재건축아파트 이제 끝났는가? 안전진단 강화

[배종찬]

재건축아파트 이제 끝났는가?  안전진단 강화

30년 이상 된 아파트는 노후되었죠.

그래서 기존 아파트를 허물고 새로운 아파트를 짓는 것이 재건축 아파트입니다.

물론 우리 아파트가 30년 이상 되었다고 모든 아파트가 재건축 하지는 않겠죠?

예를 들어서 우리 집 아파트가 30년 이상 되었지만 아파트 층수가 20층 이고 현재

용적률이 200%이상 이라면 재건축을 하여도 실익이 남지 않습니다.

그래서 재건축 아파트는 대부분 대지권의 비율 즉 아파트 세대별 토지면적이 많은

 5층짜리 아파트가 투자성이 좋은 것이지요. 땅이 넓고 세대수가 적으니까 더 높게

짓고 더 넓게 지을 수 있으니 조합원입장에서는 너무 좋겠죠.

물론 5층짜리 아파트가 대지권의 비율 즉 땅이 넓다 고해서 무조건 좋은 것은 아닙니다.

재건축을 하여도 새로운 매수자들이 몰려드는 지역에 재건축을 해야지 수익이 나는 것입니다.

재건축을 하여도 일반 분양이 제대로 되지도 않아 결국 마이너스 프리미움으로 나온

아파트들도 많이 보아 왔습니다. 따라서 건설회사 입장에서는 지방의 재건축 보다는

서울의 재건축에 관심이 많습니다. 서울 중에서 특히 강남에 열과 성을 다하는 것입니다. 

 왜냐하면 강남은 높은 분양가로 분양을 하여도 강남이라는 네임 밸류와 새아파트에

대한 희소성 때문에 서로 분양을 받으러 나서기 때문입니다. 쉽게 말해서 강남 재건축은

매수세가 많다는 것입니다. 이러한 매수세는 결국 강남 재건축 아파트 가격 상승을 말해

주는 것이며 이러한 여파가 다른 지역에까지 흘러들어가는 것입니다.

그래서 강남의 재건축 아파트가 불과 몇 달 사이에 1억 이상 오르는 현상이 일어나는 것입니다.

정부는 이를 바로 잡기 위하여 강남 재건축 아파트를 대상으로 여러 가지 부동산대책을 쏟아

냈습니다. 양도소득세 중과세, 초과이익환수제, 조합원 지위양도 금지, 민간 아파트에 대한

분양가상한제 도입가능성, 그리고 재건축연한을 현재 30년에서 40년으로 연장 할 수도 있다.

라고 말을 하였습니다. 그래서 저는 재건축 연한이 40년으로 될 줄 알았는데요.........

그러면 서울 지역에 재건축대상 아파트 입주민들이 가만있지 않겠죠?

누군 되고, 누군 안 되고

누군 재건축으로 몇 억씩 벌었는데, 우리도 재건축으로 돈 좀 벌려고 했다만

재건축 연한을 30년에서 40년으로 빽도를 시켜?

너 맛 봐라.....

여기서 맛 좀 봐라는 이야기는 투표를 말하는 것이겠죠.

기업은 이윤추구가 목표이고, 정당은 정권창출이 목표입니다.

그러면 정부는 그 맛을 보기가 싫겠죠...

그런데 재건축은 잡아야겠고,

이거 가만히 놔두면 서울 강남을 필두로 해서 서울 전역, 수도권 전역,

전국 전역으로 확대될 것은 안봐도...

참.......

정부도 이거 힘듭니다.

부동산 가격이라는게 조금씩 조금씩 천천히 표시 안나게 좀 오르면 얼마나 좋겠습니까? 

그래서 나온 것이 바로 안전진단 강화입니다.

먼저 기준의 안전진단의 기준은

주거환경 40점에서 개정되어 15점

건축마감 및 설비노후도 30점에서 개정되어 25점

구조안전성 20점에서 개정되어 50점

비용분석은 10점은 동일하게 10점입니다.

즉 안전을 중점으로 두겠다고 하여 구조안전성 점수가 20점에서 무려 50점으로 올렸습니다.

이는 재건축 대상의 아파트가 정말 위험한 단계에 이르지 아니한 경우에는 재건축을 허락

하지 않겠다는 의도입니다.

어떻게 보면 재건축 연한 : 30년에서 

 이제는 재건축 연한 : 무너지기 전까지 변경된 것입니다.

현재 서울시 재건축 연한 30년 도래 단지 중 안전진단 미진행가구는

양천구 24358가구

노원구 8761가구

강동구 8468가구

송파구 8263가구

영등포구 8126가구

강남구 7069가구

구로구 6509가구

도봉구 5690가구

성동구 4182가구

용산구 3031가구

서대문구 2548가구

동대문구 2251가구

서초구 2235가구

중랑구 1762가구

중구 1701가구

금천구 1698가구

성북구 1465가구

관악구 1308가구

종로구 930가구

광진구 925가구

은평구 792가구

동작구 605가구

강서구 598가구

마포구 527가구

강북구 30가구

합계 10만 3822가구입니다.

이러한 가구들은 재건축으로 인하여 가격이 상승하였다면, 

앞으로는 급매가격이 나올 수 있어 보입니다.

그동안 재건축으로 가격이 올랐다면

이제는 그러한 특수를 보기는 어려워 보입니다. 

물론 그렇다고 재건축 아파트가 무너질 때까지 안 오른다는 것은 아닙니다. 

 국가정책이 때로는 강력한 규제정책을 펼치다가 또 완화정책을 필수가 있으므로

 이제는 완화정책이 나올 그 때까지는 작년과 올해 초만큼의 이득은 보기가 어려워 보인다는 말입니다.

그동안 재건축이 대세였다면

이제는 안전진단과 관련이 없는 강남의 아파트들이 수혜를 보지 않을까 생각이 듭니다.

그리고 이러한 투자자금이 다른 곳으로 흘러갈 가능성이 높아 보입니다. 

[발란스]

글 감사히 잘봤읍니다.

지방이라 재건축과는 전혀
관련없는동네라^^

아파트도 결국엔
땅값인듯..!

지방의 중층이상
아파트의 미래가 궁급합니다!

항상 건강하시고
늦었지만 새해 복 많이 받으세요^^

[Cameo]

재건축 연한을 풀어주셔서 고맙습니다.