하노이 부동산 시장 전망

하노이 부동산 시장 전망   □ 업무용 빌딩(A․B급)      o 재고 및 신규 공급 추기         - ‘01년도에는 신규로 공급된 물량이 거의 없어 ’04년말 200,000㎡(60,600평)수준에서 정체된 상황      o 착공 및 공실률 추이         - ‘05년중 11,000㎡정도 착공됨         - 공실률은 ‘05년 1/4분기 6%에서 ’05년 4/4분기 1%대로 낮아짐.      o 주요 업무용 빌딩의 평균 임차료 지표추이         - ‘00년말을 100으로 보았을때 ’02년도 1/4분기중 130으로 최고치를 기록         - ‘02년 2/4분기중 110으로 떨어진 후 ’03년도 4/4분기까지 횡보상태를 보이다가 이후 계속 떨어져 ‘04년 4/4분기           에는 90까지 하락하여 지점을 형성         - 이후 계속 오르기 시작하여 ‘05년 4/4분기에 100으로 회복      o 향후 1년간 시장전망         - ‘06년중 3,500㎡의 A급 업무용빌딩이 신규로 공급될 전망(’07년 1/4분기중 18,500㎡)         - ‘06년중 110,000㎡의 B급 업무용 빌딩이 신규로 공급         - 공급촉진요인 : 높은 경제성장률, 외국인직접투자 증가, WTO가입 협상, 다국적기업 신규 증가 및 기존업체 확장,           베트남기업 성장 등         - A급 사무실 수요증가         - A급 사무실 공실율은 지속적으로 낮아질 전망         - B급 사무실 신규 물량 대량 공급         - B급 사무실 임대료 상승압력이 완화될 전망      o '06년말 ‘07 1/4분기 공급될 주요 사무실 현황         - Opera Business Center : 2 Trang Tien, CBD(3,500㎡, A급)         - VIT Tower : 519 Kim Ma (17,000㎡, B급)         - North Asia Tower : 9 Dao Duy Anh(12,500㎡, B급)         - Hoa Binh Int'l Towers : 104 Hoang Quoc Viet(20,000㎡, B급)         - Pacific Place : 83B Ly Thuong Kiet, CBD(18,500㎡, A급) < 년도별 A․B급 신규 공급물량 전망 > <TABLE cellSpacing=0 cellPadding=0 width=500 align=center border=1> <TBODY> <TR> <TD height=30> 구분</TD> <TD> `06</TD> <TD> `07</TD> <TD> `08</TD> <TD> `09</TD></TR> <TR> <TD height=30> ㎡</TD> <TD> 111,500</TD> <TD> 48,500</TD> <TD> 62,000</TD> <TD> 50,000</TD></TR></TBODY></TABLE>  □ 서비스 아파트 (A․B급)      o 재고 및 신규공급 추이         - ‘03년도말 1,250여호 수준에서 신규 공급이 거의 없이 정체된 상황      o 착공 및 공실률 추이         - ‘05년중 착공 물량은 거의 없으며, ’05년말 현재 공실율은 1.6% 수준      o 수요촉진요인         - 경제 및 외국인 직접 투자 증가         - WTO 가입 협상         - 다국적기업 ,NGO, 외교사절 증가         - 외국인수 증가         - 보다 좋은 시설과 서비스 추구      o 시장 전망         - 질 좋은 아파트의 낮은 공실율 유지(높은 점유율 유지)         - 수요증가, 시설개선         - 중급아파트에 대한 현지투자증가      o 향후 공급물량         - Skyline Building : Dang Dung Str.(87호 ‘06년 2/4)         - Elegant Suites : Ha Hoi Str.(44호, ‘06년 2/4)         - DMC Tan Long : Kim Ma Str.(64호, ‘06년 3/4)         - Atlanta : 49 Hang Chuoi Str.(52호, ‘06년 4/4)         - Syrena : Xuan Dieu Str.(150호, ‘07년 2/4) < 년도별 신규 공급물량  추이 > <TABLE cellSpacing=0 cellPadding=0 width=500 align=center border=1> <TBODY> <TR> <TD height=30> 구분</TD> <TD> `06</TD> <TD> `07</TD> <TD> `08</TD></TR> <TR> <TD height=30> 호</TD> <TD> 247</TD> <TD> 520</TD> <TD> 353</TD></TR></TBODY></TABLE> □ 유통매장      o ‘05 1/4분기 및 ’06 1/4분기 시장 특성         - 높은 수요, 높은 임대료         - 수요 유발 요인 : 국제적인 유통 전문회사 진입, 경제성장, 개인소득증가, 소비증가 추세 등    o 향후 공급물량         - Hoa Binh Int'l Towers : '04 Hoang Quoc Viet Str. (7,000㎡, '06년 3/4)         - Thai Thinh Plaza : 102 Thai Thinh Str.(11,000㎡, '06년 4/4)         - Opera Business Center : 2 Trang Tien Str.(1,070㎡, '06년 12월)         - Pacific Place : Ly Thuong Kiet Str.(7,500㎡, '07년 1/4)         - The Garden : My Dinh(20,500㎡, '07년 1/4)         - Viet Tower : 1 Thai Ha Str.(15,000㎡, '07년 2/4)         - Ciputra Mall : Ciputra Hanoi Int'l City(130,000㎡, 2009년)   < 하노이 쇼핑센터 면적 및 임대료 > <TABLE cellSpacing=0 cellPadding=0 width=500 align=center border=1> <TBODY> <TR> <TD height=30> 구분</TD> <TD> Trang Tien Plaza</TD> <TD> Hanoi Tower</TD> <TD> V tower</TD> <TD> VKO</TD> <TD> Vincom City Towers</TD> <TD> Bog C Thang Long </TD></TR> <TR> <TD height=30> 면적(㎡)</TD> <TD> 12,500</TD> <TD> 2,000</TD> <TD> 1,000</TD> <TD> 8,000</TD> <TD> 17,000</TD> <TD> 14,000</TD></TR> <TR> <TD height=30> 임대료($/㎡/월)</TD> <TD> 38</TD> <TD> 20</TD> <TD> 20</TD> <TD> 20</TD> <TD> 32</TD> <TD> 32</TD></TR></TBODY></TABLE>      o 시장전망         - 고가의 수준높은 물량이 신규공급         - 수요증가         - 국제적인 브랜드의 시장진출         - 질좋은 매장의 임대료 상승   □ 분양용 콘도      o 주요 콘도별 매매 가격  <TABLE cellSpacing=0 cellPadding=0 width=630 align=center border=1> <TBODY> <TR> <TD height=30> 구분</TD> <TD> Pacific Place</TD> <TD> The Manor</TD> <TD> Chelsea Park</TD> <TD> Hoa Binh Int'l Towers</TD> <TD> Ciputra</TD> <TD> Golden Westlake</TD></TR> <TR> <TD height=30> 가격($/㎡)</TD> <TD> 1,800</TD> <TD> 1,500</TD> <TD> 800</TD> <TD> 1,200</TD> <TD> 800</TD> <TD> 1,600</TD></TR></TBODY></TABLE>             o 년도별 신규 공급전망  <TABLE cellSpacing=0 cellPadding=0 width=590 align=center border=1> <TBODY> <TR> <TD height=30> 구분</TD> <TD> ‘05</TD> <TD> ‘06</TD> <TD> ‘07</TD> <TD> ‘08</TD> <TD> ‘09</TD> <TD> ‘10</TD></TR> <TR> <TD height=30> 호</TD> <TD> 700</TD> <TD> 2,000</TD> <TD> 2,700</TD> <TD> 2,250</TD> <TD> 2,250</TD> <TD> 2,800</TD></TR></TBODY></TABLE>     o 향후 전망         - 수요증가, 특히 좋은 위치의 질좋은 콘도에 대한 수요가 높아질 전망         - 기반시설 여건 개선         - 구매비용에 대한 조달방법 다변화   □ 주거용 개발사업의 추세      o 외국개발업자는 대형사업에 관심      o 한국개발업자가 매우 적극적이고 향후에도 주요한 시장참여자가 될 전망, 일본 개발업자 역시 적극적임.      o 현지 개발업자는 중․소규모 시장에서 압도적인 위치를 점하고 있음.      o 통합 및 합병이 활발해지고 몇몇 현지 업체들은 대형화 되고 있음.      o 투자자금이 부동산 시장에 유입되기 시작하고 있음.   □ ‘06년도 부동산시장에 영향을 끼칠 법적요인      o 토지법시행에 관한 정부령(17/2006/ND-CP, ‘06.1.27)         - 비도시지역에서 사업자는 도로, 전기, 수도 등 기반시설이 갖추어져야 양도하거나 매각할 수 있음.          - 구도심 또는 신시가지 중심지역에서 사업지는 개발을 완료한 후에야 매매가 가능함.          - 개발업자는 기반시설이 완비된 진행중인 사업을 위한 LUR을 다른개발업자에게 양도할 수 있으나, 새로운 개발           업자는 당해 사업을 위한 LUR에서 정한 내용을 준수해야 함.          - LUR 승인을 신청한 개인은 그들의 LUR을 양도하거나, 저당잡히거나, 임차할때까지 LUR경비 지불을 늦출수 있음.           법인은 토지를 양도할때 토지로 LUR 경비를 지불할 수 있게 됨. LUR 경비를 납부한 사실은 LUR승인세가 발행될           당시의 가격에 상응하는 특정기준에 따라 즉가 등록되어짐.             ※ ‘06년중 특히 주거용 부문의 부동산 시장을 활성화 시킬것으로 예상되는 정부령 17의 주요내용           - 자금이 부족한 개발업자는 다른사업자에게 사업을 양도할 수 있음.         - ‘04년도이후 매각된 비도시지역에서의 사업을 활성화시킬수 있는 조치         - 개발업자는 LUR 경비를 토지로 지불할 수 있게되어 그들이 보유한 현금으로 건설비에 충당 할 수 있음.      o 신도심센터에 관한 정부령(‘02/2006/ND-CP, '06.1.5)         - 신도심센터의 규모는 50㏊ 이상이어야 함. 일부경우에는 20㏊초과 50㏊이하일수 있음.         - 개발업자의 지분은 총 투자금액의 20%이상이어야 함.         - 개발업자는 착공때까지 보양자등로부터 중도금을 받지 못함         - 승인을 받은 후 12개월이내 착공하지 않으면 LUR를 상실함.   호치민시 부동산 시장 전망  ◎ 업무용 빌딩 등급기준      ① A급       주목할 만한 건축계획과 함께 랜드마크적인 요소가 있어야 함. 접근성이 좋고, 양도한 위치에 있어야 함. 1급 관리      체제를 갖추고 임차인 역시 고급이어야 함.         - 접근성과 위치가 좋아야함.         - 국제기준의 건축, 재료, 인력         - 에어컨 시설이 갖추어진 로비         - 조작가능한 엘리베이터         - 국제기준의 소방, 방재시설         - 충분한 주차시설         - 최고급 기계 및 전기시스템         - 개별 임차인의 요구에 부응할 수 있는 광대격 통신망에 연결될 IT시설         - 국제수준의 관리 체제         - 임차인의 요구에 부응하여 모든 것이 잘 작동될 수 있도록 임차인을 사려깊게 혼합.      ② B급         - 합리적이고 효율적인 디자인         - 50㎡이상의 바닥면적         - 임자인의 요구에 의해 사무실 구획에 융통성이 있음         - 적절한 관리․위치서미스 및 임차인 혼합.         - 광역 통신망 이용가능         - 충분한 얼리베이터 수용능력         - 천장높이 2.7m 이상         - 비교적 낮은 예산을 가지고 최고급서비스 수준이나 최고급 위치를 따지지 않는 임차인을 위한 빌딩        □ 업무용 빌딩 (A와 B급)      o 재고현황         - ‘04년말까지 재고량에 큰 변화가 없다가 ’05년부터 신규 물량이 공급되기 시작           * ‘04년말) 212,000㎡ → ’05년말)240,000㎡(+28,000㎡)      o 착공 및 공실률         - ‘05년중 25,000㎡가 착공           * ‘05년 4/4분기중 주요 착공 현황           : Guoco Land Vietnam, Fuji Industrial Pte Ltd. Nam Viet Company, SinokorVN, IPSGroup Ltd,              Western Union, Alcon, China Airlines, BNP Paribas           - 공실률은 ‘05년 1/4분기 3%대에서 4/4분기 0.5%수준으로 떨어짐.         - ‘98년을 100으로 보았을때 이후 계속 떨어져 ’00년 1/4분기 62로 저점을 보인후 지속적으로 상승하여 ‘05년 4/4분기 ’25까지 도달      o 향후전망         - A급 물량 부족현상 지속         - B급 신규 물량 상당수 공급         - 수요유발요인 : 높은 경제성장, 외국인직접투자, WTO가입협상, 신규다국적기업, 기존다국적기업 확장, 국내기업의 성장, 안전과 질 제고         - A급의 경우 제한된 공급에 비해 수요는 약간 늘어나 임차료도 강세를 보일 전망           * 공실률은 낮은 수준 유지 : A급(3%이하), B급(5%이하)   < 신규 공급 전망 >  <TABLE cellSpacing=0 cellPadding=0 width=600 align=center border=1> <TBODY> <TR> <TD height=30> 구분</TD> <TD> ‘06</TD> <TD> ‘07</TD> <TD> ‘08</TD> <TD> 합계</TD></TR> <TR> <TD height=30> 빌딩수</TD> <TD> 45</TD> <TD> 10</TD> <TD> 8</TD> <TD> 33</TD></TR> <TR> <TD height=30> 면적(㎡)</TD> <TD> 67,190</TD> <TD> 96,700</TD> <TD> 129,500</TD> <TD>  293,390</TD></TR></TBODY></TABLE>      o ‘06년 신규공급(예)         - Capital place, D.1(4,800㎡)         - Miss Ao Dai Building, D.1(3,100㎡)         - Rosaco Tower, D.1(12,000㎡)         - Hanulife Head Quarter Office, D7(6,000㎡)         - Vina ImexⅡ Building, D.1(11,900㎡)         - Starview Office Building, D.1(3,200㎡)         - CEPTA Building, Tan Binh District(15,000㎡)    □ 서비스 아파트    o 총공급 : ‘05년말 현재 1,960호         - ‘00년말 1,600여호에서 ’05년말 1,960호까지 증가(‘06년말 2,300년호 전망)         - 공실률은 ‘00년도 20%대에서 계속 떨어져 '05년말 8%대 시현(’06년말에는 5%대 예상)    o 수요유발요인         - 경제 및 외국인직접투자 증가         - WTO 가입협상         - 아시아계 외국인 증가    o 시장전망         - 낮은 공실률         - 수요증가         - 설비수준 제고         - 현지개발업체 참여    o ‘06년 신규 공급(366호)         - Indochina Park Tower(100호, 4호 Nguyen Dinh Chieu, D1)         - Pasteur Court(252호, 127 Pasteur Street, D3)         - Spring Court(14호, 1 bis, Phung Khac Khoan, D1)   □ 소매유통매장      o ‘05 4/4분기 및 ’06 1/4분기 특징         - 수요가 공급을 초과         - 고임차료         - 수요유발요인 : 국제적인 유통업계 신규유입, 경제성자, 개인소득증가         - 유명브랜드 취업업체증가(예) : Charriol, Jarger Le Coultre, Vestu, Lolita Lempika, Salvatore Ferregamo, Cao Jrwelry         - Nokia, Samsung, Sony 취급매장증가         - 몇몇, 국내패션브랜드는 자사 제품만을 취급하는 사무실을 짓기 시작      o 향후 시장전망         - 공급제한(1,280㎡)         - 수요증가         - 국제유통업체 신규진입         - 임차료 증가추세 유지 < 주요 소핑센타 현황 >  <TABLE cellSpacing=0 cellPadding=0 width=600 align=center border=1> <TBODY> <TR> <TD height=30> 구분</TD> <TD> Saigon Center</TD> <TD> Diamond Plaza</TD> <TD> Zen Plaza</TD> <TD> Saigon Square</TD> <TD> Tax Plaza</TD> <TD> Department store Parkson</TD> <TD> Saigon superbowl</TD></TR> <TR> <TD height=30> 임차매장면적(㎡)</TD> <TD> 7,000</TD> <TD> 8,000</TD> <TD> 7,000</TD> <TD> 13,000</TD> <TD> 15,000</TD> <TD> 17,000</TD> <TD> 18,000</TD></TR> <TR> <TD height=30> 평균임차료($/㎡/월)</TD> <TD> 50</TD> <TD> 110</TD> <TD> 50</TD> <TD> 49</TD> <TD> 50</TD> <TD> 70</TD> <TD> 30</TD></TR></TBODY></TABLE>      o ‘07～’09년중 주요사업         - Artex Saigon, Times Square, Saigon Paragon, Saigon Pearl, Hung Vuong Plaza   □ 분양용 콘도      o 년도별 착공추이      : 03)16건, 3,358호 → ‘04)25건, 7,877호 →’05)34건, 10,591      o 그러나 ‘05년도 분기별로 분석해보면 착공 건수가 줄어드는 추세      : ‘05 1/4)6건, 2077호 → ’05 2/4) 16건, 4,121gh → '05 3/4) 7건, 2,264호      →‘05 1/4) 5건, 2,124호 → ’061/4 전망) 4건 → 1,126호      o ‘05년도 후반기 시장상황         - SGHU PMH와 같은 우량사업은 실적이 적음.         - 매매 가격은 약세현상         - 신규 착공건수는 줄어드는 추세      o 공급전망(완공기준)         - ‘06) 24건, 6,259호 → ’07) 27건, 8,503호 →‘08) 7건, 5,379gh           * 60개 조사자료중 ㎡당 $600초과분에 한함.      o 시장전망         - 잘 계획되고 통합된 사업에 대한 인기집중         - 내국인과 외국인 모두 수요증가         - 시장분화(양극화) [자료출처 : 주 베트남 대사관]