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서울에서 투자금 1억6000만원에 방 42개, 연 수익률 12~14%. 연 6%의 수익도 올리기 힘든 요즘 2배 이상의 수익률을 제시하는 광고가 신문에 심심찮게 실린다.
원룸텔·고시텔 분양 광고다. 적당한 투자처를 찾고 있는 투자자에게 수익률이 연 12~14%에 이르는 원룸텔은 마치 ‘로또’처럼 보인다. 게다가 투자 금액도 1억원대다. 투자자 입장에서는 귀가 솔깃할 만하다.
원룸텔은 고시텔, 리빙텔, 하우스텔 등으로 불리기도 한다. 이런 원룸·고시텔은 사실 이름만 다를 뿐 모두 ‘고시원’으로 분류되는 준주택이다. 제2종 근린생활시설인 고시원은 2010년 9월부터 주거지역 내 들어서려면 바닥면적이 500㎡ 미만이어야 한다.
최근 한 신문에 등장한 원룸텔 매매 광고. ▲ 최근 한 신문에 등장한 원룸텔 매매 광고. 지분등기는 되팔기도 쉽지 않아
그 이상 규모는 숙박시설로 분류돼 주거지역 내에 건축할 수 없다. 또 소방법상 허가 기준을 충족해야 한다. 그런데 정말로 서울에서 1억원대에 방 수십여 개의 원룸텔 투자가 가능할까. 결론부터 말하자면 이 같은 광고 대부분 지분등기를 전제로 한 상품이다.
보통 방 수십여 개를 들였다면 개조 공사 비용만 수억원대에 이른다. 그런데도 1억원대 투자를 얘기하는 곳은 대개 지분등기를 하는 곳이다.
부동산을 분양 받으면 보통 구분등기가 나온다. 법으로 내 재산을 인정받는 것이다. 등기부등본을 떼보면 소유권이 명확히 표시돼 있다.
반면 지분등기는 다르다. 여러 사람이 공동소유하는 것이다. 원룸텔은 흔히 공실로 비어 있는 상가를 잘게 쪼개 방으로 만드 뒤 투자자를 모집하는 식으로 분양한다. 그런데 여기서 말하는 방 한 칸은 상가 전체 지분 중 일부다.
대개 상가는 전 층을 한 사람, 혹은 여러 사람 명의로 등기를 낸다. 따라서 이런 원룸텔을 사면 상가 대지면적에 해당하는 지분 일부에 불과한 셈이다. 분양업체는 투자자들을 모집할 때 구분등기와 지분등기 차이를 설명하지 않는다. ‘개별등기’라는 말로 애매하게 투자자를 끌어들인다.
하지만 개별등기라는 말은 부동산등기법상 정식용어가 아니다. 구분등기와 지분등기만 있을 뿐이다. 이 같은 지분등기는 일부 투자자 지분이 경매로 넘어갈 때 문제가 될 수 있다. 투자자가 매각을 하려 해도 지분등기 한계 때문에 매매가 쉽지 않다.
대출도 사실상 불가하다. 전문가들은 “특히 방 내부에 주방 설치가 불가능함에도 불구하고 마치 원룸처럼 주방을 설치해 분양하기 때문에 특별히 주의해야 한다”고 말했다
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