강남 새 아파트 33평을 8천만원으로 소유하는 방법 !

강남 새 아파트 33평을 8천만원으로 소유하는 방법 1. 강남 아파트의 현재가격 서울 강남구 도곡동 주공1차 아파트 13평형 현재가격(03년 9월 20일 기준)은 약 8억 2,000만원이다. 2001년 3월에는 2억 6,000만원 정도이었으므로 1년 6개월 만에 3배 이상 오른 셈이다. 13평형 아파트의 현재 토지지분 면적은 19.3평이라고 한다. 곧 헐고 새로 지을 아파트, 이제 못쓰게 된 건물, 그래서 잔존가격이 있는 것이 아니라 오히려 철거비용으로 마이너스 가격인 이 아파트의 거래액이 무려 8억원을 넘고 있다. 33평형이라면 '국민주택규모'라고 하여 평범한 주택인데 그 아파트 1채 가격이 7억원! 그러면 이러한 값은 도대체 어떻게 발생하며, 그 값의 실체와 본질은 어디에 있을까? 그리고 강남 아파트 뿐 아니라 지금은 전국의 모든 아파트가 값이 오르고 있다. 경제는 해마다 성장하나 부동산은 15년간 길게 잠자고 있더니 드디어 기지개를 캐고 있다. 성장경제에서 부동산의 토지분 가격은 반드시 값이 오르는 성질을 갖고 있다. 그래서 경제성장을 따라 부동산은 언제인가 오른다. 이번에도 부동산의 가격 상승은 아파트에서 시작하여 주택, 그 다음은 상공업용지, 또 그 다음은 농지, 그리고 마지막은 임야 순으로 오를 것이다. 그러면 국민들과 정부는 또 어떻게 대응을 하고 나올지? 이미 서울과 일부지역은 투기지역으로 지정하고, 그 대책을 연일 쏟아내다시피 하고 있다. 그러나 이러한 대책이 진정한 해결책이 될 수가 있을까? 이번 강의는 부동산의 문제의 접근을 위하여 강남 아파트를 가장 싸게 또는 제값에 소유하고 주거할 수 있는 방법을 제시하여 보고자 한다. 그 값은 건축비 8,000만원에 토지 사용료 연간 1,000만원이다. 그리고 아파트 주인은 연간 1,000만원 정도 부담하는 세금까지 면세 혜택을 동시에 받을 수 있다. 이 방법이 바로 땅값시장은 없애고, 지대시장만 두는 지대공수제(또는 지대요금제)다. 아래 자료는 최근 부동산 전문 사이트인 <닥터아파트. www.drapt.com>가 강남 아파트의 매매와 임대에 관한 관련 정보들이다(2003년 9월 20일-25일 기준). ***독자들은 아파트 관련 자료와 2번의 건축비 계산과정은 무시하고, 3번의 '제값(8,000만원)과 땅값(6억원)의 비교"로 넘어가도 될 것이다. 그러나 아파트의 제값을 상세하게 이해하려면 아래의 자료와 계산과정을 차근차근 살펴 보아야 할 것이다.*** 아파트의 명세(도곡동 주공1차 아파트) 위치 서울특별시 강남구 도곡동 527 용적률 274 % 주차대수 총 4435대/ 가구당 1 대 단지규모 3002가구/34 동 층고 16층~24층 분양시기 2003년 04월 입주예정일 2006년 02월 분양가격(도곡동 주공1차 아파트) 평 형 분양가 가구수 전용면적 서비스면적 대지지분 방/욕실 베이 현관구조 33A 58,212 673 25.70평 8.60평 11.83 3/2 3 계단 33B 59,454 65 25.68평 7.99평 11.83 3/2 3 계단 43B 78,528 320 36.54평 10.40평 16.83 4/2 3 계단 분양가와 매매가 위치 평형 분양가 매매가 입주시기 도곡동 주공1차 26A 41,510 2006.02 도곡동 주공 1차 33B1 58,522 ↑72,000(하한가) ↑75,000(상한가) 2006.02 도곡동 아카데미스위트 34 46,044 53,000(하한가) 60,000(상한가) 2004.12 아파트 매매가 위치 아파트명 평형 매매가 동 층/총층 개포동 주공4단지 13 54,000 2/5 대치동 우성2차 32 60,000 206 9/14 대치동 은마 31 65,000 17 2/14 대치동 은마 31 66,000 17 10/14 대치동 은마 31 70,000 5 11/14 아파트 전세가 위치 아파트명 평형 전세가 동 층/총층 개포동 주공고층6단지 34 23,000 608 10/13 대치동 우성2차 32 24,000 206 10/15 대치동 은마 34 21,000 6 13/14 대치동 현대1차 32 24,000 101 5/15 도곡동 경남 32 24,000 4/22 은마아파트 월세 위치 아파트명 평형 보증금/월세가 동 층/총층 개포동 주공3단지 13 4,600/20 302 2/5 개포동 주공3단지 13 1,000/50 315 1/5 대치동 은마 31 15,000/40 20 5/14 대치동 은마 31 15,000/35 31 13/14 대치동 은마 34 3,000/130 3/14 위의 자료를 보면 강남구 도곡동 주공1차 아파트가 분양되면 33평형 기준으로 분양가격이 약 6억원(5억 8,000만원 또는 5억 6,000만원)이고, 실제 거래가는 7억원을 넘어서고 있다. 위의 자료를 근거로 은마아파트 부지 기준으로 아파트의 전세와 월세를 추정하여 보면 다음과 같다. 은마아파트 소재지 : 서울 강남구 대치동 316번지 전용면적 : 23.2평 총면적 31평형 입주시기 : 1979년 12월(건축 후 23년 경과) 공시지가 : 평당 1,056,000원(320만원 × 3.3m2)동 전세 : 약 2억원 월세 : 보증금 1억 5,000만원에 월 35만-40만원. 월세의 연간 임대료 추정 : 1억 5,000만원× 0.05 + 40만원 × 12 = 1,230만원 그런데 주공아파트와 은마아파트는 재건축 대상으로 프리미엄이 붙어서 값이 더 높다고 보면, 강남에서 다른 새아파트 33평 규모는 6억원 정도로 추정할 수가 있다. 이 정도 수준의 새아파트 현재 시가는 7억원이 넘고 있지만 1억원 정도는 거품이라고 보면 정상시가는 6억원이다. 아무튼 이렇게 형성된 강남 아파트의 가격들이 과연 제값일까? 부동산 시장에서 흔히 말하는 거품은 무엇이며, 정상가격은 무엇일까? 2. 강남 아파트의 제값 계산 강남에서 국민주택규모인 33평형(전용면적 25.7평) 새아파트를 기준으로 할 경우 시장가격은 6억원 정도다(새아파트의 시가는 7억원 이상임). 그러면 이 아파트의 구입자가 년간 지불할 기회비용(임대료)은 이자율을 5%로 보면 연간 3천만원이다(3,000만원 = 6억원 × 5%). 그러나 강남 새아파트에 사람이 실제 투입하는 가치나 가격은 얼마나 될까? 강남 새아파트 33평형의 실제 건축비는 8,000만원으로 추정된다. 그리고 이 외에 현재 시점에서 연간 1,000만원 미만의 토지 사용료를 별도로 부담해야 한다. 그 외의 가격은 모두 땅값이다. 그래서 땅값이 있는 강남 새아파트를 소유하고 살면 건축비(구입비) 8,000만원을 뺀 5억 2,000만원을 추가 부담해야 한다. 이를 이자로 계산하면 2,600만원이며, 이 금액에서 토지 사용료 1,000만을 차감한 잔액 1,600만원이 땅값으로 인한 초과부담액이다. 그리고 아파트 주인은 자신 가계소득에서 세금 1,000만원을 더 물어야 한다. 2003년 기준으로 강남에서 새아파트를 짓는데 순수 건축비(자재비 + 토지 개발비 + 건축 수수료와 기간이자 등)는 8,000만원 밖에 들지 않는다는 것이다. 그래서 새아파트 구입에 누가 8,000만원만 지불할 수 있다면(지불하고자 한다면) 누구라도 강남 새아파트의 주인이 될 수가 있다. 그리고 강남 아파트에서 이 8,000만원만이 강남 아파트라는 인공물 건축에 실제로 사람이 투입한 가치이고, 또 사람이 그 아파트를 사용하여 혜택을 누릴 수 있는 실질가치다. 그리고 이 외의 추가효용 또는 추가 부담은 자연물인 토지가 내는 주거효용으로 지대가 있다. 곧 토지 사용료가 1,000만원 정도로 별도로 부담하게 된다. 물론 그 외의 다른 가격은 영구히 지불하지 않아도 되는 땅값이다. 그 외에도 주인은 자기 소득에서 물어야 하는 연간 1,000만원 정도의 세금까지 면제되는 것이다. 이런 요건을 모두 감안하면 강남 새아파트 33평형 주인이 실제로 내는 가격은 아파트 구입비 8,000만원과 연간 1,000만원 미만의 지대 납부가 전부다. 이제 강남 새아파트의 제값을 실건축비 8,000만원과 토지 사용료 1,000만원만으로 계산하는 근거를 찾아보자. (1)아파트 매입자의 소득 자료 4인 가족, 연간 가계소득은 4,000-5,000만원으로 사회 중류층 가정, 이자율 5%, 경제성장률 3%, 각종 공경비 부담은 현재 조세부담률 23%와 준조세 부담률 2%를 감안하여 연간 900만원-1,000만원으로 추정(소득세 200만원, 소비세 500만원, 자동차세 50만원, 이자 등 기타 소득세 50만원, 재산세 등 지방세 100만원, 강제성 보험료(연금보험, 고용보험, 건강보험 등)와 강제성 공과금 등 준조세 100만원). (2)아파트 건축비 기초 자료 ①건축위치 : 서울 강남구 대치동 136번지 소재 은마아파트 또는 이와 동일한 건축 조건 ②건물면적 : 33평형(전용면적 25.7평), 15층 기준, 참고(1평 = 3.3m2) ③건물등급 : 최신형 고급 아파트(사치성 자재와 고가 수입 자재는 쓰지 않음을 원칙으로 함, 사치성 호화 아파트는 아니지만 주거의 편의 시설을 갖춘 최신 표준형 아파트, 2003년 9월 완공 기준) (3)아파트 토지 기초 자료 ①위치 : 서울 강남구 대치동 136번지 토지 또는 이와 동일한 가치의 토지 ②공시지가 : 평당 약 1,056만(m2당 320만 × 3.3m2) 또는 이와 동일한 지역 ③토지면적 : 12평 추정(12평 = 33평/용적률 275%) (4)건설교통부 표준건축비 참고 자료 건설교통부가 2003년에 적용한 임대주택 표준건축비에 일정률을 감안한 금액 및 <소비자문제를 연구하는 시민의 모임(소시모)>가 2003년 4월 회계사 6명, 한국감정원, 감정평가사 등의 전문가로 구성된 ‘아파트분양가민간평가위원회(평가위)’의 기준을 근거함 (건축비 평가위 기준) ①토지비용 : 공시지가의 120% × 대지지분/분양면적 ②건축비 : 표준건축비 130% + 토지조성비 평당 25만원 ③이렇게 계산된 소시모의 아파트 평당 건축비는 360만원이다. (5)33평형 신축 아파트 건축비 계산 ①m2당 표준 건축비 : 60만 6천원(15층 전용면적 60m2 초과 건물, 2003년 건설교통부) ②평당 표준건축비 : 60.6만원 × 3.3m2 = 199.98만원 ③평당 조정건축비 : 199.98원 × 1.3 + 25만원 × 12평/33평 = 269.06만원 ④세금 조정 건축비 : 269.06 - (269.06 × 0.1) = 239.454 주)세금 : 자재비와 인건비 수수료 등에 포함된 직간접세 10% 차감 후 건축비 ⑤조정 후 실건축비 : 239.45만원 ≒ 240만원 ⑥토지비용 : 320만 × 3.3 × 1.2 × 12평 = 1억5,206.4만원/33평 = 460.8만원 ⑦땅값 포함 평당 총건축비 = 239.45만원 + 460.8만원 = 729.86만원 ⑧땅값을 포함한 33평 총건축비 : 729.86 × 33 = 2억 4,085.38만원 ⑨땅값과 세금 없는 평당 실건축비 : 239.45원(⑦) ≒ 240만원 ⑩33평 실건축비 : 239.45 × 33평 = 7,901.85 ≒ 8,000만원 3. 아파트 가격, 땅값이 있는 것과 없는 것의 비교(8천만원과 6억원) 먼저 언급한대로 서울 강남의 새아파트 33평형의 시가는 6억원이며, 이에 대한 기회비용(이자)은 연간 3,000만원이다. 이 아파트의 전세가는 매매가의 50%로 환산하여 3억원이며, 이에 대한 기회비용은 연간 1억 5,000만원이다. 혹시라도 시가 6억원과 전세가 3억원이 실제보다 높다면, 시가는 5억원 전세가는 2억 5,000만원으로 낮추어 보자. 그래도 매입의 기회비용은 2,500만원이며, 전세의 기회비용은 1,250만원이다. 그러나 아파트의 제값을 알고 난 후 실제가치만 지급하면, 다시 말하여 강남땅의 헛값인 땅값을 없애버리면 아파트 주인은 건축비 8,000만원에 대한 기회비용으로 연간 400만원만 부담하면 된다. 여기에 토지 사용료 1,000만원을 감안하여도 1,400만원이다. 물론 토지 사용료 1,000만원은 세금을 대신하기 때문에 세금액과 상계하면 실제 토지 사용료는 없는 것과 마찬가지다. 물론 이 방법에서도 사용료와 세금, 둘 중에 어느 하나는 부담해야 하지만, 지금의 부동산 제도에서는 사용료(매입가의 기회비용)와 세금을 이중으로 부담하는 것과 비교하면 큰 차이가 있다. 그리고 토지 사용료 1,000만원은 앞으로 매년 경제성장률만큼 올라간다(그 외에 용도 변경과 기술 변화도 감안하여 인상). 그러나 토지 사용료 인상은 주인의 가계소득도 같은 비율로 커지고 있고, 그에 따른 세금 부담도 같은 비율로 커지기 때문에 초과부담이 아니다. 곧 사용료 1,000만원은 토지 사용자 가계소득과 같은 비율로 고정되어 있기 때문에 매년 일정(일률적)하다고 보아도 무방하다. 그리고 이 아파트를 임대한다고 하면 세입자의 경우 실부담액은 얼마인가 하는 것이다. 세입자의 실부담액은 역시 세입자 자신의 토지 사용료 1,000만원과 아파트 가격 8,000만원에 대한 이자와 감가상각비만 부담하면 된다. 감가상각비 계산법은 정액법과 정률법 등이 있지만, 세입자에게 적용하는 비율은 취득원가 8,000만원에 대한 평균 부담액인 연금종가율을 적용하는 것이 더 합리적이다. 곧 취득원가에 내용연수의 연금종가율을 곱하여 계산한다. 그래서 아파트의 내용연수를 50년으로 보고, 이자율 5%에 따른 공식과 계산은 총임대료 = 토지 사용료 + 취득원가 × 이자율 + 감가상각비(연평균 부담액) 감가상각비 평균 부담액 = 취득원가/내용연수에 따른 연금종가율 감가상각비 382,139원 = 8,000만원/209.348(50년 연금종가율) 총임대료 14,382,139원 = 토지 사용료 1,000만원 + 이자 400만원 + 감가상각비 382,139 따라서 강남 새아파트 33평형 연간 임대료는 아파트 주인에게 내는 438만원과 토지 사용료로 지역사회에 내는 1,000만원 합계 1,438만원이다. 그리고 토지 사용료 1,000만원은 세금 부담과 상쇄하므로 세금을 고려한 세입자 실부담액은 아파트 주인에게 내어야 하는 연간 438만원 뿐이다. 이것이 우리나라에서 최고 높은 가격의 땅에 해당하는 강남 땅 주민이 지불할 주거비 총액이다. 주택지로서는 대한민국에서 가장 좋은 땅에 살면서 가장 높은 가격을 지불하는 경우의 아파트 가격이다. 서울에서 최고가지역이 이 정도이므로 다른 지역의 아파트 주거비는 이보다 훨씬 싼 가격이 된다는 것을 짐작할 수 있다. 그래서 타 지역 주민은 같은 규모의 아파트에 살면서도 건물분은 같은 8,000만원에 토지 사용료는 강남의 절반인 500만원 밖에 내지 않을 것이다. 그리고 연간 1,000만원 정도의 자기 부담 세금까지 면제받으며 살 수가 있는 것이다. 더구나 자기 아파트를 직접 소유하여 주인의 간섭을 받지 않고, 자유롭게 살 수가 있다. 그리고 땅값이 없는 지대시장제 사회에서 아파트의 실제 주거비는 이보다 더 줄어들 수도 있다. 지금의 토지 사용료는 땅값에 대한 기회비용을 근거로 매겨지고 있다. 그러나 땅값이 0이 되면 토지 사용료는 땅값이자가 아니라 그 지역의 실제 토지 효용가치인 지대만 계산되고 이 때 지대는 통상적으로 땅값이자보다 작다. 예를 들어 강남의 대치동 은마 아파트 부지의 평당 정상지가(공시지가의 1.2배)는 약 1억 3,000만원(1억 2,672만원)이므로, 이에 따른 33평 아파트의 토지지분 12평에 대한 기회비용은 650만원에 불과하다. 정상지가를 시가의 80%로 잡아도 시가는 780만원(780 = 650만원 × 1.2)이며, 이 가격은 지금 추정한 토지 사용료 1,000만원보다 220만원이 적다. 이와 같이 강남 새아파트 33평형을 5년간 주거할 경우, 토지의 소유, 전세, 사글세, 정상사용(지대공수제) 등으로 유형을 나누어 그 실질 부담액을 비교하여 보자. 이 경우 주거비의 크기는 [소유가격 원리금 > 전세가 원리금> 사글세 원리금 = 지대 연금(지대공수제)] 순서로 나타난다. 이에 대한 상세한 설명은 다음 강의에서 할 것이다. 강남 새아파트 33평형 연간 주거비 비교(5년간 사용시) 항목-----토지소유---전세---사글세---지대공수제---(비고) 원금------6억원----3억원--7,541만원-----0---- 기회비용--3,000---1,500---평균1,480---1,400--(이하 단위 만원) 세금부담--1,000---1,000---1,000(?)------0---- 총부담----4,000---2,500---2,480(?)----1,400 초과부담--2,600---1,100---1,480---------0 원금보상-영구불가-영구불가-5년---------0년 (보상, 수익=비용) 보상관련-영구종속-5년종속--5년 연계----0년 또는 당기 계산근거 기회비용 = 시가×이자율, 전세가×이자율 사글세 = 연간 지대의 연금 현가율(5년), 매년 3%씩 성장하나 계산에서는 무시함 사글세 = 토지 사용료 × 성장연금현가율 + 건물 사용료 × 정상연금현가율 사글세 기회비용 = 사글세 원금 부금률(토지 사용료와 건물분 별도 계산 후 합산) 4. 왜 8,000만원 짜리 아파트가 7억원인가? 왜, 연간 주거비를 1,400만원만 지불하면 살 수가 있는 강남의 새아파트를 4,000만원(소유비용 3,000만원 + 세금 1,000만원)까지 지불하면서 살아야 하는가? 그 이유는 이번 강좌의 제목인 부동산 시장의 과학과 미신을 우리가 식별하지 못하고 살기 때문이다. 부동산 과학 : 집값은 존재하는 가치이고, 땅값은 영구 미실현가치라는 것이다(땅값 미실현론). 부동산 미신 : 집값은 존재하는 가치이고, 땅값은 매매 실현가치라는 것이다(땅값 실현론).