구도심 개발 확 바뀐다…융복합 3종 구역 도입

[황사 人-박준호]

도시혁신구역, 민간이 규제 제약 없이 창의적인 개발 가능
복합용도구역 도입, 기존 변경 없이 다른 용도시설 설치 허용

[서울=뉴스핌]김정태 건설부동산 전문기자= 도시규제로부터 자유롭고 융복합적 도시개발이 가능한 공간혁신 3종 구역이 도입된다.

국토교통부는 최근 시대변화에 맞게 도시계획 체계를 개편하기로 하고, 올초 대통령 업무보고에서 제시된 '도시계획 혁신 방안'을 발표한다 5일 밝혔다.

[서울=뉴스핌]노후 항만 배후단지를 주거·국제업무·관광 등 세계적인 복합단지로 재개발한 싱가포르 마리나베이와 항만 물류창고 등을 주거, 업무, 공공·문화시설, 공원으로 구성된 수변지역으로 복합용도 재개발한 미국 보스턴 혁신지구

우선 도시혁신구역(한국형 White Zone)이 도입된다. 민간이 도시규제 제약 없이 창의적인 개발이 가능하도록 입지규제최소구역(2015년 도입)을 전면 개편한 것이다. 

도시혁신구역은 도시 내 혁신적인 공간 조성이 필요한 곳에 기존 도시계획 체계를 벗어나 토지·건축의 용도 제한을 두지 않고, 용적률과 건폐율 등을 자유롭게 지자체가 정할 수 있게 한다. 다만 복합용도 목적에 맞게 단일용도 비율은 70%, 주거용도는 50+α 이하로 한정된다.

국토부는 민간의 참여 활성화를 위해 민간 사업자가 도시혁신구역을 제안하는 경우에 도시개발 사업구역으로 지정된 것으로 의제하고, 제안자에게는 도시개발법상 사업시행 자격도 부여할 계획이다. 이를 통해 철도정비창 부지 등 민간이 선호하는 도심 내 유휴부지에 업무, 호텔, 주거, 병원, 공원 등의 다양한 시설이 고밀 융복합되는 개발사업이 활성화될 것으로 기대된다.

복합용도구역이 도입된다. 주거지역내 상업시설 설치, 공업지역에 주거·상업시설 설치 등 기존 용도지역의 변경 없이도 다른 용도시설의 설치가 허용되는 것이다. 복합용도구역은 노후·쇠퇴 등으로 도시 변화가 필요하나 전면 재개발보다는 점진적·융합적 전환이 필요한 지역에 지정된다.

복합용도구역의 밀도는 주변과 조화로운 경관, 복합화 촉진 등을 고려하여 기존 용도지역의 용적률 범위 내에서 적용된다. 주거·공업·녹지 환경 보호를 위해 전용주거, 전용공업, 녹지지역은 적용이 제한될 수 있다. 노후 공업단지, 쇠퇴 구도심 등을 주거·문화・업무 복합지역으로 점진적 전환돼 직주근접 수요 등에 부응할 것으로 기대된다.

마지막으로 도시계획시설 입체복합구역이 도입된다. 도시계획시설을 융복합 거점으로 활용하고 시설의 본래 기능도 고도화할 수 있도록 한 것이다.

시설 복합화 또는 지하화 등을 추진할 경우 용도지역별로 설치가 제한된 도시계획시설도 설치가 허용되고 도시계획위원회 심의를 거쳐 용적률·건폐율이 1.5~2배까지 상향될 수 있다. 주로 종합의료시설, 유원지, 전시장 및 국제회의시설, 시장, 체육시설, 청소년수련시설 등 14개 시설이 대상이다.

특히 도시계획시설에 민간투자 활성화를 위해 민간의 국공유재산 장기사용 등 특례 부여도 관계기관 협의를 거쳐 추진된다. 이를 통해 도시계획 시설을 입체적으로 복합화하고 한정된 공간에 다양한 기반시설 확보도 가능할 것으로 기대된다.

국토부 관계자는 "이들 구역의 지정절차는 인근의 주거·교통 계획, 기반시설 등에 변화가 예상되기 때문에 사전 영향 검토가 필요하다"면서 "'공간재구조화계획'(제도 신설)을 수립토록 해 지역 단위의 공간계획을 종합적으로 검토할 계획"이라고 말했다.

이에따라 공간재구조화계획에 대한 민간 사업자 제안을 허용하고, 재구조화계획 승인 시에는 기존 도시계획(도시기본계획, 도시관리계획) 변경 효과도 부여할 것이라는 게 국토부의 설명이다.

신속한 도시개발이 가능토록 절차도 간소화하는 대신, 규제완화 효과가 큰 만큼 남용 방지를 위해 중앙도시계획위원회 심의를 거쳐 공간재구조화계획을 승인하도록 절차를 마련한다는 계획이다.

국토부는 이번 규제 완화로 인해 땅값 상승이 우려되는 만큼 무분별한 개발방지를 위해 적절한 공공기여 방안 장치를 마련했다고 밝혔다. 공공기여는 도시계획 변경에 의한 우발적 이익을 공공시설 등 기부채납 방식으로 환수하는 제도로서 2012년 '국토계획법(제52조의 2)'에 도입됐다.

이에따라 기존에 지구단위계획 지정·변경을 통한 이전부지·역세권 개발 등에만 적용되던 공공기여가 공간혁신구역까지 확대 적용된다. 공간혁신구역을 의제한 사업에도 적용되나 해당 사업법령에 별도로 부담금 등을 규정한 경우에는 미적용된다.

환수방식은 기존과 같이 토지가치 상승 범위에서 지자체와 사업자간 사전협상으로 결정토록 했다. 국토부는 지자체의 원활한 공공기여 제도 운영을 지원하기 위해 공공기여 가이드라인도 마련할 계획이다.

국토부는 또 생활권 단위의 도시계획 활성화를 위해 현재 도시군기본계획상 부문계획인 생활권계획을 '생활권 도시계획'으로 제도화한다. 생활권 단위의 도시관리가 필요한 지자체는 권역내 개발방향, 생활 인프라 구축 계획, 밀도·높이 관리방안 등 생활권 중심 도시발전을 위한 생활권 도시계획을 수립할 수 있다.

특히 지역내 관광, 산업 등 일정기간 동안 체류하는 '생활인구'를 고려해 계획을 수립토록 한다는 방침이다. 상위계획인 도시군기본계획상 계획인구 및 토지개발물량 등을 조정할 수 있는 특례도 부여할 계획이다.

국토부는 이들 새로운 혁신 제도들을 도입하기 위해 '국토계획법' 개정을 1월 중 추진하고 관련 하위법령 정비는 2023년까지 완료한다는 방침이다.

길병우 국토교통부 도시정책관은 "기존 주어진 틀에 박힌 도시개발에서 벗어나 도시계획에서 민간의 제안을 폭 넓게 허용했다"면서 "대폭적인 규제완화를 통해 민간이 개발 역량을 최대로 발휘할 수 있을 것"이라고 말했다.

dbman7@newspim.com

[김혜림]

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