내 집 마련시 ‘대지 지분’ 계산법

[박문순]

내 집 마련시 ‘대지 지분’ 계산법

【용적률】대지 면적에 대한 지상 층 연면적의 비율.
= (연면적/대지면적)*100(%)

【연면적】각층의 바닥 면적의 합계

내 집 마련이나 주거용 부동산 투자시에 반드시 확인해 보아야 될 사항중의 하나가 바로 ‘대지 지분’(땅의 크기)이다. 2회에 걸쳐 이 대지 지분에 대해 알아보도록 하자.

요즘 아파트 선택의 기준이 달라지고 있다. 예전에는 교통, 교육, 환경, 편의 시설, 전용 면적 등을 따져보는 것이 아파트 선택 기준의 전부였다. 물론 요즘도 위의 항목들은 기본적인 확인 사항이지만, 지난 2~3년 동안 전국에 재건축 열풍이 불면서 추가된 것이 바로 <대지 지분>이다.

대지 지분이란 한마디로 ‘아파트가 갖고 있는 땅의 면적’을 말한다. 이 대지지분은 아파트 단지 전체의 대지 면적을 가구 수로 나눠 등기부 등본에 표시되어 있다. 오래된 주공 아파트의 경우 대부분 요지에 위치해 있고 저층이므로 대지 지분이 넓어 재건축을 하게 되면 수익성이 높아지게 되니까 그동안 가격이 많이 오른 것이다.

우리는 흔히 아파트 가격을 비교할 때 <평당 가격>을 따진다. 하지만 이보다 더 중요한 것이 <대지 지분당 가격>이다. 결국 아파트는 <땅>이므로 위치가 비슷한 곳에 평수가 같은 두 단지가 있는데 가격도 같다면, 당신은 어느 아파트를 사겠는가? 나라면 대지 지분이 넓은 아파트를 살 것이다. <평당 가격> 보다는 <전용 면적당 가격>이, <전용 면적당 가격> 보다는 <대지 지분당 가격>이 더 객관적으로 아파트 가치를 평가할 수 있는 잣대가 된다. 대지 지분이 중요한 이유를 살펴보면,

첫째, 대지 지분은 아파트의 주거 환경의 쾌적성을 나타내는 척도이다.
즉, 대지 지분이 높은 아파트는 용적률이 낮다는 얘기이므로, 이런 아파트는 동과 동사이의 간격이 넓고, 층수도 낮고, 기타 편의 공간(놀이터, 관리실, 운동 시설 등등) 등의 여유 공간이 많다는 것을 의미한다. 여러분은 새로운 평면 설계와 뛰어난 조경을 가진 대지 지분이 낮은 용적률 300%의 새 아파트와 대지 지분이 넓은 용적률 150%의 오래된 아파트 둘 중에 어느 아파트를 사겠는가?

나라면 당연히 오래된 아파트를 살 것이다. 새 아파트의 경우 3년만 지나면 중고 아파트가 되어 장점은 점점 들어들게 되지만, 오래된 아파트의 경우 사는 동안 주거의 쾌적성은 물론이고 향후 재건축이나 리모델링이 되었을 때는 재산 가치의 상승도 기대할 수 있기 때문이다.

아파트를 분해하면 결국 건물과 토지(땅)로 나눌 수가 있는데, 건물은 시간이 지날수록 감가 상각되어 가치가 줄어들지만 토지는 가치가 계속된다. 예를 들어 강남의 6억 짜리 32평 신축 아파트가 있다고 하자. 이 아파트의 건물 가격은 아무리 최고급으로 지어도 최고 평당 300만원을 넘지 않는다. 그러면 약 1억 정도가 건물 가격이 되고 나머지 5억은 땅의 가격이 되는 것이다. 이러니 대지 지분이 중요하지 않을 수 있겠는가?

둘째, 재건축 아파트에 있어 대지 지분은 향후 무상 입주 평형과 추가 부담금 산정의 기준이 되므로 중요하다. 대지 지분이 클수록 재건축 사업 이후에 조합원이 무상 입주하게 되는 아파트의 평형이 커지게 되며 이에 따라 추가 부담금이 줄어들게 되어 대지지분은 재건축 사업의 수익성을 가늠하는 핵심적인 사항이 된다.

다음에는 구체적으로 등기부등본을 가지고 이 대지 지분을 계산하는 방법에 대해 알아보기로 하겠다.
지난 번 칼럼 ‘내 집 마련 시 대지 지분 계산은 기본(1)’에서 대지 지분의 뜻과 중요성 등에 대해 알아보았다. 아직 보지 않은 분들은 먼저 글 번호 ‘217’번을 읽는 것이 전체 내용을 이해하는데 도움이 될 것이다.

그렇다면 이번에는 구체적으로 아파트 구입에 있어 가장 중요한 요소 중 하나인 대지 지분을 등기부 등본을 이용해 쉽게 한번 계산해 보도록 하자. 우선 등기부 등본을 준비하도록 하자. 등기부 등본이 없는 사람은 대법원(www.scout.go.kr) 홈페이지에 들어가서 700원만 내면 쉽게 준비할 수 있다. 인터넷이 안 되는 분은 등기소나 법원, 구청 등에서도 자판기에 1천원만 내면 쉽게 구할 수 있다.

우선 등기부 등본에 대해 간단히 살펴보면 등기부는 표제부와 갑구, 을구로 되어있다. 갑구는 <소유권에 관한 사항> 을, 을구는 <소유권 이외의 권리에 관한 사항>을 나타내 준다. 이해를 돕기 위해 내가 소유하고 있는 아파트의 사례를 들어가며 설명해 보고자 한다. 독자 여러분들도 자기가 살고 있는 아파트나 주택의 등기부 등본을 가지고 나를 따라 한번 계산해 보기 바란다.

등기부 등본으로 용적률을 계산하려면 먼저 <전용 면적>과 <대지 지분>을 알아야 한다. 여기에서는 내가 소유하고 있는 아파트를 예를 들어 설명해 보겠다.

▶ 전용 면적 계산

【전용 면적】현관 안쪽의 실제사용 면적. 베란다는 제외, 다용도실은 포함

표제부에서 (전유 부분의 건물의 표시)란을 보니 건물 내역 항목에 철근 콘크리트조 41.85 ㎡로 나와 있다. 이것이 바로 전용 면적이다. 그러면 이 전용 면적을 평으로 환산하면 41.85㎡×0.3025=12.66 평이 된다.

(( 여기에서 0.3025는 ㎡와 평의 비율이 다르기 때문에, ㎡를 평으로 바꿀 때 들어가는 상수이다. 정부에서 공식적으로 권장하는 도량형 단위는 ㎡인데 사람들이 부동산을 표시할 때는 아직도 <평> 이란 단위에 익숙해져 있어 감이 잘 오지 않는다. 그래서 평으로 바꾸는 것이다. ))

전용 면적은 이미 다 알고 있는데 왜 굳이 계산하느냐는 분이 계실 것이다. 왜냐하면 예를 들어 자기가 살고 있는 아파트가 32평이고 전용 면적이 25.7평인 것이 확실하다면 따로 계산하실 필요가 없지만, 본인이 알고 있거나 인터넷 부동산 사이트에 올라 있는 내용이 틀린 경우도 많기 때문에 반드시 스스로 계산해 보는 것이 좋다. 특히 오래된 아파트의 경우 90년대 이후의 아파트와 다르기 때문에 반드시 확인해 보아야 한다.

▶ 대지 지분 계산

【대지 지분】아파트 단지 전체의 대지 면적을 가구 별로 나눠 등기부에 표시되는 면적

표제부 (대지권의 표시) 란에 대지권비율 항목을 보니 45448.6분의 51.37이라고 나와 있다. 여기에서 앞의 45448.6은 이 아파트의 전체 대지 면적을 가리키는 것이고, 뒤의 51.37은 내가 소유하고 있는 아파트의 대지 면적을 나타내는 것이다. 이 대지 지분을 평으로 환산하면 51.37㎡×0.3025=15.54 평이 된다.

대지 지분은 쉽게 얘기하면 ‘본인이 살고 있는 아파트 단지 전체 면적에서 자신이 소유하고 있는 면적(땅)’이니, 크면 클수록 좋은 것이다.

▶ 용적률 계산 = (아파트 평수/대지 지분)×100

이 아파트의 평수는 18평이다. 그럼 용적률은 (18/15.54)×100=115.8 이 된다. 즉, 이 아파트의 용적률은 115.8%가 되는 것이다. 이 정도면 용적률이 상당히 낮은 편으로 동간 간격도 넓고 주거 환경이 쾌적하다는 것을 등기부 등본만을 통해서도 충분히 알 수가 있다.

(Tip) 용적률에 따른 아파트 단지 모양
* 용적률이 200% 내외라면 <일자형(-)> 아파트 단지를 생각하면 된다.
(서울의 택지 개발 지구의 중층 아파트나 5개 신도시 아파트)
* 용적률이 250% 내외라면 <디귿자형(ㄷ)> 아파트 단지를 생각하면 된다.
* 용적률이 300% 내외라면 <미음자형(ㅁ)> 아파트 단지를 생각하면 된다.
(서울 및 대도시의 재개발 아파트 단지)
참고로 요즘 서울 동시 분양 아파트의 경우 용적률이 보통 270~280%대이다.

출처 :부동산투자분석사