스크랩 (윤명선 칼럼) 내용증명의 효력과 필요성

[평석]

내용증명이란 자신의 의사를 상대방에 전달하는 통지로서 상대방이 받은 때에 효력을 발생합니다. 따라서 상대방이 부재중이서 받지를 못했거나, 수령을 거절하게 되면 효력은 발생하지 않습니다. 일방적인 의사표시일 뿐입니다.

내용증명의 명칭은 법으로 정해진바 없기 때문에 내용증명, 통고서, 변제요구, 명도요청 등 상황에 따라 적당한 명칭을 붙이면 되고, 반복된 내용이거나 급할 때는 최고서라는 명칭을 써도 됩니다. 내용증명은 반드시 우편으로 해야 하고, 직접 전달하거나 제3자를 통해 전달하는 행위는 효력이 없게 됩니다.

내용증명은 상대방으로 하여금 대개 이행을 촉구하거나, 자신의 의사를 일방적으로 전달하는 통지문이기 때문에 문장에 예의를 갖추는 게 좋고, 위압적이거나 인격을 모독하는 문장은 삼가야 됩니다. 다음 몇 가지 사례를 들어가면서 효력과 필요성을 살펴보도록 하겠습니다.

1. 대여금

돈을 빌려 주었으나 차용증이나 변제각서를 받지 않았기 때문에 아무런 증거가 없을 수 있습니다. 채무자는 이리 피하고, 저리 피해 다니고 있기 때문에 만날 수도 없고, 만나봤자 곧 준다는 말 뿐입니다. 재판을 걸자니 증거가 없습니다.

이럴 때는 언제 빌려준 얼마의 돈을 갚으라는 통지를 보내게 되면 일방적이나마 증거가 될 수 있고, 상대방에서 언제까지 기다려 달라는 통지를 보내게 되면 그 통지내용을 승낙한 것이 되므로 후일 증거가 될 수 있습니다.

1차, 2차, 횟수를 표시해서 보내는 게 좋고, 금전변제나 건물 명도를 요구하는 내용증명은 상대방에게 상당한 기간을 줘야 합니다. 내일 당장 갚으라는 독촉보다는 1주내지 2주간의 기간을 주거나 1개월 또는 2개월의 기간을 주는 게 좋습니다.

투자금인지 대여금인지 분간하기 어려울 때도 있습니다. 내 사업에 돈 1억 원을 투자하면 이익금 중 매월 몇 %를 지급하겠고, 원금은 1년 후 지급하겠다고 한다면 투자금인지 차용금인지 아리송합니다. 회사가 망하면 투자금은 받을 수 없게 됩니다. 그럴 때에는 차라리 회사와 대표이사 공동 명의로 차용증을 받는 게 좋습니다.

2. 전세보증금 반환

전세는 내가 나갈 때 다른 사람이 들어와서 계약을 해 줘야 이사가 순조롭게 될 수 있습니다. 그런데 집이 낡았다거나, 대출이 많다거나 역전세 상황이 되어 장기간 세입자가 들어오지 않게 되면 보증금을 반환받을 수 없어 이사를 하지 못한 채 살던 집에 눌러 살아야 합니다.

새 아파트로 이사하려다 보증금을 받지 못해 이사를 하지 못하는 바람에 분양받은 아파트 계약해지가 되는 수도 있습니다. 꼭 이사를 할 계획이라면 최소한 3개월 전부터 집주인에게 내용증명을 보내어 계약연장의사가 없음을 통지하고 언제까지 보증금을 반환하라는 통지를 보내야 합니다.

이미 깡통이 돼버린 집은 주인이 배짱을 부리기도 합니다. 경매를 넣던지 알아서 하라고 말입니다. 보증금을 받기 위해 경매를 넣게 되면 십중팔구 세입자가 손해를 봐야 합니다. 보증금을 내려놓게 하거나 월세로 돌리는 내용 등의 통지서를 보내어 후일을 대비해야 하고, 부득이 보증금을 받지 못한 채 이사를 할 때에는 임대차등기명령을 해둬야 합니다.

3. 계약포기

아파트를 분양받거나 땅을 샀는데 사정에 의해 계약을 이행하지 못할 때에는 당장 포기서를 보내는 건 옳지 않고, 상대방에서 어떤 조치를 취하는지 살펴봐야 합니다. 어떤 회사는 주민등록초본, 인감증명, 포기서를 써서 제출하라고 하지만, 그건 계약을 해지해주기 위한 방법이 아니라 불이행자의 재산을 가압류하기 위한 수단이기도 합니다.

중도금까지 걸리게 되면 “갑” 일방적으로 계약해지를 할 수 없고, 해지한다 해도 손해가 따르게 되므로 위약금청구의 대상이 될 수 있습니다. 위약자에 대한 처리를 어떻게 하는지 관망하면서 재판을 대비해야합니다.

4. 건물이나 상가 명도

임대차 기간만료가 되었음에도 명도하지 않고 무조건 버티는 사람들도 있습니다. 그러다가 기간이 넘어가면 묵시적 갱신이라는 주장을 합니다. 임대인은 6개월 전부터 기간 연장이나 재계약의 의사가 없으니 기간 만료일에 명도하라는 통지를 보내야 합니다.

이때 반드시 계약금을 보내줘야 합니다. 임차인인 다른 곳에 계약을 하려면 계약금이 필요할 것이기 때문입니다. 계약금을 보내주지 않게 되면 언제 당신들이 계약금 줬느냐고 따지게 되고 나중에야 계약금을 주게 되면 시일이 늦어지게 됩니다.

건물이나 상가 등 부동산 명도시에는 꼭 가처분도 해둬야 합니다. “갑”에게 세를 놨는데 “을”이 와서 장사를 하고 있다면 두 사람을 모두 걸어 소송을 해야 합니다. ”갑“만 상대해서 재판을 해 이겼는데 나중에 알고 보니”을“이 장사를 하고 있다면 재판을 다시 해야 합니다.

5. 참고사항

내용증명을 보내는 일은 쉬운 것 같으나 본인이 직접 하려면 절차를 몰라 허둥지둥 하게 되고, 상대방에서 고분고분하게 되면 설마 하다가 기회를 놓치는 수가 있습니다. 변호사 사무실을 찾아 상담하고, 내용증명 작성을 부탁 하는 게 좋습니다.

그 후 소송이 있게 돼도 내용을 아는 변호사가 소송을 할 수 있어 의뢰인으로서는 시간을 벌게 되고, 빠른 절차를 이용할 수 있습니다. 내영증명은 간단히 주고받는 통지이지만 나중엔 재판이 있게 되면 중요한 증거서류가 될 수 있으므로 요령 있게 잘 이용하시면 유리한 고지를 점령할 수 있습니다.

법무법인 세인(종합법률사무소)부동산 팀장. http://cafe.daum.net/lawsein

윤정웅 내집마련 아카데미(부동산카페) 운영자. http://cafe.daum.net/2624796

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