향후 부동산 정책에 대한 방송 대담을 듣고서(KBS 홍사훈의 경제쇼)

[이대환]

부동산 정책에 대한 KBS방송 대담을 듣고서

(22년 8.10. PM 4~5시, KBS 홍사훈의 경제쇼)

ㅇㄱㅅ위원님, 21년 12월에 이어 이번에 KBS, 홍사훈의 경제쇼의 초청으로 대담한 내용을 들었습니다. 이번 주제는 부동산 정책의 미래에 대한 것이었습니다. 평소에 부동산시장에 대하여 남다른 식견과 풍부한 경험들을 갖고 계셔서 관심을 가지고 들었습니다. 들은 소감부터 말씀을 드리면 방송에서 피력하신 ㅇㄱㅅ위원님의 견해는 거의 모두 공감을 합니다. 그리고 많이 배웠습니다. 흘러가는 방송을 들은 것이라서 정확하게 듣고 이해한 것인지 모르겠지만, 방송 대담에서 나온 내용을 크게 세 가지 정도로 간추려(뽑아) 보겠습니다.

(상세한 것은 비슷한 방송 대담 내용을 여기 66번 글(2021년 12월) 로 올려져 있으니 참고하시기 바랍니다.)

첫째, 최근 부동산시장 동향은 금리가 오르고 있으므로 집값이 내리고 있다는 분석을 하신 것으로 이해했습니다. 최근 매물의 추세는 서울이 684건, 수도권이 583건 정도 줄어서 큰 비율은 아니지만, 그런 비율에도 서울과 수도권의 집값은 하향 추세라고 분석을 하신 것 같습니다. 이런 하향 추세는 앞으로도 계속될 것으로 보셨는데 맞습니다.

둘째, 부동산 가격은 정부 정책으로도 (쉽게) 잡지는 못한다는 의견을 말씀하신 것으로 이해했습니다. 그동안 전임 정부가 종부세를 올리고, 고강도 대출 규제를 했어도 집값은 오를대로 올랐다는 말씀을 하셨습니다. 역시 맞습니다.

셋째, 앞으로의 부동산 정책은 주로 주거 약자를 위한 공공주택의 공급을 우선 정책으로 제안을 하셨습니다. 민간 사업을 통한 고층, 고가격 아파트 건축이 능사가 아니고, 주거 환경과 경제여건이 어려운 자들을 위해서 근본 대책을 세우는 것이 필요합니다. 이런 ㅇㄱㅅ위원님의 정책 제안에도 전적으로 공감합니다.

그러면서도 ㅇㄱㅅ위원님의 의견에는 다음과 같은 아쉬움이 있었습니다.

(1) 부동산 가격 급등 현상은 앞으로 10년 이상 발생하지 않습니다. 이것은 부동산 가격의 시장 성질 자체가 그렇게 되어 있습니다(땅값은 임대수익의 자본가격이므로 임대료 성장률과 땅값 상승률의 단순 비교로도 판단 가능함). 그리고 지난 50년간 부동산 가격 파동의 역사에서 그런 현상을 실제 통계 수치로 보여 주고 있습니다. 이런 사실을 독자들이 예측할 수 있도록 알려주었으면 좋았을 것입니다. 집값 잡기(안정대책)로 급조된 정책, 250만호 주택의 대량 조기 공급책도 이제는 바꾸어야 합니다. 이를 계속하면 국가 자원과 재정을 낭비하고, 건설업이 도산할 수도 있습니다.  

(2) 부동산 가격 문제는 수요공급의 원리보다 성장성을 가진 토지의 물리적 성질과 자본 가격의 기본 속성이 일으키고 있다는 것을 아직 밝히지 못하는 것이 아쉽습니다. 부동산 가격은 수요가 늘어서 오르기보다 가격이 오르기 때문에 수요가 늘어난다는 말씀은 하신 것 같습니다. 그렇습니다. 이것으로도 수요공급론에만 의존하여 시장을 분석하는 일반 부동산 전문가들보다는 앞서 있어서 다행입니다.

만약에 토지에 대한 기득권이 전혀 인정되지 않고 건물만 분양하는 순수 토지임대부 주택이면, 집값은 오르지(커지지) 않습니다. 이런 경우 주택은 이동 조립식 컨테이너와 같은 가격 성질을 가집니다.

ㄱ. 이런 주택은 수요공급의 법칙이 작용하여도 시간 흐름으로 주택 가격은 반드시 내려갑니다. 그리고 그 주택이 2억원이든, 5억원이든 40년, 50년 내용연수를 채우면 집값은 0에 가깝게 떨어집니다. 주거를 계속하려면 리모델링을 하거나 지속적인 수리비를 지출해야 합니다.

ㄴ. 이런 주택은 주택 구입자가 주택 사용으로 지불액에 대한 주거가치를 100% 회수합니다. 이것이 부동산과 주택 거래에서 가치의 실현입니다. 팔고 사서 매매차익을 남기는 것이 가치의 실현이 아닙니다(이것은 매매가 되어도 사회는 미실현 상태 그대로임). 지불한 주택가격은 주거가치로 사용되고 원본이 소멸할 때 비로소 그것이 가치의 실현입니다.

ㄷ. 이런 주택은 지난 5년간 발생한 부동산 가격의 급등 현상과 앞으로 있을 수 있는 가격 급락의 문제가 발생하지 않습니다(발생을 해도 금액 크기가 작고, 시장기능을 따라 자동 소멸함). 주택의 공급가격도 건설비와 토지조성비만 들어가므로 전국이 비슷한 가격이 매겨집니다.

그러면 이번에는 건물과는 반대의 성질을 가지고 시간 흐름에서 커지는 토지는 어떻게 될까요? ㄱ, ㄴ, ㄷ과는 반대의 현상이 생깁니다. 이 반대의 현상을 하나하나 되짚어 보시면, 부동산 문제의 본질을 깨달을 수 있습니다.

(3) 부동산 문제는 가격이 부동산의 현재가치 생산력보다 너무 높아서 발생합니다. 부동산 문제는 소유에서 흑자가 나는 것이 아니고, 항상 소유에서 적자가 나기 때문에 발생합니다. 토지는 미래에 성장하는 성질이 지금 가격에 미쳐서 지금의 제값(생산력의 자본가격)보다 미래 가격 성장률만큼 커져 있습니다. 토지는 이러한 물리적 성질로 인하여 지불한 가격이 주거가치로 실현되지 않습니다. 시장은 늘 불균형이 발생합니다. 그래서 부동산은 토지의 가격이 높아서 소유와 사용에서 적자가 나고, 이런 불균형 성질 때문에 간혹 불로소득자도 생기게 됩니다.

물론 토지가치의 자생성으로 인하여 토지 개발에는 실물 없는 불로소득이 발생하고, 땅을 팔고 시장을 떠난 사람(부동산 건설업자나 매매업자)은 불로소득을 챙길 수가 있습니다. 그러나 장기적 필수 소유 사용자는 이런 경우도 불로소득은 소유자 상호간(매각자와 매입자)의 제로섬 게임입니다. 매각자의 불로소득은 그 소득에 해당하는 실물이 없기 때문에 매입자의 손실로 전가되어 소유자 전체로는 실물 없는 제로섬 게임에 속합니다. 

균형상태를 가정하면 10년 전 6억원으로 구입한 주택이 지금 10억으로 커졌으면 사용 기간 동안 주거가치에서 입은 비용 적자는 총 4억원입니다. 그래서 10억원을 받고 주택을 팔면 4억원을 벌었다기보다 이제 겨우 은행에 넣어둔 원금과 이자를 모두 보상 받는 정도의 크기에 불과합니다. (2)번의 ㄴ과는 반대 현상이 발생한다는 뜻입니다.

이에 대한 수식은 다음과 같습니다.

(P : 자본가격, R : 자본 수익, i : 이자율, d : 감가상각률, g : 성장률)

A : 영구 채권 P = R/i, 소득 흐름 Pi(이자비용) = R(실현수익),

B : 감가성 자본재 P = R/(i+d), 소득 흐름 Pi(이자비용) = R(실현수익) – Pd(감가상각비, 실현가치)

C : 성장성 토지재 P = R/(i-g), 소득 흐름 Pi(이자비용) = R(실현수익) + Pg(땅값성장액, 영구 미실현가격)

C : [Pi(이자비용) > R(실현수익)], 차액은 팔지 않으면 영구 적자, 팔면 개인은 본전(원리금 회수)이나, 사회는 실물 없는 가격의 수평 이전과 제로섬 게임으로 영구 적자 현상을 지속함. A와 B에서 P와 R, Pd는 모두 현재가치, 실물투자가치, 실현가치다. 그러나 C는 R만 현재 실물가치이고,  P와 Pg는 전액이 영구 비실물, 영구 미실현가격임.

* 상세한 설명은 지면상 생략하지만, 부동산 가격과 시장문제는 수요공급의 문제가 아니고, C가 가진 물리적 성질과 수리적 성질로 인하여 발생합니다.

(4) (2)와 (3)에 따른 부동산 문제의 해법은 곧 부동산 공급대책은 공공토지는 토지거래소를 통한 전면적인 토지임대부 주택, 사유토지 주택은 토지거래소를 통한 전면적 시한부 토지 주식제도(소유와 사용 분리)입니다. 다른 방법은 존재하지 않습니다. 그러므로 방송 대담과 같은 기회가 있으면 이런 부동산 영구 해법, 근본 해법을 알려 주어야 했습니다. 부동산 문제의 근본 해법이란 C에서 실물 R만 거래하고, 영원히 실물 없는 가격 P와 Pg는 0으로 없애버리는 근본 해법이어야 합니다(영구 시장 월세는 전세가격이나 소유가격이 0이 됨). 지금 SH ㄱ사장이 꿈을 갖고 구상하는 토지임대부 주택은 LH 2007년 군포 토지임대부 주택처럼 또 공급자 시장의 막차를 타서 실패할 가능성이 커졌습니다. 그러면 백성들은 2007년처럼 토지임대부 주택은 "땅과 건물 중 건물만 주고, 그 값을 반값이라고 하는 사기다"라고 하는 거짓말에 또 속아넘어갈 것입니다. 

토지와 주택은 사용과 주거가 목적이지, 소유는 목적이 아닙니다. 땅값이 발생한 사회에서 토지와 주택의 소유는 영구 미실현가격, 허구가격만 지속적으로 발생시키는 완전 허상입니다. 이런 허상으로 인하여 지금의 경제가 인플레이션으로, 앞으로는 스테그플레이션으로 약 10년간은 계속될 것입니다(일본은 30년 간 지속되었음).

(5) 세상에서 실물의 생산 과정 없이 거래로만 소득(재화나 서비스)이 발생하는 현상은 창조질서에 존재하지 않습니다. 생산 없는 물질은 소비로 사용도 하지 못합니다. "개밥에 도토리"처럼 그릇에 담겨져 있으나 늘 먹지는(사용은) 못하는 것이 땅값이고, 성장주식의 실물 초과액입니다. 자본거래에서 발생하는 영구 토지매매차익, 성장주식 매매차익, 실물 인도나 수수가 없는 파생금융상품 매매차익, 가상화폐 매매차익에는 사람이 쓸 수 있는 가치물이 영원히 한푼도 들어 있지 않습니다. 그러므로 사람들은 지금이라도 죽기 전에, 땅은 생산 없는 매매로 가치가 발생하지 않는 경제 현상(불변 성질)를 알고나서 죽어야 합니다. 그래야만 자신이 믿고 있는 참신(로고스)에게 바로 설 수 있을 것이기 때문입니다. 

자유로운 시장경제를 온전하게 회복하려면 토지는 영구 시장임대제, 주식은 30년, 50년 이익배당권만 인정하는 한시주식제, 선물은 실물 인도가 있는 선도거래, 가상화폐는 기술 특허권 거래나 서비스 요금제로 바꾸어 거래해야 합니다. 

이 정도만 말씀을 드리겠습니다.

이 글은 ㅇㄱㅅ위원님의 방송 대담에 대하여 무슨 잘못이 있다거나 토를 달려는 의도가 아닙니다. 저는 ㅇㄱㅅ의원님게 배울 것이 많은 사람입니다.

다만, 부동산 문제는 반드시 이렇게 해야만 풀리게 되어 있다는 것을 무릎을 꿇는 심정으로 알려드리려는 것 뿐입니다. ㅇㄱ ㅅ의원님과 독자들에게 이해를 구합니다.