1기 8주차 1번 지장물 보상 관련

[zhaolee]

1번문제의 물음3 지장물보상비 중 건축보수비에서 위의 파일처럼 건축보수비 400,000원 곱하기 (9.4곱하기 2) 더하기 50,000원 곱하기 (50 빼기 20)으로 되어 있습니다. 뒤의 부분은 잔여부분의 위생설비 설치비용 같은데, 앞의 40만원 곱하기 (9.4 곱하기 2)가 정확히 무엇을 나타내는지 궁금합니다. 9.4의 경우 위의 파일처럼 루트 8의 제곱과 5의 제곱을 의미하는 것이고 2는 높이를 의미하는 것인가요?

2-1..토지보상법 시행규칙 33조 건축물의 평가-2항에는 주거용건축물의 경우, 원가법과 거래사례비교법을 비교해서 큰 금액으로 보상해 주도록 되어 있습니다만 상가주택 등의 경우에는 상가부분과 주택부분이 한 건물을 구성하고 있습니다. 현재 도시 및 주거환경정비법에 따른 재개발 등 사업 중 실제 현장에서 감정평가시, 이런 상가주택의 경우, 주택부분이 상가부분보다 큰 경우, 혹은 상가부분이 더 큰 경우 등에 따라 지장물 보상시 어떻게 평가되는지 궁금합니다.

(1). 주택부분이 더 큰 경우 전체를 주택으로 분류해서 거래사례법으로 평가해서 보상하는지

(2). 상가부분이 더 큰 경우 전체를 상가로 분류해서 원가법으로 평가해서 보상하는지

(3), 아니면 주택부분, 상가부분 면적크기에 상관없이 면적별로 구분해서 평가, 보상하는지

2-2. 원가법으로 보상하게 되면 거의 보상액이 산정되지 않는 지장물, 건물도 많을 것으로 생각되는데요, 이런 경우 어떻게 보상하는지에 대해서도 궁금합니다.

2-3. 이런 상가주택 등 지장물 보상 관련 문제를 찾기도 어려운데, 플러스 중급 등 구체적인 문제가 포함된 교재나 관련 규정 등 알려주시면 감사하겠습니다.

[김사왕(감평스웨거)]

1. 보수비는 원칙적으로 벽면적을 기준으로 산정합니다. 2m 높이를 적용해 벽면적을 산정한 것 입니다

[김사왕(감평스웨거)]

2. 사실상 토지건물 형태의 건물만의 거래사례는 존재하지 않아 거사비를 적용하는 예가 없습니다.

[김사왕(감평스웨거)]

현실적으로 집합건물만 거사비가 적용됩니다.

[김사왕(감평스웨거)]

원가법으로 평가되더라도 충분히 적정보상액 산정이 됩니다.

[zhaolee]

답변에 감사드립니다. 그런데 현재 일반 단독주택이나 상가주택의 경우, 사용승인 등 준공후 오래된 건축물의 경우, 원가법으로 평가되면 감가수정 후 남는 금액이 없는 경우가 대부분입니다. 이런 경우 어떻게 지장물 보상을 하는지 다시 한번 답변해 주시면 감사하겠습니다. 물론 국토교통부의 표준주택가격을 기반으로 각 지자체에서 매년 개별주택가격 등을 조사, 공개하고 있으며 이 금액을 기준으로 재산세 등의 기준으로 사용하고 있습니다. 거사법에 의한 금액, 그리고 국토교통부의 개별주택가격이 분명히 존재하는데도 원가법에 의해서 감가수정을 하게 되면 지장물의 보상금액이 거의 산정되지 않을 것 같습니다. 원가법으로 평가되도 충분히 적정보상액 산정이 가능하다면 구체적인 금액이나 예를 들어서 답변해 주시면 감사하겠습니다. 그리고 이런 문제 때문에 일반주택이나 상가주택 보유자들의 반발이 심해서 모아타운 등의 경우에는 상가주택 등을 제외하고 사업을 진행 중인 것으로 알고 있습니다. 다소 실무문제와 상이한 질문이지만 부동산 재개발 등 사업, 부동산 시장에서 매우 중요한 문제인 것 같아서 질문 드립니다. 답변해 주시면 감사하겠습니다.