Re:고유번호증과 세금관계에 대하여 도움부탁드립니다.

[정완섭]

아파트 관리업무와 관련한 사업자등록증, 고유번호증, 잡수입에 대한 부가세 납부 등에 대하여 아래와 같이 의견을 올립니다.

<서업자등록증과 고유번호증>

사업자등록을 한다는 것은 세법에서 정한 영리사업의 주체가 되는 것을 세무서에 신고하는 것입니다. 그러므로 누구나 언제든지 영리사업을 하고자 하면 그때 세무서에서 사업자등록을 하면 되는 것입니다.

법인은 법에서 정한 요건을 갖추고 신청하였을 때 인격체를 부여받는 것으로 인격체를 부여받는 대상이 재물이면 재단법인이 되고, 사람들의 모임이면 사단법인이 됩니다. 또 목적성에 따라 법인은 영리법인과 비영리법인으로 구분하고 등기소에서 법인등록을 하게 되면 법인등록번호를 받게 되는데 일종의 출생신고이며 이때부터 법인 명의로 권리와 의무의 주체가 되는 것입니다.

법인등록을 마치고 나면 모두 세무서에 가서 사업자등록을 하는 것인가?

개인과 마찬가지로 물론 아닙니다. 법인이 영리사업을 영위하고자 할 경우 그때 사업자등록을 하면 됩니다. 영리법인의 경우에는 영리사업을 목적으로 법인등기를 하기 때문에 인격체가 성립이 되면 바로 사업자등록을 하는 것이 일반적이나 비영리법인의 경우에는 영리사업을 하기 전까지는 사업자등록을 할 필요가 없는 것입니다.

또한 사업자등록을 하였다는 것은 세법에서 정한 영리행위를 한다는 것을 의미하며, 세금계산서(면세사업인 경우에는 계산서)를 발행할 수 있게 됩니다.

세금에는 여러 종류가 있고, 영리행위를 하지 않더라도 세무서에 신고해야 하는 경우도 있으며 때로는 세금을 납부할 수도 있습니다. 이를 위해 영리사업을 하지 않는 단체의 경우에는 고유번호증이라는 것을 발급해주며 수익사업을 하지 않는 비영리법인의 경우 이 고유번호증으로 단체로서 조직화되어 활동할 수 있습니다. 만약 수익사업에 해당하는 행위를 한다면 당연히 별도의 사업자등록을 하여야 하지만, 고유번호증으로는 세금계산서를 발행할 수 없습니다.

정리하면, 인격체를 부여받는 과정과 세무서에 등록하는 것은 전혀 별개의 과정이며, 영리사업을 할 때에는 세무서에 사업자등록을 신청하고 아닌 경우에는 고유번호증을 발급받으면 되는 것입니다.

* 아파트는 입주자대표회의가 구성되면 구청에 구성신고(일종의 법인등록)를하고 세무서에서 사업자등록증 또는 고유번호증을 교부 신청) 

<아파트 관리와 관련한 고유번호증 및 부가세 문제>

2000년 2월 국세청은 각 세무서에 “공동주택 위탁관리용역에 대한 부가가치세 과세처리지침”을 시달 관리사무소장은 고유번호증의 대표자가 될 수 없으므로 2000.12.31일까지 아파트입주자대표회장으로 대표자를 변경하라고 하였으나 급격한 지침시행 등으로 극심한 혼란이 야기돼 그 시기를 2001.6.30일까지로 유예하고 2001.7.1일부터 부가가치세법상 주택관리업체가 관리하는 아파트는 용역의 공급에 해당, 부가세 과세대상이므로 과세하겠다고 천명함으로써 최초 발단이 시작되었으며, 2001.7.1일부터 위탁관리 단지 고유번호증 명의는 입주자대표회의 대표가 되었으며 자치관리 단지 고유번호증 명의는 관리소장 또는 입주자대표회의 대표가 되었습니다.

※ 위 지침의 실질적 배경

1998년 IMF 이후 높은 예금금리(년 20% 이상)에 따른 아파트 예금수입(예금주가 입대의 회장인 장기수선충당금 정기예금)에 대한 징수목적이 있었다고도 함

2001.6.30.이전에는 관리사무소 개설시에 신고. 등록한 고유번호증이 변경없이 계속 사용되어 왔었고 관리업체의 변경시에도 이를 변경할 필요가 전혀 없었으며 관리권 집행차원에서 관리사무소장 명의로 발급 되었기 때문에 위탁. 자치관리를 불문하고 수익사업을 하지 않는 관리사무소는 조세 납세의무도 없었습니다.

국토부는 2003.11.30일 주택법시행령을 공포하면서 2004.1.1일부터 경비원 인건비를 일반관리비에서 별도의 항목으로 분리해 과세되는 “경비비”로 규정하였고, 재정경제부도 조세특례제한법을 개정해 공포하면서 부가가치세 부과 면제대상에서 경비용역을 제외시키고, 동법 시행령에서 일반관리비를 제외한 청소비, 경비비, 소독비, 승강기유지비, 난방비, 급탕비, 수선유지비 및 이와 유사한 비용은 부가세 면제 대상에서 제외시킨 바가 있으나 현재는 한시적으로 부가세 부과를 유예하고 있는 상태입니다.

위와 같은 부가세 부과는 관리소장. 입주자대표회의. 관리업체 등의 정체성 확립과 관련법 개정에도 밀접하게 관련되어 집행기구의 관리책임자인 관리소장으로서 주택관리사 등의 책임업무 한계와 관리권(계약주체 등) 확보를 어떻게 확립시킬 것인가에도 많은 영향을 미쳤으며, 위탁관리회사의 법인회계 및 세무에 많은 변화가 있게 되었습니다.

즉, 2001년 6월 말일까지는 위탁관리회사의 각 사업장이던 관리사무소는 개별 고유번호증으로  본사와 별개의 회계단위(아파트회계)로 영위되어 왔으나 2001년 7월 1일부터 위탁관리단지에는 두개의 회계주체(아파트회계 + 본사의 사업장회계)가 공존하는 것으로 변경되었고, 동시에 위탁관리회사는 위탁관리단지를 본사 법인회계로 통합하여야 하는 이른 바 "위탁관리 통합회계"가 탄생되었고 위탁관리 단지에 대한 부가가치세 문제가 현안으로 떠오르면서 본의 아니게 어려운 주제를 아파트회계에 도입했어야 했으며, 위탁관리회사 본사 회계는 영리법인을 위한 기업회계 및 세무회계에 기반을 두어야 하는 반면 아파트 회계는 위탁관리 수수료만을 받는  비영리 회계를 단순히 대행하는 것이므로 어려울 수밖에 없었습니다.

결국 생각해 낸 것이 부가세 문제로 힘들게 통합회계를 수행하느니 위탁관리 대상이 되는 8대 비목 가운데 세무상 문제가 되는 각종 관리비를 아예 제외(예 : 일반관리비에서 경비비 분리)하는 것이 었습니다. 이런 와중에 사용료와 투자비(장기수선충당금)가 등장했습니다.
세무상 골칫거리를 관리비가 아닌 사용료로 규정하면 위탁관리회사는 징수대행만 하기 때문에 통합회계의 간섭을 받지 않고 장기수선충당금은 원래부터 소유자 귀속이어서 위탁관리회사와 무관하게 되는 것이지요. 결과적으로 오랫동안 하나였던 아파트 관리비는 이것저것 갈라져 관리비, 사용료, 투자비로 되고 현재까지 이어지고 있습니다.

통합회계는 법적인 강제사항이 아님에따라 현재 통합회계를 시행하고 있는 관리업체는 극소수로서 위탁관리 단지에서 용역(공사, 경비 등 용역)을 공급 받을 때의 세금계산서 상 공급받는 자는 통합회계 시행단지는 관리업체, 그밖의 단지(자치관리단지 포함)는 고유번호증 대표자로 하고 있는 것으로 알고 있습니다.

<잡수입에 대한 세금납부 문제>

아파트 관리외수익(잡수입)에 대한 부가세납부 의무는 있으나 고발 등으로 신고된 경우에 한하여 추징해 오던중 2007년도 중계기 설치장소 임대료에 대한 부가세 과세로 공식화 되었습니다.

2008년도에 세무서로부터 과거 5년이상의 부가세 추징(과태료 포함)이 있었으며 이후 해당단지에서는 부가세를 포함(종전에는 부가세 제외)하여 임대료 계약을 하고 부가세를 납부하게 되었고 그와 동시에 세무서에서는 입주자대표회장 명의로 발급했던 “고유번호증”(세금계산서 발행 불가)을 중계기 임대료에 대한 세금계산서를 발행할 수 있도록 업종을 “임대사업자”으로 하는 “사업자등록증”으로 변경 교부(일방적 교부 등)하여 입주자대표회의 회장도 중계기 임대료에 대하여 부가세 처리를 위한 세금계산서 발행을 가능하도록 하였습니다.

그러나 위 추징당시 적발되지 않은 단지의 대부분은 지금도 부가세를 납부하고 있지 않고 고유번호증을 계속 사용하고 있는 것으로 알고 있습니다.

앞으로 정부의 막대한 세수부족이 예상됨에따라 아파트에 대한 세무조사가 강화될 것으로 예상되므로 고유번호증을 사업자등록증(업태 : 부동산업)으로 변경하고 정식으로 부가세 등을 납부하는 것이 좋을 것이라고 생각합니다.

당연히 임대료 등 계약시 부가세를 포함해야 겠지요.

(부가세 납부에 따른 법인세 및 소득세는 세무담당 재량에 의해 부과하지 않는 경우로 알고 있음)

※ 부가세에 대한 소득세(종합소득세) 면제 신청 방법

법인세법 시행령 규정에따라 아파트 관리외 수익이 어디로 갔는지 불분명하여 대표자가 가져간 것으로 처리(인정상여)되어 입주자대표회장(사업자등록증 대표) 개인 소득으로 간주 회장 개인에게 종합소득세를 부과하고 있으나

관리외 수익이 어디로 갔는지, 관리소 자금으로 남아있는지 등을 증명할 수 있는 가능한 모든 서류를 제시하면서 회장 개인의 소득이 아님을 해명하고 담당자를 설득하면 웬만하면 회장의 소득이 아님을 인정하고 소득세 납부를 면제해 줍니다.

* 증비서류 예시

1. 관리외 수익 통장 입금 내역 (날자별 입금처 및 입금액 목록, 통장 사본 등)

2. 관리외 수익 통장 출금 내역 (날자별 출금처 및 출금액 목록, 통장 사본 등)

3. 각 회계연도별 이익잉여금 처분 계산서

4. 계정과목별 보조원장 (잡수입, 관리외 지출 비용, 예비비 등 적립금 등등)

5. 기타 세무담당자가 요구하는 서류

<통장사본 : 은행에 요청하면 원하는 기간 동안의 입출금 내역서를 출력받을 수 있음>

[정완섭]

위 지적하신 내용은 법이나 지침의 제정과 개정은 관련법 등 많은 사항을 검토한 후 잘 만들어야 함에도 불구하고 2010년 7월 주택법령 개정 및 선정지침 제정시 아파트 비리를 사전 예방하는 것에만 정신을 쓴 입법 담당자의 무지에서 비롯한 것이라고 생각합니다.
지침은 진정한 위탁관리 즉 관리업무 전반을 총도급으로 하는 경우에 해당되는 것으로, 현재의 위탁수수료만 받는 또는 일부업무만을 도급으로 수행하는 위탁업체가 각종 공사, 용역계약에 대해 실질적인 책임을 질 수도 없음에도 계약주체가 되도록 한 것은 문제가 있지요.

[카이저]

좋은 정보감사 합니다

[만월]

두분께서는 우리 카페의 막강 파워 논객들이십니다. 논리 정연하면서도 이해가 잘되도록 부연 설명 또한 명품입니다.
올리시는 글, 댓글 .... 빠짐없이 잘보고 배웁니다. 감사합니다.

[하자보수]

오렌지임님의 계약당사자와 계산서 발행의 명의 불일치 관련하여

저도 그와 관련하여 고민한적이 있었습니다.
우리는 부동산계약을 할때 우리는 계약서의 계약자 이름과 관련서류가 일치해야 정상적 계약이 성립됩니다.
이렇듯 대한민국 모든 계약은 계약서의 계약자 이름과 관련서류의 이름이 일치해야합니다.
그런데도 아파트 용역계약은 그렇지 않더군요..(계약서 계약자 소장, 관련서류는 대표회장)

해서 이게 괜찮은지 국토부에 질의를 띄운바가 있는데
이상없다. 였습니다.

국토부는 아파트 용역계약자만을 정하는 곳이고...갑과 을의 계약의 유효여부는 민법에서, 세금문제는 세법에서 다퉈야할듯합니다.

[하자보수]

고유번호증 관련하여 저는 이게 궁금하더군요

주택법53조(관리비등) 제4항에서 금융기관(즉, 은행)을 입대의가 정하면 관리주체가 통장을 개설하도록 되어있는데-->이건 국토부 취지를 알겠는데

막상 관리소장이 통장을 개설하려면 고유번호증이 있어야 하는데..-->이건 국토부가 몰랐다는것
그래서 대부분의 아파트들은 대표회장이 대표자로 되어있는 고유번호증으로 통장을 개설하고 있지요.
이렇게 되면 은행은 입대의가 정하는거고, 계좌개설관리는 회장이 하게 되는게 됩니다.

주택법은 회장인감을 복수(보조)로 둘수 있다인데..현실은 관리소장인감이 복수(보조)로 되는거지요

엄밀히 따지면 주택법위반인것이지요.

[하자보수]

그런데 저는 주택법이 잘못되었다고 생각합니다.
따라서 계좌개설도 입대의 회장 명의로 하도록 주택법이 개정되어야 한다고 생각합니다.

기타 자치,위탁관계없이 계약/세무관련해서도
관리소장이 고유번호증,사업자등록증을 갖는것은 바람직하지 않다고 생각합니다.

[초심으로~]

오렌지임님의 의견에 동의합니다~
다만, 책임은 의무를 수반하는 것이기에..
올바른 "주택관리사"님들에게.. 더 많은 책임을 주는 것이 현명합니다~

저는 800세대 입주자대표회장입니다~
오해없으셨으면 좋겠습니다~

[하자보수]

주택법 58조 7항에 대해 법률가에게 물어본적이 있는데..

이 조항은 의심의 여지없이 계좌의 개설자는 관리소장이라는것입니다.
1. 관리주체는 관리비등을 입주자대표회의가 지정하는 금융기관에 예치하여 관리--->이 말에서 이미 입대의와 관리주체의 임무가 구분되는것.

2. 회장의 복수인감 등록은 위 내용과는 구분되는것으로 관리비 통장에 대한 안전대책방안을 제시 하는것이지

2번으로 1번을 바꿀수는 없다. 쉽게 생각하면 1번과 2번은 별개의 내용이라는것 으로 보는게 옳다라고 하더군요..

[행복스케치]

저도 동감합니다

[행복스케치]

정완섭님 정말 대단하신분입니다.
덕분에 좋은 정보 담아갑니다.
감사합니다.

[캡틴]

하여튼 우리회원님들 대단하십니다... 항상 좋은글을 올려주시니 감사드립니다...