↑위에 질문하신 경기도 고양시 일산서구 법곳동 대지+농지 경매 답변 입니다.

[러브정/정의덕]

*2011타경2926(물번번호2번)*

 이 물건은 경기도 고양시 일산서구 법곳동 '대지' 경매 물건입니다.

1.권리분석결과

답변: 본건 토지등기부를 확인한 결과 2007.04.30 

고양축협의 근저당이 말소기준권리가 되어 전부 소멸

하므로 토지 등기부상 으로는 법적인 문제가 없습니다.

2.임대차 관계건

답변:본건 점유관계조사서와 매각물건명세서를 열람한 결과

소유자가 점유하고 있어 임차인 관련 문제는 없습니다.

<본건의 약점 정리>

①본건의 최대 약점은 57.173평의 대지위에 24.2평의

판넬조 주택이 ‘법정지상권 성립 여지’ 가 있다는 것입니다.

물론 정확한 것은 정식 컨설팅을 의뢰하시면 추가 조사를 해봐야 겠지만

법원 기록만으로는 대지만 낙찰 받아도 주택의 법정지상권이 성립하여

대출이 불가능 합니다.

②따라서 이러한 법정지상권 문제로 인하여 부동산중개법소를 통한 정상적인 매매도 불가능 하여

환금성이 거의 없습니다. 물론 건물주에게 지료를 청구 하거나 주택의 매수를 시도 하거나 반대로

건물주에게 대지를 매각하는 방법을 생각해 볼 수는 있지만 현실성이 떨어집니다.

③또한 아래--지적도를 보면 함께 본건 토지는 경매 나온 물번번호 3번 법곳동 661-119번지

농지를 통과하는 도로를 이용하여야만 본건 토지상 주택 진입이 가능하여 만약 661-119번지

농지를 다른 사람이 낙찰 받아 출입을 막아 버리면 주택자체가 완전히 낙동강 오리알 신세가 됩니다.

3.최종결론:본건은 입찰을 포기하시기 바랍니다.

이유:본건의 경우 맹지에다 법정지상권성립의 약점 더구나 제시 외 주택을

처리해야 할 비용과 시간의 허비를 감안하면 낙찰 받아도 메리트가 없는

물건이니 본건은 입찰을 포기하시기 바랍니다.

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*2011타경2926(물번번호3번)*

 이 물건은 경기도 고양시 일산서구 법곳동 '농지' 경매 물건입니다.

1.권리분석결과

답변: 본건 토지등기부를 확인한 결과 2007.04.30 

고양축협의 근저당이 말소기준권리가 되어 전부 소멸

하므로 토지 등기부상 으로는 법적인 문제가 없습니다.

2.임대차 관계건

답변:본건 점유관계조사서와 매각물건명세서를 열람한 결과

소유자가 점유하고 있어 임차인 관련 문제는 없습니다.

<본건의 약점 정리>

①본건의 최대 약점은 역시 105.572평의 대지위에 경매에서 제외되는 7.563평의

판넬조 창고가 있다는 것입니다. 하지만 물번번호 2번과 달리 전체 농지에서

아주 적은 부분을 차지하고 있어 재산권행사에는 큰 문제가 없어 보입니다.

따라서 낙찰 받고 창고를 매수 하거나 철거소송을 통하여 정리 하면 큰 문제는 없을 것입니다.

②아울러 본건은 지목이 농지(답)이므로 낙찰 받고 일주일 안에 농지취득자격증명원을 제출해야 합니다.

<본건의 장점 정리>

③위 물번번호 2번 답변의 지적도를 보면 함께 경매 나온 물번번호 2번 법곳동 654-4번지 주택은

본건 농지를 통과하는 도로를 이용하여야만 주택 진입이 가능하므로  만약 본건 661-119번지 농지를

낙찰 받는다면 향후 정확한 측량을 하여 울타리나 펜스를 설치하여 물번번호 2번 주택의 출입을

막아 버리면 주택은 자연히 고사하게 되고 가격도 엄청나게 떨어지게 될 것입니다.

그럼 떨어진 가격에 싸게 인수하면 완벽한 주택지로 탈바꿈 시킬 수 있게 됩니다.

3.최종결론:본건은 이번 회차에 입찰하시기 바랍니다.

이유:본건의 경우 제시 외 창고문제가 있지만 창고 규모가 작고 무엇보다

토지이용계획확인원을 열람하여 보니 개발행위허가제한지역으로 규정되어

장기적으로 개발 가능성은 보입니다.

다만, 아래--인공위성 자료 사진을 보면 주변이 아직 논으로 둘러싸여

본격적인 개발이 되려면 최소한 3년 이상 기다려야 하니 장기보유에 대비하여

입찰 전 반드시 충분한 여유자금을 준비 하시고 입찰을 하시기 바랍니다.

^^러브정/정의덕(016)391-3005 올림.

[이창일]

언제나 명쾌한 분석 감사드립니다.. 이점을 참고 하여 다시 임장을 가보겠습니다..^^:

[러브정/정의덕]

이창일회원님 댓글 감사 하구여....성투를 기원 합니다.^^러브정/정의덕 올림.