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구분 | 내용 |
임대사업자 | “공공주택 특별법” 제4조 제1항에 따른 공공주택사업자(이하 “공공주택 사업자”라 한다)가 아닌 자로서 주택을 임대하는 사업 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말하며, 기업형 임대사업자와 일반형임대사업자로 구분한다.
“공공주택 특별법” 제5조(임대사업자 등록) 주택을 임대하려는 자는 시장·군수·구청장에게 등록을 신청할 수 있다. |
일반형 임대사업자 | 기업형 임대사업자가 아닌 임대사업자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하였거나 취득하려는 임대사업자를 말한다. |
민간임대 주택 | “민간임대주택”이란 임대 목적으로 제공하는 주택(오피스텔 포함)으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다. |
민간매입 임대주택 | “민간매입임대주택”이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다. |
준공공임대주택 | 일반형 임대사업자가 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다. |
단기임대 주택 | 일반형 임대사업자가 4년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다. |
<취득세 세제혜택>
구분 | 내용 |
감면요건 | 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 오피스텔을 최초로 분양받은 경우(기존 주택 매입은 대상 아님) |
면적기준 | 전용면적 60㎡ 이하인 경우 |
사후관리 | 의무임대기간(단기임대주택사업자는 4년, 준공공임대주택사업자는 8년)내에 임대 외의 목적으로 사용하거나 매각·증여하는 경우에는 감면된 취득세를 추징(임대사업자에게 매각하는 경우도 포함) |
<재산세 세제혜택>
구분 | 단기임대주택사업자(4년) | 준공공임대사업자(8년) |
감면요건 | 2세대 이상의 임대용 공동주택을 매입하거나 오피스텔을 매입하여 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 임대목적에 직접 사용 | |
전용면적 40㎡ 이하 | 면제 | 면제 |
전용면적 40㎡ 초과 60㎡ 이하 | 50% 경감 | 75% 경감 |
전용면적 60㎡ 초과 85㎡ 이하 | 25% 경감 | 50% 경감 |
사후관리 | 없음 | 재산세를 면제(전용면적 40㎡ 이하) 받고 임대주택을 매각하는 경우에는 5년 이내에 면제된 재산세를 추징(임대사업자에게 매각하는 경우도 포함) |
<종합부동산세 세제혜택>
구분 | 내용 |
면제요건 | 과세기준일 현재(매년 6월 1일) ① 주택임대사업자 등록(시장·군수·구청장) + 주택임대업 사업자등록(세무서) ② 임대주택의 임대개시일 공시가격이 6억원 이하(수도권 밖의 지역은 3억원) 이하일 것 ③ 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것 |
사후관리 | 추후 요건을 충족하지 아니하게 된 때(5년 이상 임대를 하지 않은 경우)에는 감면받은 세액과 이자 상당 가산액을 추징 |
임대주택에 대한 양도소득세는 준공공임대주택에 대한 양도소득세 과세특례, 장기임대주택에 대한 양도소득세 과세특례, 준공공임대주택에 대한 양도소득세 감면, 1세대 1주택 특례를 적용받을 수 있다.
<준공공임대주택에 대한 양소득세의 과세특례>
구분 | 내용 |
특례요건 | ① 준공공임대사업자 등록(시장·군수·구청장)과 주택임대업 사업자등록(세무서)등록 후 8년 이상을 계속하여 임대한 후 양도하는 경우 ② 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 요건 등을 준수한 경우 |
단기임대 주택 | 단기임대 주택을 준공공임대주택으로 등록하는 경우에는 5년의 범위에서 단기임대 주택으로 임대한 기간의 50%를 준공공임대주택의 임대기간에 포함한다. |
과세특례 | “장기보유특별공제율”을 50% 적용한다. 다만, 10년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우에는 70%의 공제율을 적용한다. |
<장기임대주택에 대한 양도소득세의 과세특례>
구분 | 내용 |
특례요건 | ① 주택임대사업자 등록(시장·군수·구청장) + 주택임대업 사업자등록(세무서) ② 6년 이상 임대하고 양도 |
과세특례 | “장기보유특별공제율”을 추가로 적용받을 수 있다. ① 6년 이상 7년 미만 임대 후 양도 : 18% + 2% = 20% 적용 ② 7년 이상 8년 미만 임대 후 양도 : 21% + 4% = 25% 적용 ③ 8년 이상 9년 미만 임대 후 양도 : 24% + 6% = 30% 적용 ④ 9년 이상 10년 미만 임대 후 양도 : 27% + 8% = 35% 적용 ⑤ 10년 이상 임대 후 양도 : 30% + 10% = 40% 적용 |
<준공공임대주택에 대한 양도소득세 감면>
구분 | 내용 |
감면요건 | ① 준공공임대주택사업자 등록(시장·군수·구청장) + 주택임대업 사업자등록(세무서) ② 2017년 12월 31일까지(2017년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다) 민간매입임대주택을 취득하고, 취득일로부터 3개월 이내에 “민간임대주택에 관한 특별법”에 따라 준공공임대주택으로 등록할 것 ③ 준공공임대주택으로 등록 후 10년 이상 계속하여 준공공임대주택으로 임대한 후 양도할 것 ④ 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 요건 등을 준수하는 경우 |
감면내용 | 양도소득세를 100%로 감면한다. |
<1세대 1주택 특례>
구분 | 내용 |
거주주택 | 거주기간이 2년 이상일 것 |
임대주택 | ① 주택임대사업자 등록(시장·군수·구청장)과 주택임대업 사업자등록(세무서) ② 민간매입임대주택을 1호 이상 임대하고 임대기간이 5년 이상인 경우 ③ 임대주택의 임대개시일 현재 공시가격이 6억원(수도권 외의 지역인 경우에는 3억원)을 초과하지 아니하는 주택 |
특례내용 | 거주주택을 양도하는 경우에는 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대 1주택에 대한 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있다. |
신고시 첨부서류 | ① 임대사업자 등록증 사본 ② 임대차계약서 ③ 임차인의 주민등록표 등본 |
사후관리 | 5년 이상 임대를 하지 못한 경우에는, 사유발생일로부터 2개월 내에 양도소득세를 신고·납부하여야 한다. |
이상과 같이 임대사업자에 대한 양도소득세 과세특례에 대해 살펴보았고, 다음에는 종합소득세 관련 세제혜택에 대해 살펴보도록 하겠다.
부동산매매업 전문 세무사 이 한 우(010-7679-7608)