제목 : 부동산 3법 발표 15일째, 둔촌주공 매도·매수 눈치싸움
대망의 2015년 새해 둔촌주공아파트 재건축 시장은 화려한 출발을 하고 있습니다. 둔촌주공1월 13일 현재 6~7건의 매매로 잠실주공 5단지, 인근 가락시영을 따돌리고 단연 선두주자입니다.
강동구 둔촌동 둔촌주공아파트가 왜(?) 거래가 되냐고 반문하신다면 이유는 많습니다.
첫번째로 지난해 12월 29일 정부가 야심차게 발표한 부동산 3법의 효과 때문이겠지요.
부동산 3법의 이면에는 둔촌주공아파트만의 특별한 이유가 있어서라고 생각합니다. 둔촌주공은 국내 최대의 저층 재건축 단지라는 점입니다. 둔촌아파트는 1, 2, 3, 4단지 총 5930가구로 5층과 10층이 혼재된 지역으로 기존 용적율(87%) 대비 큰 폭(273.9%)의 상향으로 사업성이 개선되어 수익율이 높아졌습니다. 조합원당 대지지분 또한 많아서 재건축 시 배정받을 수 있는 평형이 크게 돌아옵니다. 시공사에서 제시한 확정지분제 사업은 도급제로 진행하는 사업에 비해 안전하고 조합원 개개인이 무상으로 제공받는 평형이 확실하다는 것입니다.
예를 들면, 둔촌주공 1단지 25평, 4단지 34평의 경우
대지지분 29.83평× 무상지분율164%=무상평형48.92평입니다.
52평형을 배정받으면 3평에 대한 추가부담금을 부담하고 43평, 33평을 배정받으면 남는 평형에 대한환급금이 발생하게 됩니다.
둔촌주공 1단지 18평, 4단지 25평(21.48평, 20.64평)의 경우
대지지분 21.48평×무상지분율164%=무상평형 35.22평입니다.
대지지분 20.64평×무상지분율164%=무상평형 33.64평입니다.
부동산 경기가 좋지 않은 상황에서는 확정지분제가 조합원에게 유리한 사업 방식이라고 합니다. 여기에서 추가 이익이 발생하면 시공사의 몫이 됩니다. 반면 리스크에 대한 책임도 시공사가 감수하게 되어 조합원들은 마음 편하게 재건축을 기다릴 수 있습니다.
둘째로 둔촌주공 사업시행인가 때문일 것입니다. 지난해 12월 23일 사업시행인가 신청 접수를 마치고 올해 2~3월 안에 강동구청으로부터 사업시행인가를 받아낼 계획에 있습니다. 사업시행인가 단계부터는 지자체인 강동구청 소관으로 관문 통과의 길이 좀 더 수월할 것입니다. 인가권자로부터 사업 승인 떨어지면 관리처분인가 계획을 수립하게 됩니다.
관리처분인가 계획을 수립하기 이전에 해야할 일이 또 있습니다. 2010.10.28. 시공사 선정 당시 사공사가 제시한 사업제안서를 토대로 한 진짜배기 계약을 하게 됩니다. 재건축에 있어서 가장 중요한 가장 중요한 시공사와의 본 계약이 이루어지는 것이지요. 일반분양단가, 공사비, 사업 제경비 등이 책정되고 총회에서 통과하면 관리처분인가(관리처분계획수립, 관리처분총회, 공람 및 인가)단계를 거쳐 이주를 하게 됩니다.
협력업체와 조합, 조합과 인가권자, 시공사와 조합, 조합과 조합원의 타협과 조율, 협력이 필요한 부분입니다. 멀게만 느껴졌던 재건축이 좀더 가까워진 느낌입니다. 예정대로 2~3월 내에 사업승인이 나길 바라며, 올해도 순풍에 돛 단 듯 재건축의 순항을 바랄뿐입니다. 둔촌주공재건축 사업 진행에 대한 보고는 여기까지입니다.
둔촌주공아파트는 자체호재 사업시행인가 신청 및 부동산 3법의 영향으로 지난주까지 매매 거래가 속속 이루어졌습니다. 매물이 없어 높은 가격에 추격 매수도 따라 붙었습니다. 부동산 3법의 수혜지로서 당연한 현상이라고 생각했지요.
그런데 어인일인지 이번주 들어 시장은 조용합니다. 부동산 3법을 발표했나 할 정도입니다.
부동산 3법 발표 이후 집주인들이 매도호가를 올려 따라가기가 벅찬 것일까요? 상황은 훨씬 좋아졌고 매도호가의 상승은 자연스런 현상인데 매수자들은 아쉬운 표정을 짓습니다.
매수세의 관망으로 이번 주의 매도호가는 약보합세를 유지할 것으로 전망됩니다. 일부 평형에서 시세 이하의 매물이 출시되어 있으므로 대기매수자 여러분들은 참고하시기 바랍니다. 매도·매수 접전에 잠시 주춤하고 있는 시장도 부동산 3법의 진가를 알게 되면 곧 제자리를 찾을 것으로 예상됩니다. 따라서 현재 둔촌주공 부동산 시장에 출시된 저가매물 선점은 후회없는 재테크가 될 것입니다.
※ 다음은 둔촌주공 전 부동산에 출시된 거래 가능한 저가매물입니다.
둔촌주공1단지 7.5평 33,500만원 16평 59,500만원 18평 63,500만원
22평 73,500만원 25평(지분29.83평) 83,000만원
둔촌주공2단지 16평 59,000만원 22평 72,000만원 25평 79,300만원
둔촌주공3단지 23평 59,500만원 31평 72,000만원 34평 80,500만원
둔촌주공4단지 23평 59,000만원 25평 63,000만원 31평 70,500만원
34평(지분28.66평) 78,000만원 34평(지분29.83평) 83,500만원
둔촌주공 재건축에 대해 궁금한 점 문의 바랍니다.
둔촌주공 드림공인(02-478-9800)
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겨울..겨울...겨울이 다 그렇지만 둔촌주공아파트의 겨울 추워 보입니다.
외관이 그렇다는 것이구요.
대부분의 집들은 현대식으로 내부수리를 했습니다.
날씨가 탓인지 인적은 드물고 앙상한 나무에 회색 건물들 뿐...
그래도 희망의 집~이랍니다.
재건축을 해서 반짝반짝 새 아파트가 들어서면 후덜덜~~한 가격이 되겠죠?
뭐 눈에는 뭐만 보인다고
6억원짜리, 7억원짜리, 8억원짜리...이러면서 다닙니다.ㅋㅋ
집을 보러 가거나 출퇴근 길에 종종 사진을 찍곤 하는데 겨울이라 찍을 것이 별로 없습니다.
예전에 찍은 사진 재탕(?) 삼탕(?)하고 있습니다.ㅋㅋㅋㅋ