스크랩 송도 1·3공구-6·8공구 국제업무지구에 지나친 주거단지 `닮은 꼴`

국제업무지구·지나친 주거단지 '닮은 꼴'
송도 1·3공구-6·8공구 대규모 개발 프로젝트 비교

송도국제도시개발유한회사(NSIC)와 포트만(Portman)컨소시엄의 송도국제도시 1·3공구

국제업무지구와 6·8공구 랜드마크시티 개발은 송도국제도시에서 가장 중요한 프로젝트다.

 

 

 분당급 신도시에 버금가는 1천100만여㎡의 개발면적도 그렇고 인천경제자유구역 개발의

핵심축인 국제비즈니스를 주 기능으로 한다는 점에서 두 지역은 송도의 성공을 가늠하는 바로미터다.

 

 

인천경제자유구역 개발이 점차 가시적 성과를 낼 것으로 기대되는 2008년을 앞두고

 인천 최초로 외국 민간개발사업자가 직접 대규모 지구를 개발하는 두 프로젝트를 비교해봤다

.
 

 
▲ 개발개요 - 국제업무 중심의 도시개발

1·3공구 685만3천5㎡의 개발은 미국 게일(Gale)사와 포스코건설이 7대3의 비율로 자본을 댄

송도국제도시개발유한회사(NSIC)가, 6·8공구 582만9천446㎡ 개발은 미국 포트만홀딩스

(Portman Holdings)와 삼성물산, 현대건설, SYM사가 공동 설립한

송도랜드마크시티유한회사(SLC)가 맡는다.

1·3공구와 6·8공구가 공유하는 핵심 기능은 업무지구로 주거·상업의 다른 지구들은

 업무지구 개발을 지원하는 배후단지로 개발된다.

다만 6·8공구에는 축구장 80개에 버금가는 건축 연면적 66만여㎡의 151층 인천타워가

세워지고 개발면적의 6분의1 가량에 호수공원이 만들어져 업무시설용지는 많지 않다.

1·3공구는 전체 685만3천5㎡ 중 58만4천586㎡가 상업·업무시설용지로 계획돼 있다.

두 곳 모두 업무지구를 뺀 나머지 지역은 대부분 주거단지로 개발되고 각각 18홀짜리

골프장과 공원·녹지, 문화시설용지 등이 들어선다.

1·3공구의 개발단계는 두 단계로 2005년부터 인천세계도시엑스포가 열리는 2009년까지

 동북아트레이드타워(68층)와 컨벤션센터, 호텔, 제 1국제학교, 중앙공원, 골프장이,

2014년까지 제 2국제학교와 국제병원, 생태관, 주거상업시설 등이 들어선다.

6·8공구는 올해부터 2013년까지 1단계로 151층 인천타워가 세워지고 2012년부터

 2018년까지 2·3단계로 주거·상업지구와 골프장, 호텔, 공원 등이 만들어진다.

토지공급은 1·3공구와 6·8공구 모두 대부분 매각방식으로 이뤄진다.

1·3공구 상업·업무시설용지 일부와 6·8공구 골프장과 호수공원은 공급되지 않거나

 임대되고 나머지 땅을 매각된다.

장기적으로 인천시가 매각되지 않은 곳을 다른 필요에 따라 개발할 수 있게 한다는 것이 이유다.

 

▲ 개발방식

1·3공구 개발에는 24조원이, 6·8공구에는 2007년 말부터 2017년까지 모두 17조원이 투입된다.

1·3공구 개발비는 2002년 3월 토지공급계약 당시 12조원 정도였으나 그동안 개발계획

수립과정에서 두 배 정도 늘었다.

NSIC는 토지공급계약 당시 12조여원 중 적어도 3조원 정도는 외국자본으로

충당한다는 계획을 내놨었다. SLC는 17조원 중 최소 1조원은 달러로 조달할 계획이다.

나머지 개발자금은 개발단계에 따라 국내·외 은행으로부터 프로젝트 파이낸싱(PF) 방식으로 조달된다.

NSIC의 개발방식이 갖는 큰 특징은 개별사업 중 수익성이 높은 사업의 개발이익을 상대적으로

 수익이 낮은 사업에 투입하는 링키지(Linkage)프로그램이란 사업성 보장방식이다.

예를 들면 당장 수익이 나기 힘든 백화점과 오피스빌딩 건립을 맡을 투자자의 투자 위험을

줄이기 위해 잭니클라우스 골프장 안에 분양되는 골프빌리지 분양수익 전액을 투입하는 식이다.

 <표 참조>

주상복합 등 쉽게 수익이 나는 사업의 개발이익을 다른 개발사업에 투입한다는 점에서

직접 마련해야 하는 자금을 줄일 수 있는 효율적인 재원조달방식이기도 하다.

SLC의 개발방식은 포트만 등 참여업체들이 상대적으로 NSIC의 경우보다 초기

투자 위험을 감수한다는 특징을 갖고 있다.

SLC의 경우 6·8공구 개발 1단계인 2011년까지 주거단지 개발에 따른 이익을

 전혀 얻지 못하는 상태에서 인천타워 건립에 3조원 가량을 우선 투입한다.

지난 8월 말 인천시와의 개발협약 직후 SLC 참여업체들은 각자 지분율에 따라 100억원의

 초기 자본금을 투자했고 다음 달 개발계획 승인이 떨어지면 10일 안에 100억원을

추가 납입할 계획이다.

SLC의 개발방식이 NSIC와 구분되는 또 다른 것은 총 투입자금 대비 수익률 15%에 해당하는

 개발이익을 SLC와 인천시가 반반씩 나눈다는 점이다.

구체적인 수익배분방식은 6·8공구 실시계획이 승인되는 내년 말쯤 결정된다.

 

▲ 제기되는 비판들

두 지역 모두 그동안 가장 많이 제기됐던 비판은 국제업무지구라는 타이틀에

 걸맞지 않게 주거단지 비중이 지나치게 많다는 것이다.

지난 달 재정경제부에 제출된 개발계획 상 두 지역의 주거단지 비중은 1·3공구가

140만3천403㎡, 6·8공구가 181만2천374㎡로 계획인구는 1·3공구가 6만1천500명

(2만2천660가구), 6·8공구가 6만8천명(2만가구)이다

 

. 도로 등의 공공시설용지를 뺀 개발지역의 절반 가까이가 주거단지다.

대규모 주거단지 개발이 우리나라와 인천 경제의 새 성장동력을 만들어야 한다는

 인천경제자유구역의 핵심 목표에서 벗어났다는 것이 그동안 나온 비판의 골자다.

NSIC와 SLC는 두 지역을 단순 업무지구가 아니라 기업인들이 일상 생활을 할 수 있는

 하나의 자족도시로 개발해야 사업이 성공할 수 있다는 논리를 내세운다.

NSIC와 SLC 모두 공공기관이 아닌 민간사업자이기 때문에 어느 정도의

수익성 보장이 필요하다는 것도 대응논리의 하나다.

2000년대 초 우리나라가 IMF위기를 막 넘긴 시점에 송도에 진출한 NSIC의 경우

그동안 당초 계획보다 외국인직접투자(FDI)금액이 부진하다는 비판에 시달려왔다.

지난 2002년부터 지금까지 1·3공구 개발에 투입된 외화는 최초 법인설립 자본금

1천550만달러와 모건스탠리가 지난 달 넣은 1천650만달러, 해외은행 대출금

 1억6천만달러를 합하면 1억9천200만달러로 전체 개발사업비의 0.7%다.

그러나 어차피 NSIC가 끌어올 24조원의 사업비는 국제업무지구를 하나의 도시로 만드는데

 필요한 부동산개발 자금이기 때문에 굳이 달러로 조달할 필요는 없다는 의견도 있다.

인천경제청 관계자는 "개발이 끝난 국제업무지구에 국내·외 유수기업이 안 들어온다면

그것은 심각한 문제지만 집 짓고 빌딩 짓는데 꼭 달러가 필요한 것은 아니다"고 말했다.

좋은 기업들이 많이 들어와 부가가치와 일자리를 만드는 것이 중요하지 부동산 개발하는데

 달러가 얼마나 들어갔는지 따지는 것은 의미가 없다는 얘기다.
 
/노승환기자 blog.itimes.co.kr/todif77

종이신문정보 : 20071205일자 1판 12면 게재

인터넷출고시간 : 2007-12-04 오후 7:46:51