[랄프386]한국의 부동산 거품 붕괴후에는 어떻게 될까?

[휴식같은친구]

한국의 부동산 거품 붕괴후에는 어떻게 될까?

1. 적절한 부동산의 가격은?

적절한 월세금액을 연 예금금리수익의 두 배쯤으로 본 수준.

예를 들어 강남의 입주 15년 차 30평대 월세가 150만 원이라면 150만 원*12 = 1,800만 원 => 연리 6% 수익으로 환산 시 3억, 현재 시가 8 ~ 10억 => 3억이 적당.

다른 기타 지역은 현재 월세 시세로 알아서 계산해보시기 바람. 그리고 월세 150만 원 견딜 수 있는 가구가 과연 얼마나 될지도 생각해보시고.

다만 금리가 올라갈 경우 자동으로 위 집값도 올라갈 수 있다. 이자 오른다고 집 가진 사람들 너무 괴로워하지 마라. 당신 집값의 바닥을 올려주는 것은 금리다.

그러나 현재 한국의 현실상 금리가 지금보다 대폭 오른다는 것은 거의 불가능하다. 고금리 꿈도 꾸지 마라.

2. 전세제도의 존망

전세제도는 부동산가격의 상승을 전제로 만들어진 기형적인 제도로서 한국만의 아주 독특한 제도. 앞으로 점차 소멸되어 가는 것이 정상적.

왜냐하면 부동산가격 하락추세 시 전세는 일종의 레버리지 투자이므로 원금손실비율을 증가시킴.

예) 자기 자본 100%로 30% 하락 시 30% 손실
    전세 40% 안고 투자했을 때 30% 하락 시 원금의 50% 손실

상승장에서는 이익극대화 하락장에서는 손실극대화, 저금리 상황에서는 전세의 매력 사라짐. 결국 부채가 없는 소유주는 월세로 전환하는 것이 이익.

부채가 많은 소유주는 전세금이 오를수록 전세입자를 못 구하는 딜레마 발생. 하락장에서는 결국 전세입자를 구하지 못하고 오히려 전세금을 마련해줘야 하는 지경에 빠질 수 있음.

전세 안고 집사는 일은 아련한 20세기 추억으로 사라질 것.

3. 하우스푸어의 채무 불이행 시 어떤 일이 발생하는가?

- 채무 불이행 시 은행 경매 처분 => 집을 잃고 금융채무 불이행자가 됨.

전세나 월세로 가되 본인 명의가 아닌 처나 친인척 명의로 진행하는 게 안전.

연체 후 연이자는 25%대이기 때문에(원금 전체에 대한) 통상 1년 정도 경매절차 진행 중에 채무액의 130% 이상을 변제하게 됨. 그이후 잔액을 배당받게 됨.

직접 거주하지 않고 전세를 안고 있을 경우 잔존 부채가 없는 것만으로도 다행이라고 생각해야 함. 만약 일본처럼 십수 년의 장기 하락이라면 빨리 만세 부르는 게 장땡.

명심할 것. 포커판에서 제일 많이 잃는 사람은 두 번째로 좋은 패를 들고 있는 사람. 좋은 조건일수록 나중에 파산.

- 집 경매 후 잔존 부채가 있을 경우

직장인은 파산 안 됨. 개인 회생 혹은 개인 워크아웃 해야 함. 회생은 5년간 워크아웃은 원금 다 갚을 때까지 빚 갚아야 함.

파산은 본인 및 배우자의 부동산 보유, 파산전 거래내역까지 모두 소명해야 함. 진짜 알거지가 아닌 다음에는 돈 빼돌리고 파산은 절대 안 됨.

4. 버블 붕괴 후 빈집이나 슬럼은 발생하는가?

당분간 임대료의 상승과 집값 하락이 지속되면서 세입자의 이동이 늘어날 것임. 즉 강남의 전세가 오르면 이들이 인근 지역으로 하향이동 할 것이고 다시 강남주변은 서울 변두리로 다시 수도권으로 종국에는 동탄, 파주, 양주 같은 위성도시권으로 순환할 것임. 이런 흐름 속에 아주 비싼 곳과 아주 싼 곳부터 빈자리가 생기게 됨.

현재 서울시내에서도 수많은 재개발 입주가 목전에 다달아 있음. 예를 들어 반포에 1,500가구가 들어온다는 것은 어디선가 10-20억 대 집에 거주할 능력이 있는 1,500가구가 비게 된다는 것임. 특히 고소득층에서 전락하는 (현재 주상복합 거주자들) 사람들의 이동이 가속화되어 주상복합의 월세는 기존 주택에 비해 더 급속히 추락할 수 있음.

가든파이브나 청계천 롯데캐슬베네치아 상가를 보듯이 비어 있다고 임대료를 0으로 만들어 모객할 수는 없음. 결국 적절한 임대자를 못 구해 비어 있게 되는 곳이 점점 발생하고 일단 빈집이 발생하면 그것은 암세포와도 같이 인근 지역으로 전염될 것임.

당신이라도 빈집이 늘어나는 슬럼가를 가겠는가? 더욱이 임대료의 하락은 생활수준 및 삶의 질 하락으로 이어져서 소득 계층 간 주거지역 이동은 더욱더 극단적이 될 것임.

당신 같으면 같은 임대료 내고 낡은 아파트에 신용불량자들이 사는 곳에 살겠는가? 더구나 전세가 아닌 월세로 변하게 되면 거주지역 이동에 대한 비용장벽이 낮아져서 이동은 더 활발해짐. 즉 전세금 5천만 원을 올려주기는 어려우나 월세 20만 원 올려주는 것은 견딜만함. 월세 20만 원 차이면 구를 바꿔 이사할 수 있음.

극단적인 슬럼화가 되면 해당 아파트의 가격은 거래가 되지 않는 0원이 될 수도 있음. 불과 20년 전 시골 고향집 팔아보신 분은 이해가 갈 것임. 지금이야 귀농이다 전원주택이다 해서 값이 많이 올랐지만 8-90년대 농촌 가옥들은 구매자가 없어 가격이 성립되지도 거래가 되지도 않아서 상속인들이 그냥 떠안고 있는 경우가 많았음. 폐가 흉가 참 많았음.

5. 부동산 버블 붕괴 시 과연 나라가 아니 은행이 망하는가?

은행은 안 망함. 물론 대출금을 일부 회수 못 하는 경우도 많겠지만 미국처럼 거덜나는 수준은 아님. 다만 사업자 대출이나 제2금융권들은 거덜날 가능성 많음. 하지만 저축은행들이야 저금하는 사람도 5천만 원 넘어가는 돈은 그만큼 각오하고 넣는 것이니 하루아침에 날아가더라도 나라 망하지 않음.

문제는 은행의 채산성 악화인데 결국 대규모 구조조정이 이루어질 것임. 솔직히 우리나라 은행 지점 너무 많고 직원들 너무 많음. 금융소비자 입장에서는 은행 쾌적해서 좋지만 앞으로는 은행원 얼굴 보기 힘들 것임.

6. 부동산 버블 붕괴 시 서민이 고통스럽나, 부자가 고통스럽나?

버블 붕괴 시 서민이 고통스럽다는 건 부자들의 설레발 궤변임. 서민은 어차피 서민이고 원래 있던 자리로 돌아가는 것임.

솔직히 누구나 욕망은 있음. 널찍한 새 아파트. 방마다 화장실에 손대면 따뜻한 물 콸콸 나오는 그런 집. 딱 30년 전만 해도 꿈이었음. 누구나 그랜저를 탈 수 없듯이 누구나 새 아파트에서 살 수 없음. 서민은 그냥 다시 서민 하면 됨.

그러나 부자들은 다름. 대부분의 부자들이 부동산 버블을 통해 쌓은 재산이며 임대소득, 자산소득 등임. 이들은 원래 있던 자리가 없음.

그 고통은 수십 배 더 고통스러울 것임. 하지만 그렇게 불로소득자들이 붕괴되고 진정한 노동의 가치가 진짜 돈으로 바뀌는 세상이 되어야 그게 사람 사는 세상임. 즉 땅이나 건물값은 낮추고 사람값은 높여야 함.

북유럽 물가 비싸다고 욕하지만 그게 다 사람값이 비싸기 때문임. 사회의 부. 물론 이 과정에 일부 부의 독점이 심화될 수 있지만. 그것은 공정한 조세를 통해서 바로 잡아야 함. 즉 버블 붕괴 시 부자들 중의 부자들 극소수가 부를 집중시킬 수 없도록 민주적이고 정의로운 정부가 있어야 함.

만약 현 집권층이 2012년 이후에도 집권을 한다면 우리는 바로 3류 국가로 추락할 것임. 그것도 다 국민들 수준에 맞춰 세상이 돌아가는 것이니 할 말 없음.

제발 자기 계급의 이익을 대변하는 사람에게 투표하길.

8. 대한민국은 망할 것인가?

단언하건대 지금 부자들이 망하지 않으면 대한민국은 망함. 지금 망해야 대한민국은 다시 흥할 수 있음. 만약 망하지 않으면 우리는 우리 살아생전에 지옥을 보게 될 것임.

그것은 전 국민의 절반이 넘는 극빈층이며 어느 나라 국민들보다 지독히 현세적이고 물질주의적인 성격상 극단의 범죄와 폭력이 난무하는 아수라장이 되던가 아니면 극악의 파시스트정권이 출현하여 국민들을 히틀러시대의 독일 국민처럼 만들게 될 것이니까.

9. 그럼 내가 할 일은?

욕심을 버려라. 혼란 속에서 살아남으려면 어떤 일이 닥쳐도 내 새끼 내 마누라는 지킬 수 있는 힘이 필요하다. 자본주의 사회에서는 돈이 곧 힘이다. 그 힘을 은행에 저당잡혀 있고 주인의 자비를 바란다면 그는 이미 노예다.

어차피 누군가는 피를 흘리고 죽어야 한다. 조금 더 현명하고 지금 바로 행동에 옮기는 현명한 사람만이 그나마 남은 재산을 지키고 혼란 속에서 살아남을 수 있을 것이다.

그리고 투표하라. 자신의 계급과 이익을 위해 투표하라.

속지말라.

[만사형통]

에리한 분석에 읽는순간 섬뜻해지네요!

[콜랙트]

공감이 상당히 가는 내용이 있네요.

[빌리언]

일자리도 없는 본인은 너무 불행한데 옥탑방에 사는 또 다른 서민의 웃음소리에 살인을 하는 나라입니다. 언제까지 미친거품집값에 목매달고 살것인지..아직도 이 게시판에조차 집값떨어진단 소리는 어불성설이다라며 말도 안되는 자료들 올리시는 분이 계신데. 정말 중요한게 무엇인지 생각해봤으면 좋겠습니다. 정말 이상태로 계속 가다간 사회불안이 더 가중될거라고 봅니다. 건전한 중산층이 많은 나라가 지속가능한 나라이고 미래가 있는 나라입니다. 미래세대가 일자리도 없고 결혼도 못하는 나라는 망할 수 밖에 더 있겠습니까. 그런 면에서 연구소가 계속해서 역할을 해야 한다고 봅니다.

[adude]

젠장 사립학교 확 줄여야 나라가 산다.. 교육비 때문에 애도 못나고 국가 경쟁력 악화 되고 있지 않는가..... 줄이는 것이 목적이 아니라
생산성을 향상해서 알차게 늘려야 국가의 비전이 있는 것이다..... 쓸대없이 과도한 교육비 지출로 가게부담 증가나 시키고, 돈이 묶여 투자도 못하고 이런것이 가장 중요한 문제라는 것을 먼저 깨달아야 이나라의 비젼이 있다고 생각됩니다. 사교육비 확줄어드는 그날까지...

[콜랙트]

근데, 딴소리해서 죄송하지만, 사랑보다는 돈으로(교육도 다 돈이죠) 애를 양육해놓고 교육비때문에 애를 못났는다는건 웃기는 핑계.(차라리 귀찮다고 하면 모를까, 차라리 명품을 못해줘서라면 모를까.) 왜 공부잘하는거보다 인성이 올바른아이라는게 중요하다면서 막상 애 못나는건 교육비탓을하는지 원. 부모들부터가 자식이 설령 적은돈으로도 인성이(저소득이 인성이 올바르다고 할순 없지만) 올바르게 키우면 될꺼 아닙니까. 공부보다 인성어쩌구하면서 막상 애 못나는거를 돈 탓하는 이런자(진보들중에서 이런자들이 많음)들은 수구보다도 못함. 뭐 어쨋든 님의 댓글엔 공감하며(시비거는게 아닙니다.), 암튼 욕망이 문제이죠

[이름없는 돌]

아주 마음에 절절히 와닿는 부분은 자신의 이익과 계층을 위하여 투표하라는 내용임 즉 노동자 농민과 서민을 위한 정당이 민노당이라는 사실을 자각하게하는 글이 정말 멋있었습니다 자신의 이익을 위한 정당과 정치인을 아는게 신자유주의하에서 알고 행동해야할 최소이자 최대의 행동준칙이고 삶의 준칙인지 모른다는 믿음이 드네요

[7년동안빚다갚은자롱]

상당부분 공감합니다..

[평강2]

전부 공감!! 국민들 수준에 맞쳐 세상은 돌아간다...

[삼성불매중]

이글 퍼가도 되죠 꼭 같이 읽고 싶은 사람이 있어서요

[ttotoro]

6. 부자들이 더 괴롭다?-- 부자들은 안괴롭습니다. 문제는 자산이 10억내외인 사람들 중에 부동산 비율이 높은 사람이 괴로운 거죠. 더 많이 있는 사람들은 일종의 투자에 따른 위험부담으로 손실처리하면 됩니다. 문제는 10억 내외의 자산가들을 희생하고(고위험 자산을 선택했으므로), 더 건전한 사회적합의를 이끌어내느냐 못하느냐의 문제라고 봅니다. 그 숫자가 얼마나 되느냐의 문제겠죠.

[미송]

구구절절 옳으신말씀 특히 국민들 수준에 맞춰 세상이 돌아간단 말에 100%공감합니다.

[내세상]

읽어보니 꼭 일제시대 친일파 생각이 생둥하게 나는건 뭐지..돌아가는 꼴이 고관대작들,빌붙어 사는것들은 잘살고 백성들은 살건 못살건 나몰라라 하는거 지금의 현실과 똑같내요.국회의원,고위급 공무원들 재산이 어디 정직하게 번 돈입니까..다 개발 정보내,뭐내 하며 선투기를 해 번것들이 거의 다지요...한마디로 똥냄새 나는 것들이 짚냄새 풍기는 것을 나무라는 꼴이니.가관입니다...그러나 정권이 바뀌면 희망이 다가 올까요.그놈이 그놈인데.하지만 ....

[장소장]

공감가는글입니다. 한번더 현정부와 동질의 정부가 들어선다면 남미 아르헨티나가 생각날겁니다.

[랄프]

제글에 제가 댓글을 다네요. 저는 한나라당은 전부 몰살시키고 민주당이 보수 민노당,진보신당등이 진보역할을 맡았으면 좋겠습니다. 결국 민주당도 보수정당인데.. 하도 한나라가 수구꼴통 양아치들이니까.. 상대적으로 진보처럼 보이는 거죠. 노동자 농민 여러분 속지마셈. 민주당은 보수정당입니다.