여러가지의 양도 증서

(문) 저는 친척으로부터 부동산을 구입하게 되었는데 친척 분이 포기 양도증서(Quitclaim Deed)를 카운티 등기소에 등기하면 된다고 합니다. 포기양도 증서의 의미와 포기양도 증서 외에 다른 종류의 양도증서와의 차이점에 대해서 알고 싶습니다. (답) 미국에서는 부동산을 양도할 때 양도증서(Deed)를 카운티 등기소에 등기하게 되면 부동산에 대한 명의가 이전됩니다. 그러나 양도증서에는 여러 가지의 형태가 있고 이에 따른 법적인 권리와 의무는 차이가 납니다. 위의 질문에서 제기된 포기 양도증서(Quitclaim Deed) 외에도 여러 가지 형태의 양도증서가 있지만 주로 사용되는 양도증서인 일반 보증 양도증서(General Warranty Deed) 보증 양도증서(Grant Deed) 그리고 포기 양도증서에 대해서 설명하겠습니다. 일반 양도증서는 부동산의 명의를 양도받는 양수인(Grantee)에게 양도하는 부동산의 명의에 관한 보증을 해주는 양도증서입니다. 일반양도증서에서 명의에 관하여 보증해주는 내용은 다음과 같습니다. 첫째 양도인이 부동산의 명의를 갖고 있고 양도할 수 있는 권리가 있다. 둘째 제삼자의 부동산에 대한 명의에 관한 클레임에 대하여 하자가 없다. 셋째 부동산에 이미 공개된 클레임 외에는 다른 담보가 설정된 것이 없다. 넷째 양도 후 양수인이 제삼자에 의한 명의에 관한 소송이나 클레임에 대하여 방어해줄 것을 보증한다. 이상과 같이 일반 보증 양도증서는 양도증서 중 명의에 관하여 최고의 보증을 해주는 양도증서입니다. 반면에 포기 양도증서는 양도인이 양도하는 부동산의 명의에 관하여 어떠한 보증도 해주지 않는 것입니다. 포기 양도증서에서 양도인은 자신이 갖고있는 부동산의 명의가 문제가 있든 아니면 없던간에 상관없이 부동산에 대한 자신의 권리를 포기하는 것입니다. 양도 후 양도인의 명의가 전혀 효력이 없다 하더라도 양수인은 양도인에 대한 법적인 요구를 할 수 없습니다. 보증 양도증서는 일반 양도증서와는 많은 점에서 비슷하나 양도하는 부동산의 명의에 대한 보증의 범위가 적은 형태입니다. 실질적으로 가주에서 진행되는 부동산 거래의 대부분은 보증 양도증서의 형태입니다. 일반 보증 양도증서와 다른 점은 일반 보증 양도증서에서는 양도인이 부동산을 소유했던 기간 외에도 전 주인이 소유했던 기간에 발생한 명의에 관한 문제에도 보증을 하지만 보증 양도증서에서는 양도인 자신이 부동산을 보유했던 기간에서만 명의에 대한 보증을 합니다. 부동산 거래에 있어서 일반 보증 양도증서 보다 보증 양도증서가 더 많이 쓰이는 이유는 타이틀 보험의 사용이 거의 모든 부동산 거래의 필수사항으로 정착되어있기 때문입니다. 타이틀 보험을 발행하기 전에 보험회사에서 명의에 관한 사전 조사를 하고 명의에 문제가 있을 경우에는 타이틀 보험 발행이 거부되기 때문에 명의에 관한 문제가 명의가 양도되기 전에 해결돼 양도인에게 많은 부담이 있는 일반 보증 양도증서를 사용하지 않아도 양수인은 안전하게 부동산을 인수할 수 있는 것입니다. 이외에도 부동산 차압에 사용되는 신탁인 양도증서(Trustee's Deed) 법원 차압에 사용되는 셰리프 양도증서(Sheriff's Deed) 세금차압에 사용되는 세금 양도증서(Tax Deed) 등이 있습니다.