골든 크로스

[두꺼비집]

골든 크로스

주식과 부동산의 위기를 기회로 만드는 투자 전략

이광수, 최경영 저 | 메디치미디어 | 2020년 11월 25일

책소개

유튜버 2,000만 명이 선택한 [최경영의 경제쇼] 완전판

레피니티브 선정 ‘아시아 최고 애널리스트’의 투자 전략

초저금리, 미중 분쟁, 코로나19, 저성장, 인류세…

급변하는 시장, 불확실한 미래, 개인은 어떻게 생존할 것인가?

후기 코로나 시대, 새로운 위기에 새로운 투자 전략으로 극적인 수익 내기!

유튜버 2,000만 명이 선택한 경제 전문가 최경영, 150개국-4만 개 기업에 금융·기업정보를 제공하는 레피니티브(톰슨로이터)가 선정한 아시아 최고 애널리스트 이광수. 월급으로 부자되기는 현실적으로 불가능해도, 두 경제전문가의 투자 전략을 따라가면 당신도 얼마든지 ‘투자 수익으로 부자 되기’를 실현할 수 있다.

『골든 크로스』는 국내 최고의 경제통 최경영 기자와 세계가 인정한 이광수 애널리스트가 함께 쓴, 한국에서 처음 시도되는 투자 안내서다. 투자 시장과 투자 전략에 대해 두 저자가 다년간 확보한 인사이트를 전달하는 이 책은 투자란 무엇이며, 왜 지금 우리는 투자 관점으로 세상을 바라봐야 하는지를 데이터에 기반해서 명쾌하게 설명한다.

글로벌 금융위기와 유로존 붕괴 위기에 이어 코로나19 대유행 등 세계는 지금 여러 위험을 경험하고 있다. 금융시장이 요동하고 자산시장이 불투명해지면서 투자자들의 심리도 어느 때보다 불안하다. 경제 부양을 위해 전 세계가 약속이나 한 듯 금리를 내리며 시중에 돈을 풀고 있지만 정작 실물경제는 회복세를 보이지 않는다. 인구는 점점 줄어들고 경제는 갈수록 둔화한다. 그러나 저자들에 의하면 이런 위기의 시대야말로 기회를 내장한 변곡점이다. 따라서 지금 투자 시장에서 무슨 일이 일어나고 있고, 왜 그런 일이 발생하는지를 정확하게 안다면 미래를 예측할 수 있으며, 언제 무엇에 투자할지를 알게 된다. 절대 실패하지 않는 투자의 전략은 분명히 존재한다. 그것을 알고 싶다면, 지금 이 책을 펼쳐야 한다.

목차

들어가는 말: 돈의 시대, 피할 수 없다면 투자하라

1부 지금 자산시장에서는 무슨 일이 벌어지고 있나

1장 왜 세계 경제는 빚으로 굴러갈까?

상품의 값

사람의 값

돈의 값

달러

달러의 제국

제국의 민낯

빚의 제국과 조무래기들

미국 vs. 중국

2장 왜 한국 경제는 부동산에 발목 잡혔나?

땅의 값

땅값의 역사

아파트와 빚

텅 비어가는 상가 건물

주택연금이라는 꼼수

서울, 홍콩, 싱가포르

제조업 사장보다 건물주

개발 네트워크

3장 왜 정부의 부동산 정책은 오락가락할까?

정부의 쇼

전문가, 언론, 정치인의 쇼

[부동산에 대한 오해 1]?그들은 서울 강남에 살고 있어서 집값을 올린 것일까?

[부동산에 대한 오해 2]?서울 집값이 하락하지 않는다면 그때는 왜 하락했을까?

[부동산에 대한 오해 3]?내 집 내가 새로 짓겠다는데 정부가 왜…?

4장 일상화된 경제위기, 어떻게 생존하고 번영할 것인가?

왜 집값이 안 잡힐까

문제는 가격이다

〈설국열차〉의 영원한 엔진이 의미하는 것

자본주의는 망하지 않는다

소득 대비 가격이 중요하다?

2부 팬데믹 시대의 자산 투자 어떻게 할 것인가: 부동산과 주식을 중심으로

5장 부동산 투자, 무엇(what)보다 언제(when)가 중요하다?

분노 매수와 냉정한 매도

부동산 가격, 왜 올랐는지가 중요하다

부동산시장의 수요와 공급 관계

수요 변화가 시장의 변곡점을 만든다

매도 공급이 가격을 결정한다

[부동산 투자 원칙 1] 가격과 거래량을 동시에 고려하라

[부동산 투자 원칙 2]?가격 하락 변동성이 큰 매물에 주목하라

[부동산 투자 원칙 3]?자기자산을 정확히 파악하라

[부동산 투자 원칙 4]?예측하지 말고 행동하라?

6장 주식 투자, 언제(when)보다 무엇(what)에 집중하라

동학개미와 로빈후드, 개인투자자들의 반란

코로나19 이후 하락장의 의미

주식시장과 실물경제 간에 벌어지는 격차

주식 투자는 왜 예측이 중요한가

본질을 가리는 투자심리

[주식 투자 원칙 1]?가격이 떨어질 때마다 꾸준히 매수하라

[주식 투자 원칙 2]?스토리가 있는 회사에 주목하라

[주식 투자 원칙 3]?매출과 주가를 함께 파악하라

◎ 주식 평가를 위한 고전적인 방법

[주식 투자 원칙 4]?위기가 곧 기회다

[주식 투자 원칙 5]?성장하는 기업에 투자하라

◎ 새로운 투자 세계, 바이오산업

[주식 투자 원칙 6]?주가 흐름을 읽으며 가치주를 판별하라

[주식 투자 원칙 7]?소비재 기업의 배당주에 투자하라

[주식 투자 원칙 8]?시가총액 변화로 시대를 움직이는 산업을 읽어라

7장 자산의 본질, 시장의 속성

강남 아파트와 삼성전자, 무엇을 선택할 것인가

주식과 부동산, 투자의 본질은 변하지 않는다

주식과 부동산, 투자의 방법이 다르다

운을 무시하지 마라

모든 것은 변하고, 모든 위기는 새롭다

무엇이 시장을 변화시키는가

나오는 말: 투자는 100미터 달리기가 아니다

저자 소개 (2명)

저 : 이광수

금융 정보 분석 최고 전문가로서 레피니티브(Refinitiv, 구 톰슨로이터)에서 수여하는 ‘Analyst Awards 아시아 최고 애널리스트(Overall Top Stock Picker)’를 수상했다. 현재 미래에셋대우 리서치센터에서 애널리스트로 일하고 있다. 리츠와 부동산시장 그리고 건설기업을 분석한다. KBS 〈최경영의 경제쇼〉에서 ‘이광수의 부동산 이야기’를 진행하고 있다. 투자자를 위해 근거 있고 선명한...

저 : 최경영

KBS 기자. 〈최경영의 경제쇼〉 진행을 맡고 있다. 1995년부터 2013년까지 KBS 기자로 일했다. 2013년 7월부터 2018년 9월까지 〈뉴스타파〉 기자로 일하며 한국 사회의 부조리를 밝히고 바로잡는 일에 매진했다. 2018년 10월 KBS로 복직해 〈저널리즘 토크쇼 J〉 제작에 참여한 이래로 〈탐사 보도팀〉, 〈미디어포커스〉, 〈특별기획 한국사회를 말한다〉 등 주로 시사 보도 프로그램을 만들었다. 방...

책 속으로

현명한 투자를 하려면 현실을 통해 미래를 예측함과 동시에 투자를 통해 세상을 보는 관점으로 전환해야 한다. 부자는 자산과 투자 대상을 극히 조심스럽게 관리한다면, 그렇지 않은 사람은 빚을 내서 그다지 필요하지도 않은 자동차와 텔레비전을 산다. 세계적인 사학자 유발 하라리에 따르면 자본주의 윤리와 소비지상주의 윤리는 동전의 양면이다. 이 동전에는 두 계율이 새겨져 있다.

부자의 지상계율은 “투자하라!”이고, 나머지 사람들의 계율은 “구매하라!”이다. 하라리의 말처럼 투자로 세상을 바라보면 나머지 사람들의 생각과 달라질 수 있다.

--- 들어가는 말 (p.6)

부동산 가격이 급격히 상승하면서 있는 자와 없는 자를 특정 지역 주택의 소유 여부로 구별하고 있다. 1990년대까지만 해도 수천만 원 차이에 지나지 않았던 서울 강남북 아파트의 가격이 십억 원 안팎으로 벌어졌다. ‘내가 그때 저기를 샀더라면, 내가 그때 저기를 팔지 않았더라면….’ 순간의 선택으로 자산 격차가 크게 벌어진 사람들은 강남의 부가 정당한 것이라고 인정하지 못한다. 더구나 그런 기회마저도 없는 2030 세대는 부모나 삼촌 세대가 응당 자신의 몫이 되어야 할 잠재적 부의 일부를 빼앗아버린 것 같아 적개심에 불타오른다.

--- 2장 왜 한국 경제는 부동산에 발목 잡혔나 (p.60)

투자와 투기는 구분하기가 힘들다. 현재는 무주택자지만 2015년부터 유행한 갭투자를 통해 십여 차례 아파트를 사고팔아 5억 원의 양도차익을 얻은 현재의 무주택자는 투기꾼인가, 아니면 무주택 서민인가? 최근 5년 동안 한두 차례 아파트를 사고팔아 2억 원의 양도차익만 얻었다면 그는 투기꾼인가, 아니면 무주택 서민인가?

서울에서 평당 분양가 1,000만 원을 최초로 돌파한 강남구 대치동 타워팰리스가 미분양되었을 때 샀다가 지금까지 타워팰리스에 거주하고 있는 1가구 1주택자가 30억 원의 평가차익을 보고 있다면, 그는 투기꾼인가?

--- 3장 왜 정부의 부동산 정책은 오락가락할까 (p.82)

공급은 저 멀리 미래에 있고, 당장의 수요는(투기심리로 인한 것이든 실수요든) 아주 가까이에 있다. 정부가 단기간 시장에 공급 물량을 늘리면서도 가격하락을 유도할 수 있는 방법은 양도세를 한시적으로 인하하는 방법뿐이다. 다주택 투기세력뿐만 아니라 집을 팔려는 모든 사람, 1가구 1주택자까지를 포함해서 말이다.

--- 4장 일상화된 경제위기, 어떻게 생존하고 번영할 것인 (p.102)

2020년 상반기, 부동산 자산 비중이 가장 낮은 30대는 대출을 적극 일으키면서 아파트 매수에 나섰다. 중요한 것은 30대 매수가 부동산시장에서 어떤 변화를 의미하느냐는 점이다. 30대가 분노로 아파트를 매수하는 가운데 집을 파는 사람들이 있었다. (중략) 그런데 투자자들이 매도물량을 증가시켰다는 사실은 어떤 의미일까? 법인은 부동산 투자의 선수라고 할 수 있다. 선수들은 2019년 말부터 정부 규제가 강화되자 가격 상승이 충분하다고 판단하여 서서히 매물을 증가시키고 있는 것이다(cold sell). 분노해서 마음 급한 수요는 증가하는 반면에 선수들은 시장을 빠져나가고 있다. 자산시장이 변곡점에 도달했을 때 새로운 수요가 증가하고 오랫동안 시장에 참여했던 투자자들은 시장을 빠져나간다. 30대의 아파트 매입 증가는 한국 부동산시장의 변화가 다가오고 있음을 의미한다.

--- 5장 부동산 투자, 무엇(what)보다 언제(when)가 중요하다 (pp.122~123)

자산시장의 변동 원인은 다양하다. 부동산시장도 마찬가지다. 금리, 정책, 소득, 인구, 심리 등 많은 원인이 시장 변화를 일으킨다. 수많은 변화 요인으로 가격이 움직인다. 가격이 결과다. 그러나 투자를 위한 미래를 예측해야 할 때는 가격이 출발점이 되어야 한다. 가격을 기준으로 시장을 전망해야 한다. 시장 예측뿐만 아니라 투자자에게도 가격은 무엇보다 중요한 조건이다. 너무 비싸게 매입한 투자는 나쁜 투자이며 충분히 싸게 매입한 자산은 언제나 좋은 투자다. 성공하는 투자는 좋은 자산을 사는 데 있지 않고 자산을 싸게 잘 사는 데 있다.

가장 오래되고 가장 단순한 투자 제1원칙은 바로 ‘싸게 사서 비싸게 팔라’다.

--- 5장 부동산 투자, 무엇(what)보다 언제(when)가 중요하다 (p.123)

주택가격이 상승할 때마다 언론과 전문가들은 그 원인을 공급 부족에서 쉽게 찾는다. 아파트가 부족해서 가격이 오르고 있다는 논리다. 따라서 ‘집값을 낮추는 유일한 방법은 주택공급(신축) 확대’라고 주장한다. 맞는 말일 수 있다. 그러나 의문을 가져본다. 언제 한번 집이 충분한 적이 있었던가? 집은 얼마나 공급되어야 충분하다고 말할 수 있을까? 근본적으로 해결할 수 없는 문제, 항상 같았던 문제는 현재 일어나고 있는 변화 요인이 절대 될 수 없다.

--- 5장 부동산 투자, 무엇(what)보다 언제(when)가 중요하다 (pp.128~129)

임대사업자 등록은 투자 수요자들한테 꽃길을 깔아주었을 뿐만 아니라 시장 매물을 감소시킴으로써 유통시장에 커다란 영향을 미쳤다. 정부의 뼈아픈 실책이다. 혜택이 많아지자 다주택자는 임대사업자 등록을 적극적으로 하면서 세금과 규제를 회피하게 된다. 현재 임대사업자는 156만 호 등록되어 있다. 서울 주요 아파트를 조사해보면 전체 아파트 가운데 10% 이상이 임대사업자로 등록되어 있다.

임대사업자로 대표되는 다주택자 매물이 감소하면서 서울을 중심으로 한 아파트 가격 상승세가 가팔라졌다. 특히 투자 수요가 증가하는 가운데 매물 감소는 가격 상승폭을 더 키웠다.

--- 5장 부동산 투자, 무엇(what)보다 언제(when)가 중요하다 (p.138)

투자 관점에서 가장 유의해야 할 시기는 매물(공급)이 감소할 때다. 투자 수요가 증가하면서 매물이 감소하면 가격 상승폭이 커지기 때문이다. 반면 가장 좋은 투자 시기는 매물(공급)이 증가하는 시점이다. 수요가 감소하고 있는 상황에서 매물(공급) 증가하면 가격 하락폭이 커질 수 있다. 가격뿐만 아니라 거래량 변동을 통해 시장 변화를 알아낼 수 있다. 시장 변화에 집중하면 부동산 투자를 언제 해야 할지, 답을 찾아낼 수 있다.

--- 5장 부동산 투자, 무엇(what)보다 언제(when)가 중요하다 (p.146)

주식시장이 하락했을 때 개인투자자가 주식 투자에 나서는 모습은 매우 긍정적이라고 할 수 있다. 변화를 인정한다면 투자 시 싼 가격에 매수하는 것은 항상 정답에 가깝기 때문이다. 그러나 투자 종목과 방법을 보면 투자 위험이 크다고 판단할 수 있다. 미국에서는 파산 위험 가능성이 있는 허츠(Hertz)주식에 개인 매수가 몰렸었다. 단기간에 급등했다가 바로 폭락했다. 단순히 주가 하락만 보고 매수했다가 오르지 못하고 있는 종목이 많은 상황이다. 개인투자자의 성공 여부는 시간이 어느 정도 지나야 설명할 수 있을 것이다. 그런데 한 가지 확실한 점은 주가가 빠질 때 매수하더라도 종목 선택에 따라서 성과가 매우 달라진다는 점이다. 개인투자자가 시장에 몰려드는 상황에서 투자 성과는 실력에 따라서 판명될 것이다. 문제는 실력이다.

--- 6장 주식 투자, 언제(when)보다 무엇(what)에 집중하라 (p.166)

원인이 결과를 만들어내고 있는 상황이 아니라 결과가 새로운 원인을 만들어내고 있다. 이미 벌어진 일에 대한 설명은 투자에 전혀 도움이 되지 않는다. 투자에서는 예측이 중요하다. 현재 상황을 설명하고 그에 따라 투자를 한다면 항상 시장을 쫓아다니고 심리에 이끌려 매수와 매도를 반복하게 된다. 예측을 통해 투자하고 변화를 읽어야 한다.

--- 6장 주식 투자, 언제(when)보다 무엇(what)에 집중하라 (p.177)

주식 투자에서는 기술보다 심리 상태가 중요하다. 가격이 오를 때는 더 많이 사고 싶고 가격이 하락할 때는 빨리 팔고 싶다. 변덕스러운 마음을 제어하려면 흔들리지 말고 구체적인 투자 원칙에 따라야 한다. ‘떨어질 때마다 매수한다’는 투자 원칙은 가격에 흔들리는 심리를 억제하고 안정적인 수익률을 올리며 최적의 매수 시점을 선택하는 가장 좋은 주식 투자 방법이다.

--- 6장 주식 투자, 언제(when)보다 무엇(what)에 집중하라 (p.183)

배당주 투자도 가치주 투자와 같이 단순히 배당이 높은 회사가 아니라 배당이 증가하는 회사를 찾아야 한다. 따라서 과거 배당금이 안정적으로 증가하면서 꾸준하게 배당했는지가 중요한 판단 기준이다. 안정적으로 꾸준히 배당할 수 있으려면 소비재 기업의 가능성이 가장 크다.

--- 6장 주식 투자, 언제(when)보다 무엇(what)에 집중하라 (pp.207~208)

시대를 움직이는 산업에 투자할 때는 투자 시점의 중요도가 낮다는 점을 기억하라. 성장하는 주식은 사실 언제 사는지가 크게 문제되지 않는다. 지속 성장할 수 있다면 주도 업종에 관심을 가져야 한다. 주식 투자는 결국 회사에 투자하는 일이다. 시장보다 회사에 더 중심을 두어야 한다. 따라서 주식 투자는 언제(when)보다 무엇(what)에 더욱 주목해야 한다.

--- 6장 주식 투자, 언제(when)보다 무엇(what)에 집중하라 (pp.211~212)

그렇다면 인구가 감소하는 상황인데도 경제를 성장시키려면 어떻게 해야 할까? 한 사람이 쓰는 돈의 양을 더 증가시키면 된다. 인구 감소와 고령화 시대에 저금리가 불가피한 이유다. 저금리 상황은 코로나19를 감안하지 않더라도 구조적인 측면이 있다. 즉 저금리는 불가피하게 우리가 살아야 할 자본주의 모습이다.

--- 7장 자산의 본질, 시장의 속성 (p.216~217)

돈이 어떻게 효율적으로 일하게 할지를 고민하면서 제일 먼저 알아야 할 것은 ‘판’이다. (중략) 투자의 목적은 수익률 극대화, 즉 돈이 돈을 어떻게 더 많이 벌게 할 것인지에 있다. 수익 극대화는 가치와 가격의 차이가 커질 때 주로 발생한다. 가치는 투자 대상으로부터 출발하지만 가치와 거래가격의 차이는 시장이 만든다. 시장에 대한 이해가 필요한 이유다.

--- 7장 자산의 본질, 시장의 속성 (pp.228~229)

●위기를 맞이할 때마다 사람들은 과거 경험을 이야기한다. 그러나 새로운 위기 앞에서 과거 경험은 의미 없는 기준과 판단일 뿐이다. 영원히 상승한다는 주식시장과 부동산 불패를 믿는 사람들에게 변화는 단지 위험일 뿐이다. 그러나 변화를 고민하는 사람들에게 위기는 기회다. 투자에서 변화에 대한 믿음이 중요한 이유다.

--- 7장 자산의 본질, 시장의 속성 (p.239)

●투자수익률을 높이려면 가격을 변동시키는 원인에 더욱 주목해야 한다. 자산 가격을 변동시키는 원인은 수요와 공급이다. 결국 가격변동을 일으키는 진짜 요인을 구별하려면 새로운 뉴스(사실)가 수요와 공급에 영향을 미칠 만한 것인지를 파악해야 한다. 새로운 뉴스(사실)가 투자시장의 수요와 공급에 영향을 미치려면 다음과 같은 특성을 가져야 한다. 일어날 것이라고 전혀 예상치 못한, 일어난 시점이 놀라운, 시장과 직접 관련이 없는, 과거에 없었던, 정말 사실인 뉴스가 수요와 공급을 변화시켜 시장의 변곡점을 만들 수 있다.

--- 7장 자산의 본질, 시장의 속성 (pp.241~242)

출판사 리뷰

“돈의 시대, 피할 수 없다면 투자하라”

코로나19 유행, 부동산 투기 억제, 백신에 대한 기대와 비관론.

그럼에도 투자에 뛰어드는 한국의 투자자들!

어떤 나무에 올라야 떨어지지 않을 것인가? 어떤 열매가 황금 사과가 될 것인가?

2020년 코로나19가 대유행하면서 세계는 지금 1%대 초저금리 시대를 향하고 있다. 유럽이나 일본은 이미 제로금리 시대로 접어들었다. 이는 곧 돈의 값어치가 싸지고 있으며, 현금을 보유하는 것 자체가 손해임을 뜻한다. 이럴수록 부동산 등 자산시장이 과열되기 쉽고, 투자를 넘어 투기가 들끓는다. 버블 경제를 관리해야 하는 정부로서는 투기 억제책을 쓰기 마련, 그러나 2020 부동산 정책은 그야말로 성난 민심에 기름을 붓는 격이었다. 대출도 규제하고 보유세도 강화하면서 자산 투자의 진입 장벽을 높게 쌓아버린 것이다. 결과적으로 투자자들 심리가 조급해지면서 30대를 중심으로 분노 매수(anger buying)가 증가하고 있고, 부동산 법인 등 선수들은 서서히 매물을 내놓고 있다(cold sell). 예적금 금리가 제로를 향하는 시대에 자산시장까지 불안정하다면 돈이 돈을 버는 자본주의 시대의 개인들은 어떻게 생존해야 할까?

최경영 기자와 이광수 애널리스트는 저금리와 저성장 등 오래된 구조적 위기와, 미중 분쟁과 코로나19 등 예측 불가능한 위기가 교차하는 지금이야말로 투자 관점으로 세상을 봐야 할 때라고 말한다. 위기에는 위험과 기회가 공존하기 때문이다. 투자 시장에서 ‘변화’는 곧 기회를 뜻한다. 단 일어날 것이라고 전혀 예상치 못한, 일어난 시점이 놀라운, 시장과 직접 관련이 없는, 과거에 없었던 ‘변화’가 일어날 때라야 수요와 공급을 변화시켜 시장의 변곡점을 만들 수 있다. 코로나19가 그렇다.

올해 초 코로나19가 확산되자 한국 주식시장에서 외국인들의 매도가 증가했다. 이들의 매도물량을 받아들인 주체는 개인이었다. 이 개인들이 약 9조 원에 이르는 주식을 매수했다. 2020년 주식시장에서 벌어진 개미들의 투자는 일종의 동학운동에 비유되며 큰 반향을 일으켰다(‘동학개미’). 2007년 서브프라임 금융위기 때도 개인들은 지금과 똑같이 개미 운동을 벌였다. 미국에서도 ‘로빈후드’라고 불리는 개인투자자가 주식시장에 대거 유입되었다. 주식시장이 하락할 때 개인투자자가 주식 투자에 나서는 모습은 매우 긍정적이라고 할 수 있다. 변화를 인정한다면 투자 시 싼 가격에 매수하는 것은 항상 정답에 가깝기 때문이다. 그러나 이들의 투자 종목과 방법을 보면 위험이 크다. 미국에서는 파산 위험 가능성이 있는 렌터카업체 허츠(Hertz) 주식에 개인 매수가 몰렸다. 단기간에 급등했다가 바로 폭락했다. 주가가 빠질 때 매수하더라도 종목 선택에 따라서 성과가 매우 달라진다. 이처럼 위험과 기회가 동시에 찾아든 변화의 시기에 어떤 종목을 선택할 것인지를 알려면 투자 시장과 투자 대상에 대한 기초 공부가 필요하다.

“역대 최저금리 시대, 투자는 생존이다!”

그러나 투자는 100미터 달리기가 아니다

장기적 관점으로 투자 근육을 키우는 법

초저금리 시대는 한동안 계속될 것이다. 따라서 현금 유동성은 자산시장으로 흘러들 것이고, 실물경제가 얼어붙은 가운데 선수들은 웃고 초보들은 울게 될 것이다. 과연 개인투자자들은 어떤 전략으로 무장할 것인가? 최경영 기자는 글로벌 사회에서 돈값과 땅값과 사람의 노동값이 어떻게 매겨지는지, 이 고착된 구조에서 미국과 달러는 어떤 역할을 하는지 국제적 정치경제 시야를 가져야 정확한 팩트를 파악할 수 있다고 강조한다. 가령 2014년 저점을 찍었던 서울의 아파트값이 2019년 고점을 찍은 것은 한국 정부의 부동산 정책 때문만이 아니다. 글로벌 금융위기와 그에 따른 미국의 금리 정책이 전 세계 각 나라의 경제정책과 통화정책에 영향을 준 탓이다. 세계 경제는 지금 미국을 중심으로 연결되어 있다. 위기도 기회도 모두 함께 겪고 있다는 사실을 알아야 한다. 타국의 금리 정책에 한국 정부와 국민이 자유롭지 못한 이유다.

이광수 애널리스트 또한 이런 경제 전망을 바탕으로 우리의 부동산시장과 주식시장을 들여다본다. 부동산의 경우 서울 아파트 가격이 천정부지로 오르자 정부는 대출 규제와 보유세 강화로 투기 억제책을 펴고 있다. 하지만 2017년에 실시한 임대사업자 등록 정책이 투자 수요자들한테 꽃길을 깔아주었을 뿐만 아니라 시장 매물을 감소시킴으로써 유통시장에 커다란 영향을 미쳤다. 정부의 뼈아픈 실책이다. 혜택이 많아지자 다주택자는 임대사업자 등록을 적극적으로 하면서 세금과 규제를 회피하고 있다. 이 가운데 세대별로 보았을 때 상대적으로 자산 보유가 낮은 30대의 투자 심리가 조급해지면서 분노 매수가 증가하고 있다. 이는 결코 좋은 현상이 아니다. 선수들은 가격 하락을 대비해 매물을 내놓고 있는데, 이러다 30대 하우스푸어가 양산될 판이다. 이광수 애널리스트에 의하면 부동산 투자는 무엇(what)보다 언제(when)가 중요하다. 좋은 부동산을 구매한다고 그저 좋은 투자인 것은 아니다. 보다 싼 가격에 사서 수익률을 극대화할 수 있는 시점을 기다려 잡아야 한다. 반면 주식 투자는 언제(when)보다 무엇(what)이 중요하다. 빅테크 기업(애플, 아마존, 구글, 페이스북, 마이크로소프트, 네이버, 카카오 등)과 바이오 제약회사 등 시대를 움직이는 산업과 성장 가능성이 있는 회사를 주목하는 한편, 전통산업에서 알짜배기 배당주와 가치주 등을 판별하여 투자해야 한다. 이는 결국 투자 시장에 대한 오랜 관심과 산업의 미래와 흐름을 읽는 다년간의 통찰력을 필요로 한다.

당신도 돈의 흐름을 읽을 수 있다

당신도 부동산과 주식 투자 전략으로 성공할 수 있다

당신의 돈이 당신을 위해 일하게 하라, 운을 통제하고 강화하라

수익이 더 큰 수익으로 이어지는 ‘부의 복리’

글로벌 금융위기에 이어 코로나19 대유행 등 불확실성 가득한 시대에 급변하는 투자시장을 어떻게 바라봐야 할까? 이를 돕고자 이 책에서는 크게 두 가지 이야기를 펼친다. 우선 지금 자산시장에서 무슨 일이 벌어지고 있는지를 차근차근 파악한 뒤(1부 1~4장), 이 급변하는 시대에 어떻게 투자할 것인지를 부동산과 주식을 중심으로 구체적으로 살펴본다(2부 5~7장).

「1장 왜 세계 경제는 빚으로 굴러갈까」에서는 투자와 수익을 위해 독자가 반드시 알아야 하는 개념을 상세히 살핀다. 투자자는 상품의 값, 사람의 값, 돈의 값 그리고 빚이라는 개념을 알아야 한다. 삼차원의 현재와 빚이라는 미래의 시간이 만들어내는 자본주의의 요지경을 미국, 중국, 한국, 유럽, 아프리카 그리고 지중해를 넘나들며 상세히 분석한다.

「2장 왜 한국 경제는 부동산에 발목 잡혔나」에서는 한국 부동산시장, 그중 서울 땅값의 특성을 중점적으로 살핀다. 어떤 이유로도 떨어질 것 같지 않은 서울의 땅값을 모든 측면에서 분석한다.

「3장 왜 정부의 부동산 정책은 오락가락할까」에서는 현재 부동산에 대한 사람들의 오해와 착시를 살펴보고 향후 정책 방향에 대해 제언한다. 지금까지 문재인 정부는 왜 부동산과의 전쟁에서 패배할 수밖에 없었을까? 부동산 시장 안정을 위해 정부가 무엇을 어떻게 해야 할지 살펴본다.

「4장 일상화된 경제위기, 어떻게 생존하고 번영할 것인가」에서는 투자가 이뤄지는 현실을 냉정하게 분석한다. 돈을 벌고 싶다면 반드시 투자해야 한다. ‘영원한 엔진’이라는 이름의 자본주의에서 우리는 어떻게 살아야 할지, 자본과 노동의 의미를 살펴본다.

「5장 부동산 투자, 무엇(what)보다 언제(when)가 중요하다」에서는 한국 부동산 투자 전략을 살핀다. 부동산은 유일하게 사용가치가 있는 투자자산이다. 반면 유동성과 환금성이 크게 낮다. 장점을 취하고 단점을 보완해야 한다. 투자의 기본이다. 부동산은 사용가치가 있기 때문에 레버리지를 최대한 이용한다. 대신에 유동성과 환금성이 떨어지니 무엇보다 언제 사는지가 중요하다.

「6장 주식 투자, 언제(when)보다 무엇(what)에 집중하라」에서는 주식에 투자하는 이들, 투자할 계획이 있는 이들, 투자했다가 손해를 봤던 이들에게 애널리스트로서 저자가 반드시 전하고 싶은 전략을 소개한다.

주식은 유동성이 높기 때문에 언제보다 무엇을 고민하는 것이 현명한 투자 방법이다. 성장하는 주식을 꾸준하게 투자하는 전략이 필요하다.

주식 투자는 매일 호가 창을 보며 걱정한다고 해서 성공하지 않는다. 언제보다 무엇을 고를 것인지 안목을 길러야 한다.

「7장 자산의 본질, 시장의 속성」에서는 궁극적으로 부자가 되고 싶은 이들이 반드시 알아야 할 정보를 알려준다. 부동산과 주식, 주식과 부동산은 다르지만 같다. 투자로 세상을 본다면 강남 아파트와 삼성전자는 다를 것이 없다. 투자시장은 수익률과 변화라는 두 단어로 압축할 수 있다. 높은 수익률을 달성하는 것이 목표이고 시장은 항상 변화한다. 기본에 충실하고 변화를 인정한다면 투자에서 반드시 성공할 수 있다.

[지누]

좋은글 감사합니다.

[주식명인]

멋진 투자의 지침이고 투자의 정확한 관점을 알려주는 내용이네요.
무엇이든 무슨일이든 언제보다는 무엇을 선택하느냐의 중요성, 투자는 100미터
달리기가 아니다. 투자의 근육을 키우라는 조언등 좋은 글 감사합니다.

[김풀]

좋은내용 감사합니다

[다프네]

좋은글 잘봤습니다.
감사합니다~.