토지 구입 요령

[산전이]

토지 구입 요령

1. 농지 구입요령

■ 농지취득자격증명

농지(전, 답, 과수원)를 취득할 때에는 매수인이 농업인, 농업법인인지 여부와 주말체험영농 등과 같이 자경하고자 할 경우 영농의사와 영농능력을 갖추었는지 등을 심사하여 이에 적합한 매수인에게만 농지취득을 허용함으로써 투기적 농지취득을 규제하고 있음

다만, 농지라고 하더라도 도시계획구역내의 주거ㆍ상업ㆍ공업지역으로 지정된 농지와 녹지지역 중 도시계획시설 예정지로 결정된 농지는 이미 농업이외 목적으로 사용이 결정 되었으므로 제외됨.

■ 농지취득자격증명 발급 대상

  ㅇ 1세대당 1,000평방미터 미만의 농지를 취득하는 경우

  ㅇ 1세대당 1,000평방미터 이상의 농지를 취득하는 경우에는 농업경영계획서를 제출

■ 농지취득자격증명 발급 방법

  ㅇ 발급기관 : 물건소재지의 시ㆍ구ㆍ읍면장

  ㅇ 제출기한 : 공매인 경우는 낙찰자가 소유권이전등기를 할때까지 제출하여야 함,

     만일, 낙찰후 농지취득자격증명을 발급받지 못할 경우 소유권이전이 불가능하므로 입찰전 반드시 농지취득증명의 발급이 가능한지 확인한 후 입찰에 참가하여야 함.

※ 법원경매는 낙찰허가결정의 요건으로 농지취득자격증명을 요구하나, 이는 대금납부가 단시일내에 이루어지고 매수자의 지위이전이 되지않기 때문에 요구하는 사항임(공매에서는 농지취득자격증명이 소유권이전에 필요한 요건으로 계약체결시에는 필요한 것이 아니므로 매수자 책임으로 계약을 체결하고 있음)

■ 농지취득증명 발급시 심사하는 항목

1. 취득대상 농지의 면적

   2. 취득대상 농지를 농업경영에 이용하기 위한 노동력 및 농업기계장비 등의 확보여부 또는 확보방안

   3. 소유농지의 이용실태(농지를 소유하고 있는 자의 경우)

   4. 경작 또는 재배하고자 하는 농작물 또는 다연성식물의 종류

   5. 농작물의 경작 또는 다연성식물의 재배지 등으로 이용되고 있지 아니하는 농지의 경우에는 농지의 복구가능성등 취득대상 토지의 상태

   6. 신청자의 연령신체적인 조건직업 또는 거주지 등 영농여건

   7. 신청자의 영농의지

■ 농지취득 후 사후관리

이행강제금 부과는 농지법상 농지(전, 답, 과수원 등)의 소유자가 1년이상 농지를 구입하고 나서 농지를 경영하지 않는 경우(농지법 제10조)에 1년에 1회씩 농지가액의 20%를 과태료의 형태로 관청에 납부하는 제도(농지법 제65조)

농지법상 이행강제금 제도는 제도의 취지가 농지의 특수성을 감안하여 실질적으로 영농 가능한 사람들에게 농지소유의 기회를 제공하고 또한 농지가 일반적으로 건물을 지을수 있는 대지등과 비교하여 비교적 저가인바 토지의 투기를 방지하고자 하는 취지에서 이행강제금 제도를 두고 있음.

이행강제금은 일반적인 세금과 달리 반복부과가 가능함.

만일, 올해 부과된 이행강제금을 납부하지 않으신채 내년에도 영농없이 한해동안 보유하신다면 내년에 또다시 이행강제금이 나오게 되므로 토지금액의 40%를 내어야 함.

2. 분묘기지권 이해

n 의의

     타인의 토지에 분묘를 설치한 자는 그 분묘기지에 대하여 지상권에 유사한 일종의 물권을 취득하며 이를 분묘기지권이라 한다

n 성립요건

1.     일반적 성립요건

- 소유자의 승낙을 얻어 그의 토지에 분묘를 설치한 때

- 타인의 토지에 분묘를 설치한 경우에는 20년간 평온, 공연하게 그 분묘기지를 점유한 때

- 자기소유의 토지에 분묘를 설치한 자가 분묘에 관해서는 별도 특약이 없이 토지만을 타인에게 처분한 때

2.     그 내부에 시신이 안장되어 있어야 한다

3.     등기불필요 : 봉분의 명인방법(봉분이 평장되어 인식할 수 없는 경   

우에 분묘기지가 성립안됨)

n 효력

 - 분묘를 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 권리의 취득

 - 토지소유자는 분묘기지 주변을 침범하여 공작물 설치할 수 없음

n 개정(2000.1.12)된 장사등에관한 법률상 분묘의 시한부매장 기간

  ㅇ 매장기간 : 15년 단위(3번만 연장, 최장60년까지)

  ㅇ 이후에는 어떠한 분묘도 화장 및 납골로 처리해야 함.

n 주요판례

v 분묘기지권의 성립요건

  분묘기지권이 성립하기 위하여는 봉분 등 외부에서 분묘의 존재를 인식할 수 있는 형태를 갖추고 있어야 하고 평장되어 있거나 암장되어 있어 객관적으로 인식할 수 있는 외형을 갖추고 있지 아니한 경우에는 분묘기지권이 인정되지 아니한다.

v 분묘기지권의 범위

분묘기지권은 분묘의 기지 자체(봉분의 기저 부분)뿐만 아니라

   그 분묘의 수호 및 제사에 필요한 범위내에서 분묘의 기지 주위의 공지를 포함한 지역에까지 미치는 것이고 그 확실한 범위는 각 구체적인 경우에 개별적으로 정하여야 할 것인바, 사성(무덤뒤를 반달형으로 둘러쌓은 둔덕)이 조성되어 있다하여 반드시 그 사성부분을 포함한 지역에까지 분묘기지권이 미치는 것은 아니다

v 기존 분묘기지권 범위내에서 부부 합장을 위한 추가 분묘설치

분묘기지권은 분묘를 수호하고 봉제사하는 목적을 달성하는데 필요한 범위내에서 타인의 토지를 사용할 수 있는 권리를 의미하는 것으로서, 비록 분묘기지권에는 그 효력이 미치는 지역의 범위 내라고 할지라도 기존의 분묘외에 새로운 분묘를 신설할 권능은 포함되지 아니하는 것이므로, 부부 중 일방이 먼저 사망하여 이미 그 분묘가 설치되고 그 분묘기지권이 미치는 범위내에서 그후에 사망한 다른 일방의 합장을 위하여 쌍분 형태의 분묘를 설치하는 것도 허용되지 않는다.

v 관습상 분묘기지권의 시효취득 및 등기의 요부

   타인소유의 토지에 소유자의 승낙없이 분묘를 설치한 경우에는 20년간 평온, 공연하게 그 분묘의 기지를 점유하면 지상권과 유사한 관습상의 물권인 분묘기지권을 시효로 취득하고, 분묘기지권은 등기없이 취득  한다.

v 허락없이 남의 땅에 묘지를 쓴 경우(불법분묘)

   토지소유자가 묘지연고자에게 이장 및 이전을 요구할 수 있으며, 묘지이전을 명령받고도 이행하지 않으면, 이전할 때까지 1년에 두차례 5백만원씩 “이행강제금”부과. 단, 20년이 경과한 묘지는 토지소유자가 마음대로 개장할 수 있음

v 무연고 묘지인 경우

   연고자가 나타나지않는 묘지는 2종류이상 신문에 2회 이상 공고한 뒤  최초의 공고일로부터 2개월이 지난 후 적법하게 개장할 수 있습니다.만일, 아무런 조치없이 개장하면 형법상 분묘에 관한 범죄행위가 되므로 처벌될 수 있음.

v 토지사용에 대한 지료 지급

    지상권에 있어서의 지료의 지급은 그 요소가 아니어서 지료에 관한 약정이 없는 이상 지료의 지급을 구할 수 없는 점에 비추어 보면, 분묘기지권을 시효취득하는 경우에도 지료를 지급할 필요가 없음

[별지 제5호 서식]

농지취득자격증명신청서

처리기간

접 수*

제       호

4 일

처 리*

제       호

농지 취득자 (신청인)

①성명 (명칭)

②주민등록번호 (법인등록번호)

⑥취득자의 구분

③주소

시       구      동      도      시·군       읍·면      리      번지

농업인

신규 또는 주말체험영농 신영

법인등

④연락처

⑤전화

취득 농지의 표시

⑦소재지

⑧지번

⑨지목

⑩면적 (㎡)

⑪농지구분

진흥구역 지역

보호구역 지역

진흥지역밖 지역밖

시·군

구·읍·면

리·동

⑫취득원인

⑬취득목적

농업경영

농지전용

시험,연구,실습용 등

주말체험영농

농지법 제8조 제2항 및 동법시행령 제10조 제1항의 규정에 이하여 위와 같이 농지취득자격증명의 발급을 신청합니다. 년       월       일 농지취득자(신청인)                          (서명 또는 인) 시장ㆍ구청장ㆍ읍장ㆍ면장 귀하 시장·구청장·읍장·면장귀하

구비서류 :1. 별지 제6호 서식의 농업경영계획서(농업경영 목적으로 취득하는 경우에 한함)             2. 법인등기부등본(법인의 경우에 한함)             3. 별지 제2호 서식의 농지취득인정서(법 제6조제2항제2호의 규정에 해당하는 경우에 한함.)             4. 농지임대(사용대)차 계약서(취득하고자 하는 농지의 면적이 영 제10조 제2항 제2호의 규정에 의한 농지의  면적보다 적은 경우로서 농업인 또는 농업법인이 아닌 자에 한함)               경우에 한한다.)

 (펌)

 

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