6월8일 구미경매학원 특수경매무료특강 자료 미리보기

[전길봉 교수]

6월8일 구미경매학원 특수경매무료특강 자료 미리보기

6월8일 구미금자탑 특수경매 공개강의 자료

1. 특수경매란?

경매에서 굳이 특수경매란 분야를 분리할 이유가 있는지요?

경매에서 특수경매는 일반인들이 참여하기를 꺼려한 물건으로

낮은 금액에 낙찰 받고

하자를 해결한 후 차익을 많이 낼 수 있는 분야입니다.

2. 특수경매 유형 12가지?

선유 법차분 가처 대별 맹위지’

입니다.

①선순위 가장 임차인

②허위 유치권

③법정지상권

④차지권

⑤분묘기지권

⑥선순위 가등기

⑦인수하는 가처분

⑧대지권미등기

⑨별도등기

⑩맹지

⑪위반건축물 이행강제금

⑫지분경매

3. 선순위 가장 임차인이란?

주택임대차보호법

제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

4. 유치권이란?

민법

제320조(유치권의 내용) ①타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.

②전항의 규정은 그 점유가 불법행위로 인한 경우에 적용하지 아니한다

5. 법정지상권이란?

민법

제366조(법정지상권) 저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한 경우에는 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. 그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다.

□ 민법 제366조 법정지상권의 성립요건

1. 저당권 설정당시 토지 위에 건물이 존재
2. 저당권 설정당시에 토지와 건물이 동일인의 소유에 속할 것
3. 토지와 건물의 어느 한쪽에 저당권이 설정될 것
4. 경매로 토지와 건물의 소유자가 달라질 것

참고

관습법상법정지상권

대법원 1991.8.13. 선고 91다16631 판결

토지와 그 지상의 건물이 동일한 소유자에게 속하였다가 토지 또는 건물이 매매나 기타 원인으로 인하여 양자의 소유자가 다르게 된 때에는 그 건물을 철거하기로 하는 합의가 있었다는 등의 특별한 사정이 없는 한 건물소유자는 토지소유자에 대하여 그 건물을 위한 관습상의 지상권을 취득하게 되고, 그 건물은 반드시 등기가 되어 있어야만 하는 것이 아니고 무허가건물이라고 하여도 상관이 없다.

6. 차지권이란?

민법

제622조(건물등기있는 차지권의 대항력) ①건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상건물을 등기한 때에는 제삼자에 대하여 임대차의 효력이 생긴다.

②건물이 임대차기간만료전에 멸실 또는 후폐한 때에는 전항의 효력을 잃는다.

7. 분묘기지권이란?

대법원 2017. 3. 30. 선고 2016다231358 판결

타인 소유의 토지에 소유자의 승낙 없이 분묘를 설치하여 20년간 평온·공연하게 분묘의 기지를 점유한 경우, 분묘기지권을 시효로 취득하는지 여부(적극) 및 이를 등기하지 않고도 제3자에게 대항할 수 있는지 여부(적극)

8. 선순위 인수하는 가등기란?

부동산등기법

제88조(가등기의 대상) 가등기는 제3조 각 호의 어느 하나에 해당하는 권리의 설정, 이전, 변경 또는 소멸의 청구권을 보전하려는 때에 한다. 그 청구권이 시기부 또는 정지조건부일 경우나 그 밖에 장래에 확정될 것인 경우에도 같다.

9. 인수하는 가처분이란?

민사집행법

제300조(가처분의 목적) ①다툼의 대상에 관한 가처분은 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 한다.

②가처분은 다툼이 있는 권리관계에 대하여 임시의 지위를 정하기 위하여도 할 수 있다. 이 경우 가처분은 특히 계속하는 권리관계에 끼칠 현저한 손해를 피하거나 급박한 위험을 막기 위하여, 또는 그 밖의 필요한 이유가 있을 경우에 하여야 한다.

10. 대지권미등기란?

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률

제20조(전유부분과 대지사용권의 일체성) ① 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다.

② 구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다. 다만, 규약으로써 달리 정한 경우에는 그러하지 아니하다.

③ 제2항 본문의 분리처분금지는 그 취지를 등기하지 아니하면 선의로 물권을 취득한 제3자에게 대항하지 못한다.

④ 제2항 단서의 경우에는 제3조제3항을 준용한다.

11. 별도등기란?

부동산등기규칙

제90조(별도의 등기가 있다는 뜻의 기록) ① 제89조에 따라 대지권의 목적인 토지의 등기기록에 대지권이라는 뜻의 등기를 한 경우로서 그 토지 등기기록에 소유권보존등기나 소유권이전등기 외의 소유권에 관한 등기 또는 소유권 외의 권리에 관한 등기가 있을 때에는 등기관은 그 건물의 등기기록 중 전유부분 표제부에 토지 등기기록에 별도의 등기가 있다는 뜻을 기록하여야 한다. 다만, 그 등기가 소유권 이외의 대지권의 등기인 경우 또는 제92조제2항에 따라 말소하여야 하는 저당권의 등기인 경우에는 그러하지 아니하다.

② 토지 등기기록에 대지권이라는 뜻의 등기를 한 후에 그 토지 등기기록에 관하여만 새로운 등기를 한 경우에는 제1항을 준용한다.

③ 토지 등기기록에 별도의 등기가 있다는 뜻의 기록의 전제가 된 등기가 말소되었을 때에는 등기관은 그 뜻의 기록도 말소하여야 한다.

12. 맹지란?

건축법

제44조(대지와 도로의 관계) ① 건축물의 대지는 2미터 이상이 도로(자동차만의 통행에 사용되는 도로는 제외한다)에 접하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 그러하지 아니하다. 

1. 해당 건축물의 출입에 지장이 없다고 인정되는 경우

2. 건축물의 주변에 대통령령으로 정하는 공지가 있는 경우

3. 「농지법」 제2조제1호나목에 따른 농막을 건축하는 경우

② 건축물의 대지가 접하는 도로의 너비, 대지가 도로에 접하는 부분의 길이, 그 밖에 대지와 도로의 관계에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정하는 바에 따른다.

13. 위반건축물/이행강제금이란?

건축법

제80조(이행강제금) ① 허가권자는 제79조제1항에 따라 시정명령을 받은 후 시정기간 내에 시정명령을 이행하지 아니한 건축주등에 대하여는 그 시정명령의 이행에 필요한 상당한 이행기한을 정하여 그 기한까지 시정명령을 이행하지 아니하면 다음 각 호의 이행강제금을 부과한다. 다만, 연면적(공동주택의 경우에는 세대 면적을 기준으로 한다)이 60제곱미터 이하인 주거용 건축물과 제2호 중 주거용 건축물로서 대통령령으로 정하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 금액의 2분의 1의 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 금액을 부과한다. 

1. 건축물이 제55조와 제56조에 따른 건폐율이나 용적률을 초과하여 건축된 경우 또는 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 건축된 경우에는 「지방세법」에 따라 해당 건축물에 적용되는 1제곱미터의 시가표준액의 100분의 50에 해당하는 금액에 위반면적을 곱한 금액 이하의 범위에서 위반 내용에 따라 대통령령으로 정하는 비율을 곱한 금액

2. 건축물이 제1호 외의 위반 건축물에 해당하는 경우에는 「지방세법」에 따라 그 건축물에 적용되는 시가표준액에 해당하는 금액의 100분의 10의 범위에서 위반내용에 따라 대통령령으로 정하는 금액

14. 지분경매란?

민법

제263조(공유지분의 처분과 공유물의 사용, 수익) 공유자는 그 지분을 처분할 수 있고 공유물 전부를 지분의 비율로 사용, 수익할 수 있다.

□문제가 생기면 해결하는 구도

구분	실체 일반	특별	부속	보전	원리	절차 소송	비송/조정	대법원	집행	헌법
민사	총칙 물권 채권 친족 상속 재산 신분(가사) 민사6대 이론대치가처추전	상법-금융 노무(행정) 특허(행정)	*부동산등기 *상업 *후견 *동산채권담보등기 *가족관계등록등에관한법률 *본인서명사실확인등에관한법률 *공탁법 총칙 공탁절차 이의신청등 공탁금관리위원회 사법서비스진흥기금	가압류 가처분 *이행확보- 사가양 담이금 사전처분/가압류/가처분 양육비직접지금명령 담보제공명령등 이행명령 금전의 임치	신의성실-금실	민사소송 총칙 1심 상소 재심 독촉(지급명령) 공시최고절차(제권판결) 확정/정지 가사소송 총칙 가사소송 가사비송 조정(전치주의 50조) 이행의확보 벌칙	비송사건절차법 민사 상사 과태료 *가사비송 민사조정법 *각종ADR제도(대안적 분쟁 해결 방안 ) *후채보 후견인부존재 동산채권담보권미개설 보증보험증권	심리미진-법리오해 -채증법췩위반-자유 심증	총칙 강제집행 담보권 등 보전처분 * 등기(판결문 중요성)	헌가-위헌법률심판제청신청(41-1) 헌마-권리구제형헌법소원(68-1) 헌바-위헌법률심사형 헌법소(68-2) 기부행법 기소유예 뷰박뉘 행정행위 q법형
h형사	총칙 적용 죄 형 기간 각칙 42장	O폭력행위 등 처벌에 관한 법률(폭처법) O특정범죄 가중처벌 등에 관한 법률(특가법) O특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률 O특정강력범죄의 처벌에 관한 특례법 등 O성폭력범죄의 처벌등에 관한 특례법 아동ㆍ청소년의 성보호에 관한		불구속 보석 기소유예 선고유예 집행유예 집행정지 거석방	죄형법정주의-성소문유적	총칙 1심 상소 특별소송절차(재심/ 비상상고/ 약식절차) 재판의집행	형사배상명령(소송 측진 등에 관한 특례법 제25조) *고소장 양식 경찰청 대한법률구조공단		형의집행및수용자처우에관한법률	청공기 보권 변기 제대전 변기
행정	행정기본법/총론(행정기본법)	통론-작용(입행화계비그)-실효성확보수단-구제 *건축법 *식품위생법	*전치주의-운소과	집행정지/임시처분	법치행정-창유 우	행정심판 행정소송(x) 행정소송 취소 취소외항고 당사자 민중/기관	총칙 심판기관 당사자와관계인 행정심판청구 심리 재결 전자정보처리		행정대집행	법령해석질의

□석명권과 구문권 조문 등 ‘사문석 증감검’ 두문자

가. (사실)조사의 촉탁

제294조(조사의 촉탁) 법원은 공공기관ㆍ학교, 그 밖의 단체ㆍ개인 또는 외국의 공공기관에게 그 업무에 속하는 사항에 관하여 필요한 조사 또는 보관중인 문서의 등본ㆍ사본의 송부를 촉탁할 수 있다.

나. 문서의 제출의무

제344조(문서의 제출의무) ①다음 각호의 경우에 문서를 가지고 있는 사람은 그 제출을 거부하지 못한다.

1. 당사자가 소송에서 인용한 문서를 가지고 있는 때

2. 신청자가 문서를 가지고 있는 사람에게 그것을 넘겨 달라고 하거나 보겠다고 요구할 수 있는 사법상의 권리를 가지고 있는 때

3. 문서가 신청자의 이익을 위하여 작성되었거나, 신청자와 문서를 가지고 있는 사람 사이의 법률관계에 관하여 작성된 것인 때. 다만, 다음 각목의 사유 가운데 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

다. 석명권/구문권

민사소송법 제136조(석명권ㆍ구문권 등) ①재판장은 소송관계를 분명하게 하기 위하여 당사자에게 사실상 또는 법률상 사항에 대하여 질문할 수 있고, 증명을 하도록 촉구할 수 있다.

②합의부원은 재판장에게 알리고 제1항의 행위를 할 수 있다.

③당사자는 필요한 경우 재판장에게 상대방에 대하여 설명을 요구하여 줄 것을 요청할 수 있다.

④법원은 당사자가 간과하였음이 분명하다고 인정되는 법률상 사항에 관하여 당사자에게 의견을 진술할 기회를 주어야 한다.

라. 증인의 의무

제303조(증인의 의무) 법원은 특별한 규정이 없으면 누구든지 증인으로 신문할 수 있다.

마. 감정

제334조(감정의무) ①감정에 필요한 학식과 경험이 있는 사람은 감정할 의무를 진다.

②제314조 또는 제324조의 규정에 따라 증언 또는 선서를 거부할 수 있는 사람과 제322조에 규정된 사람은 감정인이 되지 못한다.

바. 검증

제364조(검증의 신청) 당사자가 검증을 신청하고자 하는 때에는 검증의 목적을 표시하여 신청하여야 한다.

□청구권자 주장근거

제213조(소유물반환청구권) 소유자는 그 소유에 속한 물건을 점유한 자에 대하여 반환을 청구할 수 있다. 그러나 점유자가 그 물건을 점유할 권리가 있는 때에는 반환을 거부할 수 있다.

제214조(소유물방해제거, 방해예방청구권) 소유자는 소유권을 방해하는 자에 대하여 방해의 제거를 청구할 수 있고 소유권을 방해할 염려있는 행위를 하는 자에 대하여 그 예방이나 손해배상의 담보를 청구할 수 있다.

제265조(공유물의 관리, 보존) 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다. 그러나 보존행위는 각자가 할 수 있다.

제741조(부당이득의 내용) 법률상 원인없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다.

□특수경매 입문과정 개강

특수경매 입문과정 개강
6월15일 토요일 오전10시 개강

1. 일시: 2024년 6월 15일 토요일 오전10시(3시간)
2. 장소: 구미 금자탑 학원
3. 수강료: 35만원/교재비3만원 별도
4. 강사
국내 경매동영상 제1호 강사 전길봉교수
부동산교재 맨시리즈 10권 저자
경매맨/NPL맨/행정사맨/토지맨/계약맨/창업맨/
민법맨/세금맨/서식맨/상가맨
7. 커리큘럼

구미 금자탑 학원
054) 457-4005