5.
부산 사는 시민들의 자료에 의하면,
용호동 W 98 평, 전용면적 74평의 테라스 등 서비스 면적은 대략 25.5 평, 58평의 테라스 면적은 7.3~ 8.3 평, 58평 복층의 테라스 면적은 5.6평쯤 되네요.
비록 워터 프런트, 바다 영구 조망권을 가지고 있을지라도, 부산 시민 일부가 아직도 문둥이 촌 동네로 비하하는 남구 용호동 소재 대형 평형대 위주의 주상복합 아파트에다 북향 조망권을 가졌음에도 상기한 서비스 면적은 용호동 W의 가격이 부산 부동산 침체기에도 꾸준히 올랐던 이유 중 하나입니다.
전용면적 25평 가격을 기준으로 부산 최고가를 나타내고 있는 트럼프월드 센텀이 높은 가격대를 유지하고 있는 이유중 하나는 주상복합임에도 불구하고 2 미터의 광폭 발코니를 보유하고 있기 때문입니다.
분양가격이 바다 조망권 여부에 따라 차이가 많이 나는, 분양가가 12.5~20.4억 인 LCT 65평, 전용면적 48.9평의 서비스 면적은 19.2 평,
분양가가 15.4~23.2억으로, 마찬가지 차이가 많은 엘시티 75평, 전용면적 56평의 서비스 면적은 오픈 발코니 등 20평이 넘어 보입니다.
심지어 24.3~25.9억의 고분양가 엘시티 레지던스 78평, 전용면적 55평의 서비스 면적도 11평 남짓으로.
엘시티의 서비스 면적은 장차 엘시티의 집값 상승에 상당부분 기여하게 될 것 같습니다.
반면에, 주상복합 아파트들과 다르게,
서울의 시범 케이스 주택 단지들인 상기한 압구정 재건축, 한남 뉴타운 등등과 반포, 잠실 주공 1단지, 은마 아파트 등등은 일반 아파트이기에 1.5 미터 기본 발코니 플러스 아파의 면적으로, 실사용 면적은 전용 면적에 따라 최소 7~9 평에서 20평 대의 서비스 면적이 전용 면적에 추가될 것입니다.
장차 재정비 시 혹은 설계 변경으로, 창의적인 개방형, 포켓 발코니 등을 추가하여 서비스 면적을 더욱 크게 늘릴 수 있을 것입니다.
펜트하우스는 테라스 면적까지 더해 전용면적 평수에 따라 서비스 면적이 전용 면적을 초과할 수도 있을 것입니다.
삼익비치, 삼익타워, 대연비치 등등도 일반 아파트인 점에서 상기한 한남 뉴타운, 압구정 재건축과 마찬가지고,
늦게 재정비되는 만큼 아래에 기술할 삼익타워 보다 더 창의적, 고품격, 고급화를 지향해야 할 것입니다.
두어 달 전 커튼 월 룩과 입면 분할 창호, 엘리베이트 추가 등등의 설계 변경을 위한 조합 총회를 마친 삼익타워 설계 변경안에 따른다면,
전용면적 22평 74 C형과 25평 84 C형은 삼면 발코니로 서비스 면적을 더욱 효율화 한 것 같고,
전용면적 38평도 삼면 발코니로 20평에 가까운 서비스 면적이 더해 져 발코니 없는 일반 주상복합 아파트 전용면적 50~60평형 대와 유사한 실사용 공간을 확보할 수 있을것 같네요.
펜트하우스 6개 중 전용면적 47평 157형은 전용면적에 준하는 테라스 면적에다 발코니 면적을 더하면 배 보다 배꼽이 큰 60평 내외의 서비스 면적이 추가되는 것 같습니다.
90평, 100 평대의 대형 펜트하우스 실사용 면적에 버금가는..
이상은 남천동, 대연동 지역의 중기적 공급물량 급감 등과 더불어 공급측면과 수요 견인 측면에서 살펴 본,
주거 단지를 포함한 주거지역의 대규모 녹지, 공원, 친수 공간 추가 확보,
주거 단지의 안전, 친환경, 최첨단 고급화, 고품격화,
개별 주거시설의 보다 높은 쾌적성 확보로,
모든 조건을 구비하고 워트 프런트, 남행, 남동향의 영구 조망권까지 가져 대체 불가능한 입지가 될 수밖에 없는,
시범 케이스 소지역인 남천, 대연 도심 해변 지역 내 재건축 단지들의 집값은 부산은 물론 낙후된 전국 지방의 발전과 부동산 대세 상승을 강하게 이끌 정도로 꾸준히, 많이 상승할 수밖에 없는 이유, 근거들이었습니다.
이해가 잘 안되는 사람들은 역지사지해 보세요.
만약 대지면적이 빈약한 마린시티, 엘시티 등이 상기한 압구정 재건축, 한남 뉴타운, 삼익비치 등 도심 해변 지역들처럼 1, 2, 3의 조건을 구비하였다면 집값은 크게 상승하였을 것입니다.
작은 3. 주거의 쾌적성과 관련된 영구 조망권과 서비스 면적만으로도 집값은 많이 차이날 수 있습니다.
엘시티 분양가가 층, 조망권에 따라 10억 원 내외의 차이,
소규모 단지에다 서향 바다 조망에도 불구하고 마린시티 자이의 가격과 분양권 프리미엄이 더 큰 규모의 중동 비스타와 중동 캐슬 스타와 차이가 큰 것이 그 이유들 중 하나입니다.
또한, 용호동, 북항 뷰, 대형 평수 등 한계에도 불구하고 마린시티 주복과 달리 용호동 더블유 집값이 계속 상승하는 것도 그 이유 중 하나입니다.
또 다른 역지사지로,
만약 삼익비치 등 남천, 대연 해변가 주택들이 마린시티, 엘시티처럼 9만 평대, 일만 평대 소규모 부지에 고 용적률로 빽빽하게 지어지고 녹지, 공원, 수변시설들이 빈약하다면 아무리 시범 케이스 지역이라도 집값은 크게 오를 수 없을 것입니다.
나아가 집값 상승의 핵심 원동력중 하나인 워터 프런트, 바다 영구 조망권을 가진 시범 케이스 소지역의 도시 및 주거환경이 천지개벽에 가까울 만큼 비약적으로 개선되지 않는다면,
나아가 대연, 남천 도심 해변 지역에서 반경 4Km, 인근 남천 어울림, 남천 2구역 포스코, 광안 자이, 광안 뷰, 에일린의 뜰, 민락 오션 테라스 등의 새 아파들은 물론 기존의 헌 아파 틀인 남천 하늘채, 대연 혁신 힐스테이트 푸르지오, 광안 쌍용, 용호 자이, 용호 메트로시티 등등,
그리고 대연 뷰 힐스, 대연 자이, 대연 푸르지오 파크, 대연 3, 4, 8그역 등등과 더불어 주변 지역까지 도심 내 분당급 신도시로 도시 및 주거환경이 비약적으로 발전하지 않는다면,
시범 케이스 소지역일지라도 집값은 더더욱 오르기 어려웠을 것입니다.
심지어 시범 케이스 주택들이 3.의 일부인, 서비스 면적이 부족하거나 남향, 남동향이 아닌 북항, 서향의 영구 조망권만 가졌어도, 집값의 상승 탄력성은 크게 둔화될 수밖에 없을 것입니다.
과제 수행에도 불구하고, 장기간 집값이 안오른 곳이 오른 곳보다 더 많은 전국의 낙후 지방들과 마찬가지로,
본질적으로 낙후 지방 중 하나인 부산 지방은 집값이 오르기 어려운 지방, 지역이기 때문입니다.
사족으로,
일부 2030 애들과 시민들의 보고 자료들 중에서,
워터 프런트, 바다 영구 조망조차 거의 없고,
70~80층대의 마린시티 아이파크, 위브 더 제니스. 47층의 제이드, 아델리스 등 40층대의 월드 마크, 트럼프월드 마린, 위브 포세이돈 등등과 40층, 3층 대의 하이페리온, 베네시티, 카멜리아 등등에 포위되고 앞으로도 47층의 마린시티 자이, 수영만 요트장 재개발 등으로 서향의 조각 조망권조차 상실하게 될 대우, 경남 마리나 등을 지나치게 저평가 하는 보고서는 상당 부분 동의하기 어렵다.
기 완성된 해운대의 인프라는 강남 3구에 버금가고 대우, 경남 마리나 등은 해운대에서도 핵심 지역 중 하나이기에,
그리고 설사 워터 프런트, 바다 영구 조망권은 많이 상실하게 되더라도 반경 수십 미터의 그 접근권은 상실될 수 없기 때문에 대우, 경남 등의 아파트도 부산 부동산 회복을 선도하게 될 부산 최상위 아파트 군의 지위를 계속 유지하게 될 것이다.
이하 낙후된 지방 부동산 시장의 활성화 등 선배의 지난 글들을 추가합니다.