임대사업자 자진.자동말소 되는 경우 거주주택 비과세

[고구마]

임대사업자 자진.자동말소 되는 경우 거주주택 비과세

언제 처분해아 거주주택 비과세를 받을 수 있는지?

자진.자동말소 되는 경우의 거주주택 비과세는 어떻게 되는지?

#순서는 어떤 순서가 좋을지?

지금부터 차분히 알아요.

거주주택 비과세 요건

1. 거주주택에서 보유기간중 2년이상 무조건 거주해야한다. (조정, 비조정 구분없이)

2. 거주주택 처분(양도일 현재)할때 임대주택은 임대중이어야 합니다.

①세무서+지자체 임대등록중이어야 하고

②임대료 5% 증액제한 준수하고 있어야 합니다.

자진 자동말소 거주주택 비과세 규정

구 분	자진. 자동말소 거주주택 비과세 요건
대 상	* 단지 민간임대주택(4년단기) * 아파트 장기일반민간임대주택(아파트 8년장기)
기본 요건	* 의무 인대기간의 ½이상 임대후 말소 시 적용(자진말소)
양도기한	* 자진.자동말소 후 5년내 거주주택 양도
기 양도한 경우	* 이미 거주주택 비과세를 적용 받고 양도한 후 → 임대주택이 자진. 자동말소 되는 경우에는 추징하지 않음

자진.자동말소 양도세 중과배제 적용(임대주택)

기존 양도세 중과배제 요건	중과배제 자진.자동말소 규정
* 2018.9.13 이전취득 주택 *기준시가 6억/3억 이하(면적X) * 2018.3.30이전에 단지 및 장기 2018.4.1 이후는 장기등록 * 5% 증액제한 준수(2019.2.12 이후)	* 자진말소 : 임대의무기간 ½ 이상 채울것 * 자진.자동말소로 의무기간 미충족시에도 양도세 중과배제 적용 * 자진말소의 겨우 말소 후 1년내 임대주택을 양도하는 경우에 적용

※ 거주주택 비과세를 받기 위해서는 ⇒ 자진.자동말소 후 5년내 거주주택 양도(거주주택 비과세)

※ 임대주택 중과배제 받기 위해서는 ⇒ 자진말소 후 1년 내 임대주택 양도(양도세 중과 배제)

지금부터는 본론입니다.

거주주택 언제 양도해야 비과세?

임대주택이 자진.자동 말소가 되는 경우 거주주택은 언제 양도해야 비과세 되는지?

언제 처분해아 거주주택 비과세를 받을 수 있는지?

1. 임대주택 등록 말소전 임대중인 상태에서 거주주택양도하는 경우 거주주택 비과세는? (거주주택 비과세 기본개념)

☞ 임대주택 임대중인 상태에서 비과세 요건을 갖춘 거주주택은 비과세 됨.

2. 임대주택 말소 후 거주주택 양도하는 경우 거주주택 비과세는 ?

☞ 거주주택 양도 전까지 세무서 등록유지, 5%임대료 증액 준수하면서 계속임대중이어야 함.(세무서 사업자 폐업, 5% 임대료 증액 미준수시는 적용불가)

(* 일반주택이 되었다고 임대료를 시세대로 올리면 거주주택 비과세를 받을 없습니다.)

3. 임대주택 먼저 처분 후 거주주택 양도하는 경우 거주주택 비과세 ?

☞ 거주주택 비과세 불가함 ⇒ 1세대 1주택 비과세 가능함. (단, 1세대 1주택 비과세를 받으려면 직전주택(임대주택) 양도일 이후 비과세 요건을 갖추어야함)

임대주택 처분후 최종 1주택 상태에서 2년보유, 거주 후 양도 해야 비과세 가능함.

그러므로 되도록이면 거주주택을 먼저 양도하여야 비과세가 쉽습니다.

4. 중과배제(2017.9.13이전취득) 대상으로 중과배제와 거주주택 비과세 모두 적용받으려면?

→ 임대주택 처분 전 거주주택 양도⇒비과세 + 자진말소의 경우 말소 후 1년 내 임대주택 처분해야 ⇒ 중과배제

( * 거주주택 처분 전까지는 세무서 사업자등록 유지 + 5%증액제한 준수 해야 함)

5.거주주택A + 임대주택B.C 소유한 경우

☞ 임대주택 B를 먼저 처분후 C임대주택 임대중인 상태에서 거주주택A 비과세 가능? ⇒ 거주주택 비과세 가능

#자진.자동 말소 되는 경우 거주주택 비과세 (정리)

* 자진.자동 말소가 되더라도 거주주택 양도 당시에는 임대주택은 임대중 일것.

* 자진. 자동말소 후에도 임대주택은 세무서사업자 등록 유지 및 임대료 5% 증액제한 준수 할 것. (거주주택비과세, 중과배제, 장특공)

* 임대주택을 처분할 경우, 임대주택을 매도(잔금) 후 세무서 사업자등록 유지, 매도 전까지는 5% 증액제한 등 임대사업자 의무를 준수 하고 있을 것. (안전을 위하여)

[출처] 임대사업자 자진.자동말소 되는 경우 거주주택 비과세|작성자 서정7단지내명가공인