다중세금 2008년 공동주택 및 개별(단독)주택 가격공시에 따른 부동산 절세가이드

[느티나무]

2008년 공동주택 및 개별(단독)주택 가격공시에 따른 부동산 절세가이드

연초, 장기보유특별공제 요율 조정 등, 일부 장기 실수요자들을 위한 세제의 변동이 있었지만, 취․등록세 요율인하 시기와 종부세 부담을 낮추는 작업이 늦춰지는 등, 세제관련 규제완화가 본격화되려면 일정부분 시간이 필요한 듯 싶다. 게다가 올해 발표를 앞둔 공동주택 공시가격도 지역별, 주택유형별로 공시가격이 양극화된 상태라, 세부담을 고려해 구입단계부터 매도단계까지 나름대로의 절세 전략을 재구성할 필요가 있다.

▶ 보유세 절세 가이드
올해 보유세 부담은 전년과 비교해 큰 차이가 없다. 재산세만 내는 6억원 이하 주택은 세부담 상한선에 걸려 작년대비 상승률이 최고 10%로 제한되고, 종합부동산세가 함께 부과되는 6억원 초과 아파트는 오히려 지난해보다 공시가격이 하락한 곳도 있기 때문에 세부담은 완만할 것으로 보여진다.

다만, 공시가격이 전년에 비해 다소 떨어진 고가주택들 중 일부는, 2008년 과표적용률이 상향조정(재산세 50→55%, 종부세 80→90%)되면서 세부담이 다소 증가한 경우가 발생될 수 있다.

이명박정부가 연내 보유세제 완화를 미루고 있어, 인별과세를 세대별과세로 수정하거나 종부세의 부과대상을 상향(9억원→6억원)하는 부분이 당장 쉽지 않을 듯 싶다.

따라서, 연내 주택을 매도할 계획을 세웠다면, 6월 1일전 상반기 내 매도를 서둘러 당해연도 보유세를 피하는 것도 방법이다. 하지만 10억이상의 고가주택을 매입할 매수자라면, 6월 1일 이후 등기시점을 미루면, 약 500만원정도 보유세를 피할 수 있으니, 절세할 수있는 금액과 6월전 출회할 급매물의 인하된 가격을 비교해 매입시기를 조율해야한다.

아직 공론이 구체화되지 않았지만, 향후 종부세가 개정돼, 세대별 과세에서 인별과세로 전환될 것을 확신한다면, 부부간 증여를 통해 종부세를 낮추는 것도 방법이다. 2008년부터 재산을 증여(10년간)할 때 배우자 증여재산 공제한도는 3억원에서 고가주택의 기준인 6억원으로 높아진다. 6억원까지의 재산은 부부끼리 증여해도 증여세를 물지 않기 때문에, 종부세 부담을 낮출 수 있는 방법이 될 것이다.

최근(4월 17일) 서울행정법원은 종부세의“세대별 합산 규정은 국가가 혼인과 가족생활 및 양성의 평등을 보호하고 보장하도록 규정한 헌법 제36조 제1항에 위배된다”며 낸 위헌법률심판 제청 신청을 받아들인바 있기도 하다.

그리고, 올해는 85㎡이하 소형아파트와 강북 및 경기 북부권역의 공시가격이 10%이상 올랐다. 특히, 다가구, 단독주택의 공시가격도 인상폭이 크다. 해당주택중 공시가격 인상폭이 주변에 비해 가팔랐다던가 형평에 맞지않다면, 이의신청을 해 세부담을 낮추는 것도 현명하다. 표준가격은 감정평가가가 조사․평가했지만, 개별가격은 전문가가 아닌 일반 공무원이 비준표에 의해 추출할 것이기 때문에, 비준표가 아무리 세부화되어 있더라도, 짧은 시간에 정확한 가격검증은 사실 불가능한 면도 있다. 강북권, 경기북부, 용산과 뚝섬, 인천 등, 주택 공시가격이 많이 오른 곳의 소유주들은 최초한 이의신청기간동안 이의신청에 공을 들여 공시가격을 조정하는 것도 방법이다. 다만, 재개발 사업이 일정부분 궤도에 오른 지역이라면, 하향이의신청은 조심해야한다. 오히려 보상가나 감정가에 손해를 입을 수 있기 때문이다.

▶ 거래세/소득세 절세 가이드
거래세와 소득세는 크게 취득과 매도시에 지불해야 하는 세금으로 나뉜다. 주택(APT)을 취득하게 되면 취득세, 농어촌특별세, 등록세, 교육세를 내게 되는데, 지자체의 세수보존방안만 마련되면, 연내 취득세는 1%로 요율 인하되고, 등록세는 폐지될 전망이다. 고가 주택 매입을 노리는 분들이나 입주시기가 임박해 등기를 앞둔 분양권 소유주라면, 요율인하시기를 검토해 법개정 이후 매입시기를 조정하거나 지연등기 하는 것도 좋다.

다만, 소형면적들은 요율인하혜택이 크지 않는데다, 최근 전세수요가 매매수요로 전환하며 도심의 소형면적들은 매매가가 상승하는 추세니, 요율인하혜택의 경중을 따져보고 선택해야 한다. 지연등기 할 때도, 입주지정기간이 끝나면 연체금이 부과되기 때문에, 지체상금과 절약할 수 있는 거래세를 비교해 보는 것이 현명하다.

1주택자나 장기보유 실수요자에 대한 양도소득세는 감면되는 추세나 다주택자의 소득세 감면은 요원한 상태다. 1주택자에 비해 다주택자는 장기보유특별공제를 받을 수 없고 세율도 최고 60%를 적용 받기 때문에 주택을 팔 때도 세금을 줄일 수 있는 방법을 강구해야 한다. 그러자면, 단순히 매도순서를 정하기 앞서 본인이 진정한 다주택자인지를 점검해보아야 한다. 우선, 수도권(서울, 인천, 경기) 및 광역시(부산, 대구, 대전, 광주, 울산)에 소재하는 주택이 아니거나, 수도권․광역시 이외의 지역에 소재하는 주택으로서 양도시 기준시가가 3억원을 넘지 않는다면, 중과적용을 피할 수 있다. 또한, 1주택을 소유하고 있고 분양권 1개를 보유하고 있는 경우라면, 분양권의 소유권 이전등기를 마치기전에, 기존주택(보유요건 충족)을 매도하면, 양도세 중과 걱정에서 벗어날 수도 있다.

매도할 때도, 단순 세금차액을 따지는 것보다, 가지고 있는 주택의 내재가치(지역호재, 가격상승여력)까지 따져 이익실현에 나서는 등, 자기만의 주택 매도순위를 결정하는 것도 일종의 매도 테크닉이다. 향후 발전가능성 적고 큰 시세차익을 기대하기 어려운, 수익성이 떨어지는 주택을, 우선 처분하는 것이 바람직하고, 향후 발전성마저도 비슷하게 판단된다고 하면 다주택 중 주거여건이 가장 좋고 현재 양도차익이 가장 크게 발생한 주택을 최후에 양도하기로 하고 비과세 요건을 갖추는 것이 중요하다. 그리고, 매도할 여건이 안되거나, 여유자금이 있는 다주택자들이라면 급하게 매물을 처분하려하기보다 장기적으로 증여나 임대사업자로의 전환을 모색해도 좋을 것이다.

그밖에 주택을 양도할 때는 최소 2년 이상을 보유하는 것이 좋다. 1년 미만 보유는 50%의 세율이, 1년 초과~2년 미만은 40%의 세율이 적용돼 시세차익이 기대되더라도 세금으로 환수당하기 때문이다. 반면 3년 이상 보유할 경우 장기보유특별공제 혜택까지 받을 수 있다.

이밖에 상가주택이나 오피스텔은 사용자 용도(변경)에 따라 세금이 다르게 매겨지므로 사업자 등록을 하거나 사무실․주거용으로 임대해 관련과세(종부세,재산세,양도세)를 요령 것 피하는 것이 좋겠다. [(ex) 재산세나 종부세는 업무용, 양도세는 주거용 등]

세금을 아끼는 것도 돈 버는 기술이다. 위 절세 가이드는 굵직한 세제 변경을 토대로, 세금을 절약할 수 있는 경우의 수를 나열한 것으로 각 개인에게 어울리는 적절한 절세전략은 개인별로 다양하다. 그러므로 자신에게 맞는 본인만의 절세 노하우 익히고, 세무전문가의 조언을 듣는 것도 재산을 지킬 수 있는 방법이 될 듯 싶다.