↑위에 질문하신 서울시 구로구 개봉동 현대아파트 경매 답변 입니다.

[러브정/정의덕]

*2010타경23804*

 이 물건은 서울시 구로구 개봉동 현대아파트 경매 물건입니다.

1.권리분석결과

답변: 본건 건물등기부를 확인한 결과 2008.08.01 

우리은행의 근저당이 말소기준권리가 되어 전부 소멸

하므로 건물 등기부상 으로는 법적인 문제가 없습니다.

2.임차인 관계건

답변:본건 점유관계조사서와 매각물건명세서,전입세대열람내역서를

확인한 결과 소유자 이상운 이외에 말소기준권리이전(2006년11월10일) 전입한

대항력 있는 임차인 길성필이 전입되어 있으며 길성필은 임차보증금 1억6천만원에

대하여 확정일자 없이 배당요구를 하였는데 문제는 아래---매각물건명세서 기록처럼

임차인 길성필은 소유자 이상운이 대출받을(근저당 설정)당시 채권자인 우리은행에

무상임대차확인서를 제출하여 임대차 보증금 1억6천만원을 단 한 푼도

배당 받지 못하므로 상당히 격렬하게 저항 할 것으로 예측 됩니다.

따라서 카리스마회원님이 명도에 전혀 경험이 없는  초보자라면 상당히 어려움이 예상 됩니다.

참고로 저는 부동산경매컨설턴트로 명도만 따로 해결해 드리기도 하니

낙찰 후 힘든일이 생기시면 언제든지 상담 전화 주시기 바랍니다.

3.최종결론: 본건은 이번 회차에 입찰하시기 바랍니다.

이유: 본건 아파트는 2001년5월에 입주하여 약 10년이 경과한

아파트로 아래--로드뷰 사진상 외관은 상당히 양호해 보입니다.

아파트세대수는 총2,412세대(31개동)로 대단지이고 지하철1호선

개봉역이 도보 2~3분 거리에 소재하여 교통편도 양호 합니다.

그런데 문제는 개봉동은 학군이 미약한 편이고 물건

자체에 개발 호재가 없는 것도 약점으로 작용 합니다.

그러나 지하철 한 정거장 거리 구일역 주변에 돔구장이 건설중 이고

무엇보다 인접한 광명시뉴타운이 그동안 계속된 지루한 소송들이

1심 승소로 판결되어 본격적인 재개발이 추진된다는 것입니다.

따라서 향후 3~4년 후 광명뉴타운이 본격 이주철거가 시작 되면 대체수요지로

개봉동 부동산 가격이 상승 할 것으로 보여 미래가치도 어느 정도 있어 보입니다.

또한 2회 유찰되어 시세보다 저렴하여 가격메리트도 있어 보이니

본건은 이번 회차에 입찰하시기 바랍니다.

*추신:참고로 입찰 가격은 직접 현장임장하여 같은 평형의 급매물 시세를 정확히

파악 하시고 급매물 시세의 10~15%정도 낮은 금액에 입찰 하시면 무난할  것 입니다.

^^러브정/정의덕(016)391-3005 올림.

[카리스마]

지기님 감사합니다 참고하여 판단하겠습니다

[러브정/정의덕]

카리스마회원님 댓글 감사 하구여....낙찰을 기원 합니다.^^러브정/정의덕 올림.

[진주성]

은행에 무상임대차 확인서를 제출한것이 소송으로 갈시 낙찰자에게 까지 효력이 미치는지 궁금합니다 경매동영상 교육시 배운것은 판례는 신의성실의 원칙은 은행에 미치고 제 3자(낚찰자)에게는 효력이 없어 낚찰자가 폐소한적이 있다고 하던데 주인장님에게 한수 배우고 십읍니다

[러브정/정의덕]

1.선순위전입자(임차인)가 무상 임차 확인각서를 제출했다고 하면 일단은 낙찰자가 인수를 할 것은 없습니다. 원칙적으로 주택임대차 보호법은 "유상"인 임대차에 대해서만 적용되니 무상 임대차 계약서가 제출되면 사용대차로 주택임대차 보호법은 적용을 받지 못합니다.

[러브정/정의덕]

2.또한 선순위 전입자(임차인)가 임대차 사실을 부인하고 임차보증금에 대한 권리주장을 하지 않겠다는 내용의 확인서를 작성해준 경우 그 후 경매절차에서 이를 번복하여 대항력 있는 임대차의 존재를 주장함과 아울러 근저당권자보다 우선적 지위를 가지는 확정일자부 임차인임을 주장하여 그 임차보증금반환채권에 대한 배당요구를 하는 것은 특별한 사정이 없는 한 금반언 및 신의칙에 위반되어 허용될 수 없다는 대법원판결(대판 1997.6.27, 97다12211)도 있어 명도하는데 에는 지장이 없습니다.

[러브정/정의덕]

3.그리고 만약 법원에서 각서제출 사실을 잘못 파악해서 매각물건명세서나 현황 조사서에 기재 되었다고 하면 매각불허가신청(잔금 납부 전)이나 취소 신청(잔금 납부 후) 등으로 처리를 하면 됩니다.

[러브정/정의덕]

4.따라서 입찰자는 입찰 전 반드시 해당 금융기관을 방문하여 소유자나 채무자등 선순위(전입자)임차인이 아닌 엉뚱한 사람한테 각서를 받아 놓았는지 사실관계를 정확히 파악한 후 응찰하여야 하며 또한 첨부된 무상임차확인각서가 선순위(전입자)임차인의 인감증명서첨부 및 인감도장날인등 법적으로 완전한 효력이 있는 각서인지도 당연히 재확인 하셔야 합니다.