약으로써 달리 정한 경우에는 그러하지 아니하다.

③ 제2항 본문의 분리처분금지는 그 취지를 등기하지 아니하면 선의(善意)로 물권을 취득한 제3자에게 대항하지 못한다.

④ 제2항 단서의 경우에는 제3조제3항을 준용한다.

대법원 1997. 6. 10. 자 97마814 결정

구분건물의 대지사용권은 전유부분 및 공용부분과 분리처분이 가능한 규약이나 공정증서가 없는 때에는 전유부분과 종속적 일체불가분성이 인정되어 전유부분에 대한 경매개시결정과 압류의 효력이 당연히 종물 내지 종된 권리인 대지사용권에도 미치며, 그와 같은 내용의 규약이나 공정증서가 있는 때에는 종속적 일체불가분성이 배제되어 전유부분에 대한 경매개시결정과 압류의 효력이 대지사용권에는 미치지 아니한다.

□선의의 제3자

대법원 2009. 6. 23. 선고 2009다26145 판결

‘선의’의 제3자는, 원칙적으로 집합건물의 대지로 되어 있는 사정을 모른 채 대지사용권의 목적이 되는 토지를 취득한 제3자를 의미한다.

□구분소유자가 아닌 자가 가지고 있던 권리는 처분금지 제한 받지 않는다.

대법원 2010.5.27. 선고 2010다6017 판결

구분소유자 아닌 자가 집합건물의 건축 전부터 전유부분의 소유와 무관하게 집합건물의 대지로 된 토지에 대하여 가지고 있던 권리는 같은 법 제20조에 규정된 분리처분금지의 제한을 받는다고 할 수 없다.

□장래취득할 대지지분도 분리해서 처분하면 무효이다.

대법원 2008. 9. 11. 선고 2007다45777 판결

□전유부분 및 장래 취득할 대지지분을 다른 사람에게 양도한 후

대법원 2000.11.16. 선고 98다45652,45669 전원합의체 판결【건물명도등ㆍ부당이득금】

전유부분 및 장래 취득할 대지지분을 다른 사람에게 양도한 후 그 중 전유부분에 대한 소유권이전등기를 경료해 준 다음 사후에 취득한 대지지분도 전유부분의 소유권을 취득한 양수인이 아닌 제3자에게 분리 처분하지 못한다 할 것이고, 이를 위반한 대지지분의 처분행위는 그 효력이 없다.

6. 질문6.

낙찰 이후 소로 갈 경우 피고

답

제60조(대지사용권의 취득) ① 구분건물을 신축한 자가 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제2조제6호의 대지사용권을 가지고 있는 경우에 대지권에 관한 등기를 하지 아니하고 구분건물에 관하여만 소유권이전등기를 마쳤을 때에는 현재의 구분건물의 소유명의인과 공동으로 대지사용권에 관한 이전등기를 신청할 수 있다.

② 구분건물을 신축하여 양도한 자가 그 건물의 대지사용권을 나중에 취득하여 이전하기로 약정한 경우에는 제1항을 준용한다.

③ 제1항및제2항에 따른 등기는 대지권에 관한 등기와 동시에 신청하여야 한다.

7. 질문7.

경매신청서에 대지권 표시가 없는 경우 법원이 취하여야 할 사항

답

▢구분건물에 대한 경매신청서에 대지사용권에 관한 아무런 표시가 없는 경우, 집행법원이 취하여야 할 조치

대법원 2006. 3. 27. 자 2004마978 결정

[부동산임의경매][공2006.5.15.(250),781]

［2］ 구분건물에 대한 경매에 있어서 비록 경매신청서에 대지사용권에 대한 아무런 표시가 없는 경우에도 집행법원으로서는 대지사용권이 있는지, 그 전유부분 및 공용부분과 분리처분이 가능한 규약이나 공정증서가 있는지 등에 관하여 집달관에게 현황조사명령을 하는 때에 이를 조사하도록 지시하는 한편, 그 스스로도 관련자를 심문하는 등의 가능한 방법으로 필요한 자료를 수집하여야 하고, 그 결과 전유부분과 불가분적인 일체로서 경매의 대상이 되어야 할 대지사용권의 존재가 밝혀진 때에는 이를 경매 목적물의 일부로서 경매 평가에 포함시켜 최저입찰가격을 정하여야 할 뿐만 아니라, 입찰기일의 공고와 입찰물건명세서의 작성에 있어서도 그 존재를 표시하여야 한다.

8. 질문8.

대지권이 없는 구분소유권 문제

답

□제7조(구분소유권 매도청구권)

대지사용권을 가지지 아니한 구분소유자가 있을 때에는 그 전유부분의 철거를 청구할 권리를 가진 자는 그 구분소유자에 대하여 구분소유권을 시가로 매도할 것을 청구할 수 있다.

철거를 당하는 자
지상권 등이 없는 자/정당한 권원이 없이 구분소유권만을 가지고 있는 자

9. 정리

법적 의미 없는 자료입니다.

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