일본의 1990년대 부동산 폭락과 한국의 2018년 이후

[Forus]

일본에서 1990년대 부동산 상승은 그 훨씬 전부터 장기적으로 진행되어 왔기에,
급락이 일어났다 하더라도 낮은 가격은 아니지만, 단 몇 년 사이에 벌어진 급등과
급락의 원인을 조사해 보면, 대한민국 부동산의 향방을 대략적으로 예측해 볼 수 있다고

생각합니다. 

지난 10년여 년 동안 저는 자신의 집만은 사라고 권유했습니다. 
특히 서울과 경기 일부지역의 부동산은 가격이 떨어지기 힘든 구조라고 말해 왔습니다.
그래서 간접적으로 부동산의 폭락을 주장하며, 현금 보유를 외쳤던 몇몇 유명 인사들에
대해 비판적인 입장을 취했습니다.

부동산을 통해 일확천금을 하라는 의미가 아니라, 중산층으로서 어느 정도
모아놓은 자금이 있고, 일정정도 융자를 할 수 있는 여건이 되면,
거주하는 집은 소유를 권해 드렸습니다.

천만 다행으로 박원순씨가 서울시장이 되면서, 여러 형태의 저소득층을 위한
임대주택을 확충해 왔고, 국가적으로도 문재인 정부가 임대주택을 확충해
갈 수 있게 되었습니다.

지난 10년간은 서울, 경기를 중심으로 부동산이 오를 수 밖에 없는
구조적 환경이 있었기에, 이때 부동산을 처분하여 현금을 보유한 사람들은
다시 그 부동산을 살 수 없는 상황이 되었음을 아실 것입니다.

그런데 지금 시점에서도 똑 같은 생각일 까요?

2018년 올해 전국적으로 아파트 44만999가구가 입주할 예정이라 합니다.
그 중에서 약 37%인 16만여 가구가 경기도 입주 물량이라 하는 데 과연
어떤 일이 벌어질 까요?

일본을 살펴 보겠습니다.

일전에 보여드렸던 자료를 다시 봅니다.

여기서 주목하고자 하는 것은 1985년부터 2001년까지의 급등과 급락 지점입니다.

도대체 무슨 일이 일본에 벌어진 것일까요?

<상승 요인>

1. 단카이 세대

자주 언급되죠? 단카이 세대.
제2차 세계대전 이후 1947~49년(3년)에 태어난 세대인데,
일본 역사에서 가장 많은 인구수이며, 다른 연령층에 비해 수백만명이 많기 때문에
이 세대가 특별히 주목을 받습니다.

이들이 1985년도에 이르렀을 때, 36~38세가 되었습니다.
사회에 나와 직장생활을 한지 대략 10년 전후가 되는 나이들인데
이들이 집을 본격적으로 장만하는 시점이었습니다.

단카이 세대들은 직장이 몰려있던 동경과 수도권으로 집중하면서
부동산 구입을 위한 수요 요인으로 작용했습니다.

2. 1985년 플라자 합의와 1987년 루브르 합의

미국의 무역수지 개선을 위해 엔화가 평가절상 되었습니다.
일본의 화폐가치가 올라가서, 가만이 있어도 부자가 된 느낌을 받았던
때입니다. 수입을 하기가 용이해 졌고, 반대로 수출은 어렵게 되었습니다.

기업들은 내수 시장에서 이윤 창출을 하고자 했고, 주요 투자처가
부동산이 되면서, 기업과 은행의 자금이 부동산으로 몰리게 되었습니다.

상대적으로 덜 알려진 1987년 루브르 합의를 통해서는 일본 은행의 지불준비금을
낮추고, 이자율도 낮추게 했는데, 이는 미국의 무역수지 개선이 눈에 띄게 나타나지 않자,
다시금 미국 주도로 일본 은행이 돈을 더 방출하도록 강제한 것이었습니다.

결국, 플라자 합의와 루브르 합의를 통해, 일본 시장에 돈이 풀려야 했는데,
기업들과 단카이 세대는 풀린 돈을 이용해서 부동산에 투자하는 형태가
1985년부터 1991년까지 일본의 부동산을 끌어올리는 원인이 되었습니다.

그런데, 이런 추세가 1991년을 정점으로 급격하게 꺾이기 시작합니다.

<하강 요인>

1. 단카이 세대의 부동산 시장 퇴장과 생산가능 인구의 축소

1991년은 단카이 세대가 42~44세가 되는 시기입니다.
그동안 왕성하게 부동산을 구매했던 나이에서 벗어나 버렸습니다.

그리고 단카이 세대를 비롯한 이후 세대들이 아이를 적게 낳았기에,
생산가능 인구가 점차 줄어왔습니다.

결국 기존 구매자는 시장에서 빠지고, 신규 매수자는 유입되지
않는 상황이 된 것입니다.

이런 상황을 고려하지 않고, 과거와 같은 비율로 공급된 부동산은

주인을 찾기가 어렵게 됬습니다. 

2. 내수 시장 침체

1985년부터 시작된 엔고의 여파로, 국제 경쟁에서 일본 기업의 이윤의 폭이
감소하자, 원가를 줄이기 위해 인원을 축소했고 동시에 생산가능 인구도
줄어 듦으로써, 유효 수요가 축소되는 현상이 발생했습니다.

생산성을 높이기 위해 자동화를 도입하지만, 줄어든 노동자, 줄어든 생산가능 인구는
지출을 줄임으로써, 기업의 이윤도 줄어드는 장기 불황으로 빠지는 상황이
되어 버렸습니다.

결국, 부동산 구매자의 축소와 시장 침체가 부동산 가격을 장기적으로 하향
안정화 시키는 역할을 했고, 가장 큰 타격을 받은 것은 동경과 40km 이상
떨어져 있는 수도권의 신도시들이었습니다.

그럼 우리나라는 어땠을 까요?

<상승 요인>

1. 수도권 기업 총량제 폐지와 상수원 보호구역 축소

참여정부때 전국토 균형발전을 위해 강력하게 시행되었던
수도권 기업 총량제가, MB 때 무력화 되었습니다.

기업 총량제가 무력화 되면서, 지방으로 내려왔거나, 내려올려던 기업들이
다시 수도권으로 U-turn 하게 되었습니다.

지방으로 내려가면 주어졌던 참여정부 때의 많은 특혜가 사라졌기에
인력을 구하기 쉬운 수도권을 떠나 굳이 지방으로 내려오고자 하는
기업이 없어졌습니다.

저는 이 정책이 서울과 수도권의 부동산 가격을 기형적으로 올린
주 요인이라 생각합니다.

MB 일가가 경기권에 수십만 평을 가지고 있는 것이 확인된 이상
저는 이 놈의 탐욕이 부른 정책이었다고 생각합니다.
전혀 공공의 이익이라는 개념이 없는 쥐새끼 같은 정책이었습니다.

여기에 더해 기업들이 공장을 마구잡이로 지을 수 있도록
상수원 보호구역 축소 및 각종 건축 규제를 약화 시켰습니다.

일본의 단카이 세대가 부동산의 주요 수요자가 되었다면
우리나라의 서울과 경기는 정부의 정책으로 말미암아
수요가 만들어졌다고 할 수 있습니다. 결국 수요자는 일본처럼 특정한
나이의 국민이 아닌, 보편적인 기업과 일반 가구가 수요자가 되어 주었습니다.

많은 이들이 노무현 정부 때 전국 집값이 올랐다고 했습니다.

당연한 일이었습니다. 

수출이 잘 되어, 지속적인 경상수지 흑자가 발생해서, 유동자금이 풍부한데다,
그동안 전혀 개발 호재가 없던 전국의 주요 도시들에 국가의 중요한
투자기관이나 공공시설이 내려가니 부동산 가격이 오를 수 밖에요.

이를 싫어한 사람들은 그 동안 부동산 상승의 과실을 거의 독차지한
서울과 수도권에 부동산이 많은 사람이나 기업이었을 것이라 생각합니다.

2. 금리 인하와 DTI, LTV 변경

세계적인 금리 인하 추세에 맞추어 우리나라도 금리 인하를 하게 되었고,
부동산 취득이 용이하도록 DTI, LTV를 완화시켜, 주택 구매자가
아파트를 더욱 쉽게 살 수 있도록 해 주었습니다.

이미 수도권으로 올라와 있거나 올라오고자 하는 기업과 가구가 있었기에
이런 정부의 금융정책은 이런 수요자로 하여금 보다 쉽게 부동산을
취득하도록 해 주었습니다.

여기에 더해, 우리나라 노년층은 노후 자금의 상당부분을 부동산에 투자했습니다.

그러나 어디까지나 부동산 상승은 서울, 수도권 일부, 세종시, 제주(MB가
제주의 그린벨트를 대폭 풀었는데, 지금 보니 이 쥐새끼의 땅들이
지천으로 깔려 있네요...), 부산, 대구 일부 지역에 국한 된 것입니다.

정부의 정책과 함께, 부동산을 필요로 하는 인구의 집중이 서울과
수도권의 부동산을 끌어 올렸습니다.

그럼 앞으로는 어떻게 될 까요?

<일본과 다른 길 그리고 같은 길>

1. 서울과 동경

서울은 동경에 비해 면적은 3.6배 좁으나 인구는 1.2배만 작습니다.
즉, 서울이 단위 면적당 인구 밀도가 동경보다 월등하게 높습니다.

동경의 외곽에서 중심으로 진입하는 것은 분당, 일산, 탄현, 평촌등의
신도시에서 접근하는 것과 유사합니다.

이 말은 동경의 외곽에 빈집이 생겨도 서울은 빈집이 생기기 어렵다는
것을 의미합니다.

저는 앞으로도 서울의 부동산은 점진적으로 상승할 것이라 생각합니다.

이들의 부동산을 무리하게 억누르려 하는 정책을 펴면, 이익보다
손실이 클 수 있음을 저는 우려합니다.

오히려 참여정부의 정책을 이어받아, 구조적으로 서울과 경기권의 인구가
분산되도록 하는 것이 바람직하다고 생각합니다.

주요 시설과 이에 따라 인구가 빠져나가면, 어떤 곳도 가격이
빠지지 않을 수 없습니다.

2. 경기권

아주 다양하게 전개될 것이라 생각합니다.

경기권의 부동산이 오를 수 있었던 주요 원인은 다음과 같은
3가지 주 요인이 있었기 때문이라 생각합니다.

첫째는 인구의 유입 때문이었고,
둘째는 일할 수 있는 직장이 많이 생겨서이고
셋째는 서울과의 근접성 때문이었습니다.

(통계청 자료. 다음 카페 ‘따뜻한 자본주의“ FORUS 편집)

1985년까지 5백만이 되지 않았던 경기도 인구는 이후 가파르게
상승해서 2016년에는 12,671,956명이 되었습니다.

1990년대부터 가파르게 인구수가 상승한 요인은 수도권 주변으로
개발된 신도시와 삼성과 같은 대기업 집단의 기업유치가
주 요인이었고, 2007년 이후는 신도시의 여파는 작아지고
기업유치가 큰 몫을 차지했습니다.

그런데, 이런 상승요인이 지금도 작용하고 있을 까요?

당장 인구 유입면에서 과거와 같이 지방에서 경기로 올라오는
인구는 확연히 줄어들 것입니다.

2015년 경기도 인구가 12,479,061명이기에 약 19만명이 늘었지만
이들 상당수가 서울의 비싼 아파트 가격으로 인해 밀려나온 사람들이
다수를 이룹니다.

이에 더해 2018년 우리나라 생산가능 인구가 줄어드는 원년입니다.

결국 과거와 같은 인구 유입 요인은 갈수록 사라지기에
지금까지 경기도의 부동산을 떠 받들어 주었던 가장 큰 축이 하나
없어진 것입니다.

그렇다면 경기도 부동산에 영향을 줄 요인은 기업의 유무와 서울과의 근접성이 됩니다.

얼마 전, 서울에서 살고 있는 줄 알았던 친구가 연락이 와서
이야기를 하던 중, 몇 년전 집을 팔고 판교로 이사온 것을 알게 되었습니다.

경영학과를 나와 CPA 자격증이 있는 친구입니다. 부동산이 하락할 것이라고
예측하여, 서울 집을 팔았고, 판교에서는 월세를 얻어 살고 있다고 했습니다.

이 말을 들으니 괜히 화가 나서, 육두문자를 써가며, 이런 바보 천치가 어디
있냐고 욕을 퍼부었습니다.

판교의 경우, 서울과의 근접성과 우리나라 대표적인 IT 기업들이 밀집한
보기 드문 것이고, 기업 수에 비해 상대적으로 아파트가 많지 않은 것입니다.

서울의 집값이 바닥일 때 팔고 나와, 판교의 부동산이 낮을 때, 월세로
들어와, 계약 때마다 큰 폭으로 월세를 올려줘야 하는 상황을 맞은
상황이 어이가 없게 느껴졌습니다.

결론적으로 앞으로 입주를 앞둔 경기도 아파트는 부동산 수요가 되 주었던 두 요인,

즉, 지근 거리에 기업의 유무와 서울과의 출퇴근 거리와 관계하여

극명한 차이를 보일 것이라 생각하고, 상당수의 아파트는 애초의

분양가도 유지하기가 쉽지 않을 것입니다.

[팀버]

자기 살고있는 집을 투자나 투기의 목적으로 사고 파는 것은 삶의 질을 돈에 맟춰 산다는 생각이 듭니다.
또 예전에 사업을 해본 경험으로 볼때, 집을 담보로 다른 욕심을 부리면 반드시 그 집은 날러 가더군요. (다른 친구들도 마찬가지였죠)

물론 돈을 벌면 좋겠지만, home 과 house 는 반드시 구분 해야 하는것이 현명한 삶인듯 합니다.

[Forus]

동의합니다. 집은 집 다워야 한다 생각합니다.

[공간 트래블러]

좋은 글 감사합니다.^^

[Forus]

^^.

[새론아침]

공감합니다..

[Forus]

고맙습니다.

[횡순이아저씨]

지나친 비관론은 앞으로의 일들에 방해가 되더군요
돈벌기가 쉽지는 않지만 이미 많은 자본력이 있습니다
돈이 많아졌다는 것은 돈의 가치를 저장하는 배터리가 더 필요하다는 것일 가능성이 크므로 막연하게 거품이라 보는것은 문제가 크다 봅니다
어찌보면 가상화폐도 많은 이유가 있을 테지만 잉여자본에 비해 마땅한 투자처가 없는것도 아주 작은 이유라 보고 있습니다

통찰력을 갖게 해주시 글 감사합니다

[Forus]

화폐의 양은 절대양과 신용의 양이 다 커져 왔기에, 인플레이션이 느리지만 지속적으로 진행이 되왔다 생각합니다. 한편으로는 투자처나 구매대상을 찾지 못한 잉여 자본도 커져 왔을 것이라 생각합니다.

[무늬농부]

상식적으로 생각하면 다주택 보유세를 강화하여 다주택을 어렵게 만들면 아파트가격을 쉽게 잡을수 있을것 같은데 그렇게 되지않을 이유라도 있는것입니까? 늘 궁금했던 것이라 부끄럽지만 물어보고 싶습니다.

[Forus]

다주택 보유세 강화는 매우 신중하고, 전략적으로 다가가야 한다 생각합니다. 이를 급하게 추진하면 자칫 정권이 흔들릴 수도 있습니다. 현재 정부는 1차로 다주택자들을 세상에 나오도록 좋은 조건을 제시하며 임대주택자로 신고토록 하고 있습니다. 대부분의 다주택 소유자들이 신고조차 하지 않고 있는데, 이는 임대료 인상 기준이나 판매의 기한등이 정해져 있기 때문입니다. 이 주제는 나중 따로 한번 토론을 해 보는 기회를 가져보겠습니다.

[우리행복]

기업의 지방이전을 그렇게 추진했는데 기업경쟁력강화라는 좋은 말로 그 상황이 물거품이 되었지요
그래서 지금은 지방도 수도권도 부동산이 너무 비싸네요. 늙어서 갈곳이 없어요... ㅠ.ㅠ..

[Forus]

ㅠㅠ.

[오늘과내일]

옥에티 : 44만가구의 37%정도가 16만여가구네요.^^
여전히 집이 없는 저이기에 뜨끔합니다. 한번씩 아버님이 당신의 딸이 집 한칸 없는 것을 안타까워 하시며 저에게 집 장만을 권유하지만 그 것이 무엇이든지 내 것이 아니여서 불편해야 사는 성향이라요. 올 말쯤에는 한번 장만해보까? 하는데 제 아내도 딱히 집이 우리 명의 아니다고 불편해하지 않은 것 같아서요.ㅎㅎㅎ
그건 그렇고 저는 집값이 무조건 저렴해야한다고 믿습니다. 귀한(?) 곳에 쓰여야 할 피 같은 돈 아무 쓰잘데기 없이 그냥 엉덩이 밑에 깔려 있는 것이 너무 아깝다고 생각하거든요. 예측이 아니고 바람입니다.

[Forus]

수정했습니다. ^^. 오늘과내일님은 주택 부분에 있어 가장 자유로운 영혼을 소유한 분이라 생각합니다.
부부가 같은 마음이니 더욱 그렇습니다. 그러하기에 선택에 있어 자유를 만끽하시라 말하고 싶습니다.
언젠가 제주도 말할 때, 땅값이 인플레이션에 준해 꾸준히 올라갈 필요가 있다 말한 적이 있습니다.
외국인의 토지 소유가 자유로운 상황에서 가격마저 낮다면, 우리의 땅 중 상업적으로, 또는 주거용으로 좋은
땅들은 외국인 소유가 될 것입니다. 우리의 땅이 러시아의 1/10만 되더라도 걱정은 하지 않겠지만,
땅 자체도 작은데, 대지는 더욱 작고, 생산이 불가능한 유일한 대상이기에 구조적으로 지가는 올라갈 수 밖에

[Forus]

없습니다. 부동산 정책은 크게 3가지로 접근해야 한다 생각합니다. 저소득층을 위한 임대주택 강화, 중산층을 위해서는 주택 소유가 쉽도록 하는 조치, 상류층에 대해서는 종부세같은 세금 징수 강화. 나름 뭔가 해 가고 있는 것 같습니다 .

[오늘과내일]

부동산 정책 3가지에 만프로 동의하고요.
현 정부가 나름 뭔가 해 가려 노력하는 모습이 보여서 그나마 하고 있습니다.
보수에 발 담그고 진보를 지향하며 살려는 저 같으면 확 밀어부쳐블것인데오. 정치가 그리 쉬운 것은 아닐겁니다.^^

[Forus]

그렇습니다. 이번 지지율이 떨어진 것은 정부가 언급은 하지 않지만, 보유세 정책에 대한 반기가 큰 몫을 차지 했을 것입니다. 자칫 잘못 건드리면
정권이 바뀌는 사태까지 올 수 있는 것이 바로 보유세 부분입니다. 국민들의 주택에 대한 애착이 그 만큼 크다는 것을 의미하는데요, 지난 MB와 닭근혜 때는
전국 공시지가를 소리소문없이 올려 세수를 보충했습니다. 간접세의 특징은 국민 저항이 작다는 것입니다. 철저하게 조사하여 매우 세부적 규정이 만들어 져야
하는 것이 바로 이 부분입니다.

[윈드러시]

집값이 너무 올랐는데 세일러님이 생각납니다. 10년 내내 한결같이 집값폭락을 주장했지요. 저금리로 통화량이 늘면 집값이 오른다고 보는게 기본인데도 폭락을 예측하고, 금리인상은 또 반대하고, 참 이상한 논리였지요. 그런데 지금은 버블에 진입한게 아닌가 생각도 듭니다. 특히 지난 1 년 가파르게 상승했는데 추가 상승은 금리인상 과정에서 제한될것으로 예측됩니다. 거주목적은 언제라도 돈이 있으면 사야되는것이고, 갭투자 하신분들이 집값 올랐다고 좋아하는것 같은데 이제는 위험할수 있지요.

[Forus]

이론은 늘 현실에 바탕을 두어야 하고, 아무리 견고한 이론도 반영하지 못한 변수가 반드시 있을 수 밖에 없음을 인정해야 한다 생각합니다.

[키요키요]

좋은 글 감사합니다 ^^

[Forus]

고맙습니다.

[열정]

제가 어릴때 짜장면이 한 500원 정도 였던 기억이나네요 지금은 5000-6000원 이지요. 이를 사먹는 인구가줄어도 10년뒤 8000원 20년뒤엔 10000원 정도 할거라는건 자명합니다. 이를 만드는 인건비 밀가루 기타등등 원가자체가 화폐가치 하락으로인해 모두 오를것이기때문입니다. 그래서 저는 우리나라 경제자체가 저성장이든 고성장이든 지금처럼 +성장을 계속한다면 집값의 명목가격자체는 계속 오를것이라 생각하고요. 다만 수요자인 인구가 준다고 가정하면 그 줄어듦이 강한 지방의 조정은 지역마다 편차가크게 다가오리라봅니다. 그리고 그반작용으로 서울과 핵심 경기권은 이 화폐가치하락과 경제성장의 상승을 독차지할거라 생각합니다.

[열정]

지금 문정부의 고민은 바로 현재의 경제구조와 여건상 부동산의 과도한 하락은 막아야하되 지금같은 폭등도 또 막아야하는 이러지도 저러지도 못하는 아주힘든 상황인것이고요. 종부세와 재산세의 절묘한 조합과 지금당장 서울안에 공급폭탄을 터트려야 하는데...법개정이나 여론도 살펴야하는 정부입장에서 그게 말처럼 쉬운게 아닌것 같네요 문정부의 성공을 누구보다 간절히 바라는 입장에서 저는 부동산이 가장 걱정입니다. 좋은글 감사드립니다^^

[Forus]

MB 정책의 내재된 특성이 바로 ‘격차’를 낳는 것이었습니다. 비단 부동산 정책만이 아닌 거의 모든 분야에 걸쳐 불평등과 격차를 노골적으로 낳는 것이었습니다. 세제와 환율 조정, 대기업 문어발식 확장을 통해 중소기업의 대기업 의존도를 높이고, 국민들의 부가 대기업으로 이전되게 되었습니다. 특히 유일하게 생산이 불가한 토지의 경우는 토지의 위치에 따라 더욱 더 심하게 정책의 영향을 받았습니다. 이미 MB이후 종부세 같은 직접세를 무력화 시키고, 간접세 효과가 나는 전국 토지의 기준시가를 올려 부족한 세수를 매우는데 활용했습니다. 서울에서는 이미 택지 개발이 끝났기 때문에 공급폭탄은 이제 없다고 봐야 합니다.

[Forus]

재개발과 재건축은 기존 거주자의 몫이 대다수 이기에 신규 공급량은 20프로 이내가 대부분입니다. 대학, 기업과 은행등 돈이 집중되는 시설이 서울에 있는 한 서울로의 집중 현상을 막을 수 없기에 대학과 기업을 내려보낼려 했던 참여정부의 정책은 핵심을 찌른 정책이었다 생각합니다. 저는 지금도 이 정책이 다시 검토되어야 한다 생각합니다. 200만 정도가 빠져 나가면 서울 자체도 환경적으로 매우 쾌적한 도시가 될 것입니다. 그러나 서울시의 지역별 맞춤 개발 정책으로 서울이 더욱 경제적으로 좋아질 수 밖에 없는 환경이 되고 있습니다. 길은 많기에 실무자들의 현장에 대한 다방면의 파악이 어느때보다 중요한 것 같습니다.

[꼬매드]

위에 윈드러시님 말씀대로, 저는 설마 세일러님의 주장(유동성 함정)이 맞겠지...거품은 붕괴하겠지라고 생각하며 살던집을 팔아 전세로 이사하여 큰 손해를 본 일인입니다. 그리고, 나중에 버냉키가 옳았다는 식의 글을 오락가락하며 쓰는 것을 보고 혼란스러워 했던 일인입니다. 제 사적인 손해를 떠나서, 본인의 입장의 일관성이나, 그렇지 않을 경우, 그에 타당한 변명과 솔직함을 듣고자 간접적인 질문을 여러번 했었지요.
이젠 다 지나간 일입니다.

여러모로 포러스님의 현실적이고 독자적인 지식 디테일에 감탄합니다. 여러해 관심을 기울이다보니, 이제는 무엇이 옳음인지 무엇이 허풍인지 좋은 배움을 얻은 것같습니다.

[Forus]

저는 부동산이야말로 종합이론예술이 적용되는 분야라 생각합니다. 처음 직장에서 토지개발 후 성공여부를 따져야 할 때, 현장의 경영여건(도로, 항만, 용수, 전기, 인력, 기업여건, 법률, 정책과 정부의지, 지방정부 여건등)을 검토해야 했습니다. 한두가지의 변수를 가지고 설명하는 것은 이해하기는 쉬우나 변수가 작은 만큼 현실과는 동떨어질 수 밖에 없는 가능성은 커집니다. 이미 서울을 포함 주요 도시의 호재가 있는 지역과 미국의 주요 도시, 영국, 중국 등 부동산이 매년 상승하고 실제 거래되고 있는 현실에서 왜 그런 현상이 있는 가를 사람들의 탐욕이나 거품으로 규정하거나 통화라는 하나의 요소로 설명하는 것은 무모함에

[Forus]

가까운 시도 였습니다. 이는 비단 우리만의 문제가 아니고, 선대인, 김광수 연구서에서도 동일하게 있었습니다. 이러는 가운데 선한 의지를 가진 분들이 재산이 축소되거나 확장될 기회를 많이 잃었습니다. 일본만 하더라도 인구, 세대별 특성, 도시개발 방식, 기업환경, 경상수지, 자본수지, 소비성향등을 같이 분석해 보면 현재 도쿄의 부동산 특상이 실제와 가깝게 이해되고, 이런 이해를 바탕으로 예측도 가능했을 것입니다. 다양한 분야에서 참여하시기에 보다 광범위하고 깊은 토론을 기대했으나 꿈파상님의 중국, 일본, 한국의 절대패망론이 난무했던 것은 아쉬움이었습니다.

[월영]

집, 참 어려운 주제입니다.
평소 내가 살 집 한채는 무리하지 않는 선에서 장만해야 한다는 생각이었습니다.
집값이 오르던 내리던 팔지 않는 이상 신경쓸 것 없이 가족과 편안하게 생활하면 되기 때문이죠.
다만, 서울의 집값은 상승과 조정을 거치더라도 우상향할 수 밖에 없는 구조입니다.
그래서 서민과 신혼층을 위한 공공임대등 공급확대는 반드시 병행돼야 한다는 생각입니다.
부동산을 보는 시각이 포러스님과 거의 같아 크게 공감되는 글입니다^^

[Forus]

감사합니다. 어려운 주제이나, 서울시와 현 정부의 임대주택 공급을 먼저는 서민과 학생, 신혼부부등을
집중적으로 해 나간다면 문제는 의외로 쉽게 풀릴 수도 있을 것입니다.

[흠냐리]

좋은 글 감사합니다. ^^

[Forus]

^^.

[김밥세줄]

좋은 글 감사합니다!

[Forus]

^^.

[하얀나비]

좋은 글 잘 보았습니다. 최근 중국의 부동산 가격도 소강상태인데,,뭔가 변화가 있을지 궁금해 집니다. 정책에 민감하고 변수도 많은데다가 투기성도 강해서 참 어떻게 될지. 이사를 할지 고려 중인데 사야 할지 임대를 할지 고민이 되네요..

[Forus]

중국의 GNP, 유동자금, 인구구성, 부동산 정책등에 대해 조금씩 자료를 모으고 있습니다. 워낙 땅 덩어리가 크고, 지역마다 특수성이 있어서 어려운 주제이지만,
따자본에서 다룰 수 있는 내용이라 생각합니다. 특히 현지에 거주하시는 하얀나비님과 자주 다니시는 분들이 계시니, 검증도 가능하구요.

[인자린18]

좋은 글 공감합니다

[Forus]

감사합니다.

[까스활명수]

최경환이 빚내서 집사라고 그렇게 부추겨도 움직이지않던 서울집값이 노무현정권때 학습효과인지 문정권들어서자 몇억씩 오르는걸보고 깜놀했습니다 서울입성의 시기만 저울질하며 현찰모으던 소심한저로서는 전재산을들고 마음졸이다가 몇억올라버리는바람에 다음을기약할수밖없네요 ㅠㅠ 정권이 투기세력에게 주는 의도치않는 시그널이있는건가요??

[Forus]

경제적으로 따져서 투기세력을 대놓고 지원한 '갑'은 박정희 정권 때입니다. 그 이후 어느 시대도 박정권 시대때보다 지가 상승률이 높았던 때는 단 한번도 없고, 북한이 개방되기 전에는 불가능한 일일 것입니다. 그리고 두번째가 노태우 200만호 건설 때 입니다. 너무도 투기가 성횡해서 보수라 자칭하는 자들이 토지공개념을 정책을 들고 나왔으니까요. 많은 분들이 토지공개념을 민주정권이 시작했다고 생각하는데, 개념이 처음 나온 것이 박정권 때고, 시행된 것이 노태우정권 때입니다. 올라도 너무 올라서 정부가 놀랐던 거죠.
박정권때는 매년 무역수지가 적자가 났지만 해외 차관을 들여와 저리로 대기업들에게 대출해 주니, 대기업들이

[Forus]

그 돈으로 부동산을 사서 땅집고 헤어치듯 돈을 긁어 모았습니다. 다른 나라는 모르겠은, 우리나라 대기업들은
고개를 국민들에게 늘 숙이고 다녀야 합니다. 키운 것도 국민이고, 어려움에 처했을 때 도운 것도 국민이기 때문입니다. 노무현 정부 때는 무역수지 흑자가 지속되었고(DJ 이후 흑자가 지속되었습니다. 역사상 처음있는 일이었죠) 이로 인해 국내에 유동자금이 많을 수 밖에 없었습니다. MB 때는 대놓고 수도권 집중 정책을 폈는데, 지금 의 서울과 일부 경기지역의 부동산 가격 상승은 그 결과라고 해도 과언이 아닐 것이라 생각합니다.
민주 정권이 투기세력에 시그널을 주지 않습니다. 다만, 부동산이, 특히 토지는 생산이

[Forus]

불가능하다는 점, 매년 인플레이션은 일어나고 있다는 점, 인간의 욕구는 계속해서 양적, 질적으로 확대되어 간다는 점, 대지 대부분이 민간 소유라는 점을 을 생각했을 때 지가는 매년 상승할 수 밖에 없는 구조적 요인이 있습니다. 이런 자체적 요인에, 정부의 정책과 우리나라 자금 사정들이 우호적으로 변화면, 정책의 수혜지역이나 대상은 가격이 오를 가능성이 커진다고 할 수 있을 것입니다.
현재 서울 지역에서 부동산이 많이 오른 지역은 잘 보시면, 정책의 수혜지역이 대분입니다. 이때 정책은 국가정책과 서울시 정책 둘다를 말합니다. 박원순 시장이 지가 오르라고 일하는 것은 아니지만, 지역별로 필요한 일들을 찾아서 잘

[Forus]

해 나가니 결과적으로 부동산 가격이 오르네요. 거기다가 서울은 유일하게 주택공급율이 100% 이하인 지역입니다.

[권오창]

북한개방시 남한지방도시의 외면은 이해합니다
하지만 특히 서울은 그 와는정반대의 모습이 그려집니다
드 넓은 대륙 국가의 대도시와 대목장 부지가 떠오르면서....

[까스활명수]

우문에 이렇게 정성드려답해주시니 감사할따름입니다 어느정도 궁금증이해결되네요 1년정도 지켜보다가 대출을받아서라도 들어가야겠습니다 제친구가 10년전에 반포로 대출안고들어갈때 걱정했는데 제오지랍이었던듯합니다

[Forus]

저는 자주 부동산을 구매 또는 판매할 때 고시공부를 하듯이 연구하라고 합니다. 부동산 채널도 많으니, 상담 요청도 하셔서 구매하시고자 하는 부동산 정보에 대해 충분히 습득을 하셔서 자체 판단하실 정도의 정보력을 가지시라 권해 드립니다. 서울의 경우 부동산의 가격이 매우 크기에 충분한 시간 투자를 하셨으면 합니다. 저는 이 작업을 아내에게 부탁을 했습니다. 그리고 3년전에 마포에 소형 아파트를 구매했습니다. 아파트를 사이에 두고, 대학에 다니고 있는 아이들 때문이었습니다. 아내의 빠른 판단이었지만, 그 전에 수년간 이 지역을 연구한 것을 알기에 동의했습니다. 최초 연구시점부터 구매까지 3년 가까이 걸렸습니다.

[권오창]

이런 말씀은 조금 어색하고 조심스러운데
모두 어진분같고 현명하신분같아 위 두 지역 부근의 유망 지역도 한 번 거론합니다
아직은 경리단길 이라는 촌스런 명칭이지만
강남 용산 시청 여의도 배산임수
100년동안 청,일본,미국에 빼앗겻던
대한민국 수도 한복판의 넓은땅 아직 남산 주위 유일하게 고도제한에 묶인땅
(좀더 자세한 내용은 이런 지면에서는 곤란하니 만약 투자 하실 의사가 있으시면 차 한잔나누고 하세요)

[피돌]

공감 가는 글 감사합니다.