스크랩 부동산과 실물경제에 대한 이야기 - 청청님 2009.04.13

[15기(박흥규)]

안녕하세요?

긴긴 잠수 끝에 글을 쓰게 되었습니다.(회삿일이 좀 바빠져서요)

참고로 전 부동산의 등락과는 무방한 글이오니

일부급등,락과 관련된 글을 남기시는 분들께오서는

리플을 삼가하여 주시길 바라며,

배움이 짧은 관계로 다소 틀린 맞춤법 같은경우는

찰떡같이 얘기해도 콩떡같이 알아봐 주시면 감사하겠습니다.

부동산의 현 주소.

부동산은 가장 좋은 투자처이다.

부동산은 없어지지 않는 실물자산이며, 가장 안정적인 투자 수단이다.

위의 말은 맞는말입니다.

하지만, “대출을 크게 얻어 사는 부동산은 좋은 투자처가 아니다.”

라는 것이 제 생각입니다.

투자에는 위험성이 따르는데,

안정적인 투자처 이지만, 기존보다 위험성이 증가됐다는 것이 큰 걸림돌 이지요.

연간 대출이자율 보다 +1~2% 정도는 더 올라줘야 수지타산이 맞는데…

현 시점에서 그렇지 않고 또한, 앞으로 어떻게 될지는 아무도 모르기 때문입니다.

지금은 집을 살 시점인가? 라는 논란이 많습니다.

최대한 자기 자본금이 50% 이하

총 부채 금액이 1.5억원 이상

위의 두가지 해당사항이 있으신 분은 부동산 구매를 잠시 미루시는 것이

현명한 것으로 사료됩니다.

일반 봉급 생활자 및 소규모 자영업자로써는 어려운 상황이 이어질 것으로 보입니다.

은행 대출 이율이 변동금리로 4%대 후반에서 5%대 초반으로

2억원 넘는 대출일 경우 문제가 발생합니다.

200,000,000원 * 0.05 = 800만원/年

월 납입 이자금액 = 66만 6700원

20년간 원금 분할 상환 한다고 가정하면,

200,000,000원 / 20年 = 10,000,000원/年

10,000,000원 / 12月 = 83만 3333원 /月

월 원금 상환금액 = 83만 3400원

1,500,100원/月을 납입하여야 합니다.

3년 거취 후 에도 큰 차이가 없습니다.

도시 근로자 평균 임금으로 산출하여 월 300만원으로 가정한다면?

월 급여의 절반을 은행에 줘야 한다는 것이죠.

집값이 상승하게 된다면 4억짜리 집을 구입해서

다음해에 418,001,200원이 되어야 본인의 손익분기점이 됩니다.

즉 기타 부수비용을 합쳐 2천만원 정도 올라야 이익을 볼 수 있습니다.

하지만, 1주택을 위한 구매자의 경우는 아무 상관이 없습니다.

1가구 2주택자에 경우만 손익분기점이 존재하는 것이죠.

즉 보증금 2억에 150만원짜리 월세와 같다는 것이죠.(등기부 등본이 본인 명의인것만 제외하고 말이죠)

이런 반문은 많습니다.

그게 어떻게 같냐? 내집이 생긴건데?

2년마다 이사걱정안해도 된다.

이사비용 복비 등 얼마나 많은 비용이 드는줄 아느냐? 등등

2억을 가진 사람이 있다고 칩니다.

연봉 4,000만원 기준으로 봅시다.

20년 원금 분할 상환으로 진행합니다.

연봉 4,000만원이면 월 평균 수령액이 300만원정도 됩니다.(세금 및 부수비용을 제외)

범례1)

자본금 2억 + 집담보 대출 2억으로 내집 마련.

2억 모기지 20년 원금 + 이자 분할 상환.

<집 구매 비용 계산>

월 150만원 * 24개월 = 3,600만원(원금 + 이자 분할상환)

취득세 : 400만원

등록세 : 480만원

중개수수료 : 160만원

등기 수수료는 미미하여 제외.

이사비용 및 수리비용 : 150만원

즉! 4억짜리 집 구매하여 2년간 들어가는 비용은

3600만원 + 400만원 + 480만원 + 160만원 + 150만원 = 약 4800만원 가량 됩니다.

연봉 4000만원에 실수령액 3600만원 정도의 가정이라고 하면

2년간 : 소득 7200만원 - 4800만원 =  2400만원의 소득을 가지게 되네요.

월  100만원 정도 남는군요.

그 외 비용으로 아껴서 저축하면 월 30만원정도 저축이 가능하겠군요.

적금 원금 : 30만 * 12개월 * 2년 = 720만원

집값이 연간 5% 상승을 기준으로 본다고 하면,

4억 * 1.05 * 1.05 = 4.41억

4.41억 – 0.48억 + 0.072억 = 3.858억

2년간 약 천 백만원 정도의 손실효과 발생.

<범례2>

2억원의 자본금으로 전세를 들어갈 경우.

중개 수수료 : 60만원

이사비용 : 100만원

기타 비용 : 50만원

월 100만원의 여유자금을 제외한 저축.

2000만 * 12개월 * 2년 = 4,800만원

재무구조 = 4,800만원 – 60만원 – 100만원 -50만원 = 약 4600만원의 저축효과.

집값 4.41억으로 상승

개인 자산

전세금 2억원 + 저축 4600만원

자산 2억 4600만원

2년 후 집 구매시 추가 비용 = 1억 9500만원.

약 500만원의 절감 효과.

대충 계산한 내용입니다.

어느정도의 자본 비율이 될때까지는

전세로 저축하는 것이 집을 구매하여 빚을 갚는 구조보단

보다 수익형 구조가 될 수 있다는 것입니다.

연간 5%의 상승 기점으로.

5%이상의 지속적인 상승이 가능하다면?

부동산을 투자처로 가져가도 무방 합니다.

<범례1>의 경우는

2년 이후 부터는 소득 증대와 이자 비용의 하락에 따른

추가 비용 부담의 금액이 줄어들기 때문이지요.

2억이라는 대출금은 연 소득 4000만원인 봉급 생활자에게는 부담이 큰 비용입니다.

월 여유금액이 100만원이라는 설정은 최저 생계를 꾸려갈 경우이고

게다가 자본금 2억이라는 수치 역시 쉽지 않은 금액이기 때문입니다.

그렇다면 현실적인 말씀을 드리겠습니다.

집값이 앞으로 오를까요?

오른다면 무엇일까요?

그 이유는 가장 안정적인 투자처 라는 부분입니다.

부자들의 가장 큰 투자처는 부동산이고, 부동산은 우리나라의 가장 큰 투자 시장입니다.

그렇다면, 인플레이션이 오면 실물경제인 부동산을 사는 것이 현명하다?

맞는 말입니다.

1억을 대출 받아 2억짜리 집을 샀는데

20%의 인플레이션이 오면

개인 소득역시 인플레이션이 반영되어 20% 상승될 경우

은행에 갚아야 할 1억원이라는 단위가

체감적으로 8천만원 이하로 하락하기 때문입니다.

<예시>

연봉 : 3000만원

집값 : 2억원

자본금 : 1억

대출금 : 1억

20% 인플레가 올 경우.

집값 2.4억

소득 : 3600만원 

대출금은 그대로 : 1억

대출 비율

1억/0.3억 = 3.34배

인플레이션 후

1억/0.36억 = 2.78배

단! 전제조건이 2가지 필요합니다.

1)개인 소득이 인플레이션의 인상률을 반영하여 유지 될 수 있어야 한다.

2)집값이 인플레이션과 함께 반영하여 올라야 한다.

즉! 인플레이션이 왔을 때 20%라고 가정한다면, 급여가 20%가 올라주어야 한다가 전제조건이 되어야 합니다.

그리고, 5만원권 지폐가 발행되면 인플레가 발생한다?

발행되어 보면 안다 라는 내용이 있습니다만.

1만원권의 사용량의 증가와 화폐 가치의 하락에 따라

5만원권이 발행되지만

단지, 5만원권의 발행만으로 인플레이션은 발생할 수 없습니다.

그런 심리적 분위기를 만들 뿐입니다.

인플레이션은 지금처럼 실물경기의 위축일 때 화폐가치 하락에 대하여 쓰는 말이 아니고,

그럴땐 스테그플레이션 이라는 말을 사용합니다.

수출주도형 국가에서 기업들의 생산량 및 수출,입의 규모가 작아졌는데,

5만원권 지폐 발행했다고 인플레이션이 발생하고 경기가 좋아진다면,

대출금리 인하가 아닌 고액화폐를 추가 발행하는 것이 현명한 것 아닐까 합니다.

그리고, 집값의 상승률이 인플레이션에 따라갈 수 있어야 한다.

20%의 인플레이션이 발생 했을 때

2억짜리 집이 2.4억이 될 수 있어야 한다는 것입니다.

집값은 오른다!

화폐가치가 떨어지기 때문이다?

라는 말은 틀렸다고 할 수 있습니다.(현잔존가치를 유지할 뿐입니다.)

화폐가치는 지금 떨어져 있는 상태에서

기존 경제 규모에 책정됐던 고액 화폐 정책의 개선에 따라

5만원권 지폐가 발행되는 것이고

현재의 집값에 반영될 여지는 아주 작다는 것이죠.

지금 화폐의 가치가 떨어지고 있는 시점에서도

일부 지역을 제외하곤 가격의 하락 또는 보합상황이며,

가격의 상승이 있다고 하더라도 매매가 이루어지는 경우는 아주 드물다는 것이

정확한 표현인듯 합니다.

물건값이 아무리 올라도 물건을 사주는 사람이 없다면 그 물건값이 오른 것 일까요?

원화가치가 떨어져도

현시점에서 화폐가 더 귀한 실정인데 화폐가치가 더 많이 떨어질까요?

중요한 것은 지금이 내집 마련의 적기 라는 것은 맞습니다.

하지만, 고정 수입이 있고 그 수익을 얻는 기반이 탄탄하다는 전제조건이 필수입니다.

그리고, 추후 하락의 위험성이 상존하긴 하지만

내집 마련의 적기라는 표현은 맞는 표현인듯 합니다.

지금 가장 중요한 것은

내집마련 보다는 일정한 소득 수준을 유지하는 일일 것입니다.

실업자 대열에 오르면 집값이 폭락하더라도 내집마련은 어렵기 때문입니다.

경기 위기는 아직도 계속되고 있습니다.

지금 현재 주가는 경기와 상이하게 가고있습니다.

실물경기가 좋아진 것은 “내수”에 불과합니다.

사상최대 “무역수지 흑자”라는 대서 특필 속에는

선박 수주 1대라는 초라한 성적표와

수출액 100억 달러 붕괴라는 실적만이 남은 것입니다.

지금이 저점이다 라는 심리적 요인이 제거될 때

조금씩 하락 그래프로 전향될 것으로 판단됩니다.

집값이 전부가 아닙니다.

장사가 되지 않아 폐업하는 업체가 늘어나면서도

창업이 늘고있는 이상적인 상황이 더 서글픈 현실이 아닐까요?

국회위원 누군가가 했던 말이 생각납니다.

“정규직 아버지를 해고하고 아들을 인턴으로 넣는 것이 일자리 나누기냐?”

또한, 집이 있건 없건 다들 같은 국민으로써 서로 존중해주는 글이 올라왔으면 합니다.

자신의 바람이 아닌 객관적인 글이 올라올 때

보다 좋은 정보 공유와 상호 비방없는 인터넷 문화를 만들어갈 수 있지 않을까요?

그리고, 자신이 세상을 볼 수 있는 안목을 키우는 것이 중요합니다.

좋아진 것이 없는데…나아진 것이 없는데…

무역수지 흑자에 기뻐할 것이 아니고 아닌 경제 규모의 축소를 걱정하고

환율의 하락을 기뻐할 것이 아니라 고환율 때문에 좋아진 수출기업의 실적을 보아야 합니다.

일반 서민은

“집은 사고 싶은데 돈이 없고, 대출을 받아 사기엔 안정적인 소득원이 불안하다.”

집을 구매할 수 있는 중산층 가정은

“저점인거 같은데 상투가 아닌가? 앞으로 집값이 지속적으로 하락하는 것은 아닌가?”

라는 부분이 부동산의 약 보합을 주도하는 것은 아닐까요?

※전 전문가도 아니고 업자도 아닙니다. 그냥 일반 서민일 뿐입니다.

어설픈 추측성 댓글은 삼가여 주시길 바라며, 판단은 개개인의 몫이오니

참고 바랍니다.

또한, 일부 거친 말투의 댓글은 삼가여 주시길 바랍니다.

자신의 글로 많은 사람들의 가슴에 상처를 입히지 않았으면 좋겠습니다.

부족한 글을 읽어주셔서 감사합니다.