집등기이전 서류 · 비용 제대로 알아보기

[노순진법무사무소]

날씨가 점점 추워지고 있습니다.   비염이 다시 생기기 시작하네요 ㅜㅜ

오늘은 " 남양주시 와부읍 덕소리 612 덕소아이파크 " 아파트를 기준으로 38,500만원 아파트 구입시 발생하는 등기이전 비용 등등에 대해서 알아보겠으며, 무료상담신청시 항목별로 자세한 비용견적서를 받아볼 수 있습니다. ^^ ( " 남양주시 와부읍 덕소리 612 덕소아이파크 기준으로는 세금을 계산하기 위함이고, 그 외 다른 내용은 전국적으로 발생하는 문제점에 대해 안내한 자료입니다 )

집등기이전 진행시 비용이 얼마나 나올까?

저희 " 법무상담커뮤니티 법무사카페 " 는 전국 각 지역을 담당하는 법무사사무소를 통해 직접 상담해드리는 서비스를 제공하고 있는데요, 사건에 따라 최대 10 ~ 30 % 낮은 법무사수수료로 직접 방문하여 안전하게 처리해드리고 있습니다.

무조건 저렴한 집등기이전 비용으로 경력이 부족한 직원을 돌려 대충 사건을 처리하는 타 업체와는 달리 저희는 광고업체도 이용하지 않고, 법무사사무소에서 직접 법무사카페를 운영한지 4 년 이상이 된 안전한 커뮤니티 카페입니다. ( 대한법무사협회에서 안전한 법무사인지 조회 가능 )

법무사사무소 일이라는 것이 외근이 95 % 를 차지하기 때문에, 반드시 " 상담전용 핸드폰 " 으로 문의주셔야 하며, 사무실로 전화하시면 여직원만 있기 때문에 상담이 불가능합니다. ( 무료상담은 " 전화, 문자, 카톡, 쪽지, 메일 중 편한 방법으로 신청 가능 )

법무사사무소 고용은 중요합니다.

매매에 대한 집등기이전 절차는 매수인에게 가장 중요한 과정인데, 이를 중요하게 생각하지 않는 분들이 계십니다. ( 판례를 보시면, 등기이전 과정에 문제가 생겨 금전적 손해를 보는 경우가 있습니다 )

매매계약서 작성과 매매대금을 모두 매도인에게 지급했다고 해서 그 순간부터 매수인의 소유라고 주장할 수는 있습니다. 하지만 법에 대한 효력은 아직 발생하지 않았기 때문에, 금전적 피해를 받을 수 있습니다.

매수인이 직접 등기하다가 " 가압류, 가처분 " 이 들어오거나, 부동산중개업자가 말한 허위정보로 사기를 당하는 경우 등 다양한 사례가 있으며, 은행에서도 직접 등기하는 매수인에게 대출을 안해주는 이유는 " 문제가 생겨서 자신들이 매수인에게 빌려준 돈을 받지 못할까봐, 위험하기 때문 " 입니다.

실제로 은행에서는 " 매매에 대한 집등기이전 " 에 대한 위험성을 과거 경험으로 충분히 인지하고 있기 때문에, 매수인이 직접 등기를 한다고 하면, " 대출이 안되니, 다른 곳에 알아보세요 " 라고 하는 것입니다. ( 등기이전 과정이 위험하지 않다면, 은행에서는 대출을 안해줄 이유가 없죠 )

매매에 대한 등기이전 과정을 담당할 법무사사무소 고용 권한은 오직 매수인에게만 있으며, " 부동산중개업자, 매도인, 금융기관 " 과 발생할 다툼을 예방하기 위해 매수인만 알고 있는 곳으로 직접 고용하는 것입니다.

◆◆◆◆  다양한 위험사례에 대한 정리   ◆◆◆◆

집등기이전 서류

매수인은 " 매매계약서, 주민등록등본, 도장, 신분증만 필요

매매계약서 작성 전에 알아봐야 할 사항

정말 마음에 드는 집을 찾았을 때는 계약서를 정식으로 작성하기 전에 가계약금조로 계약금의 10 ~ 30 % 정도만 입금하는 경우 or 계약서를 바로 급하게 작성하는 경우가 있습니다.

매매계약서 작성시 가장 중요한 사항은 " 계약조건은 명확히 " 정하고 작성해야 한다는 것입니다. 그 이유는 계약조건을 불분명하게 작성하다가 나중에 서로 다툼이 생겼을 경우, 매도인과 매수인 모두에게 피해가 발생하기 때문입니다. ( 부동산중개업자는 보통 자신에게 문제가 생기지 않도록 문서를 작성하니 주의 )

부동산중개업자 입장에서는 계약서를 작성하는 순간, 복비(중개수수료)는 법적으로 받을 수 있도록 되어 있기 때문에, 너무 심하게 계약을 강요하는 경우가 일부 있습니다...  매수인은 어떠한 경우에든 냉철하게 판단하여 그 집을 구입하겠다고 결정하면, " 매매금액, 잔금일자, 계약금과 잔금 입금 절차, 현재 세입자 퇴거에 대한 책임소재, 내부 하자 부분 " 등에 대해서 명확하게 결정하고, 이를 입증할 수 있는 자료를 만들어서 계약서 작성에 임해야 합니다.

계약서 작성 후 조건을 변경하자고 한다면?

계약에 대한 조건을 변경했다가, 그 변경된 조건을 이행하지 못하는 경우 금전적인 손실이 발생하게 되므로, 상대방이 계약에 대한 조건 변경을 요구하면, 신중하게 판단하여 문제가 생기지 않을 경우에만 계약 조건 변경을 승인해야 합니다.

모든 거래는 다 " 금전(돈) " 과 연결되어 있습니다.

" 매수인과 부동산중개업자 " , " 매수인과 매도인 " , " 매수인과 대출상담사 " , " 매수인과 인테리어 " 등등 모두 금전과 연결되어 있기 때문에, 계약 조건이 변경된 사실에 대해 녹취해놓아야 나중에 피해가 발생하지 않습니다. ( 계약 조건이 변경되면, 이를 문서화하는게 좋지만, 매번 다 같이 만나서 변경하는 것은 현실적으로 불가능하니, 녹취를 하세요 ^^ )

중도금 지급은 웬만하면 하지 마세요.

매수인이 매도인에게 지급한 중도금은 법적으로 안전하게 순위확보를 하지 않은 채, 돈만 지급하는 것이기 때문에, 향후 문제시 다 돌려받지 못할 위험이 있습니다. ( 구입하는 부동산에 채무가 50 % 이하라고 해도, 다른 채권자들이 먼저 압류해버리면 순위는 뒤로 밀려버리게 됨... )

간혹 일부 부동산중개업자가 중도금을 지급하면 매도인은 계약해지를 법적으로 할 수 없기 때문에, 중도금을 지급하는게 좋다라고 하지만, 매도인이 계약을 해지하면, " 계약금 배액을 상환 " 받고 안하면 되는 것입니다. ( 매매금액이 급등하여, 계약금 배액을 상환하고 계약해지하는 경우는 2008 년 이후로는 거의 없음 )

이 역시 금전과 관련이 있을 수 있습니다.

매도인과 매수인이 계약 후 취소를 하게 되면, 부동산중개업자의 복비를 다 받지 못하고 허무하게 마무리될 가능성이 있기 때문에, 중도금 지급을 강요하여 계약이 취소되는 일이 없도록 하기 위한 목적으로 " 중도금 지급을 강요 " 하는 일부 부동산중개업자가 있습니다. ( 저희 법무 분야에도 비도덕적인 사람들이 많은데, 각 분야별로 그러한 놈들은 상당히 많으니 주의 )

매수인이 잔금일에 참석하지 못한다면?

매수인의 필요서류는 " 매매계약서, 주민등록초본(과거주소 나오게), 도장, 신분증 " 만 가지고 오면 되는데, 재산을 취득 당하는 입장이라 본인 확인할 필요성이 없어서 다른 대리인이 오셔도 상관없습니다.

단, 매도인에게 잔금 이체와 장기수선충당금 등의 정산을 위해 계좌이체로 신속히 처리해야 하는 등 금전적인 처리에 대한 문제만 발생하지 않게 한다면, 매수인은 잔금일에 오지 않아도 됩니다. ^^

" 매매계약서, 주민등록초본 " 등의 서류는 매수인이 고용한 법무사사무소에 사전에 등기로 발송하여 문제가 없이 처리하게끔 " 법무사사무소 " 를 대리인으로 하여 잔금을 치루셔도 됩니다.