전세가 오른다고 집값 오르지 않는다

[케네디언(연구소)]

‘8.29대책’에도 불구하고 매매가 하락세가 멈추지 않고 있는 가운데, 전세가가 계속 상승하고 있다는 보도가 잇따르고 있습니다. 그러자 일부이지만 “전세가 상승세가 매매가를 밀어 올릴 것”이라거나 아예 “이 참에 집 한 번 사볼까’하는 식의 제목을 단 선동보도들도 나오고 있습니다. 이 같은 레파토리는 이미 지난해 하반기 이후 전세가가 상승할 때 속출했고, 이미 이후 지속적인 매매가 하락세로 왜곡된 선동보도로 드러난 바 있습니다. 그럼에도 불구하고 일부 언론이 부끄러움도 모르고 또 다시 그 같은 무책임한 선동보도에 나서고 있습니다.

필자는 2008년 말 경제위기 전 소형이 강세를 나타냈던 것과 달리 중형이 강세를 띠고 있고, 전세가 상승 폭이 큰 지역이 멸실주택이 많이 발생한 지역과 일치하지 않는다는 점 등을 들어 큰 틀에서 볼 때 공급 부족으로 전세가 상승세가 나타나는 게 아니라고 설명한 바 있습니다. 오히려 부동산 버블의 정점이나 버블 붕괴 초기에는 주택 매도 후 전세로 전환하거나 주택 매입을 포기하는 수요가 일시적으로 늘어 전세가 상승세가 일정 기간 지속될 수 있다고 설명했습니다. 이 같은 현상은 실제로 미국이나 일본 등에서 버블 붕괴 초기에 발생했던 현상이기도 합니다. 실제로 이후 주택시장 상황을 보면 매매가가 하락하는 가운데 전세가가 상승하고 있어 이 같은 주장이 설득력이 있음을 방증하고 있습니다.

하지만 앞서 언급한 대로 이런 상황을 빌미로 일반 가계를 현혹하는 선동기사들이 다시 나오고 있어 최근 전세시장 상황에 대해 다시 한 번 점검해 보겠습니다. 참고로, 여기에서 인용하는 자료들은 국민은행의 전세시장 조사자료를 바탕으로 하고 있습니다. 제가 여러 차례 말씀드렸 듯이 현재 국민은행의 주택가격 지수는 호가 위주의 조사로 상당히 많은 문제를 안고 있습니다. 그럼에도 불구하고 정부 공인통계이고, 전세가와 관련한 별다른 통계가 없기에 국민은행 가격자료를 활용하는 것이 불가피함을 전제하고자 합니다.

먼저, <도표1>에서 서울, 경기, 인천 등 수도권 3개 광역시도의 전세가격 추이를 면적형 별로 살펴봅시다. 3개 시도 모두 2008년 말 경제위기 이전에는 소형, 중형, 대형 순으로 올랐습니다. 하지만 2009년부터는 대체로 중형, 소형, 대형 순으로 오르고 있어 중형의 상승세가 상대적으로 가팔라지고 있음을 알 수 있습니다. 뉴타운, 재개발 지역 등에서 밀려난 세입자들의 이주수요라면 소형 위주로 올라야 하는데, 중형이 먼저 뛰고 있는 것입니다. 이는 말씀드린 대로 여전히 집값이 높은 가운데 상대적으로 소득 여력이 있는 가계의 주택 매입 포기 수요 또는 매도 후 전세 전환 수요가 중형으로 몰리고 있는 영향이 큰 것으로 추정됩니다.

<도표1> 수도권 3개 광역시도 전세가 추이

또한 전세가의 상승 추이를 살펴보면, 지난해의 경우 경제위기 당시의 전세가 급락 등에 대한 기술적 반등 측면에서 급등했으나 최근으로 오면서 상승세가 전반적으로는 완화되고 있음을 알 수 있습니다. 향후 추이를 더 지켜볼 필요는 있겠으나 지난해와 같은 전세가 급등 현상이 다시 재현될 가능성은 낮아 보입니다.

한편 주택 유형별로 전세가 상승 추이를 보면, 뉴타운 재개발 등으로 멸실이 많은 단독이나 연립주택의 전세가 상승세가 상대적으로 약한 반면 아파트의 전세가 상승폭이 크다는 점을 알 수 있습니다. 다만, 최근으로 올수록 그 상승세가 약해지고 있는 양상입니다.

이어 <도표2>를 통해 3개 광역시도의 전세거래동향을 보면, 현재의 전세거래가 매우 한산한 상태임을 알 수 있습니다. 특히 2006년 말 집값 폭등기 이후로는 전세거래가 한산하다는 중개업소의 비중이 기복이 있지만 증가하는 추세임을 알 수 있습니다. 따라서 현재의 전세시장이 대규모 거래를 동반하면서 급등하는 현상을 의미하는 ‘전세대란’으로 이어질 가능성은 상당히 낮아 보입니다.

<도표2> 수도권 3개 광역시도 전세거래동향 추이

이어 <도표3>에서 임대차 계약시 서울과 수도권의 전세/보증부월세 비중 추이를 보면, 일시적 기복은 있지만 전세 비중이 60% 전후를 유지하고 있고 보증부월세 비중도 큰 변화가 없음을 알 수 있습니다. 따라서 일부에서 주택 매매가가 하락해도 집주인들이 월세 비중을 늘려 집을 안 팔고 버틴다는 주장은 현재까지는 설득력 없는 주장임을 알 수 있습니다. 국지적으로 일부에서 그런 주장이 나타난다고 해도 국내 주택시장에서 오랜 전세 선호를 뒤흔들만한 움직임은 아직 나타나고 있지 않습니다.

굳이 월세 비중이 늘어난다면, 집주인들이 주도해서라기보다는 전세보증금 확보에 불안을 느끼는 세입자의 주도에 의해 그렇게 될 가능성이 높아 보입니다. 이 통계가 2001년 8월 이후 작성돼 외환위기 직후 상황은 정확히 파악하기 어렵지만, 2001년 8월부터 2003년 초까지 월세 비중이 줄고 전세 비중이 늘어나고 있는 것에서 추론할 수 있습니다. 외환위기 이후 매매가가 급락하면서 보증금 확보에 불안을 느낀 세입자들이 월세로 전환했다가 매매가 상승세가 지속되자 기회비용 측면에서 유리한 전세로 전환한 것입니다. 이는 경제적으로 매우 합리적인 판단이라고 할 수 있습니다. 2000년대 초반에 비해 미약하지만 2008년 말 일시적으로 전세 거래 비중이 줄어든 것도 비슷한 맥락입니다.

<도표3> 서울 및 수도권 전월세 계약 비중

따라서 현재 전세 제도가 단기간에 사라질 가능성도 없지만, 설사 전세 비중이 줄고 월세가 는다고 해서 그것이 주택 가격을 떠받쳐줄 것이라는 믿음은 오산입니다. 오히려 만약 그런 현상이 생겨난다면, 그것은 세입자들이 전세금 확보도 불안할 정도로 주택 가격이 계속 떨어지고 있음을 나타낼 가능성이 높습니다.

사실 최근의 전세가 상승세는 무리하게 빚을 내 집을 소유하고 있는 ‘하우스푸어’ 들이 금융비용 부담을 줄이기 위해 전세가를 올리는 측면이 작용하고 있는 것으로 봐야 합니다. 집주인들이 이렇게 할 수 있는 데는 상당수 언론들의 선동보도도 한몫하고 있음은 물론입니다. 하지만 더욱 근본적으로는 적어도 과거처럼 집값이 오르기 어렵다고 판단하는 사람들이 주택 매수를 포기하고 전세로 눌러앉거나 주택을 매도한 뒤 전세를 넓혀가는 현상 때문으로 판단됩니다. 이들 매수포기 수요 또는 매도 후 전세전환 수요는 상대적으로 자금 여력이 있는 사람들로 중대형 아파트 위주의 전세를 선호할 가능성이 높습니다. 따라서 최근의 전세가 상승이 과거와 달리 중대형 아파트 위주로 뛰고 있다는 점을 설명할 수 있는 것입니다.

이런 사정을 감안할 때 최근 서울의 전세가 상승세가 집값을 밀어 올릴 가능성은 극히 낮으며 오히려 과거와 같은 집값 상승을 전망하는 가계가 급감하고 있는 징표라는 점에서 오히려 집값 하락이 지속될 것임을 예고하고 있습니다.

더구나 인천 영종, 송도신도시와 김포, 파주, 고양, 용인, 화성, 남양주 등 경기도뿐만 아니라 심지어 서울시내 한복판에서도 미분양과 미입주 물량 등이 잔뜩 쌓여 있는 판에 전세가가 계속 오른다는 것은 넌센스에 가깝습니다. ‘8.29대책’ 등 정부의 억지 부양책 등에 기대 억지로 버텨왔던 다주택 투기자들이 더 이상 버티기 힘든 시점에 이르러 매물이 쏟아지면 전세가도 자연스럽게 떨어질 가능성이 높아 보입니다.

상식적으로 생각해봐도 현 국면에서 전세가가 올라서 매매가를 밀어 올릴 가능성은 매우 낮습니다. 필자가 누누이 설명했듯이 현재 주택 가격 수준에서 집을 사줄 수 있는 수요는 사실상 거의 바닥나 주택 가격이 상승하기는 매우 어렵습니다. 이런 상황에서 상대적으로 소득 기반이 부족하고 집을 사기 위해 빚을 많이 내야 하는 가계 입장에서 누가 무리해서 집을 사겠습니까.

전세 보증금을 더 올려주고 전세를 연장할지, 또는 무리하게 빚을 내 집을 살지를 선택해야 하는 가계의 입장을 한 번 생각해 봅시다. 전세 보증금 인상분이 3000만원이고, 이를 조달하는 금리가 계산의 편의상 평균 5%라고 가정하면 이 가계는 2년간 300만원의 이자를 부담해야 합니다. 반면, 이 가계가 집을 사기 위해 2억 원의 부채를 내야 한다고 가정하면 2년간 이자만 2000만원을 내야 합니다.

더구나 전세금은 예외적 경우를 제외하고는 원금을 보장받습니다. 하지만 주택 가격은 향후 떨어질 가능성이 높다고 하면 가계 입장에서는 적지 않은 손실이 될 가능성이 높습니다. 더구나 2000만원의 이자부담까지 지면서 집값이 떨어지는 것을 평온한 마음으로 지켜볼 수 있는 가계는 많지 않스니다. 2006년 이후 부동산 정보업체나 부동산 선동 언론에 휘둘려 오판한 결과 ‘하우스푸어’로 전락해 고통받고 있는 분들이 이미 너무 많습니다.

이런 상황에서 일부 지역에서 전세가가 오른다고 섣불리 무리하게 빚을 내 집을 살 사람은 많지 않을 것입니다. 부동산 거품이 가라앉고 있는 부동산 시장의 냉혹한 현실을 인정하지 않고, 선량한 가계를 제물로 삼아 부동산 거품을 떠받치려는 일부 언론만이 그렇게 희망할 뿐입니다. 일반 가계들은 부동산 광고에 목을 맨 일부 언론들의 억지 선동보도에 휘둘리지 않도록 신중하시기 바랍니다.

[유리알유희]

음...속시원한 해설 감사합니다...이런 글들은 좀처럼 일간지에서는 볼수가 없더군요...심층취재..심리를 부추기는 기사뿐이니...

[늘새롭게]

전세가가 올라 매매가가 오르지는 않겟지만... 전세가는 오르고 매매가는 내리니... 그 격차가 줄어들어.... 무주택자의 경우에는 대출 끼고 매수하는 사람은 좀 늘어나겟군요..

[빨간돌들]

격차가 아무리 줄어도... 대세하락기엔... 집을 살 사람이 없을겁니다.
(뭐... 불나방은 항상 있습니다만... 그런 사람들은 소수죠.)

본문에도 써있지만... 전세금 올려줘서 추가로 이자만 손해보느냐...
아니면 대출 1억이라고 치고... 2년간 이자만 1천만원 + 대출원금 상환 + 집값 하락 .....

과연 어느게 현명할까요?

[adude]

이런 생각은 어떤지요..... 즉, 집가진 분들이 전세 놓고 나가서 살면 전세는 더욱더 올라가지 않을 까요... 대출이자도 안내고... 그 이자로 저축하고.... 그러다가 돈 저축모아지면 나가라고 하겠죠.... 대출이자를 내지 않게 되면 어떤일들이 생길까요?

[빨간돌들]

adude // 일단... 집을 가진 사람이 자기명의 집은 전세를 놓고 자기 살림집은 다른곳의 전세로 산다는건... 기존 자기집 보다 새전세집이 큰 경우이겠죠. (자기 집보다 더 작은 평수의 집으로 세 살기 위해 가는 경우는... 상상하기 어렵네요.)
그렇다면 보통 자기집에 놓은 전세금보다는 집주인이 들어가 살 집의 전세금이 보통은 더 비싸겠죠?
따라서 대출이자를 줄어들진 않을듯 하네요.

또한 대출금은 당연히 대출이자율이 적용됩니다만... 전세금에 대한 이자(기회)비용은 예금이자율로 보는게 타당하다고 봅니다. 따라서 예대마진율의 차이도 크기에... 전세와 대출끼고 집을 매수하는건 더더욱 실리 차이가 벌어진다고 봅니다.

[kaka2]

집값도 가격대별로 상황이 다르겠지요 수도권3억원대 하락은 보금자리 영향이 크고요 따라서 눌러 앉은 수요땜시 전세 상승이 크다고 보고요 파주에서 면목동까지 출퇴근 하는 사람 있습니다. 예전에 실수요자죠 10년 전매금지기간에 구매했으니깐요 그게 싫은 수요자들은 서울에서 살길 원하는데 서울에는 현재 매물이 없죠

[빌리언]

찌라시들의 선동보도, 그것에 매달릴수밖에 없는 사람들의 재확산..정말..한심합니다.

[무학]

[글번호 : 8382번, 글제목 : 집 못보게 문 걸어잠그고···'전세난', 글쓴이 : 콜랙트] 콜랙트씨, 상기글에 대한 소감 한마디 정중하게 부탁 합니다.

[콜랙트]

제가 기사를 퍼온거이긴 하지만, 소감 한마디를 해보자면, 낚였다는거죠.

[무학]

신중하게 생각해 보시고 글을 쓰고 퍼와야 할 것으로 생각 합니다. 잘못 낚이면 신세 조지는 수도 있습니다. 조심 하세요 ^*^

[선인장]

저두 좀전에 그 기사 보면서 속으로 '에구 낚였네~" 했어요 ㅋㅋㅋ

[lifa]

국지적으로 일어나는 일은 다양할 수 있으니 콜렉트님의 잘못은 아닙니다.

[Grateful Days~]

지금이 물량넘기기에 최적의 시기라고 생각할거같습니다. 호재 몇개 겹쳤잖습니까.

8.29대책, 이사철, 매매급감.. 원래 호재가 대량으로 터질때가 물량 털시기라고들합니다만.

아니 뭐 올르려고해도 살려는 사람들이 오른다는 확신이 없으니 지금 호가에 사려고 하겠습니까.

[뷰티웰]

감사합니다

[바다지기(박미라)]

감사드립니다.

[바이요]

논리가 한쪽으로만 가는것 같은데요. 전세가가 올라간다고 매매가가 올라가지는 않겠죠. 그런데 집값이 점차 하양되면서 전세가가 지속적으로 상승하거나 월세등으로 실제적 세입자의 비용이 증가되면 양쪽다 힘들어지겠죠.
이런 문제가 어떤 방향으로 튈지는 모르게습니다.

[빨간돌들]

본문에도 나와있지만.... 전세가 상승은 버블붕괴 초기의 일시적 현상이라고 보며..
집값 하락과 함께... 전세가도 결국 하향될 수 밖엔 없다고 봅니다.

[바이요]

글쎄요. 집값이 오를 가능성이 없어지면 팔든지, 전세가나 월세로 이익을 보전할려고 할텐데요. 이것도 외곽과 주거에 밀집되는곳과 천양지차의 양상을 보일것 같은데요.
이자가 월세와 비슷하거나 낮다면, 옵션은 여러가지로 보이는데요. 집값하락이 상당히 여러양상을 나타낼수도 있을것 같은데요.

[빨간돌들]

물론 집값 하락이 여러 양상으로 나타나겠죠. (속도나 지역 등에서...)
하지만 분명한건... 지금의 거품 가격은 붕괴될 수 밖엔 없다는 거죠.

그리고 집값의 하락부분을 전세나 월세로 보전할려고 하기 때문에... 지금처럼 전세가 상승이란 현상이 나타나는 거죠.
하지만 근본적으로 전세가가 매매가를 뛰어 넘을 수 없듯... 낮아지는 집값 속에서 전세가도 오름세를 유지할 수 없는건 당연하겠죠??!!

아... 한가지 첨언하자면... 주택보급율은 100% 진작에 넘었고요.... 자가보유율은 60% 정도입니다.
현 거품 집값이 내릴 수 밖에 없는... 그리고 전세가도 연동해서 내릴 수 밖에 없는 근본적 원인이 이것입니다.

[탄탄대로]

잘 읽었습니다...감사합니다

[비바람별]

좋은 글 감사드립니다.... 항상 많은 배울려고 하고 있습니다...

[쇠돌]

잘봤습니다.

[찡더]

현재 중대형 보다는 소형 전세가가 강세를 띄고 있습니다. 이제 결혼때문에 전세집을 구하고 있는데 35평형 아파트 전세가와 24평 아파트 전세가가 많이 차이나야 1~2천만원 차이인데..;;; 전세가는 점점 오르니 정말 암담합니다.ㅠㅠ

[복둥이]

아파트만 고집하지말고 어차피 전세살건데 다세대쪽으로 눈을 돌려보시지요
성북구 보문동에 34평형빌라는 1억3천~1억5천이면 널려있지요.

[odoosan]

그렇지요 나도 19년 연립에살다가 작년에 아파트로왔는데 사람사는거 연립이나 아파트나 별거없습니다..

[제이7]

자본주의 시장에서 오르지 않는 집값은 어차피 매도로 이어질테고~~ 현 전세시세의 1.5배 수준으로 집값이 수렴할 것 같네요~~(전세가 = 매매가 * 70% 가정)

[무학]

[3억5천(전세가) = 5억(매매가) × 70%] ... 그러면 전세시세의 1.5배 × 3억5천 = 5억2천5백인데... 계산이 맞나요?

[시영아빠]

감사합니다.

[터전]

지역마다 차이는 있는것 같습니다. 여기는 경기도 안산인데 이곳의 전세는 특히 역세권은 진짜 없네요. 저도 이번기회에 집 팔고 전세로 옮겨가는데 30평형대는 아예없고 그나마 40평대가 있어서 겨우 잡았답니다.

[SmarT]

금리인상을 언제까지 미루는가가 관건이겠죠. 간단하게 금리인상 한 방이면 매물이 순식간에 쓰나미처럼 몰려나올텐데. 경매도 포함해서.. 이번 전세난은 아마 내년 봄까지는 가지 않을까 싶은데 모르죠... 금융가에서 가장 무서워하는 10월, 11월이 곧 다가옵니다. 그나저나 집거지들 살리느라 온 국민이 모두 함께 고생이네요. 먹고 살기 이렇게 힘든 때가 없었던 것 같습니다. 만원 들고 가면 무엇을 할 수 있을까요? 계란 한 판, 파 한 단, 라면 다섯 봉지... 요즘 정말 딸랑 요거죠... IMF 시절에도 이 정도까지는 아니었는데... 이제 집거지들이 모두를 위해 알아서 기어야 하는 때가 아닐런지... 여기오는 집거지들 보면... 휘유...

[옥빈]

정말 잘 읽었습니다. 감사합니다~

[이름없는 돌]

아주 명쾌하게 자료를 가지고 설명해주셨습니다! 아마도 버블붕괴의 전주곡이라는 생각이 드네요 선동적인 투기정부와 조중동, 매일경제신문에 속아서 영원히 가난의 굴레에
빠지지않기를 기원합니다